N°Minute:25/02244

N° RG 25/01033 – N° Portalis DBYB-W-B7J-PULE

N° RG 25/01033 – N° Portalis DBYB-W-B7J-P2ZU

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 8]

JUGEMENT DU 18 Novembre 2025

DEMANDEUR:

S.C.I. SOME, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Marie-Emily VAUCANSON, avocat au barreau de VERSAILLES substitué par M^e Virginie BERTRAN, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Monsieur [B] [D]

né le 04 Juin 1975 à [Localité 7] (MAROC), demeurant [Adresse 3] [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Madame [W] [C], demeurant [Adresse 3] [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

Monsieur [V] [M], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Sabine CABRILLAC, Magistrat à Titre Temporaire, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Clémence BOUTAUD

DEBATS:

Audience publique du : 09 Septembre 2025

Affaire mise en deliberé au 18 Novembre 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 18 Novembre 2025 par

Sabine CABRILLAC, Président

assisté de Clémence BOUTAUD, greffier

Copie exécutoire délivrée à : M^e Virginie BERTRAN

Copie certifiée delivrée à : M. [V] [M]

Le 18 Novembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing-privé du 9 novembre 2021, à effet au 10 novembre 2021, la SCI SOME a donné à bail à M. [D] [B] et Mme [C] [W] un immeuble à usage d’habitation, sis [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial de 800 €, outre une provision sur charges de 50 €.

Par acte du 09/11/2021, M. [M] [V] s’est porté caution solidaire des engagements des locataires.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI SOME a fait signifier à M. [D] [B] et Mme [C] [W], par acte de commissaire de justice en date du 17 septembre 2024, un commandement de payer la somme de 3934 € en principal, et visant la clause résolutoire prévue au bail.

Le commandement a été signifié à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives le 18 septembre 2024.

Ce commandement de payer a été dénoncé à M. [M] [V] par acte de commissaire de justice du 24 septembre 2024.

Par actes de commissaire de justice délivrés les 24 janvier 2025 et 29 janvier 2025, la SCI SOME a fait assigner M. [D] [B] et Mme [C] [W] et M. [M] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montpellier, et demande, notamment sur le fondement de la loi du 06 juillet 1989 de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire au motif de l’impayé de loyers et charges, subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail, et en conséquence,

— ordonner l’expulsion de M. [D] [B] et Mme [C] [W] et de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier,

— dire par décision spécialement motivée, qu’à défaut de libération des lieux, la SCI SOME pourra immédiatement après signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à l’expulsion,

— ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles aux frais, risques et périls des locataires,

— assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 150 € par jours de retard et se réserver la compétence pour liquider l’astreinte,

— condamner solidairement M. [D] [B] et Mme [C] [W] et M. [M] [V] à lui payer la somme de 4068,88 €, au titre des loyers et charges et indemnités dus arrêtés au 18 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 17 septembre 2024,

— condamner solidairement M. [D] [B] et Mme [C] [W] à verser une indemnité d’occupation égale au montant des loyers, à compter du 18 novembre 2024 et jusqu’à complète libération des lieux,

— dire que cette somme sera indexée sur l’indice du coût de la construction,

— condamner solidairement M. [D] [B] et Mme [C] [W] et M. [M] [V] à verser à la SCI SOME les intérêts au taux légal pour chacune des échéances impayées en application de l’article 1231-6 du code civil,

— avec l’exécution provisoire,

— rejeter toute demande de délais,

— condamner solidairement M. [D] [B] et Mme [C] [W] et M. [M] [V] à lui payer 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance.

L’affaire a été appelée à l’audience du 26 mai 2025 et a fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 9 septembre 2025, M. [M] s’étant présenté à l’issue des débats.

Par exploit des 10 et 17 juin 2025, la SCI SOME a fait citer M. [D] [B], Mme [C] [W] et M. [M] [V] à l’audience du 09 septembre 2025.

A cette audience, la SCI SOME, représentée par son conseil, expose que les locataires sont débiteurs de la somme actualisée de 2610 €, conclut au bénéfice de son exploit introductif d’instance pour le surplus et s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

M. [M] [V] fait valoir qu’il a mis fin à son engagement de caution à compter du 25/09/2023, par LRAR adressée à la bailleresse, Madame [L]. Il souligne qu’il n’a aucun contact avec le locataire dont il avait fait connaissance à l’occasion de son travail. Il expose être retraité et sollicite l’octroi de délais de paiement.

M. [D] [B] et Mme [C] [W], n’ont pas comparu ni personne en leur nom.

Lors de l’enquête sociale effectuée par les services du Conseil départemental de l’Hérault, la locataire a déclaré avoir soldé sa dette.

La décision a été mise en délibéré au 18 novembre 2025.

MOTIFS

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la jonction

Aux termes des articles 367 et 368 du code de procédure civile, le juge peut, à la demande des parties ou d’office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s’il existe entre les litiges un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble. Il peut également ordonner la disjonction d’une instance en plusieurs.

Les décisions de jonction ou disjonction d’instances sont des mesures d’administration judiciaire.

En l’espèce, les instances enrôlées sous les n° 25/01033 et n° 25/01565 seront jointes pour se poursuivre sous le numéro unique 25/01033.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 énonce que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il résulte des pièces versées aux débats et notamment du contrat de bail, du commandement de payer et du décompte actualisé, que M. [D] [B] et Mme [C] [W] sont débiteurs de la somme de 2610 € euros arrêtée au 9 septembre 2025, mois de septembre inclus.

Il convient en conséquence de condamner solidairement M. [D] [B] et Mme [C] [W] au paiement de la somme de 2610 € avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer en date du 17 septembre 2024.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion

En vertu de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable à la date du contrat, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité : 1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ; 2° Le montant mensuel du loyer et des charges ; 3° Le décompte de la dette ; 4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ; 5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ; 6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Par exploit du 17 septembre 2024, la SCI SOME a fait commandement aux locataires d’avoir à payer la somme principale de 3934 € au titre des loyers impayés. Ce commandement de payer comporte les mentions obligatoires visées à l’article précité et un décompte de la créance.

Les loyers n’ont pas été réglés dans le délai de 2 mois et les locataires n’ont pas saisi le juge aux fins d’obtenir des délais de paiement.

Il convient en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 17 novembre 2025, date de résiliation dudit bail.

Sur l’indemnité d’occupation

Il convient de condamner M. [D] [B] et Mme [C] [W] à payer à la SCI SOME une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, et ce, à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux, et sur présentation d’une quittance subrogative.

Sur les délais de paiement :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, en l’absence de demande de suspension des effets de la clause résolutoire formée par les locataires, et à défaut de justifier d’une reprise des paiements du loyer courant, le Juge ne peut d’office suspendre les effets de la clause résolutoire.

En conséquence, il convient de dire que M. [D] [B] et Mme [C] [W], occupants sans droit ni titre, devront libérer les lieux, sans qu’il soit besoin d’ordonner une astreinte.

A défaut de libération des lieux, l’expulsion de M. [D] [B] et Mme [C] [W] ne peut qu’être ordonnée selon les modalités prévues au dispositif du présent jugement ;

La demande d’expulsion immédiate formée par le bailleur dans le dispositif de ses conclusions sera rejetée à défaut pour ce dernier d’alléguer de circonstances particulières justifiant d’écarter les délais légaux.

Conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais des personnes expulsées en un lieu qu’elles désigneront. A défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution après sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur les demandes formées à l’encontre de M. [M].

Aux termes de l’article 2294 du code civil, le cautionnement doit être exprès. Il ne peut être étendu au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté.

Aux termes de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, la personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article. La caution doit apposer la mention prévue par l’article 2297 du code civil. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

L’identification claire et non équivoque du créancier garanti est une condition à la validité d’un engagement de caution afin de permettre à la caution de mesurer l’étendue de son obligation.

A l’appui de ses demandes formées à l’encontre de la caution, M. [M], la SCI SOME produit un acte de cautionnement mentionnant expressément comme créancier Madame [L] [Y], propriétaire bailleur du logement. Or, il ressort du contrat de bail, que ce dernier a été consenti par la SCI SOME, dont Mme [L] est gérante.

L’engagement de caution souscrit par M. [M] [V] fait effectivement apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, contient une mention manuscrite exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance que M. [M] a de la nature et de l’étendue de l’obligation contracté. Toutefois, il ne comporte pas la reproduction de l’avant- dernier alinéa de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989.

En l’absence d’identification du bailleur réel comme bénéficiaire du cautionnement, et à défaut de reproduction de l’avant-dernier alinéa de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 dans l’acte de cautionnement, il y a lieu de déclarer nul le cautionnement et de débouter la SCI SOME de ses demandes dirigées à l’encontre de M. [M].

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [D] [B] et Mme [C] [W], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort,

ORDONNE la jonction des instances enrôlées sous les n° 25/01033 et n° 25/01565 qui se poursuivront sous le numéro unique 25/01033,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10/11/2021 entre La SCI SOME d’une part et M. [D] [B] et Mme [C] [W] d’autre part, concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 6] sont réunies à la date du 17 novembre 2024;

DÉCLARE en conséquence M. [D] [B] et Mme [C] [W] occupants sans droit ni titre des lieux situés à l’adresse ci-dessus mentionnée à compter du 17 novembre 2024;

CONDAMNE solidairement M. [D] [B] et Mme [C] [W] à payer à la SCI SOME une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, et ce, à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux;

CONDAMNE solidairement M. [D] [B] et Mme [C] [W] à payer à la SCI SOME la somme de 2610 € au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation, dus au mois de septembre 2025 inclus, avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer du 17 septembre 2024,

DIT qu’à défaut par M. [D] [B] et Mme [C] [W] d’avoir libéré les lieux loués, DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé, dans tel garde-meuble désigné par lui ou à défaut par le bailleur ;

DIT que la présente décision sera transmise au préfet de l’Hérault en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DÉBOUTE la SCI SOME de ses demandes dirigées à l’encontre de M. [M] [V],

DÉBOUTE la SCI SOME du surplus de ses demandes,

DÉBOUTE la SCI SOME de sa demande sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [D] [B] et Mme [C] [W] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé le 18 novembre 2025 par la mise à disposition du jugement au greffe.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection