TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

[Adresse 4]

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[Localité 7]

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Télécopie : [XXXXXXXX02]

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N° RG 24/01192 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZJP4

Minute : 24/00617

OPH EST ENSEMBLE HABITAT VENANT AUX DROITS DE L’OPH [Localité 10] HABITAT

Représentant : M. [R] [T] [V] (Salarié) muni d’un pouvoir spécial

C/

Monsieur [G] [E]

Représentant : M^e Soria LATRECHE, avocat au barreau de Seine Saint Denis, vestiaire : 270

Madame [H] [O] épouse [E]

Représentant : M^e Soria LATRECHE, avocat au barreau de Seine Saint Denis, vestiaire : 270

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 08 Novembre 2024

DEMANDEUR :

OPH EST ENSEMBLE HABITAT VENANT AUX DROITS DE L’OPH [Localité 10] HABITAT

[Adresse 6]

[Localité 8]

représenté par Monsieur [R] [T] [V] (Salarié), muni d’un pouvoir spécial

DÉFENDEURS :

Monsieur [G] [E]

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 9]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-007055 du 13/06/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BOBIGNY)

représenté par Maître Ferroudja BETTACHE, substituant Maître Soria LATRECHE, avocat au barreau de Seine Saint Denis

Madame [H] [O] épouse [E]

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 9]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-007056 du 13/06/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BOBIGNY)

comparante en personne, assistée de Maître Ferroudja BETTACHE, substituant Maître Soria LATRECHE, avocat au barreau de Seine Saint Denis

DÉBATS :

Audience publique du 04 Octobre 2024

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 08 Novembre 2024, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 5 avril 2016, OPH [Localité 10] HABITAT aux droits duquel vient OPH EST ENSEMBLE HABITAT, a donné à bail à M. et Mme [G] [E] un local à usage d’habitation situé [Adresse 5] moyennant un loyer mensuel initial de 318,48 euros outre une provision pour charges récupérables.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 décembre 2023, l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT venant aux droits de l’OPH [Localité 10] HABITAT a fait signifier à M. [G] [E] et à Mme [H] [E] née [O] un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer la somme de 5057,79 euros en principal, au titre des loyers et charges dans un délai de deux mois et d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs.

Cette situation d’impayée a été notifiée à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 11 décembre 2023.

Par exploits de commissaire de justice en date du 25 avril 2024 remis tous deux à étude OPH EST ENSEMBLE HABITAT venant aux droits de l’OPH [Localité 10] HABITAT a fait assigner M. [G] [E] et à Mme [H] [E] née [O] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du tribunal de Bobigny, statuant en référé, à l’audience 5 juillet 2024 aux fins de :

— voir constater que les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire insérée aux bail liant les parties sont réunies pour défaut de paiement des loyers et des charges et pour défaut de production de l’attestation d’assurance. Par voie de conséquence, constater la résiliation du bail,

— ordonner l’expulsion des défendeurs ainsi que celle de tous occupants de leur chef des locaux sis [Adresse 5] à [Localité 1] au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier,

— dire que le sort des meubles sera réglé selon les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédure civiles d’exécution,

— condamner solidairement les défendeurs à payer au bailleur une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges exigibles, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à leur départ effectif et celui de tout occupant de leur chef,

— condamner solidairement les défendeurs à payer au bailleur la somme de 6352,11 euros, arrêtée à la date du 13/03/2024, à parfaire avec les termes dus postérieurement et quittancés au jour de l’audience même en cas de non comparution, augmentée des intérêts légaux à compter de la date du commandement de payer visant la clause résolutoire,

— condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile car il serait inéquitable de laisser au bailleur la charge des frais irrépétibles qu’il a dû engager pour recouvrer sa créance,

— condamner solidairement les défendeurs aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer ainsi que le coût de l’assignation.

L’assignation a été notifiée par la voie électronique au Préfet de Seine-Saint-Denis le 29 avril 2024.

A l’audience du 5 juillet 2024 M. et Mme [E] ont sollicité le renvoi de l’examen de l’affaire à une autre audience, indiquant qu’un avocat venait de leur être désigné au titre de l’aide juridictionnelle, mais que celui-ci n’avait encore pu les rencontrer.

L’examen de l’affaire a été renvoyé à l’audience du 4 octobre 2024

A l’audience du 4 octobre 2024 l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT représenté par M. [R] [T] [V] muni d’un pouvoir régulier, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise le montant de la dette locative à hauteur de 3763,95 euros, indiquant ne pas s’opposer à l’octroi de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire le paiement du loyer ayant été repris, si les défendeurs produisaient leur attestation d’assurance.

M. et Mme [E] se sont fait représenter. Ils n’ont pas contesté le montant de la dette locative mais ont fait valoir qu’ils avaient repris le paiement intégral des loyers courants. Ils se sont engagés à transmettre leur attestation d’assurance en cours de délibéré et ont sollicité des délais de paiement et la suspension de l’acquisition des clauses résolutoires, proposant de payer chaque mois, en plus des loyers et charges, la somme de 20 euros et indiquant que M. [E] percevait une retraite de 300 euros et Mme [E] une allocation chômage d’un montant de 570 euros. Ils ont ajouté que la commission de surendettement des particuliers avait décidé le 6 septembre 2024, de l’effacement total de leur dette, mais que cette décision avait fait l’objet d’un recours.

M. et Mme [E] ont été autorisés à produire en cours de délibéré leur attestation d’assurance habitation.

Cette attestation a été transmise le 9 octobre 2024. Elle mentionne qu’elle est valable pour la période comprise entre le 16 février 2024 et le 15 février 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 8 novembre 2024 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Sur les demandes principales

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Outre que l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus, il ressort en l’espèce des pièces du dossier, notamment du bail signé le 5 avril 2016, du commandement de payer délivré le 6 décembre 2023 et du décompte de la créance actualisé au 3 octobre 2024 que le bailleur rapporte la preuve de l’existence d’un arriéré de loyers, indemnités d’occupation et charges impayés à hauteur de 3763,85 euros.

En conséquence, il convient de condamner solidairement M. et Mme [E] à payer à l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT la somme de 3763,85 euros avec intérêts au taux légal à compter du 25 avril 2024, date de l’assignation.

Sur la demande aux fins de constat de résiliation

Sur la demande aux fins de constat de résiliation pour défaut de production de l’attestation d’assurance

L’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 lequel dispose que le locataire a l’obligation « de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa. »

En l’espèce, le bail stipule : " en cas d’inexécution des conditions qui précèdent et plus particulièrement en cas de non assurance contre l’incendie et les dégâts des eaux par le locataire (…) un mois après une sommation de se conformer aux clauses du présent contrat restée infructueuse, le présent contrat pourra être résilié et l’expulsion du locataire ou de quiconque pourra être poursuivie par [Localité 10] HABITAT. "

Il n’est pas contesté que M. et Mme [E] n’ont pas transmis leur attestation d’assurance avant l’expiration du délai d’un mois suivant le commandement du 6 décembre 2024 d’avoir à en justifier. Néanmoins, ils ont adressé en cours de délibéré une attestation d’assurance valable pour la période comprise du 16 février 2024 et le 15 février 2025. Cette assurance n’a manifestement pas été souscrite pour les seuls besoins de la cause. L’esprit de la loi du 6 juillet 1989 est d’imposer une assurance aux locataires pour les dommages à venir. Il y a donc lieu, en l’absence d’opposition du bailleur, de considérer que les locataires ont bien satisfait à leur obligation de s’assurer contre les risques locatifs dans le délai.

L’OPH EST ENSEMBLE HABITAT sera en conséquence, débouté de sa demande visant à voir constater la résiliation du bail pour défaut de justification de leur attestation assurance.

Sur la demande aux fins de constat de résiliation pour défaut de paiement des loyers et charges

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 « les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. »

En l’espèce, l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT justifie avoir signalé la situation d’impayés locatifs de M. et Mme [E] à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 11 décembre 2023.

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation des baux a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 29 avril 2024 soit au moins six semaines avant l’audience.

En conséquence, la demande de l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT aux fins de constat de résiliation des baux pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clauses résolutoire

Aux termes de l’article 1103 du code civil « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui stipule que « en cas de non-paiement à leur échéance du loyer ou des charges dûment justifiées et après un commandement de payer resté infructueux, le présent contrat sera, dès le mois expiré, résilié de plein droit purement et simplement dans les conditions prévues à l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et l’expulsion du locataire et de quiconque sera poursuivie par simple ordonnance rendue par le juge des référés, auquel les parties attribuent compétence expresse et formelle. »

Or, la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à la date du contrat et de son dernier renouvellement, dispose à son article 24, que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. » Cette disposition en application de l’article 2 de la loi susvisée est d’ordre public et aux termes de l’article 6 du code civil, « nul ne peut déroger, par des conventions particulières, aux lois qui intéressent l’ordre public et les bonnes mœurs ». Les parties au contrat de bail ne pouvaient donc prévoir que le bail serait résilié un mois après un commandement de payer resté sans effet. Le bail ne peut être résilié que deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Il y a lieu de relever, à ce titre, que le commandement de payer du 6 décembre 2023 délivré à M. et Mme [E] leur a donné un délai de deux mois pour régler sa dette. Le bailleur a donc renoncé à se prévaloir du délai contractuel d’un mois.

Ce commandement de payer est resté infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que le bail d’habitation est résilié à la date du 7 février 2024.

Sur la demande de délai de paiement et de suspension de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l’espèce, M. et Mme [E] proposent de s’acquitter de la dette de façon échelonnée en versant 20 euros par mois en plus du loyer. Il ressort des éléments communiqués qu’ils ont repris le paiement intégral du loyer et des charges au jour de l’audience et qu’ils sont en situation de payer leur dette locative Par ailleurs, le bailleur n’est pas opposé à l’octroi de délais.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement à M. et Mme [E] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant la période des délais de paiement ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clauses résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, si M. et Mme [E] ne respectent pas les délais accordés ou ne règlent pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, les clauses résolutoires seront réputées acquises et les baux seront résiliés. M. et Mme [E] devront quitter les lieux sans délai et à défaut d’exécution volontaire, l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT sera autorisé à faire procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, si besoin est, ainsi qu’au transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Dans l’hypothèse où M. et Mme [E] ne respecteraient pas les délais, et en vertu de l’article 1240 du code civil, ils devront indemniser le propriétaire du fait de leur occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l’indisponibilité des lieux, par le versement d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables, tel qu’il aurait été si les contrats s’étaient poursuivis, le tout dûment justifié, jusqu’à son départ définitif des lieux.

Sur les demandes accessoires

M. et Mme [E], qui succombent, supporteront les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, lesquels comprendront le coût du commandement de payer en date du 6 décembre 2023 et de l’assignation du 25 avril 2024.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT les frais non compris dans les dépens qu’elle a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Déboute l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT de sa demande visant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de production de l’attestation d’assurance,

Déclare recevable la demande d’OPH EST ENSEMBLE HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail du 5 avril 2016,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 5 avril 2016, entre l’OPH [Localité 10] HABITAT aux droits duquel vient l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT et M. [G] [E] et Mme [H] [O] épouse [E] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 5] sont réunies à la date du 7 février 2024 et constate la résiliation dudit bail à compter de cette date,

Condamne solidairement M. [G] [E] et Mme [H] [O] épouse [E] à payer à l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT la somme provisionnelle de 3763,85 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 3 octobre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 25 avril 2024, date de l’assignation,

Accorde à M. [G] [E] et Mme [H] [O] épouse [E] un délai pour le paiement de cette somme,

Autorise M. [G] [E] et Mme [H] [O] épouse [E] à s’acquitter de la dette en 36 fois, en procédant à 35 versements de 20 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

Dit que chaque versement devra intervenir en même temps que le paiement du premier loyer suivant la signification de la décision, puis en même temps que chaque loyer et charges en cours,

Suspend les effets des clauses résolutoires pendant l’exécution des délais accordés,

Rappelle que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

Dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

Dit qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité de la dette à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire reprendra ses effets et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

Ordonne en ce cas, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de M. [G] [E] et Mme [H] [O] épouse [E] du logement situé [Adresse 5], ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Condamnes en ce cas, solidairement M. [G] [E] et Mme [H] [O] épouse [E] à payer à l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges récupérables qui auraient été dus, si le bail d’habitation s’était poursuivi, à compter du 7 février 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux manifestée par la remise des clés, déduction faite des paiements déjà intervenus,

Condamne solidairement M. [G] [E] et Mme [H] [O] épouse [E] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 6 décembre 2023 et de l’assignation du 25 avril 2024,

Déboute l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire,

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 8 novembre 2024

Le Greffier Le Juge