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MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 30 Décembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00297 – N° Portalis DB3I-W-B7J-C6IU

AFFAIRE : [T] [O], [W] [L] C/ [P] [Z], [H] [Z]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DES SABLES D’OLONNE

ORDONNANCE DE REFERE DU 30 DÉCEMBRE 2025

DEMANDEURS

Monsieur [T] [O]

né le 31 Juillet 1975 à [Localité 8], demeurant [Adresse 1]

Madame [W] [L]

née le 06 Juillet 1995 à [Localité 7], demeurant [Adresse 1]

représentés par M^e Geoffroy DE BAYNAST, avocat au barreau des SABLES D’OLONNE

DEFENDEURS

Monsieur [P] [Z] demeurant [Adresse 4]

Madame [H] [Z] demeurant [Adresse 4]

représentés par M^e Grégoire TERTRAIS, avocat au barreau de LA ROCHE-SUR-YON

PRESIDENT : Franck NGUEMA ONDO, Président

GREFFIER : Dorothée MALDINEZ, Greffier présente lors des débats et du prononcé de l’ordonnance

Débats tenus à l’audience publique du 15 Décembre 2025

Date de mise à disposition au greffe indiquée par le Président : 30 Décembre 2025

Ordonnance mise à disposition au greffe le 30 Décembre 2025

grosse délivrée

le 30.12.2025

à [Adresse 9]

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [T] [O] et Madame [W] [L] ont fait l’acquisition d’une maison d’habitation sise [Adresse 2]. Cette propriété est issue d’une division opérée par les vendeurs, les consorts [E], selon plan de division du 26 février 2024.

L’autre parcelle démembrée a été acquise par Monsieur [P] [Z] et Madame [H] [Z]. Le bâtiment acquis par les époux [Z] est accolé au mur pignon de la maison d’habitation des consorts [I].

Les époux [Z] ont sollicité et obtenu un permis de construire en vue de procéder notamment à un rehaussement de leur bâtiment de 30 centimètres.

En vertu du permis obtenu, les époux [Z] ont commencé les travaux de construction, sans demander l’accord de leurs voisins, les consorts [I] et une demande d’explication sur les travaux envisagés a été formulée par les consorts [I] par courrier du 29 août 2025.

Par requête en date du 03 novembre 2025, les consorts [I] ont saisi le président du tribunal judiciaire des Sables d’Olonne afin d’être autorisés à assigner d’heure à heure aux fins de faire cesser les travaux en cours.

Par ordonnance en date du 05 novembre 2025, le président du tribunal judiciaire des Sables d’Olonne a fait droit à cette demande.

Par acte de commissaire de justice en date du 06 novembre 2025, Monsieur [T] [O] et Madame [W] [L] ont fait assigner Monsieur [P] [Z] et Madame [H] [Z] devant le juge des référés du Tribunal judiciaire des Sables d’Olonne aux fins de :

Enjoindre aux défendeurs de cesser dans les 24 heures du prononcé de l’ordonnance à intervenir les travaux actuellement en cours sur le bâtiment sis [Adresse 3] sur le parcelle cadastrée section [Cadastre 5] et ce jusqu’à ce qu’ils aient obtenus de la Commune de [Localité 10] un permis de construire modificatif ;Interdire aux défendeurs de procéder au moindre rehaussement confrontant la partie privative du mur pignon appartenant aux requérants et sis sur la parcelle [Cadastre 6] ;Assortir les condamnations qui précédent d’une astreinte de 500 € par jour en cas de poursuite des travaux passé le délai imparti ;Voir le juge des référés se réserver la connaissance de la liquidation de ladite astreinte ;Condamner in solidum les défendeurs à leur verser une indemnité de 2.400 € à titre de participation aux frais irrépétibles, en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;Condamner in solidum les défendeurs aux entiers dépens comprendront notamment la prise en charge à hauteur de la moitié du coût du procès-verbal de constat de Maître [G] [X].

L’affaire a été appelée à l’audience du 15 décembre 2025.

Monsieur [T] [O] et Madame [W] [L] ont comparu et ont maintenu leurs demandes. Ils ont soutenu que le mur de séparation entre les deux bâtiments n’est mitoyen que jusqu’à la ligne où s’arrête le bâtiment le moins élevé, en ce cas, le bâtiment des défendeurs, et que pour le surplus, le mur est privatif. De ce fait, ils ont conclu que les travaux de rehaussement envisagés sur le mur privatif leur appartenant ne sont pas possibles sans leur accord préalable, non plus l’insertion des éléments de charpente dans le mur pignon.

Ils ont expliqué que l’implantation d’un nouveau solin d’étanchéité entre la nouvelle toiture et le mur privatif constituerait un empiétement irrégulier qui leur provoque un trouble manifestement illicite.

Les demandeurs ont fait valoir que les défendeurs ont entamé les travaux de constructions litigieux sans attendre la décision de l’instance pendante, ce qui, selon eux, est constitutif d’une urgence manifeste de statuer dans les meilleurs délais. Ils ont rajouté souhaiter le rejet de l’ensemble des demandes adverses.

Monsieur [P] [Z] et Madame [H] [Z] ont comparu et sollicité de :

Débouter purement et simplement les demandeurs de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;A titre subsidiaire, l’autorisation de mise en place d’un solin pour l’étanchéité ;Les condamner solidairement à leur verser la somme de 3.000 € de dommages et intérêts pour procédure abusive ;Les condamner conjointement et solidairement à leur verser la somme de 2.500 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront les frais de constat du 10 novembre 2025.

Les époux [Z] ont fait valoir avoir répondu, dans un premier temps, par SMS au courrier des demandeurs, en leur proposant un entretien sur le chantier avec les artisans intervenants pour leur présenter les solutions techniques mises en place et, après le refus des demandeurs, ils leur avaient adressé un courrier en date du 16 septembre 2025 avec les précisions demandées.

Les défendeurs ont soutenu qu’aucune solution porteuse sur le mur n’est envisagé, y compris sur la partie privative, n’est envisagée et qu’ils ont même retiré les poutres anciennes ancrées dans le mur et ont procédé au rebouchage des trous. Ils ont fait valoir la nécessité de la réalisation d’un nouveau solin afin d’assurer l’étanchéité entre la nouvelle toiture et le mur pignon.

Ils ont soutenu que la procédure initiée par les demandeurs à leur encontre est abusive et préjudiciable pour eux et ont sollicité de débouter les demandeurs de toutes leurs demandes, ainsi que leur condamnation aux dommages et intérêts.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 décembre 2025.

MOTIFS :

L’article 835 du code de procédure civile prévoit que « même en présence d’une contestation sérieuse, le président du Tribunal Judiciaire peut prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

De jurisprudence constante, il n’est pas nécessaire de rapporter la preuve d’une quelconque urgence pour voir appliquées les dispositions dudit texte.

Le trouble manifestement illicite s’entend de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui constitue directement ou indirectement une violation évidente de la règle de droit.

En l’espèce, la question litigieuse porte sur le caractère du mur séparatif entre les propriétés des demandeurs et des défendeurs. Les demandeurs, les consorts [I] soutiennent que le mur est mitoyen jusqu’à la ligne où s’arrête le bâtiment le moins élevé, celui des défendeurs, le surplus étant privatif et leur appartenant exclusivement. En conséquence, ils soutiennent qu’un rehaussement du bâtiment des défendeurs en s’appuyant sur la partie privative du mur est conditionné à leur autorisation préalable et discrétionnaire.

Le caractère privatif du mur, sur sa partie supérieure initiale, n’est pas contesté par les époux [Z]. Ils soutiennent en revanche que les travaux en cours ne prennent pas appui sur le mur privatif, et que la partie mitoyenne du mur n’a pas davantage été exploitée afin de faire le rehaussement de leur bâtiment.

De fait, le caractère privatif de la partie supérieure du mur pignon n’apparaît pas sérieusement contestable. Il convient en conséquence d’obtenir l’autorisation expresse des propriétaires afin de procéder à des travaux le modifiant en tout ou partie, voire prenant simplement un ancrage sur la partie privative, sauf à générer un trouble du voisinage manifestement illicite.

En l’état, les constat de commissaires de justice du 14 octobre 2025 et du 08 novembre 2025 tendent à confirmer que l’appui initial via les poutres, avant rehaussement, a été supprimé (trous rebouchés). Il est également justifié de l’avant-projet définitif sur lequel n’apparaît aucun ancrage sur le mur pignon. En outre, il résulte des débats que le projet ne vise pas à initier de nouveaux enfoncements mais davantage à construire un nouveau mur sur la propriété des époux [Z], projet confirmé par le courrier du 9 septembre 2025.

Au final, les travaux de construction, y compris de rehaussement, sont envisageables par les défendeurs conformément au permis de construire obtenu, et non-contesté, et aucun enfoncement dans le mur commun n’est prévu.

Seule la question de l’installation d’un nouveau solin d’étanchéité, qui prendrait donc potentiellement ancrage sur le mur privatif des consorts [I], reste pendante. Le projet est détaillé dans le courrier des époux [Z] en date du 9 décembre 2025. Or il est constant que la pose d’un solin d’étanchéité tend à assurer la protection contre les éventuelles infiltrations pour les deux bâtiments voisins. Cette installation vise donc à la préservation des deux immeubles. A ce titre, l’absence d’accord exprimé par les consorts [I] apparaît peu compréhensible, même si elle demeure défendable juridiquement, en première analyse et sur la base d’un potentiel empiètement illégal, dans le cadre des référés, sans préjuger d’une décision potentiellement contraire du juge fond.

Compte-tenu de ces développements, les demandes des consorts [I] visant à l’arrêt des travaux ne peuvent aboutir, sauf en ce qui concerne l’installation d’un solin d’étanchéité prenant partiellement ancrage sur le mur privatif dès lors que cette interdiction n’apparaît pas sérieusement contestable. Néanmoins, cette interdiction ne saurait être assortie de la moindre astreinte.

Par ailleurs, il n’y a pas lieu à référé s’agissant de la demande des époux [Z] visant subsidiairement à obtenir l’autorisation d’installer un solin d’étanchéité prenant partiellement ancrage sur la partie privative du mur, à défaut de trouble manifestement illicite ou dommages imminent constatés, et de l’existence d’une contestation sérieuse résultant de l’empiètement occasionné.

Concernant la demande tendant à la condamnation des consorts [I] pour procédure abusive, elle ne saurait prospérer. De fait, nonobstant l’évolution des demandes en cours d’instance et la justification de tentatives de communications antérieures par les époux [Z], la seule question relative au caractère privatif ou mitoyen du mur pouvait justifier de la présente procédure, qui ne peut être considérée comme abusive.

Partie perdante, les époux [Z] seront condamnés aux entiers dépens, étant précisé que le coût du constat de Maître [G] [X], qui n’est pas imposé procéduralement, ne peut être inclus. En revanche, au regard de la nature du litige et de l’équité, il n’y a pas lieu à condamnation au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés,

Statuant publiquement, par ordonnance mise à disposition au Greffe, contradictoire, exécutoire par provision, et en premier ressort,

DISONS n’y avoir lieu à référé en ce qui concerne la demande subsidiaire formulée par Monsieur [P] [Z] et Madame [H] [Z] visant à obtenir l’autorisation d’installer un solin d’étanchéité conformément à la proposition formulée par courrier du 09 décembre 2025 (ancrage dans la partie privative du mur appartenant à Monsieur [T] [O] et Madame [W] [L]) ;

FAISONS INTERDICTION à Monsieur [P] [Z] et Madame [H] [Z] de procéder à l’installation d’un solin d’étanchéité prenant ancrage dans la partie privative du mur appartenant à Monsieur [T] [O] et Madame [W] [L], sauf à obtenir préalablement leur accord écrit ;

REJETONS l’ensemble des autres demandes des parties.

CONDAMNONS in solidum Monsieur [P] [Z] et Madame [H] [Z] aux entiers dépens.

Ainsi fait et ordonné les jour, mois et an susdits. La présente décision a été signée par Franck NGUEMA ONDO, Président, et Dorothée MALDINEZ, Greffière.

Dorothée MALDINEZ Franck NGUEMA ONDO