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TRIBUNAL JUDICIAIRE

annexe

[Adresse 4]

[Localité 5]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DES SABLES D’OLONNE

JUGEMENT DU 06 JUIN 2025

Minute :

DOSSIER N° : N° RG 25/00327 – N° Portalis DB3I-W-B7J-C27H

AFFAIRE :

Société PODELIHA

C/

[D] [K]

DEMANDERESSE

PODELIHA, société anonyme d’habitations à loyer modéré, RCS [Localité 6] N° 057 201 139, prise en la personne de son président du conseil d’administration domicilié en cette qualité audit siège, sis [Adresse 1]

représentée par M^e Pierre LAUGERY, avocat au barreau D’ANGERS, substitué par Maître Stéphanie BIDEAUD de la SARL BIDEAUD-LAPERSONNE-MALLARD, avocats au barreau des SABLES D’OLONNE

DEFENDERESSE

Madame [D] [K]

née le 26 Novembre 1976 à [Localité 7], demeurant [Adresse 2]

non comparante

Le 12.06.2025

copie exécutoire délivrée à :

Me bideaud

copie délivrée à :

PREFECTURE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Anne-Laure SEMUR,

Vice-président en charge des contentieux de la protection

GREFFIER :Ophélie LACHAUD, présente lors des débats et Nathalie RENAUX, lors du délibéré

Le Tribunal après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 22 Avril 2025 a mis l’affaire en délibéré et indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 06 Juin 2025, date à laquelle a été rendu le jugement dont la teneur suit :

EXPOSE DU LITIGE

Le 15 décembre 2020 la SA d’HLM PODELIHA a donné à bail à Madame [D] [K] des locaux à usage d’habitation situés [Adresse 3], moyennant le versement d’un loyer mensuel d’un montant de 449,67 euros, charges comprises, et d’un dépôt de garantie de 377 euros, à compter du 15 décembre 2020.

Dans ce bail était insérée une clause prévoyant qu’à défaut de paiement intégral à son échéance d’un seul terme des loyers, il serait résilié de plein droit à l’initiative du bailleur deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le 26 septembre 2024, la SA d’HLM PODELIHA a fait délivrer à Madame [D] [K] un commandement de payer la somme en principal de 1.467 € au titre des loyers et charges impayés à la date du 3 septembre 2024, visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 janvier 2025, la bailleresse a fait assigner Madame [D] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire des Sables d’Olonne aux fins de voir:

— constater la résiliation du contrat de bail consenti par la SA d’HLM PODELIHA à Madame [D] [K] à compter du 26 novembre 2024 pour défaut de paiement des loyers par le jeu de la clause résolutoire,

— à défaut, prononcer la résiliation du bail au titre des troubles anormaux du voisinage,

— ordonner l’expulsion de Madame [D] [K] et de tout occupant de son chef du logement, avec le concours de la force publique, sans application du délai de deux mois,

— condamner Madame [D] [K] au paiement de :

* la somme principale de 3.013,11 € au titre des loyers et charges impayés dus au 13 décembre 2024, outre les intérêts de droit à compter de l’assignation,

* une indemnité d’occupation égale au montant du loyer mensuel et des charges à compter du 26 novembre 2024 jusqu’au départ effectif des lieux,

* la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’audience du 22 avril 2025, la SA d’HLM PODELIHA, représentée par son avocat, a maintenu ses demandes. Elle a actualisé la dette locative à la somme de 5.966,56 euros, terme de mars 2025 inclus, précisant que le paiement du loyer courant n’était pas repris.

En défense, Madame [D] [K], assignée par acte d’huissier délivré à étude, n’a pas comparu.

Il a été donné lecture à l’audience du courrier adressé par le maire de [Localité 8] faisant état du « comportement autodestructeur » de Madame [K] « mettant en péril sa santé, sa sécurité et son maintien dans un cadre vue stable », cette dernière étant « confrontée à de graves difficultés liées à l’alcoolisme et à des fréquentations délétères ».

La décision a été mise en délibéré au 6 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime valable, régulière et bien fondée.

Il ressort de l’article 24 II de la Loi du 6 juillet 1989 qu’à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs, personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents ou alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990. Cette saisine est néanmoins réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides (APL), mentionnées à l’article L. 351-2 du Code de la construction et de l’habitation et aux articles L542-1 et L831-1 du Code de la Sécurité Sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par le décret.

La SA d’HLM PODELIHA justifie avoir saisi la CCAPEX de la situation d’impayés de la locataire par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 5 septembre 2024.

En outre, l’assignation a été régulièrement dénoncée le 4 février 2025 au représentant de l’État dans le département, par voie électronique, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989.

L’action visant à la constatation de la clause résolutoire est dès lors recevable.

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire prévoyant qu’à défaut de paiement au terme convenu de tout ou partie du loyer, des charges ou du dépôt de garantie, et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Par acte de commissaire de justice du 26 septembre 2024, la SA d’HLM PODELIHA a fait délivrer à Madame [D] [K] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1.467 €, au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 3 septembre 2024.

Le défendeur n’ayant pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai de deux mois, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 26 novembre 2024.

En conséquence, Madame [D] [K] est occupante sans droit ni titre du logement depuis cette date, ce qui constitue pour la SA d’HLM PODELIHA un trouble manifestement illicite, auquel il y a lieu de mettre fin. Il convient dès lors d’ordonner son expulsion et de tous occupants de son chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Compte tenu des graves troubles de voisinage avérés engendrés par Madame [D] [K] (nuisances sonores, agressions physiques et verbales), il convient de réduire le délai prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution à une semaine.

Il y a lieu en outre de condamner Madame [D] [K] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle qu’il apparaît juste de fixer au montant du loyer actualisé augmenté des charges qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi et ce à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux.

La SA d’HLM PODELIHA produit un décompte locatif arrêté au 15 avril 2025 mentionnant un solde débiteur de 5.966,56 €, terme de mars 2025 inclus.

Par conséquent, il convient de condamner Madame [D] [K] à payer à la SA d’HLM PODELIHA la somme de 5.966,56 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 15 avril 2025.

Madame [D] [K], qui succombe, sera condamnée à payer la somme de 600 euros à la SA d’HLM PODELIHA au titre de l’article 700 du code de procédure civile et supportera les dépens, incluant notamment le coût du commandement de payer et celui de l’assignation.

Les circonstances de la cause ne justifient pas d’écarter le prononcé de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 15 décembre 2020 entre la SA d’HLM PODELIHA et Madame [D] [K], concernant le logement situé [Adresse 3], à compter du 26 novembre 2024,

ORDONNE en conséquence à Madame [D] [K] de libérer les lieux de sa personne et de ses biens, ainsi que tous occupants de son chef,

A défaut de libération volontaire des lieux :

AUTORISE la SA d’HLM PODELIHA à faire procéder à l’expulsion Madame [D] [K] des locaux loués et de toutes personnes s’y trouvant de son chef, le cas échéant avec l’assistance de la force publique, et ce à l’expiration d’un délai réduit d’une semaine à compter de la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux conformément à l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution,

AUTORISE la SA d’HLM PODELIHA à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde-meuble de son choix, aux frais, risques et périls du défendeur,

CONDAMNE Madame [D] [K] à payer à la SA d’HLM PODELIHA une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au loyer actualisé augmenté des charges, et ce à compter du 26 novembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés,

CONDAMNE Madame [D] [K] à payer à la SA d’HLM PODELIHA la somme de 5.966,56 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, terme de mars 2025 inclus,

CONDAMNE Madame [D] [K] à payer à la SA d’HLM PODELIHA la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

RAPPELLE que la décision bénéficie de l’exécution provisoire,

CONDAMNE Madame [D] [K] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 26 septembre 2024,

DIT que la présente décision sera notifiée par le Greffe du Tribunal à la Préfecture de la Vendée en application de l’article R 412-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Ainsi jugé et mis à disposition les jour, mois et an susdits, et ont signé,

Le Greffier Le Président