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TRIBUNAL JUDICIAIRE

annexe

[Adresse 1]

[Localité 8]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DES SABLES D’OLONNE

JUGEMENT DU 03 JUIN 2025

Minute : /2025

DOSSIER N° : N° RG 24/01021 – N° Portalis DB3I-W-B7I-CYHP

AFFAIRE :

[L] [N]

C/

[M] [Z]

DEMANDEUR

Monsieur [L] [N]

né le 31 Août 1955 à [Localité 16], demeurant [Adresse 6]

représenté par M^e Mériem BABA, avocat au barreau de SAUMUR

DEFENDERESSE

Madame [M] [Z], demeurant [Adresse 7]

représentée par M^e Olivier BOLTE, avocat au barreau des SABLES D’OLONNE

Le 13.06.2025

copie exécutoire délivrée à :

M^e BABA

copie délivrée à :

M^e BOLTE

M

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Armelle LEVESQUE, Vice-présidente,

Vice-président en charge des contentieux de la protection

GREFFIER :Véronique BACHELIER, présente lors des débats et Nathalie RENAUX, lors du délibéré

Le Tribunal après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 01 Avril 2025 a mis l’affaire en délibéré et indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 03 Juin 2025, date à laquelle a été rendu le jugement dont la teneur suit :

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 25 février 2023 à effet au 1er mars 2023, Monsieur [L] [N] a donné à bail à Madame [M] [Z] pour une durée d’an un logement meublé situé [Adresse 4], [Adresse 10] [Localité 14][Adresse 12] (Vendée) moyennant un loyer mensuel de 503 €, révisable annuellement.

Par courrier recommandé en date du 22 novembre 2023 avec accusé de réception en date du 24 novembre 2023, Monsieur [L] [N] a donné congé pour reprise à Madame [M] [Z] , et ce pour le 29 février 2024, la propriétaire souhaitant reprendre le logement pour y faire habiter sa mère.

Le 30 avril 2024, Monsieur [L] [N] a fait délivrer à Madame [M] [Z] une sommation de déguerpir.

Par acte en date du 25 juin 2024, Monsieur [L] [N] a assigné Madame [M] [Z] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire des Sables d’Olonne aux fins de, vu l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989,

— déclarer valable en la forme et au fond le congé pour reprise délivré le 22 novembre 2023 – déclarer Madame [M] [Z] occupante sans droit, ni titre du logement situé [Adresse 5]

— ordonner en conséquence l’ expulsion des lieux de Madame [M] [Z] ainsi que de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est,

— condamner Madame [M] [Z] à lui payer les sommes suivantes :

— une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au montant du loyer mensuel à compter de la date d’effet du congé et jusqu’à la libération des lieux

—  6 000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

—  700 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile

— condamner Madame [M] [Z] aux dépens en ce compris le coût du congé et de la présente assignation.

Après plusieurs renvois à la demande des parties, le dossier a été retenu à l’audience du 1er avril 2025.

Monsieur [L] [N] demande au tribunal de:

— constater que Madame [M] [Z] n’occupe plus le logement situé [Adresse 5]

— dire n’y avoir lieu à constater le caractère réel et sérieux de la décision de reprise du logement

— dire n’y avoir lieu de constater l’absence d’obligation pesant sur le bailleur de formuler une offre de relogement à Madame [M] [Z]

— constater la mauvaise foi de Madame [M] [Z]

— en conséquence,

— dire n’y avoir lieu de prononcer l’expulsion de Madame [M] [Z] du logement situé sis [Adresse 2]

— débouter Madame [M] [Z] de toutes ses demandes

— condamner Madame [M] [Z] à lui payer la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile

— condamner Madame [M] [Z] aux entiers dépens.

Monsieur [L] [N] expose que le contrat de bail en date du 25 février 2023 est le renouvellement d’un premier bail conclu le 1er mars 2018 et renouvelé tous les ans. Il indique avoir informé Madame [M] [Z] par un premier courrier du 6 août 2022 de son intention de ne pas renouveler le bail au 1er mars 2023 en raison de l’état de santé dégradé de sa mère, Madame [J] [N], qu’en dépît de nombreux courriers et du congé, Madame [M] [Z] n’a pas quitté les lieux et est devenu occupante sans droit ni titre depuis le 1er mars 2024.

Monsieur [L] [N] fait valoir que l’absence de notice d’information annexée au congé n’est pas sanctionnée par la nullité du congé et qu’étant lui-même âgé de plus de soixante cinq ans, comme étant né le 31 août 1955, il bénéficie de l’application de l’article 15 III alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989 le dispensant de formuler une offre de relogement; il précise néanmoins avoir fait de telles offres à Madame [M] [Z] . Il soutient enfin justifier du caractère sérieux et réel de sa décision de reprise lié à l’état de santé dégradé de sa mère.

Monsieur [L] [N] estime que Madame [M] [Z] est de mauvaise foi en sous entendant n’être dans le logement que depuis le 1er mars 2023 et subir une rupture anticipée du contrat de bail alors qu’elle ocupe le logement depuis le 6 août 2018 et en refusant des offres de logement notamment celle émanant de Vendée Logement en décembre 2023.

Madame [M] [Z] demande au tribunal, vu l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, de:

— constater qu’aucune notice d’information n’était jointe au congé

— constater qu’aucune offre de relogement conforme à la loi ne lui a été faite alors qu’elle était âgée de plus de soixante-cinq ans à la date d’échéance du contrat , d’une part, et que ses ressources étaient inférieures au plafond en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés à la date du congé, d’autre part

— constater l’absence de caractère réel et sérieux de la décision de reprise du logement

— en conséquence, prononcer la nullité du congé en date du 22 novembre 2023

— débouter Monsieur [L] [N] de toutes ses demandes

— condamner Monsieur [L] [N] à lui payer la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile

— condamner Monsieur [L] [N] aux dépens.

Madame [M] [Z] conteste la validité du congé aux motifs que n’était pas jointe au congé une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours du locataire que cette omission lui fait necéssairement grief et entraîne la nullité du congé.

Elle soutient en outre bénéficier de la protection de l’article 15 III de la loi du 6 juillet 1989 faisant obligation au bailleur de lui faire des offres de relogement; elle souligne que Monsieur [L] [N] ne produit pas son titre de propriété et ne justifie pas être le seul propriétaire , en indivision, nu-propriétaire ou encore usufruitier et que l’exception est sans objet dès lors que le congé est délivré au profit d’un tiers. Madame [M] [Z] remet en cause le caratère sérieux et réel du congé délivré par Monsieur [L] [N] au motif que celui-ci ne pouvait ignorer lors de la signature du bail le 25 février 2023 que la situation de sa mère allait se dégrader si radicalement, et qu’il lui appartient de démontrer la dégradation de l’état de santé de sa mère, ses conditions de vie, la nécessité de devoir reloger celle-ci à proximité immédiate de sa famille, dont la composition précise n’est pas connue. Elle ajoute que Monsieur [L] [N] envisageait selon courrier du 1er mars 2022 de vendre le bien sans aucune référence à l’état de santé de sa mère.

Madame [M] [Z] a fait savoir qu’un logement social lui a été atttribué à effet au 15 janvier 2025 et qu’elle a quitté les lieux.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 juin 2025.

MOTIFS

Sur la demande principale.

Par acte sous seing privé en date du 25 février 2023 à effet au 1er mars 2023, Monsieur [L] [N] a donné à bail à Madame [M] [Z] pour une durée de un an un logement meublé situé [Adresse 3] [Localité 13] [Adresse 17], [Localité 11] (Vendée).

En application de l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le logement meublé constitue la résidence principale, le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur , son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte de commissaire de justice ou remis en mains propres contre récipissé ou émargement. Le délai court à compter de la réception de l’acte de congé.

A l’expiration du congé, le locataire est déchu de tout titre d’occupation.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des dispositions prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au I à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante cinq ans et dont les ressources sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu’un logement correspodant à ses besoins et à ses possibilités, lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948.

Toutefois, ces dispositions ne sont pas applicables lorsque la bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa.

L’âge du locataire et celui du bailleur sont appréciés à la date d’échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.

Ces dispositions sont dérogatoires à celles prévues par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 prévoyant un délai de préavis de six mois lorsque le congé est délivré par le bailleur s’agissant des locations non meublées.

Par courrier recommandé en date du 22 novembre 2023 avec accusé de réception en date du 24 novembre 2023, Monsieur [L] [N] a donné congé à Madame [M] [Z] et ce pour le 1er mars 2024, pour reprise au profit d’un ascendant de la famille, à savoir sa mère demeurant à [Localité 16]. Le congé mentionne que le bailleur, au vu de la santé dégradée de sa mère, son âge avancé de 92 ans, et un besoin permanent d’accompagnants et d’auxilliaires de vie, ainsi que de soins journaliers, n’avait pas d’autre choix que de la rapatrier à ses côtés et par conséquent dans le logement occupé, celui-ci faisant partie intégrante de son habitation.

Il ressort de l’extrait de l’acte de naissance de Monsieur [L] [N] que celui-ci est né le 31 août 1955 et qu’il était donc âgé de 69 ans à la date d’échéance du contrat de location de sorte que les dispositions de l’article 25-8 II de la loi du 6 juillet 1989 relatives à l’obligation de proposer des offres de relogement au locataire sont inapplicables en l’espèce. En effet, la loi ne distingue aucunement le motif du congé donné par le bailleur, vente ou reprise, pour que celui-ci bénéficie de la dispense prévue au deuxième alinéa de l’article 25-8 II de la loi du 6 juillet 1989, seuls l’âge ou les ressources étant retenues comme cause d’exonération.

L’article 25-8 II mentionne que cette dispense s’applique au bailleur personne physique sans autre précision. Monsieur [L] [N] est bien le bailleur aux termes du contrat de bail, et il n’est nullement requis qu’il justifie de son titre de propriété.

S’agissant d’un meublé, il n’existe aucune obligation de joindre une notice d’information au congé.

S’agissant du caractère réel et sérieux du motif du congé, celui-ci est exprimé clairement et de façon caractérisée dans le congé.

Monsieur [L] [N] produit un certificat établi le 23 septembre 2024 par le docteur [Y] [O] attestant que le maintien à domicile de Madame [J] [K] née le 13 novembre 1932 devient difficile et qu’en raison de son état de santé , il est souhaitable qu’elle puisse aller vivre auprès de son fils unique afin qu’il puisse l’accompagner au quotidien; la nécessité d’accompagner Madame [J] [K] ressort également des factures d’aide à domicile et de portage de repas établies sur la période allant de mars 2024 à juin 2024 et d’un devis en date du 18 juin 2024 pour un logement au sein de la résidence Domitys [Localité 9] [Localité 15]. L’extrait d’acte de naissance produit mentionne que Monsieur [L] [N] est fils unique; il est donc le seul aidant pour sa mère.

La preuve du caratère réel et sérieux du motif du congé est rapportée et le congé est conforme aux dispositions de l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989.

Il convient de dire le congé régulier et valable et de constater que le bail se trouve résilié depuis le 1er mars 2024.

Madame [M] [Z] a libéré le logement de sorte que la demande d’expulsion est devenue sans objet.

Sur les demandes accessoires.

Il serait contraire à l’équité de laisser Monsieur [L] [N] supporter les frais non compris dans les dépens qu’il a exposés. Il lui sera alloué la somme de 1 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [M] [Z] sera déboutée de sa demande d’indemnité fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile.

Madame [M] [Z] sera condamnée aux dépens de l’instance.

Sur l’exécution provisoire.

L’exécution provisoire de la décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort.

Déclare régulier et valable le congé pour reprise délivré le 22 novembre 2023 par Monsieur [L] [N] à Madame [M] [Z] pour le 29 février 2024.

Constate en conséquence que par l’effet du congé, le bail est résilié à compter du 1er mars 2024 entre Monsieur [L] [N], d’une part, et Madame [M] [Z] d’autre part.

Constate que Madame [M] [Z] a libéré le logement et que la demande d’exulsion est sans objet.

Condamne Madame [M] [Z] à payer à Monsieur [L] [N], la somme de 1 000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Condamne Madame [M] [Z] les dépens de l’instance.

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi Jugé et Mis à disposition les jour, mois et année susdits.

Le greffier La Présidente