TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître Sarah GARCIA

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Frédéric CATTONI

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/02553 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7IS7

N° MINUTE :

1/2026

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 07 avril 2026

DEMANDERESSE

PARIS HABITAT- OPH

Etablissement public à caractère industriel et commercial dont le siège social est situé [Adresse 1]

représenté par la SELARL CABINET SALLARD CATTONI en la personne de Maître Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS,vestiaire C199

DÉFENDERESSE

Madame [W] [J]

demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Sarah GARCIA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire C2182 (bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro C-75056-2025-014202 du 02/06/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Charlotte GEVAERT-DELHAYE, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 05 février 2026

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 07 avril 2026 par Charlotte GEVAERT-DELHAYE, Vice-présidente, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 07 avril 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/02553 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7IS7

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 07 décembre 2017, l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH a consenti un bail d’habitation à Mme [W] [J] sur des locaux situés au [Adresse 3] ainsi qu’une cave à la même adresse.

Par acte de commissaire de justice du 20 novembre 2024 le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 1146,51 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [W] [J], le 21 novembre 2024.

Par assignation du 21 février 2025, l’EPIC PARIS HABITAT-OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire à titre principal constater l’acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidiaire prononcer la résiliation, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [W] [J] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes:

−

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et charges tel qu’il résulterait de l’application du contrat résilié , à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,−1439,57 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme susvisée à l’acte euros et de l’assignation sur le surplus, −500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 24 février 2025.

Le diagnostic social et financier n’est pas parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été appelée à l’audience du 05 juin 2025 puis renvoyée à la demande des parties au 22 septembre 2025, 28 novembre 2025 et 05 février 2026 date à laquelle elle a été retenue.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 05 février 2026, l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH a régularisé des écritures et formé les demandes suivantes :

Constater qu’il n’y a pas lieu à référé s’agissant des demandes indemnitaires et de compensation formulées par Mme [J],Constater l’acquisition de la clause résolutoire, Subsidiairement prononcer la résiliation

Ordonner l’expulsion de Mme [J] Condamner Mme [J] à lui payer une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer tel qu’il aurait été dû avec ses majorations et revalorisations si le bail s’était poursuivi , majoré selon les dispositions contractuelles et à défaut de 25 % augmenté des charges légalement exigiblesCondamner Mme [J] à lui payer la somme de provisionnelle de 1448,56 euros, compte arrêté au 31 janvier 2026 échéance de janvier 2026 incluse avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme susvisée à l’acte et de l’assignation sur le surplus, Condamner Mme [J] à lui payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens en ce inclus le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses demandes, elle fait valoir que les causes du commandement de payer n’ont pas été acquittées dans le délai de deux mois et que le non règlement des loyers constitue un manquement grave aux obligations contractuelles. Elle allègue que cette dernière ne peut se prévaloir d’aucune raison valable justifiant le non règlement des loyers. Elle soutient que Mme [J] n’apporte pas la preuve des désordres qu’elle subirait dans le logement et qu’il existe, en tout état de cause, des contestations réelles et sérieuses sur l’existence desdits désordres. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.

Mme [W] [J], représentée par son conseil, a régularisé des écritures et formé les demandes suivantes :

A titre principal :

Juger que les demandes de [Localité 1] HABITAT- OPH se heurtent à une contestation sérieuse Dire n’y avoir lieu à référé

A titre subsidiaire :

Condamner la bailleresse à une provision de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait du trouble de jouissance de la somme de 1307,70, à titre provisionnelOrdonner la compensation des dettes entre les parties L’autoriser à s’acquitter de la dette locative en payent 28 mensualités de 30 euros, le solde à la 29 eme mensualité Suspendre les effets de la clause résolutoire, Débouter la bailleresse de ses demandes Débouter la bailleresse de sa demande de paiement au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Elle fait valoir qu’elle bénéficie d’une aide au logement accordée par la ville de [Localité 1] et que, bien qu’ayant accompli les démarches nécessaires pour renouveler son dossier, une difficulté est survenue lors de son traitement et cette anomalie administrative a contribué à la formation de l’arriéré. Elle précise avoir réglé le dernier loyer, être en recherche d’emploi et débuter une formation. Elle allègue de l’existence de désordres dans l’appartement, depuis son entrée dans les lieux et l’inertie du bailleur à y remédier.

Il sera référé aux écritures des parties déposées à l’audience pour un plus ample exposé de leurs moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 07 avril 2026, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

En cours de délibéré et conformément à la demande du juge, l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH a adressé un décompte actualisé de la dette au 06 février 2026.

MOTIVATION

Sur les désordres

Il ressort de pièces versées aux débats que Mme [W] [J] s’est plainte, très ponctuellement, de désordres dans l’appartement.

Cependant, aucune pièce n’est versée aux débats aux fins d’objectiver l’existence desdits désordres (tels qu’un constat d’huissier ou un rapport de la ville de [Localité 1]), ni a fortiori de leur imputation au bailleur.

Défaillante dans l’administration de la preuve, le moyen soulevé par Mme [W] [K] ne constitue pas une contestation sérieuse aux demandes formées par le bailleur et ne justifie pas davantage la condamnation, en référé, de ce dernier à lui réparer un trouble de jouissance.

Mme [W] [J] est en conséquence déboutée de ses demandes.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

L’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu contient une clause résolutoire (art. 16.2) prévoyant la résiliation de plein droit du bail à défaut de paiement du loyer et des charges au terme convenu, deux mois après un commandement de payer resté sans effet, et un commandement de payer dans le délai de deux mois visant et reproduisant textuellement cette clause a été signifié au locataire le 20 novembre 2024 pour la somme en principal de 1146,51 euros, hors coût de l’acte.

Il sera donc fait application du délai de deux mois prévu tant par la clause résolutoire du bail que par le commandement de payer délivré au locataire.

Or, d’après l’historique des versements, il apparaît que les causes de ce commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois suivant sa délivrance, de sorte que la bailleresse est bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 20 janvier 2025 minuit.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort du décompte arrêté au 06 février 2026 que le règlement du loyer courant avant l’audience a été repris (règlement en date du 03 février 2026).

Compte tenu de la reprise du paiement du loyer courant avant la date d’audience, du montant de la dette (cf. infra), de la situation financière de la locataire dont les ressources sont constituées de prestations sociales d’un montant mensuel de 1491 euros (allocation pour le logement, allocation de soutien familial et revenu de solidarité active) il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et la défenderesse sera tenue au paiement d’une indemnité d’occupation dans les termes du dispositif.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 06 février 2026, Mme [W] [J] restait lui devoir la somme de 1148,56 euros au titre des loyers, charges échus impayés, terme de janvier 2026 inclus. Ce décompte n’est pas contesté par la défenderesse.

Mme [W] [J] est en conséquence condamnée à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer soit à compter du 20 novembre 2024 sur la somme de 1146,51 euros et à compter de l’assignation sur le surplus.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Mme [W] [J] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 21 janvier 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH ou à son mandataire.

Sur les demandes accessoires

Mme [W] [J], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer du 20 novembre 2024.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de la condamner à une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 20 novembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATONS, en conséquence, que le contrat conclu le 07 décembre 2017 entre l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH, d’une part, Mme [W] [J] d’autre part, concernant les locaux (comprenant une cave)situés [Adresse 3] est résilié depuis le 20 janvier 2025,

CONDAMNONS Mme [W] [J] à payer à l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH la somme de 1148,56 euros à titre de provision, au titre des loyers, charges échus impayés, terme de janvier 2026 inclus avec intérêts au taux légal à compter du 20 novembre 2024 sur la somme de 1146,51 euros et à compter de l’assignation sur le surplus ;

AUTORISONS Mme [W] [J] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 32 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais ;

DISONS que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [W] [J];

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 20 janvier 2025,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [W] [J] à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Mme [W] [J] sera condamnée à verser à l’EPIC [Localité 1] HABITAT- OPH une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DEBOUTONS Mme [W] [J] de ses demandes de dommages et intérêts au titre d’un préjudice de jouissance ;

DÉBOUTONS l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNONS Mme [W] [J] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 20 novembre 2024 ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 07 avril 2026, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge des contentieux de la protection