TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 20] [1]

[1] Copie exécutoire délivrée le:

à M^e LIAUTARD

Copies certifiées conformes délivrées le :

à M^e DILMAN et M^e SITBON

■

8ème chambre

2ème section

N° RG 22/14259 -

N° Portalis 352J-W-B7G-CYFZF

N° MINUTE :

Assignation du :

04 Novembre 2022

JUGEMENT

rendu le 11 Septembre 2025

DEMANDEURS

Madame [M], [V], [A] [G] veuve [N]

[Adresse 19]

[Localité 1]

Monsieur [H], [U], [P] [N]

[Adresse 11]

[Localité 12]

Monsieur [R], [K], [Z] [N]

[Adresse 15]

[Localité 9]

représentés par Maître Annabelle LIAUTARD de la SCP LECAT ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0027, avocat postulant, et par Maître Olivier MARTEL, avocat au barreau de l’ARDECHE, avocat plaidant

DÉFENDEURS

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4], représenté par son syndic, la S.A.S. CANOPEE GESTION, prise en la personne de son président domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 10]

[Localité 16]

représenté par Maître Céline DILMAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #R012

Décision du 11 Septembre 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 22/14259 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYFZF

S.A.S. ETUDE FINZI, venant aux droits du cabinet VASSILIADES par transmission universelle de patrimoine, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 14]

[Localité 17]

représentée par Maître Didier SITBON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C2472

S.A. AXA FRANCE IARD, en qualité d’assureur du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 13]

[Localité 18]

défaillante

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-président

Madame Julie KHALIL, Vice-présidente

Madame Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

assistés de Madame Maïssam KHALIL, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 19 Juin 2025 tenue en audience publique devant Madame KHALIL, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSÉ DU LITIGE :

Madame [M] [G], veuve [N], Monsieur [H] [N] et Monsieur [R] [N] sont propriétaires d’un appartement (lot n° 5), donné en location, au sein d’un immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 21], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Au début de l’année 2017, le locataire s’est plaint d’infiltrations d’eau au niveau du plafond de sa salle de bain.

Le 1er février 2017, le plombier de l’immeuble, la société CPC, est alors intervenue pour une fuite d’eau déclarée sur la colonne montante d’eau de l’immeuble et dans le cadre de cette intervention, il découpe une partie du faux plafond de la salle de bains de l’appartement.

Les 8 et 9 mai 2017, la société CPC est de nouveau intervenue sur la colonne montante d’eau de l’immeuble.

Le 17 juillet 2017, un constat amiable de dégât des eaux est établi entre le locataire de l’appartement appartenant à Madame [M] [G], veuve [N], Monsieur [H] [N] et Monsieur [R] [N], et le syndic de copropriété de l’immeuble, le cabinet Vassiliades, aux droits duquel vient aujourd’hui la société « Etude Finzi » à la suite d’une opération de transmission universelle de patrimoine du 30 mars 2020.

Le 4 janvier 2018, la société CPC est intervenue une nouvelle fois dans l’appartement appartenant à Madame [M] [G], veuve [N], Monsieur [H] [N] et Monsieur [R] [N] pour une fuite d’eau qui infiltre le plafond de la salle de bains.

En juillet 2018, le locataire a quitté le logement et le 16 juillet 2018, un devis en vue de la réfection du plafond de la salle de bains de l’appartement est adressé au cabinet Vassiliades.

Un constat d’huissier en date du 13 juin 2019 a été réalisé démontrant que l’appartement est impropre à sa destination.

C’est dans ces conditions que par ordonnance du 4 décembre 2019, le Président du tribunal judiciaire de Paris a ordonné une mesure d’expertise confiée à Monsieur [W] [S], en qualité d’expert. L’expert judiciaire a déposé son rapport le 24 septembre 2021.

En ouverture de rapport et par actes de commissaire de justice en date des 4 et 17 novembre 2022 que Madame [M] [G], veuve [N], Monsieur [H] [N] et Monsieur [R] [N] ont fait assigner, devant le tribunal judiciaire de Paris, la société « Etude Finzi », venant aux droits du « Cabinet Vassiliades », en qualité de syndic de copropriété, ainsi que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à Paris 18ème et son assureur, la société Axa France Iard, afin d’une part, de voir reconnaître la responsabilité du syndic de copropriété en raison de sa négligence, s’agissant de la gestion de ce sinistre, et de le faire condamner au paiement d’une indemnisation en réparation du préjudice subi, et d’autre part, de voir également engager la responsabilité du syndicat des copropriétaires qui, en raison de l’abstention fautive de son syndic de copropriété, n’a pas réparé les désordres causés par les dégâts des eaux.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 20 novembre 2023, Madame [M] [G], veuve [N], Monsieur [H] [N] et Monsieur [R] [N] sollicitent du tribunal de :

« Vu l’assignation et les pièces versées aux débats, dont le rapport d’expertise judiciaire rendu par Monsieur [W] [S],

Vu les articles 1240 et 1241 du code Civil,

Vu, l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété,

Décision du 11 Septembre 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 22/14259 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYFZF

DIRE les consorts [N], recevables en leur action, formée à l’encontre de la société « ETUDE FINZI », venant aux droits de la société CABINET VASSILIADES, par déclaration de dissolution sans liquidation de l’associée unique du 30.03.2020,

DEBOUTER la société « ETUDE FINZI », comme venant aux droits de la société « CABINET VASSILIADES », de toutes ses demandes fins et conclusions, dirigées, à l’encontre des consorts [N],

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8], de toutes ses demandes fins et conclusions, dirigées, à l’encontre des consorts [N],

DIRE, que la société « ETUDE FINZI », venant aux droits de la société « CABINET VASSILIADES », syndic de la copropriété du [Adresse 2] [Localité 20], a commis une faute volontaire, par négligence, constituée par le retard apporté au traitement du dossier de sinistre survenu en raison de la fuite de la colonne montante d’eau de la copropriété du [Adresse 5], ayant pour effet l’effondrement du plafond de la salle de bain de l’appartement appartenant à l’indivision [N],

CONDAMNER, dès lors la société « ETUDE FINZI », venant aux droits de la société « CABINET VASSILIADES » à réparer le préjudice subi par l’indivision [N], en raison de sa faute volontaire et de sa négligence,

CONDAMNER, dès lors la société « ETUDE FINZI », venant aux droits de la société « CABINET VASSILIADES » au paiement d’une indemnité à verser à l’indivision [N], en réparation, de 21.455,08 €, correspondant à la perte de chance de l’indivision [N], d’avoir loué dans des conditions ordinaires, l’appartement destiné à la location, dans la copropriété du [Adresse 3], d’août 2018 à mai 2021,

DIRE, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son syndic, la société CANOPE GESTION SAS, entièrement responsable des dégâts causés, par les fuites de la colonne montante d’eau potable, dans le lot privatif n° 5, appartenant à l’indivision [N],

CONDAMNER, dès lors le syndicat des copropriétaires, solidairement, avec son assureur, AXA FRANCE IARD, au paiement des frais de réparation des dégâts, constatés par l’Expert, et estimé par lui, pour la somme de 4.900,00 €,

DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit,

CONDAMNER la société « ETUDE FINZI », venant aux droits du « CABINET VASSILIADES » au paiement d’une indemnité de 10.000€, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER, la même, aux entiers dépens de l’instance en ce compris les frais du rapport d’expertise judicaire ».

Décision du 11 Septembre 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 22/14259 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYFZF

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 21 avril 2024 et signifiées à la société Axa France Iard par acte de commissaire de justice en date du 22 avril 2024, la société « Etude FINZI », venant aux droits du cabinet Vassiliades, demande au tribunal de :

« Vu l’article 9 du code de procédure civile,

Vu l’article 1240 du code civil,

Vu les articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article L 124-3 du code des assurances,

Débouter les consorts [N], qui ne démontrent pas cumulativement une faute de la SAS ETUDE FINZI, un préjudice injustifié tant son principe que dans son quantum, et un lien de causalité entre la prétendue faute et le prétendu préjudice, de toutes leurs demandes, fins et conclusions formulées à l’encontre de la SAS ETUDE FINZI,

Juger le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], représenté par son syndic, et assuré auprès de la SA AXA FRANCE IARD, entièrement responsable des désordres causés dans l’appartement des consorts [N], en provenance de la canalisation montante d’eau froide, partie commune, et de toutes leurs conséquences notamment matérielles et immatérielles,

Condamner, à titre subsidiaire, in solidum, et avec exécution provisoire, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], représenté par son syndic, et son assureur la SA AXA FRANCE IARD, à garantir et relever indemne la SAS ETUDE FINZI de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre,

Débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], représenté par son syndic, qui ne démontre pas cumulativement une faute de la SAS ETUDE FINZI, un préjudice injustifié tant son principe que dans son quantum, et un lien de causalité entre la prétendue faute et le prétendu préjudice, de toutes ses demandes, fins et conclusions formulées à l’encontre de la SAS ETUDE FINZI,

Condamner in solidum tous succombants à payer à la SAS ETUDE FINZI la somme de 4000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Débouter toutes parties adverses de toutes demandes d’exécution provisoire, si par extraordinaire il était fait droit à leurs demandes,

Débouter plus généralement toutes parties de toutes demandes, fins et conclusions à l’encontre de la SAS ETUDE FINZI,

Condamner in solidum tous succombants aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Didier SITBON, avocat, conformément à l’article 699 du code de procédure civile ».

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 9 juin 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] demande au tribunal de :

« Vu la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 1240 du code civil,

Vu les articles 514 et 700 du code de procédure civile,

Vu les pièces,

Vu le rapport d’expertise du 24 septembre 2021,

Décision du 11 Septembre 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 22/14259 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYFZF

RECEVOIR les demandes du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] et les déclarer bien fondées,

Y faisant droit,

1- A titre principal

DIRE ET JUGER que la société Vassiliades, aux droits de laquelle vient la société Etude Finzi est exclusivement responsable de la survenance et de l’aggravation des préjudices subis par les Consorts [N]

CONSTATER que le Syndicat des copropriétaires n’a commis aucune faute dans la gestion du sinistre ;

Par conséquent,

CONDAMNER la société Etude Finzi, qui vient aux droits de la société Vassiliades à relever et garantir le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] de l’intégralité des condamnations prononcées à son encontre au profit de Madame [M] [G], Monsieur [H] [N], Monsieur [R] [N] ou toute autre partie au litige.

DEBOUTER la société Etude Finzi, qui vient aux droits de la société Vassiliades de sa demande reconventionnelle formée contre le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] ;

2- A titre subsidiaire : Sur la garantie due par la société AXA France IARD

CONSTATER que le sinistre résultant de la défectuosité de la canalisation d’eau montante est couvert par le contrat d’assurance multirisque souscrit auprès de la société AXA France IARD sous le numéro 2675723404 ;

CONDAMNER la société AXA France IARD à relever et garantir le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] de l’intégralité des condamnations prononcées à son encontre au profit de Madame [M] [G], Monsieur [H] [N], Monsieur [R] [N] ou toute autre partie à ce litige.

3- Sur les demandes indemnitaires de Madame [M] [G], Monsieur [H] [N], Monsieur [R] [N]

ORDONNER à Madame [M] [G], Monsieur [H] [N] et Monsieur [R] [N] de verser les justificatifs des indemnités qu’ils ont perçues de la part de leur propre assureur au titre de ce sinistre ;

DEDUIRE les indemnités perçues de la part de leur propre assureur des sommes éventuellement allouées à Madame [M] [G], Monsieur [H] [N] et Monsieur [R] [N] ;

LIMITER à 4.900 euros la somme pouvant être octroyée Madame [M] [G], Monsieur [H] [N] et Monsieur [R] [N] au titre des travaux de remise en état de leur salle de bains ;

LIMITER à 9.465,48 euros la somme pouvant être octroyée à Madame [M] [G], Monsieur [H] [N] et Monsieur [R] [N] au titre des pertes locatives ;

4- En toute hypothèse

DEBOUTER la société Etude Finzi de sa demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens formée contre le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] ;

CONDAMNER la société Etude Finzi à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER la société Etude Finzi aux entiers dépens ».

La société Axa France Iard n’a pas constitué avocat et n’a pas conclu.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 17 septembre 2024.

L’affaire, plaidée à l’audience du 19 juin 2025, a été mise en délibéré au 11 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

A titre liminaire, par déclaration de l’associé unique du 30 mars 2020, la société « Etude Finzi », associée unique du cabinet Vassiliades, a déclaré la dissolution de la société dont elle détient toutes les actions, ayant pour effet, en application de l’article 1844-5 du code civil, d’emporter la transmission universelle du patrimoine du cabinet Vassiliades au bénéfice de la société « Etude Finzi » qui « s’engage à reprendre l’ensemble des engagements et obligations de la société CABINET VASSILIADES à l’égard de ses cocontractants et d’une manière générale à l’égard des tiers ainsi que l’ensemble des droits dont la société dissoute bénéficiait ultérieurement ».

Les demandeurs sont donc recevables à agir à l’encontre de la société « Etude Finzi ».

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 9 juin 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 21] forme, à titre subsidiaire, une demande de condamnation de garantie à l’encontre de son assureur, la société Axa France Iard qui n’a pas constitué dans le cadre de la présente procédure.

Il n’est produit aucun élément permettant de justifier que ces conclusions aient été régulièrement signifiées à la société Axa France Iard. En conséquence, ces demandes seront déclarées irrecevables, conformément aux dispositions de l’article 14 du code de procédure civile.

I – Sur la responsabilité civile de la société Etude Finzi venant aux droits du cabinet Vassiliades, en qualité de syndic de copropriété :

Madame [M] [G], veuve [N], Monsieur [H] [N] et Monsieur [R] [N] recherchent la responsabilité civile délictuelle pour faute de la société Etude Finzi, venant aux droits du cabinet Vassiliades, en qualité de syndic de copropriété, sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

Ils soutiennent que :

— l’expert a noté aux termes de son rapport une série de négligences, dans la gestion des sinistres et dans l’absence de réfection du plafond de la salle de bain, imputable au cabinet Vassiliades, en qualité de syndic de copropriété ; l’expert a précisé que ces négligences s’apparentent à un refus délibéré de réparer une partie privative dégradée ; l’expert a également chiffré le préjudice subi en retenant que l’appartement n’était plus habitable sur une période de 24 mois (pertes de loyers sur cette période) ;

— le devis de réfection du plafond a été envoyé au syndic de copropriété par lettre recommandée avec accusé de réception le 13 juillet 2018 ; il y a eu à la suite de cet envoi des échanges de courriels avec le cabinet Vassiliades qui n’ont pas permis de faire réaliser la réfection du plafond, lequel n’a été réparé que le 25 mai 2021 pour des sinistres ayant eu lieu les 1er février et 8 mai 2017 et 4 janvier 2018 ; de plus, le courtier d’assurance de la copropriété a, par courriel du 13 décembre 2018, donné son accord pour la prise en charge du sinistre ce qui aurait permis une réfection du plafond plus tôt (cette information n’ayant pas été transmise aux demandeurs) ; ainsi, le cabinet Vassiliades a commis une faute par le refus de traiter le dossier du sinistre dans un temps adapté et engage, de ce fait, sa responsabilité ;

— s’agissant du préjudice subi, le retard dans la solution de ce sinistre a eu pour conséquence directe l’impossibilité de louer le bien inhabitable – ce qui a été constaté par huissier mais également pas l’expert – durant une période de 34 mois (à compter du mois d’août 2018 – date de départ du dernier locataire – jusqu’en mai 2021 – date à laquelle les travaux de remise en état ont pu être réalisés ; il s’agit d’une perte de chance de 80 % d’avoir pu louer le bien leur appartenant.

En réponse, la société Etude Finzi, venant aux droits du cabinet Vassiliades, souligne que, pour engager sa responsabilité, les demandeurs doivent rapporter la preuve de l’existence d’une faute et d’un préjudice ainsi que d’un lien de causalité entre la faute et le préjudice allégués. S’agissant de la faute, elle indique avoir été diligente en vue de la réparation des sinistres et que les demandeurs ne démontrent pas qu’elle a commis une quelconque faute, comme le montre l’ensemble des pièces produites aux débats.

Par ailleurs, elle conteste le préjudice subi arguant qu’il n’est pas démontré que l’appartement ait été inhabitable (le constat d’huissier a été réalisé à la seule demande des demandeurs, les experts d’assurance n’ont jamais fait état du caractère inhabitable du logement et le précédent locataire a donné congé en raison de la perte de son emploi uniquement). Subsidiairement, la société Etude Finzi relève que le préjudice invoqué n’est pas justifié dans son quantum : il n’y a pas de justificatif de la prise en charge de ce préjudice par l’assureur des demandeurs qui viendrait en déduction de la demande faite. En outre, sur la durée durant laquelle l’appartement n’a pas pu être loué, le point de départ devrait être la date du constat d’huissier, le 13 juin 2019, et la fin de cette période à retenir serait le 16 septembre 2019, date à laquelle le syndic de copropriété a relancé les demandeurs afin d’obtenir la facture des travaux en vue de leur verser l’indemnisation correspondante.

Enfin, s’agissant du préjudice allégué, la société défenderesse souligne qu’il convient de prendre en compte l’imposition dans le calcul de l’indemnité sollicitée et qu’il y a lieu de retenir 50 % des loyers perdus dont il est demandé réparation.

Décision du 11 Septembre 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 22/14259 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYFZF

S’agissant du lien de causalité, la société Etude Finzi, venant aux droits du cabinet Vassiliades, expose qu’il n’existe aucun lien de causalité entre les prétendues « fautes » qui lui sont reprochées et le préjudice locatif invoqué par les demandeurs ; alors que la société défenderesse n’est plus syndic depuis septembre 2021, les demandeurs indiquent dans leurs écritures, notifiées pour l’audience de mise en état du 21 novembre 2023, que le sinistre n’a toujours pas été pris en charge par l’assureur du syndicat des copropriétaires, ce qui démontre que les demandeurs ont finalement fait réaliser les travaux privatifs sans être indemnisés par l’assureur et que ce n’est donc pas une prétendue « carence » de la société Etude Finzi qui est à l’origine des préjudices invoqués qui les auraient « empêchés » de réaliser les travaux.

***

Aux termes de l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Pour engager la responsabilité civile délictuelle sur le fondement de la faute, le demandeur doit rapporter la preuve de l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

Bien que les copropriétaires soient des tiers au contrat de mandat, leur action est recevable en ce qu’elle se fonde sur la responsabilité délictuelle ou quasi-délictuelle du syndic en personne (ex. Civ. 3ème, 6 mars 1991, n° 89-18.758, publié au bulletin) résultant d’une faute commise par ce dernier dans l’accomplissement de sa mission légale d’administration et de conservation de l’immeuble, en relation de causalité directe avec un préjudice subi, sans qu’il soit nécessaire que cette faute soit détachable ou dissociable de sa mission (ex. : Civ. 3ème, 9 juillet 1985, n° 83-12.960, publié au bulletin).

Compte tenu de l’ampleur des tâches qui lui incombent et des difficultés pratiques auxquelles il est fréquemment confronté, le syndic est tenu d’une obligation de diligence et de vigilance, donc de moyen et non pas de résultat (ex. : Cour d’appel de Paris, Pôle 4 – Chambre 2, 19 novembre 2014, n° RG 12/00684).

La faute engageant la responsabilité du syndic s’apprécie in abstracto au regard des diligences que doit normalement accomplir un professionnel averti.

Un copropriétaire ne peut engager la responsabilité délictuelle du syndic de l’immeuble, sur un fondement délictuel ou quasi-délictuel (article 1240 du code civil), que s’il rapporte la preuve d’un préjudice direct et personnel découlant des fautes qu’il reproche au syndic (ex. : Civ. 3ème, 7 mai 1997, n° 95-14.777).

Le syndicat des copropriétaires est tenu de répondre des fautes du syndic, son mandataire dans l’exercice de ses fonctions (Civ. 3ème, 15 février 2006, n° 15-11.263).

En l’espèce, les demandeurs reprochent au syndic de copropriété de ne pas avoir accompli les diligences nécessaires dans la gestion du sinistre « dégâts des eaux » à l’origine de leur préjudice, à savoir la perte d’une chance de louer leur appartement.

Décision du 11 Septembre 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 22/14259 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYFZF

Il est constant et non discuté par les parties que l’appartement de Madame [M] [G], veuve [N], Monsieur [H] [N] et Monsieur [R] [N] a subi un dégât des eaux ayant nécessité l’intervention du plombier de l’immeuble, la société CPC, le 1er février 2017 et les 8 et 9 mai 2017.

Cette société a été mandatée à chaque fois par le cabinet Vassiliades, en qualité de syndic de copropriété (factures produites des 1ers et 19 juin 2017).

Il est également constant que ce dégât des eaux a pour origine une fuite sur la canalisation commune d’alimentation d’eau et que la recherche de fuite ainsi que la réparation de cette fuite ont nécessité la démolition du faux-plafond de la salle de bain de l’appartement des demandeurs.

Il convient de relever qu’il ressort également de la procédure que le 4 janvier 2018, la société CPC est intervenue pour une nouvelle fuite à la demande du syndic de copropriété (facture du 4 janvier 2018). Il apparaît que ce nouveau sinistre a donné lieu à réparation et est sans lien avec les demandes formées dans le cadre de la présente instance.

Il est reproché à la société Etude Finzi, venant aux droits du cabinet Vassiliades, de ne pas avoir été diligente dans la gestion de la suite du sinistre de 2017, notamment en ne faisant pas les démarches nécessaires permettant la réfection du faux plafond ce qui a, selon les demandeurs, empêché la relocation du bien.

Il ressort des éléments de la procédure, s’agissant du sinistre survenu en 2017, la chronologie suivante des faits :

— le 13 juillet 2017, le locataire de l’appartement a signé le constat amiable « dégât des eaux », qui mentionne la société Axa France Iard en qualité d’assureur de la copropriété et son courtier SATEC,

— le 18 juillet 2017, le cabinet Vassiliades a procédé à une déclaration de sinistre auprès du courtier SATEC, qui a accusé réception de cette déclaration par courriel du même jour et qui a sollicité pour compléter le dossier la transmission d’un « devis détaillé des dommages subis poste par poste, faisant apparaître le coût de la main d’œuvre et le métrage des surface endommagées et ce sous toutes les réserves de prise en charge »,

— le 16 juillet 2018, le cabinet Auburtin, gestionnaire de l’appartement litigieux pour le compte de l’indivision [N], a envoyé, par courrier recommandé avec accusé de réception, le devis de réfection de la salle de bain, ainsi que le congé donné par le locataire,

— le 6 novembre 2018, Madame [M] [N] a sollicité le syndic pour avoir des informations sur le commencement des travaux de réfection de la salle bain de son appartement,

— le 7 novembre 2018, le cabinet Vassiliades lui a répondu avoir reçu le devis de réfection et le congé du locataire le 19 juillet 2018 et les avoir transmis au courtier SATEC ; il a précisé relancer le courtier SATEC,

— les 7 et 11 novembre 2018, le cabinet Vassiliades a relancé le courtier SATEC sur l’état d’avancement du dossier,

— le 13 décembre 2018, le courtier SATEC a envoyé un mail au cabinet Vassiliades indiquant que « ma responsable m’a confirmé que nous pouvons donner accord dans le dossier, à titre exceptionnel, car nous sommes en possession de la facture de suppression de la fuite, de photos attestant de la matérialité des dommages et qu’aucun recours n’est envisageable […] Exceptionnellement nous vous donnons notre accord pour régler les dommages conformément au devis transmis de 3 808,20 €. A réception de la facture conforme et d’éventuelles photographies complémentaires des dommages, nous procéderont au règlement de l’indemnité »,

Décision du 11 Septembre 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 22/14259 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYFZF

— le 14 décembre 2018, le cabinet Auburtin a adressé un mail au cabinet Vassiliades, avec Madame [M] [N] en copie, indiquant que le courtier SATEC avait donné son accord sur le devis communiqué, information que le cabinet Auburtin tient du cabinet TEXA qui avait été mandaté pour procéder à une expertise à la demande de l’assureur de la copropriété, étant précisé que cette expertise a été annulée et n’a jamais eu lieu,

— le 28 janvier 2019, le cabinet Vassiliades a relancé le courtier SATEC pour lui indiquer l’absence de réception de l’indemnité pour la réfection de la salle de bain de l’appartement des demandeurs ; le lendemain, le courtier SATEC a rappelé qu’il avait donné son accord pour le devis transmis et que le paiement interviendrait à réception de la facture des travaux mais a toutefois proposé un acompte,

— le courtier SATEC a sollicité de nouveau le cabinet Vassiliades pour la facture des travaux les 4 juillet et 4 septembre 2019,

— le 16 septembre 2019, le cabinet Vassiliades a écrit par courriel à Madame [M] [N] afin d’obtenir la facture des travaux : « relancés par l’assureur de l’immeuble nous restons dans l’attente de la réception de la facture de 3.808,20 € correspondant au devis que vous nous avez présenté et ce afin que l’indemnité soit débloquée à votre profit ».

Si le cabinet Vassiliades n’est pas resté totalement inactif dans la gestion du sinistre, et bien qu’il ressort de certains courriels que le syndic de copropriété a été confronté à des difficultés d’organisation interne, il résulte des éléments sus-énoncés qu’il n’est pas démontré que le cabinet Vassiliades aurait demandé à Madame [M] [G], veuve [N], Monsieur [H] [N] et Monsieur [R] [N] de lui transmettre le devis pour la réalisation des travaux de réfection, afin de l’envoyer au courtier SATEC alors que ce dernier l’avait demandé en juillet 2017.

Les demandeurs ont envoyé ce devis en juillet 2018, soit un an après. Il convient de relever qu’aucun élément n’est produit aux débats permettant de savoir ce qui s’est passé entre juillet 2017 et juillet 2018, sauf s’agissant de la gestion du sinistre survenu en janvier 2018.

De plus, le syndic de copropriété a sollicité la communication de la facture des travaux près de neuf mois après la demande de cette facture par le courtier SATEC, alors qu’il savait que la transmission de ce document conditionnait le versement de l’indemnité par l’assureur.

Il ressort des pièces de la procédure qu’un échange de courriels et courriers a porté sur la qualité de propriétaire de Madame [M] [N]. Le cabinet Vassiliades a refusé de communiquer avec celle-ci alors qu’il était parfaitement informé que le logement appartient à une indivision successorale composée de Madame [M] [N] et de ses deux fils. Ces différents échanges ont également ralenti le traitement du sinistre.

Par ailleurs, il n’a jamais été discuté que le sinistre avait pour origine une partie commune engageant la responsabilité du syndicat des copropriétaires. Dès lors, le cabinet Vassiliades aurait dû faire procéder aux travaux de réfection nécessaires par un ordre de mission donné à une entreprise compétente pour réaliser ces travaux, comme cela a d’ailleurs été le cas dans le cadre de la gestion du sinistre survenu en janvier 2018. De plus, les travaux ont finalement été réalisés en mai 2021, soit quatre ans après le sinistre survenu en 2017, sans qu’aucun élément permette de justifier un tel délai.

Décision du 11 Septembre 2025

8ème chambre 2ème section

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Il résulte de ces éléments que le cabinet Vassiliades a manqué de diligence dans le traitement de ce sinistre et dans la réfection du plafond de la salle de bain du logement des demandeurs, ce qui est constitutif d’une faute de nature à engager sa responsabilité civile sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

Sur le préjudice subi imputable à cette faute, les demandeurs soutiennent que le retard dans la solution de ce sinistre a eu pour conséquence directe l’impossibilité de louer le bien, rendu inhabitable par le dégât des eaux. Ils exposent avoir subi une perte de chance de 80 % d’avoir loué leur bien et donc une perte de chance de 80 % de loyers perdus sur une période de 34 mois avec un loyer de 788,79 € (soit 34 mois x 788,79 € x 80 % = 21.455,08 €).

Si le cabinet Vassiliades avait fait les diligences nécessaires, afin de procéder à la réfection du logement des demandeurs, ces derniers auraient pu remettre ce bien à la location. Il ressort du rapport d’expertise qu’au vu des photographies prises par la société CPC lors de son intervention dans le logement des demandeurs en février 2017 et en janvier 2018, l’expert n’a pas retenu l’impossibilité d’habiter ce logement ni par voie de conséquence l’impossibilité de le louer. Par ailleurs, il convient de souligner que le courrier par lequel le locataire a donné congé de son bail en juillet 2018 indique que ce dernier a quitté son logement en raison de la perte de son emploi et non en raison des désordres provenant du dégât des eaux de 2017.

Toutefois, l’expert relève que, dans le constat d’huissier produit en date du 13 juin 2019, l’huissier note qu’ « après avoir visité l’intégralité de cet appartement je constate qu’il ne présente plus aucun caractère d’habitabilité et que l’importance des infiltrations, sinistre, effondrement et dégâts, nécessite une rénovation importante ». Dès lors, au vu des nouvelles photographies produites dans le constat d’huissier, l’expert indique que le logement est inhabitable depuis le mois de juin 2019.

Dès lors, si la faute commise par le cabinet Vassiliades a certes engendré une perte de chance de pouvoir relouer le bien litigieux l’évaluation de cette perte de chance à 80 % par les demandeurs apparaît excessive au regard des éléments susmentionnés. Il convient donc d’évaluer cette perte de chance à hauteur de 50 %.

De même, s’agissant de la période de 34 mois retenue par les demandeurs, celle-ci doit être réduite en prenant comme point de départ le mois de juin 2019, retenu par l’expert, ce qui correspond à la date où ce dernier considère que le logement est devenu inhabitable.

Concernant la fin du délai, l’expert retient la date de réalisation des travaux, soit en mai 2021, en soulignant que les demandeurs ont été autorisés par les parties à l’expertise à procéder aux travaux. Ainsi, il convient de retenir une période de vingt-quatre mois.

Il est également justifié et non discuté que la valeur locative du bien à retenir est d’un montant de 788,79 euros.

Ainsi, le préjudice subi par les demandeurs s’évalue à la somme de :

50 % x 788,79 € x 24 mois = 9.465,48 €.

La société Etude Finzi, venant aux droits du cabinet Vassiliades, sera condamnée à payer Madame [M] [G], veuve [N], Monsieur [H] [N] et Monsieur [R] [N] la somme de 9.465,48 € en réparation du préjudice subi lié à la perte de chance de relouer leur logement.

Décision du 11 Septembre 2025

8ème chambre 2ème section

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II – Sur la responsabilité civile du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 21] :

Madame [M] [G], veuve [N], Monsieur [H] [N] et Monsieur [R] [N] recherchent la responsabilité du syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

Ils indiquent que la colonne montante d’eau potable de l’immeuble est à l’origine des désordres causés au faux plafond de la salle de bains de l’appartement des demandeurs ; cette colonne d’eau est une partie commune ; en application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires est donc responsable du défaut d’entretien des biens lui appartenant et devra être condamné solidairement avec son assureur, la société Axa France Iard, à payer les frais de réfection de la salle de bain sinistrée.

Le syndicat des copropriétaires ne conteste pas que le sinistre subi par les demandeurs a pour origine la colonne d’eau montante, partie commune de l’immeuble. Cependant il s’oppose à ce que les conséquences financières soient mises à sa charge puisqu’il n’a commis aucune faute, raison pour laquelle il forme un recours contre la société Etude Finzi.

S’agissant des demandes indemnitaires formées, le syndicat des copropriétaires souligne que les demandeurs ont probablement déclaré le sinistre dont ils ont été victimes à leur propre assureur, qui a dû, le cas échéant, leur verser une indemnisation dont le montant doit être communiqué pour éviter une double indemnisation.

De plus, le préjudice doit être évalué à la somme de 4.900 euros (comme retenue par l’expert) et non 9.684,86 euros et les pertes locatives devront également être revues à la baisse puisque l’expert a retenu une période d’absence de location de 24 mois et non 34 mois comme sollicités en demande.

***

L’article 14 dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 pose que « le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ».

Par ailleurs, il n’appartient pas au demandeur victime de produire la preuve négative du défaut d’indemnisation de son assureur, la charge de la preuve de la subrogation pesant sur celui qui l’invoque.

A cet égard, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de son allégation selon laquelle le préjudice réclamé aurait déjà été indemnisé intégralement par l’assureur de la copropriété, qui pourrait agir en répétition de l’indu contre son assuré en cas de double indemnisation.

En l’espèce, il ressort du rapport d’expertise et il n’est pas discuté par les parties que l’appartement de Madame [M] [G], veuve [N], Monsieur [H] [N] et Monsieur [R] [N] a subi un dégât des eaux ayant nécessité l’intervention du plombier de l’immeuble, la société CPC, le 1er février 2017 et les 8 et 9 mai 2017 et que ce dégât des eaux a pour origine une fuite sur la canalisation commune d’alimentation d’eau.

Décision du 11 Septembre 2025

8ème chambre 2ème section

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Dès lors, la responsabilité objective du syndicat des copropriétaires est engagée sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, ce qu’il ne conteste pas.

Il n’est par ailleurs pas discuté le montant de l’indemnisation du préjudice à hauteur de 4.900 € au titre du préjudice matériel résultant du dégât des eaux (à savoir les travaux de réfection du plafond). Ce montant est en outre justifié par les pièces produites et, notamment, par le rapport d’expertise.

Les demandeurs sollicitent la condamnation solidaire du syndicat des copropriétaires avec son assureur, la société Axa France Iard à payer cette somme aux termes de leurs dernières conclusions.

Il convient de relever qu’aux termes de leur assignation, les demandeurs avaient sollicité la condamnation solidaire du syndicat des copropriétaires avec son assureur, la société Axa France Iard, à payer la somme de 9.685 € au titre de la réparation du préjudice matériel subi. Ils ont modifié leur demande aux termes de leurs dernières conclusions à la suite d’une erreur de leur part comme ils le reconnaissent dans leurs écritures.

S’ils n’ont pas justifié de la signification de ces dernières conclusions à l’égard de la société Axa France Iard, il convient de considérer cette demande recevable dans la mesure où le montant de la condamnation est à la baisse.

Par ailleurs, il résulte des éléments de la procédure que le contrat d’assurance conclu par la copropriété auprès de la société Axa France Iard couvre les préjudices subis par les demandeurs et dont le syndicat des copropriétaires est reconnu responsable.

Dès lors, il convient de condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et son assureur, la société Axa France Iard, à payer à Madame [M] [G], veuve [N], Monsieur [H] [N] et Monsieur [R] [N] la somme de 4.900 € au titre du préjudice matériel subi (travaux de réfection du plafond).

III – Sur les recours en garantie :

La société Etude Finzi, venant aux droits du cabinet Vassiliades, demande à ce que le syndicat des copropriétaires à la garantir des éventuelles condamnations qui seraient prononcées à son encontre.

Elle fait valoir qu’en application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires engage sa responsabilité puisqu’il est établi et non discuté par les parties que les sinistres à l’origine des désordres subis par les demandeurs proviennent d’une colonne d’eau montante qui est une partie commune de l’immeuble. En conséquence, elle est bien fondée à former un recours en garantie contre le syndicat des copropriétaires et son assureur, la société Axa France Iard.

Par ailleurs, la société Etude Finzi demande de rejeter le recours en garantie formé par le syndicat des copropriétaires à son encontre, car il n’est pas établi, comme démontré supra, au visa notamment de l’article 14 de la Loi du 10 juillet 1965, une prétendue « carence » de sa part dans le traitement du dossier, la canalisation montante d’eau froide, partie commune, ayant, en tout état de cause, provoqué des désordres matériels dans l’appartement des demandeurs ; dès lors, le syndicat des copropriétaires ne saurait prétendre lui imputer la réparation du préjudice matériel, qui existe dans tous les cas, nonobstant, l’existence ou l’absence d’une faute de sa part. De plus, les préjudices immatériels ne sont que la conséquence des désordres trouvant leur origine dans les parties communes de l’immeuble.

Le syndicat des copropriétaires forme un recours en garantie contre la société Etude Finzi sur le fondement de l’alinéa 5 de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 et en raison des fautes commises par le syndic de copropriété. Il reprend les mêmes moyens que les demandeurs s’agissant de la responsabilité de la société Eude Finzi.

***

Il est de principe que dans leurs relations entre eux, les responsables ne peuvent exercer de recours qu’à proportion de leurs fautes respectives, sur le fondement des dispositions de l’article 1240 du Code civil s’ils ne sont pas liés contractuellement entre eux ou des articles 1231-1 et suivants du Code civil s’ils sont liés contractuellement.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires engage sa responsabilité sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965. Il s’agit d’une responsabilité objective qui ne nécessite pas la preuve d’une faute pour être retenue.

La société Etude Finzi ne développe aucun moyen de droit ni de fait permettant de démontrer l’existence d’une faute qui pourrait être retenue à l’encontre du syndicat des copropriétaires.

Dans ces conditions, il convient de rejeter son recours en garantie.

Concernant le recours en garantie formé par le syndicat des copropriétaires à l’encontre de la société Etude Finzi, si cette dernière a bien commis une faute, il convient de souligner que le préjudice matériel subi par les demandeurs, à savoir les travaux de réfection du plafond, est directement en lien avec le dégât des eaux et n’est pas la conséquence de la faute retenue à l’encontre de la société Etude Finzi.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera également débouté de son recours en garantie.

IV – Sur les autres demandes :

S’agissant d’une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020 (II de l’article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019), l’exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n’en dispose autrement, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

Aucun élément ne justifie en l’espèce que l’exécutoire provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l’article 514-1 du code de procédure civile.

La société Etude Finzi, à l’encontre de laquelle il a été retenu une faute et qui succombe sera condamnée aux entiers dépens, comprenant les frais de l’expertise judiciaire.

Tenue aux dépens, elle sera condamnée à payer à Madame [M] [G], veuve [N], Monsieur [H] [N] et Monsieur [R] [N] la somme globale de 4.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En conséquence, Madame [M] [G], veuve [N], Monsieur [H] [N] et Monsieur [R] [N] seront déboutés du surplus de leur demande formée au titre des frais irrépétibles.

La société Etude Finzi sera déboutée de l’intégralité de ses demandes formées au titre des dépens, de leur distraction et des frais irrépétibles.

Le syndicat des copropriétaires sera également débouté de l’intégralité de sa demande au titre des frais irrépétibles formée à l’encontre de la société Etude Finzi.

Les parties seront déboutées de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

DÉCLARE recevables les demandes formées par Madame [M] [G], veuve [N], Monsieur [H] [N] et Monsieur [R] [N] à l’encontre de la société Etude Finzi, venant aux droits du cabinet Vassiliades, en raison de la transmission universelle de patrimoine du 30 mars 2020,

DÉCLARE irrecevable la demande subsidiaire de garantie formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 21] à l’encontre de son assureur, la société Axa France Iard,

DÉCLARE la société Etude Finzi, venant aux droits du cabinet Vassiliades, responsable du préjudice subi par Madame [M] [G], veuve [N], Monsieur [H] [N] et Monsieur [R] [N] sur le fondement de l’article 1240 du code civil,

CONDAMNE la société Etude Finzi, venant aux droits du cabinet Vassiliades, à payer à Madame [M] [G], veuve [N], Monsieur [H] [N] et Monsieur [R] [N] la somme de 9.465,48 € en réparation du préjudice subi au titre de la perte de chance de relouer leur logement,

DÉBOUTE Madame [M] [G], veuve [N], Monsieur [H] [N] et Monsieur [R] [N] du surplus de leur demande indemnitaire formée au titre de la perte de chance de l’indivision [N] d’avoir loué dans des conditions ordinaires l’appartement destiné à la location dans la copropriété du [Adresse 3], d’août 2018 à mai 2021,

DÉCLARE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 21] responsable du préjudice matériel subi par Madame [M] [G], veuve [N], Monsieur [H] [N] et Monsieur [R] [N], sur le fondement de l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,

DIT n’y avoir lieu à ordonner à Madame [M] [G], veuve [N], Monsieur [H] [N] et Monsieur [R] [N] de verser des justificatifs des indemnités perçues de la part de leur propre assureur au titre du sinistre,

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 21] et son assureur, la société Axa France Iard, à payer à Madame [M] [G], veuve [N], Monsieur [H] [N] et Monsieur [R] [N] la somme de 4.900 € au titre du préjudice matériel subi (travaux de réfection du plafond),

DÉBOUTE la société Etude Finzi, venant aux droits du cabinet Vassiliades, de son recours en garantie formé à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 21],

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 21] de son recours en garantie formé à l’encontre de la société Etude Finzi, venant aux droits du cabinet Vassiliades,

CONDAMNE la société Etude Finzi, venant aux droits du cabinet Vassiliades, aux entiers dépens, comprenant les frais de l’expertise judiciaire,

CONDAMNE la société Etude Finzi, venant aux droits du cabinet Vassiliades, à payer à Madame [M] [G], veuve [N], Monsieur [H] [N] et Monsieur [R] [N] la somme globale de 4.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE Madame [M] [G], veuve [N], Monsieur [H] [N] et Monsieur [R] [N] du surplus de leur demande formée au titre des frais irrépétibles,

DÉBOUTE la société Etude Finzi, venant aux droits du cabinet Vassiliades de l’intégralité de ses demandes formées au titre des dépens, de leur distraction et des frais irrépétibles,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] de l’intégralité de ses demandes formées au titre des frais irrépétibles,

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit,

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

Fait et jugé à [Localité 20] le 11 Septembre 2025.

La Greffière Le Président