5AA

TRIBUNAL JUDICIAIRE

annexe

[Adresse 1]

[Localité 4]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DES SABLES D’OLONNE

JUGEMENT DU 06 JUIN 2025

Minute :

DOSSIER N° : N° RG 25/00152 – N° Portalis DB3I-W-B7J-C2TS

AFFAIRE :

S.A. VENDEE LOGEMENT ESH

C/

[P] [L]

DEMANDERESSE

S.A. VENDEE LOGEMENT ESH, RCS [Localité 5] 545 850 281, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, sis [Adresse 3]

Représentée par [T] [X], munie d’un pouvoir

DEFENDEUR

Monsieur [P] [L]

né le 30 Octobre 1985 à [Localité 7] (59), demeurant [Adresse 2]

comparant

Le 06 06 2025

copie exécutoire délivrée à :

VL

copie délivrée à :

[L]

PREFECTURE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Anne-Laure SEMUR,

Vice-président en charge des contentieux de la protection

GREFFIER : Ophélie LACHAUD, présente lors des débats et Nathalie RENAUX, lors du délibéré

Le Tribunal après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 22 Avril 2025 a mis l’affaire en délibéré et indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 06 Juin 2025, date à laquelle a été rendu le jugement dont la teneur suit :

EXPOSE DU LITIGE

Le 24 novembre 2021, la SA d’HLM "VENDEE LOGEMENT » a donné à bail à Monsieur [P] [L] des locaux à usage d’habitation et un garage situés [Adresse 6], moyennant le versement d’un dépôt de garantie de 439 euros et d’un loyer mensuel d’un montant de 443,51 euros, charges comprises, à compter du 6 décembre 2021.

Dans ce bail était insérée une clause prévoyant qu’à défaut de paiement intégral à son échéance d’un seul terme des loyers, il serait résilié de plein droit à l’initiative du bailleur deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

La SA d’HLM « VENDEE LOGEMENT esh » a fait délivrer le 2 avril 2024 à Monsieur [P] [L] un commandement de payer la somme en principal de 1.114,58 € représentant les loyers et charges du logement impayés au 21 mars 2024, visant la clause résolutoire.

Par acte extrajudiciaire en date du 14 janvier 2025, la bailleresse a fait assigner Monsieur [P] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire des Sables-d’Olonne aux fins de voir:

constater la résiliation du contrat de bail qui lui a été consenti, par acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail, pour défaut de paiement des loyers, à la date du 3 juin 2024,

ordonner l’expulsion de Monsieur [P] [L], de corps, de biens et de tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique,

condamner Monsieur [P] [L] au paiement d’une somme de 2.047,29 € au titre des loyers et charges et indemnités d’occupation impayés au 30 novembre 2024,

condamner Monsieur [P] [L] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale aux loyers augmentés des charges, soumise aux mêmes variations que le loyer,

condamner Monsieur [P] [L] à une somme de 300 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, incluant le coût du commandement de payer.

A l’audience du 22 avril 2025, la SA d’HLM « VENDEE LOGEMENT esh », représentée par Madame [T] [X], chargée de recouvrement, a maintenu ses demandes en actualisant la dette locative à la somme de 3.352,62 euros, terme de mars 2025 inclus. Elle a précisé que le paiement du loyer courant n’était pas repris. Elle s’est opposée à l’octroi de délais de paiement au défendeur.

En défense, Monsieur [P] [L] n’a pas contesté le montant de la dette qu’il a expliquée par un retard de versement d’allocations de retour à l’emploi. Il a précisé qu’il avait un enfant à charge âgé de 7ans, une dette de 1.200 euros suite à la résiliation anticipée d’un abonnement téléphonique mais pas de dossier de surendettement en cours. Il a sollicité l’octroi de délais de paiement à hauteur de 50 euros par mois sans suspension des effets de la clause résolutoire en indiquant qu’il souhaitait quitter les lieux mis à disposition pour s’installer en Belgique.

La décision a été mise en délibéré au 6 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il ressort de l’article 24 II de la Loi du 6 juillet 1989 qu’à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs, personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents ou alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990. Cette saisine est néanmoins réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides (APL), mentionnées à l’article L. 351-2 du Code de la construction et de l’habitation et aux articles l 542-1 et l 831-1 du Code de la Sécurité Sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par le décret.

La SA d’HLM « VENDEE LOGEMENT esh » justifie avoir signalé à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par lettre recommandée avec accusé de réception l’engagement d’une procédure contentieuse à l’encontre de son locataire le 12 avril 2024.

En outre, l’assignation a été régulièrement dénoncée le 14 janvier 2025 au représentant de l’État dans le département, par voie électronique, plus de deux mois avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989.

L’action visant à la constatation de la clause résolutoire est dès lors recevable.

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

A titre liminaire et en application des nouvelles dispositions de l’article 24 issues de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d’application immédiate pour les contrats en cours, il convient de dire que le nouveau délai de 6 semaines pour payer suivant la délivrance du commandement de payer ne peut néanmoins s’appliquer aux commandements de payer délivrés antérieurement au 29 juillet 2023, non plus qu’à ceux délivrés postérieurement, mais qui mentionneraient encore un délai de 2 mois pour payer la dette locative .

En application du même texte, le juge ne peut accorder des délais de paiement qu’à un locataire en situation de régler sa dette locative et qui a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire prévoyant qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus ou du dépôt de garantie, et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Par acte d’huissier du 2 avril 2024, la SA d’HLM « VENDEE LOGEMENT esh » a fait délivrer à Monsieur [P] [L] un commandement de payer dans un délai de deux mois visant la clause résolutoire pour un montant de 1.114,58 € au titre des loyers et charges impayés à la date du 21 mars 2024.

Le défendeur n’ayant pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai de deux mois, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 3 juin 2024.

En conséquence, Monsieur [P] [L] est occupant sans droit ni titre depuis cette date, ce qui constitue pour la SA d’HLM « VENDEE LOGEMENT esh » un trouble manifestement illicite, auquel il y a lieu de mettre fin. Il convient dès lors d’ordonner son expulsion et de tous occupants de son chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Il y a lieu en outre de condamner Monsieur [P] [L] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle qu’il apparaît juste de fixer au montant du loyer actualisé augmenté des charges qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, et ce à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux. Le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation variera dans les mêmes conditions que celui du loyer.

La SA d’HLM « VENDEE LOGEMENT esh » produit un décompte locatif actualisé mentionnant une dette locative de 3.352,62 €, terme de mars 2025 inclus.

Par conséquent, il convient de condamner Monsieur [P] [L] à payer à la SA d’HLM « VENDEE LOGEMENT esh » la somme de 3.352,62 € au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés au 22 avril 2025, terme de mars 2025 inclus.

Selon l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Monsieur [P] [L] sollicite l’octroi de délais de paiement à hauteur de 50 euros par mois. La demanderesse s’y oppose.

Compte tenu des difficultés financières rencontrées par Monsieur [P] [L] en lien avec un retard dans le paiement d’allocations, il convient de faire droit à sa demande dans les conditions fixées dans le dispositif de la décision.

Monsieur [P] [L], qui succombe, supportera les dépens, incluant notamment le coût du commandement de payer, outre la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les circonstances de la cause ne justifient pas d’écarter le prononcé de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du bail consenti le 24 novembre 2021 par la SA d’HLM « VENDEE LOGEMENT esh » portant sur des locaux à usage d’habitation situés [Adresse 6], à compter du 3 juin 2024,

ORDONNE en conséquence à Monsieur [P] [L] de libérer les lieux de sa personne et de ses biens, ainsi que tous occupants de son chef, dans le délai d’un mois suivant la signification du présent jugement,

A défaut de libération volontaire des lieux:

AUTORISE la SA d’HLM « VENDEE LOGEMENT esh » à faire procéder à l’expulsion Monsieur [P] [L] des locaux loués et de toutes personnes s’y trouvant de son chef, le cas échéant avec l’assistance de la force publique, et ce à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux conformément à l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution,

AUTORISE la SA d’HLM « VENDEE LOGEMENT esh » à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde-meuble de son choix, aux frais, risques et périls du défendeur,

CONDAMNE Monsieur [P] [L] à payer à la SA d’HLM « VENDEE LOGEMENT esh » une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au loyer actualisé augmenté des charges, et ce à compter du 3 juin 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, indemnité dont le montant sera soumis aux variations contractuelles du loyer,

CONDAMNE Monsieur [P] [L] à payer à la SA d’HLM « VENDEE LOGEMENT esh » la somme de 3.352,62 € au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés au 22 avril 2025, terme de mars 2025 inclus, outre 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

AUTORISE Monsieur [P] [L] à se libérer de sa dette envers la SA d’HLM « VENDEE LOGEMENT esh » au moyen de 23 versements mensuels de 50 euros et d’un 24ème qui soldera la dette. Le premier versement devra être fait au plus tard 15 jours après la signification de la présente décision et les suivants au plus tard le 15 de chaque mois,

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités ci-dessus définies, les sommes restant dues redeviendront exigibles en intégralité 15 jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse,

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

RAPPELLE que la décision bénéficie de l’exécution provisoire,

CONDAMNE Monsieur [P] [L] aux dépens,

DIT que la présente décision sera notifiée par le Greffe du Tribunal à la Préfecture de la Vendée en application de l’article R 412-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Ainsi jugé et mis à disposition les jour, mois et an susdits, et ont signé,

Le Greffier Le Président