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MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 12 Mai 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/00307 – N° Portalis DB3I-W-B7I-CZUK

AFFAIRE : S.A.S.U. CAPWEST GROUPE C/ S.C.I. FLOJESA

TRIBUNAL JUDICIAIRE DES SABLES D’OLONNE

ORDONNANCE DE REFERE DU 12 Mai 2025

DEMANDERESSE

S.A.S.U. CAPWEST GROUPE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Vincent CHUPIN, avocat au barreau de NANTES, avocat plaidant et M^e Henri BODIN, avocat au barreau des SABLES D’OLONNE, avocat postulant

DEFENDERESSE

S.C.I. FLOJESA, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Geoffroy DE BAYNAST, avocat au barreau des SABLES D’OLONNE

PRESIDENT : Franck NGUEMA ONDO, Président

GREFFIER : Dorothée MALDINEZ, Greffier présente lors des débats et du prononcé de l’ordonnance

Débats tenus à l’audience publique du 31 Mars 2025

Date de mise à disposition au greffe indiquée par le Président : 06 mai 2025 prorogé au 12 Mai 2025

Ordonnance mise à disposition au greffe le 12 Mai 2025

grosse délivrée

le 12.05.2025

à M^es Bodin De Baynast

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié en date du 4 septembre 2023, la SASU CAPWEST GROUPE a conclu avec la SCI FLOJESA une promesse de vente visant à la construction d’une résidence hôtelière sur un terrain à bâtir sis [Adresse 4]. Concomitamment, la SASU CAPWEST GROUPE a versé un dépôt de garantie de 64.000 € entre les mains du notaire.

La promesse a été consentie pour une durée expirant le 15 novembre 2024 à 16h00.

Par décision en date du 17 juin 2024, la demande de permis de construire a été refusée par la commune de [Localité 2], en raison notamment d’un changement récent du plan local d’urbanisme ne permettant plus la construction initialement envisagée.

Considérant que la condition suspensive avait défailli, la SASU CAPWEST GROUPE a mis en demeure la SCI FLOJESA, par courrier recommandé en date du 2 août 2024, d’avoir à autoriser la restitution des fonds séquestrés.

Par courrier en réponse en date du 9 septembre 2024, la SCI FLOJESA a indiqué qu’elle allait contester le refus du permis de construire devant le Tribunal administratif, que cette décision n’avait donc pas de caractère définitif et qu’une restitution du dépôt de garantie semblait prématurée.

C’est dans ce cadre que la SAS CAPWEST GROUPE a fait assigner, par exploit de commissaire de justice du 19 novembre 2024, la SCI FLOJESA devant le juge des référés du Tribunal judiciaire des Sables d’Olonne aux fins d’ordonner la libération des 64.000 € qu’elle a réglé entre les mains de Maître [U] [F], notaire à Angers, en exécution de la promesse de vente signée le 4 septembre 2023, de la voir condamner à lui verser la somme de 4.000 € au titre de l’art. 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 31 mars 2025.

La SASU CAPWEST GROUPE a maintenu ses demandes et sollicité le rejet des prétentions adverses. Elle a fait valoir que sa demande de libération du dépôt de garantie n’était pas sérieusement contestable dès lors que la condition suspensive d’obtention du permis de construire a défailli, était précisé que la date limite contractuellement fixée était désormais dépassée depuis le 1er octobre 2024. La demanderesse a rappelé que l’issue de l’éventuel recours devant le tribunal administratif n’avait aucune incidence sur l’absence de respect dans les délais des conditions initialement convenues au titre de la promesse de vente du 4 septembre 2023.

La SASU CAPWEST GROUPE a rajouté que le juge des référés serait compétent nonobstant la contestation soulevée par la défenderesse sur le terme « jugement » utilisé contractuellement. Elle a précisé qu’il n’existait pas davantage de contestation sérieuse relative aux délais dès lors que les parties avaient convenu de proroger la date limite du délai de dépôt du permis de construire au 31 mars 2024

La SCI FLOJESA a comparu et a sollicité qu’il soit constaté l’incompétence du juge des référés, les demandes présentées par la SASU CAPWEST GROUPE relevant du juge du fond. Elle a fait valoir subsidiairement qu’elle devait être déboutée de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions. Elle a sollicité enfin que la demanderesse soit condamnée à lui verser la somme de 4.000 € au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de sa contestation, la SCI FLOJESA a indiqué que les termes de la clause contractuelle permettant la restitution visait la production d’un « jugement » et pas d’une « ordonnance », telle que rendue par le juge des référés, qui devait dès lors se déclarer incompétent à défaut de pouvoir interpréter les conventions. Elle a soutenu qu’il existerait en conséquence des contestations sérieuses. En outre, la SCI FLOJESA a fait valoir que la SASU CAPWEST GROUPE avait failli à déposer sa demande de permis de construire avant le terme initialement convenu, soit le 4 janvier 2024 et qu’elle n’était dès lors pas fondée à se prévaloir de la non réalisation du permis de construire. De plus, la défenderesse a soutenu que la prorogation des délais dont se prévaut la SASU CAPWEST GROUPE n’avait jamais fait l’objet d’un avenant à défaut d’accord, le contact ayant eu lieu seulement entre le fils du gérant de la SCI, qui n’avait aucun mandat à ce titre, et la demanderesse.

Le dossier a été mis en délibéré au 06 mai 2025, délibéré prorogé au 12 mai 2025 pour raisons de service.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 835 du code de procédure civile prévoit que « même en présence d’une contestation sérieuse, le président du Tribunal Judiciaire peut prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

De jurisprudence constante, il n’est pas nécessaire de rapporter la preuve d’une quelconque urgence pour voir appliquées les dispositions dudit texte.

Le trouble manifestement illicite s’entend de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui constitue directement ou indirectement une violation évidente de la règle de droit.

En l’espèce, la disposition permettant la restitution de la somme de 64.000 € déposée entre les mains du notaire dans le cadre de promesse de vente du 4 septembre 2023 est régie par une clause spécifique GARANTIE MONETAIRE – TIERS CONVENU (page 14) prévoyant que « Le bénéficiaire ne pourra recouvrer la somme … que s’il justifie de la non-réalisation, hors sa responsabilité telle qu’indiquée au premier alinéa de l’article 1304-3 du code civil, de l’une ou l’autre des conditions suspensives … ». Il est également rappelé qu’ « à défaut d’accord des parties, la somme restera bloquée en la comptabilité du détenteur des fonds jusqu’à production d’un jugement ordonnant la restitution du dépôt au bénéficiaire ou sa perte en faveur du promettant ».

De plus, la condition suspensive visée est relative à l’obtention d’un permis de construire purgé de tout recours et retrait (page 15). Il est également précisé que « le bénéficiaire devra, pour se prévaloir de la présente condition suspensive, justifier auprès du promettant du dépôt d’un dossier complet de demande de permis de construire … dans les 4 mois » à compter de la promesse de vente, soit le 4 janvier 2024.

Or il n’est pas contesté que la demande de permis de construire a été déposée le 29 février 2024, dans des conditions qui ne sont pas celles permettant de conclure, en première analyse, à la possibilité de se prévaloir, pour la SASU CAPWEST GROUPE, de la défaillance de la condition suspensive. En outre, il est indifférent que des négociations aient eu lieu aux fins de prorogation du délai permettant le dépôt du permis de construire dès lors qu’aucun avenant n’a ensuite été régularisé, ni même aucun accord formel conclu entre la SCI FLOJESA et la SASU CAPWEST GROUPE. Enfin, l’absence de renonciation expresse à la condition suspensive, à défaut de mise en demeure conforme, ne valide pas pour autant les conditions permettant de conclure à sa défaillance.

Il ne peut en conséquence qu’être déduit qu’il existe une contestation sérieuse ne permettant pas au juge des référés de statuer sur la demande de la SASU CAPWEST GROUPE.

La SASU CAPWEST GROUPE, partie perdante, sera condamnée à verser à la SCI FLOJESA la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les dépens seront également mis à sa charge.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés,

Statuant publiquement, par ordonnance mise à disposition au Greffe, contradictoire, exécutoire par provision, et en premier ressort,

DISONS n’y avoir lieu à référé ;

CONDAMNONS la SASU CAPWEST GROUPE aux entiers dépens et à verser à la SCI FLOJESA la somme de 2.000 € au titre des frais irrépétibles.

Ainsi fait et ordonné les jour, mois et an susdits. La présente décision a été signée par Franck NGUEMA ONDO, Président, et Dorothée MALDINEZ, Greffière.

Dorothée MALDINEZ Franck NGUEMA ONDO