TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Madame [Z] [Y],

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Nicolas GUERRIER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/00135 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6W6W

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mardi 23 septembre 2025

DEMANDERESSE

La Société d’Economie Mixte ELOGIE-SIEMP, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Nicolas GUERRIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0208

DÉFENDERESSE

Madame [Z] [Y], demeurant [Adresse 2] [Adresse 4]

comparante en personne assistée de M^e Jérôme FRAUCIEL, avocat au barreau de PARIS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 02 juillet 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 23 septembre 2025 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 23 septembre 2025

PCP JCP fond – N° RG 25/00135 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6W6W

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 31 août 2016 à effet au 1er septembre 2016, la société ELOGIE-SIEMP a consenti un bail d’habitation à Mme [Z] [Y] et M. [W] [Y] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1447,07 euros et d’une provision pour charges de 196,51 euros.

Par ordonnance de référé du 25 janvier 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a constaté la résiliation du bail au 20 juin 2022 et suspendu les effets de la clause réolutoire pendant le cours des délais de paiement accordés sur une durée de 36 mois.

Par acte de commissaire de justice du 19 novembre 2024, la société ELOGIE-SIEMP a assigné Mme [Z] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire prononcer la résiliation du bail, ordonner l’expulsion de Mme [Z] [Y], ordonner la séquestration des meubles, fixer à compter de la résiliation l’indemnité d’occupation mensuelle au montant résultant du contrat résilié et condamner Mme [Z] [Y] à payer les sommes dues de ce chef jusqu’à complète libération des lieux, condamner Mme [Z] [Y] à lui payer la somme de 6753 euros au titre des fruits civils, condamner Mme [Z] [Y] à lui payer la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût de la sommation interpellative du 26 septembre 2024.

L’affaire, appelée à l’audience du 4 mars 2025 a été renvoyée à la demande de Mme [Z] [Y], à l’audience du 2 juillet 2025.

Lors de cette audience la société ELOGIE-SIEMP, représentée par son conseil, maintient ses demandes. Elle s’oppose à tout délai pour quitter les lieux.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation de la société ELOGIE-SIEMP à laquelle elle s’en est rapportée oralement à l’audience pour l’exposé de ses différents moyens.

Mme [Z] [Y], assistée de son conseil, sollicite le rejet des demandes de la société ELOGIE-SIEMP, la limitation de sa condamnation au paiement des fruits civils à la somme de 1170 euros, à titre subsidiaire un délai de 12 mois pour libérer les lieux.

Elle expose que le logement lui a été attribué dans le cadre de la procédure de divorce toujours en cours. Elle explique avoir contractuellement accueilli deux étudiants étrangers, ce dont la bailleresse a été informée dans le cadre d’une précédente procédure sans réagir, et avoir depuis cessé à la suite de la sommation interpellative de cette dernière. Elle considère en conséquence que le manquement contractuel, consistant en deux accueils ponctuels en 9 ans de bail, n’est pas suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail. Elle soutient que ces accueils étaient légalement possibles jusqu’en 2018. Elle affirme vivre dans le logement avec ses enfants dont l’un est en situation de handicap. Sur les fruits civils, elle indique que les sommes perçues sont également la contrepartie de la demi-pension et d’accompagnements. Elle estime la somme due à 1170 euros, considérant qu’une condamnation à la somme demandée par la bailleresse causerait son enrichissement, la partie de la rémunération liée à l’hebergement pour une chambre de 10m² correspondant en effet à 10% du loyer de 15,71 euros/m². Elle déclare ne pas pouvoir se reloger.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Sur la demande de résiliation du bail

Aux termes des articles 1224, 1227, 1228 et 1229 du code civil la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. La résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l’article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989 le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

En application de l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer.

L’article L. 442-3-5 du code de la construction et de l’habitation dispose que dans les logements mentionnés au premier alinéa de l’article L. 441-1, le locataire doit occuper les locaux loués au moins huit mois par an, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Il est interdit au locataire de sous-louer son logement, meublé ou non, en dehors des cas mentionnés à l’article L. 442-8-1 du présent code. (…). En cas de non-respect des deux premiers alinéas du présent article, le bailleur peut saisir le juge aux fins de résiliation du bail.

Par ailleurs le contrat de bail stipule en ses conditions générales que le preneur devra employer les lieux loués uniquement à son habitation personnelle et à celle de sa famille et ne pourra les sous-louer.

En l’espèce, il résulte tant des débats que des pièces produites (cf. contrats d’accueil pièces n° 3 et 5 de la demanderesse) que Mme [Z] [Y] a hébergé en qualité de famille d’accueil une personne mineure du 1er septembre au 17 décembre 2022 moyennant une rémunération de 3290 euros correspondant à un hébergement en chambre double individuelle, 5 dîners par semaine et tous les petits déjeuners puis une étudiante du 27 août au 21 décembre 2024 moyennant une rémunération de 3463 euros correspondant à un hébergement en chambre simple, 3 dîners par semaine et tous les petits déjeuners.

Mme [Z] [Y] ne rapporte pas la preuve que la société ELOGIE-SIEMP ait été informée du premier accueil dans le cadre de la procédure de référé, cette information ne ressortant pas de l’ordonnance du 25 janvier 2023.

L’accueil d’étudiants étrangers n’entre pas dans les dérogations prévues à l’article L442-8-1 II du code de la construction et de l’habitation.

Néanmoins, au regard du caractère limité à 3,5 mois puis 4,5 mois des accueils, mis en perspective avec la durée du bail et alors que Mme [Z] [Y] n’a pas cessé d’occuper le logement, il apparait que le manquement contractuel de cette dernière, qui a cessé depuis 9 mois à la date de la présente décision, n’est pas suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail.

La société ELOGIE-SIEMP sera en conséquence déboutée de sa demande en résiliation judiciaire du bail et de ses demandes subséquentes en expulsion et fixation d’une indemnité d’occupation.

Sur la demande relative aux fruits civils

L’article 546 du code civil dispose que la propriété d’une chose soit mobilière, soit immobilière, donne droit sur tout ce qu’elle produit, et sur ce qui s’y unit accessoirement soit naturellement, soit artificiellement. Ce droit s’appelle « droit d’accession ». Aux termes de l’article 547 du code civil, les fruits civils appartiennent au propriétaire par droit d’accession. L’article 549 dispose que le simple possesseur ne fait les fruits siens que dans le cas où il possède de bonne foi. Dans le cas contraire, il est tenu de restituer les produits avec la chose au propriétaire qui la revendique.

Sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire (Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 12 septembre 2019, 18-20.727).

En l’espèce, Mme [Z] [Y] qui ne conteste pas devoir restituer des fruits civils, estime la somme due à 1170 euros correspondant à l’occupation pendant 7,5 mois d’une chambre de 10m² pour un prix du m² de 15,71 euros.

Elle a perçu la somme totale de 6753 euros. Une partie de cette rémunération correspond effectivement à des repas comme stipulé aux contrats d’accueil – ce qu’elle n’a pas évalué dans le cadre de la présente procédure – mais non à une prise en charge spécifique laquelle n’est pas mentionnée aux contrats. Il apparait en outre que Mme [Z] [Y] a sous-estimé la surface d’occupation du logement, la personne accueillie bénéficiant nécessairement des autres pièces du logement et notamment de la cuisine, du salon et des sanitaires.

Il convient de considérer que l’hébergement correspond à la moitié de la somme perçue par Mme [Z] [Y] laquelle sera en conséquence condamnée à payer à la société ELOGIE-SIEMP la somme de 3376,50 euros en restitution des fruits civils.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [Z] [Y] sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, hors coût cependant de la sommation interpellative laquelle n’est pas indispensable à l’introduction de la présente instance.

La demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE la société ELOGIE-SIEMP de sa demande en résiliation du bail d’habitation conclu le 31 août 2016 avec Mme [Z] [Y] concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 6] et de ses demandes subséquentes aux fins d’expulsion et de fixation d’une indemnité d’occupation ;

CONDAMNE Mme [Z] [Y] à payer à la société ELOGIE-SIEMP la somme de 3376,50 euros au titre de la restitution des fruits civils perçus dans le cadre de deux contrats d’accueils pour les périodes du 1er septembre au 17 décembre 2022 et du 27 août au 21 décembre 2024 ;

REJETTE toute autre demande ;

CONDAMNE Mme [Z] [Y] aux dépens lesquels ne comprennent pas le coût de la sommation interpellative ;

REJETTE la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 23 septembre 2025, et signé par la Juge des contentieux de la protection et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection