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MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 30 Décembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00098 – N° Portalis DB3I-W-B7J-C3VP

AFFAIRE : S.C.I. YC IMMOBILIER C/ S.A.S. [C] CAPITAL, [I] [C]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DES SABLES D’OLONNE

ORDONNANCE DE REFERE DU 30 DÉCEMBRE 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. YC IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Laura NIOCHE, avocat au barreau des SABLES D’OLONNE, avocat postulant et M^e Nathalie HAMET de CLOUET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant substituée par M^e CHEVREUIL, avocat au barreau de NANTES

DEFENDEURS

S.A.S. [C] CAPITAL, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Maïeul DE SAINT SEINE, avocat au barreau des SABLES D’OLONNE

Monsieur [I] [C]

né le 14 Avril 1968 à [Localité 3], demeurant [Adresse 1] FRANCE

représenté par M^e Maïeul DE SAINT SEINE, avocat au barreau des SABLES D’OLONNE

PRESIDENT : Franck NGUEMA ONDO, Président

GREFFIER : Dorothée MALDINEZ, Greffier présente lors des débats et du prononcé de l’ordonnance

Débats tenus à l’audience publique du 03 Novembre 2025

Date de mise à disposition au greffe indiquée par le Président : 30 Décembre 2025

Ordonnance mise à disposition au greffe le 30 Décembre 2025

Grosse délivrée

le 30.12.2025

à M^es Nioche de St SEINE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique en date du 03 mai 2021, la S.C.I. YC IMMOBILIER, bailleresse, a consenti à la S.A.S. [C] CAPITAL, preneuse, un bail commercial sur un local commercial situé en [Adresse 4]), pour une durée de 9 ans, pour une activité de formation à l’apprentissage de la conduite, moyennant un loyer annuel de 33.600 € HT, payable trimestriellement.

Le bail prévoyait une augmentation progressive du loyer pour tenir compte du calendrier de délivrance des locaux, le versement d’un dépôt de garantie de 4.290€, ainsi qu’un cautionnement de Monsieur [I] [C].

Le bail comporte une clause résolutoire de plein droit en cas, notamment, de non-paiement d’une seule échéance de loyer et après un commandement de payer infructueux.

Après plusieurs difficultés de paiement, un commandement de payer a été délivré à la preneuse le 8 janvier 2025, visant la clause résolutoire insérée dans le bail susvisé, pour un montant de 10.858,51 €, lequel comprend le coût de l’acte.

Dans le délai d’un mois imparti par le commandement, la preneuse n’a pas payé la somme due.

Une mise en demeure de régler a en outre été adressée à Monsieur [C] le 07 avril 2025, en vain.

Dans ces conditions, par actes de commissaire de justice en dates des 11 et 15 avril 2025, la S.C.I. YC IMMOBILIER, bailleresse, a fait assigner Monsieur [I] [C] et la S.A.S. [C] CAPITAL, preneuse, devant le juge des référés du Tribunal judiciaire des Sables d’Olonne aux fins d’obtenir :

A titre principal :

Constater la résiliation du bail commercial à compter du 9 février 2025 par le jeu de la clause résolutoire ;Ordonner l’expulsion immédiate de la preneuse et celle de tous occupants de son chef ainsi que de ses biens et ce, avec l’assistance si besoin de la force publique ;Ordonner qu’il soit le cas échéant fait constater et estimer les réparations locatives par un commissaire de justice commis à cet effet, assisté, s’il l’estime utile, d’un technicien ;Ordonner la séquestration des effets mobiliers qui en seront susceptibles pour sûreté des sommes demeurant dues à la société YC IMMOBILIER et leur transport dans un garde-meubles ou dans tel autre lieu du choix du bailleur aux frais exclusifs de la société [C] CAPITAL ;Condamner solidairement la société [C] CAPITAL et Monsieur [I] [C] à payer par provision à la société YC IMMOBILIER :La somme de 21.538,04 € au titre des arriérés de loyer et charges et des frais de recouvrement, suivant décompte arrêté au 17 mars 2025 ;La conservation du dépôt de garantie au profit de la société YC IMMOBILIER ;Le remboursement du coût du commandement de payer d’un montant de 75,54 € TTC ;Outre les intérêts au taux légal en vigueur ay jour de l’arriéré majoré de 5 points.Condamner solidairement la société [C] CAPITAL et Monsieur [I] [C] au paiement par provision d’une indemnité d’occupation journalière égale au montant du loyer global de la dernière année de location majoré de 50 %, soit 146 € par jour, pour la période écoulée entre la résiliation et la remise effective des locaux loués à la disposition de la société YC IMMOBILIER ;Condamner solidairement la société [C] CAPITAL et Monsieur [I] [C] au paiement par provision d’une astreinte d’un montant de 150 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir jusqu’à la libération effective des locaux ;A titre subsidiaire :

Si, par extraordinaire, le tribunal de céans devait accorder des délais de paiement à la société [C] CAPITAL ou à Monsieur [I] [C] par application de l’article 1343-5 du Code civil, il est demandé au Président du tribunal judiciaire de :Dire que la suspension des effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail sera conditionnée au respect par la société [C] CAPITAL ou Monsieur [I] [C], de l’échéancier obtenu ;Dire qu’en cas de défaillance dans le règlement des loyers et charges courantes, la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;En tout état de cause :

Condamner la société [C] CAPITAL et Monsieur [I] [C] in solidum à payer à la société YC IMMOBILIER la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 08 janvier 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 03 novembre 2025.

A l’audience, la S.C.I. YC IMMOBILIER a comparu et modifié ses demandes comme suit :

Constater la résiliation du bail commercial à compter du 9 février 2025 par le jeu de la clause résolutoire ;Condamner solidairement la société [C] CAPITAL et Monsieur [I] [C] à payer par provision à la société YC IMMOBILIER :La somme de 13.575,01 € au titre des loyers impayés avant la résiliation :La somme de 67.192 € au titre des arriérés de loyer et charges et des frais de recouvrement, suivant décompte arrêté au 25 septembre 2025 ;La somme de 4.290 € au titre de la conservation du dépôt de garantie au profit de la société YC IMMOBILIER ;Condamner la société [C] CAPITAL et Monsieur [I] [C] in solidum à payer à la société YC IMMOBILIER la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

La demanderesse a fait valoir que, spontanément, le locataire a quitté les lieux par la remise des clés le 25 septembre 2025, mais qu’il a laissé sur place des effets personnels à évacuer. Elle a actualisé sa créance à 8.604,67 €, déduction faite des versements volontaires ou forcés effectués par la SAS [C] CAPITAL depuis le 25/04/2025 et des frais de procédure. Elle a demandé de constater la résiliation du bail à compter du 09 février 2025 et de considérer la société [C] CAPITAL comme occupante sans droit ni titre pour la période allant du 09 février 2025 au 25 septembre 2025. Elle a soutenu que son calcul des sommes dues par la défenderesse en application des dispositions du contrat de bail était correct et parfaitement fondé

La S.C.I. YC IMMOBILIER a soutenu que son locataire a été informé dès la signature du contrat de bail de l’absence du système de chauffage et que, en ce qui concerne l’absence de l’installation du compteur électrique, elle a produit une facture d’installation d’un sous compteur électrique. Elle a soutenu qu’à aucun moment, elle n’avait procédé à la coupure d’électricité qui lui est reprochée par la défenderesse et qu’elle n’est, non plus, tenue responsable des cambriolages subis par son locataire.

La S.A.S. [C] CAPITAL et Monsieur [I] [C] ont comparu et sollicité de :

A titre principal :

Débouter la société YC IMMOBILIER de l’ensemble de ses demandes ;Dire que le local loué ne dispose pas de chauffage fourni par la société YC IMMOBILIER depuis le mois d’octobre 2021 ;Dire que le local loué ne dispose pas d’électricité depuis la fin du mois d’avril 2025 ;Dire que la société YC IMMOIBILIER n’a jamais justifié les charges supplémentaires à la provision sur charges, en violation du bail ;Reconventionnellement :

Ordonner la résiliation du bail aux torts de la société YC IMMOBILIER en date du 05 septembre 2025 ;Condamner la société YC IMMOBILIER à payer à la société [C] CAPITAL une somme de 17.801,50 € HT à titre de dommages et intérêts ;A titre subsidiaire :

Dire que le local loué par la société CHAUGNAUD CAPITAL ne dispose pas de chauffage fourni par la société YC IMMOBILIER depuis le mois d’octobre 2021 ;Dire que le local loué par la société [C] CAPITAL ne dispose pas d’électricité depuis al fin du mois d’avril 2025 ;Dire que la société YC IMMOBILIER n’a jamais justifié les charges supplémentaires à la provision sur charges, en violation du bail ;Débouter la société YC IMMOBILIER de toutes ses demandes de paiement des loyers et charges, ainsi que toutes ses demandes au titre de l’indemnité d’occupation au titre de l’exception d’inexécution ;A titre très subsidiaire :

Débouter la société YC IMMOBILIER de ses demandes relatives au paiement des charges d’électricité 2023 et 2024 et au paiement des taxes foncières 2023 et 2024, soit une somme globale de 6.197,39 € ;Juger que la société [C] CAPITAL a payé une somme de 7.939,63 € sur la créance réclamée ;En tout état de cause :

Condamner la société YC IMMOBILIER à leur payer la somme de 4.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre entiers dépens.

Les défendeurs ont fait valoir que malgré l’inexécution contractuelle de son bailleur qui n’a installé aucun sous-compteur d’électricité, qui ne lui avait pas fourni de chauffage et qui n’a pas justifié la répartition des charges, ils ont accepté de payer le prix demandé jusqu’en 2023 quand le bailleur lui avait réclamé un montant important des charges d’électricité, outre la taxe foncière.

La société CHAUGNAUD CAPITAL a précisé qu’estimant le loyer trop élevé pour un local sans chauffage, et sans aucun moyen de calculer les charges de consommations personnelles en eau et en électricité, elle avait décidé de stopper tout versement à son bailleur tant qu’une solution ne serait pas trouvée, en usant de l’exception d’inexécution contractuelle. Elle a fait valoir que ne pouvant plus exploiter le local loué pour son activité d’auto-école, elle a pris à bail un autre local depuis le 1er août 2025.

Les défendeurs ont demandé, à titre reconventionnel, la résiliation du bail à compter du 05 septembre 2025 aux torts exclusifs du bailleur et le paiement de la somme de 17.801,50 € HT pour les charges d’avril à septembre 2025 à titre de dommages et intérêts.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 décembre 2025.

MOTIFS :

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Il ressort des dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Il est de jurisprudence constante qu’il n’appartient pas au juge saisi de rechercher le caractère proportionné ou non de la demande réalisée par le bailleur, ni de s’intéresser à la régularisation de la situation au moment où il statue, ces éléments étant sans objet, la seule constatation de la violation de l’obligation ou des obligations contractuelles prévues au bail est suffisante.

Le juge est toutefois fondé à rechercher le cas échéant si le bailleur apparaît de mauvaise foi dans la mise en œuvre de ladite clause.

S’agissant du juge des référés, il doit être relevé qu’il statue en principe en fonction des critères de l’article 834 du code de procédure civile, soit en vertu de l’urgence et en l’absence de contestation sérieuse, sauf à ce qu’une clause du contrat ait réservé spécialement sa compétence, comme l’a rappelée la Cour de Cassation.

Enfin, l’alinéa 2 de l’article L.145-41 susvisé permet au juge judiciaire, saisi à cette fin avant prononcer la résiliation du bail, d’octroyer au locataire des délais de paiement et de suspendre dans l’attente l’application de la clause résolutoire. La jurisprudence a pu préciser qu’il était loisible au juge de suspendre les effets de la clause de manière rétroactive en cas de régularisation des dettes locatives avant même l’audience.

En l’espèce, au contrat liant les parties figure une clause résolutoire à défaut de paiement d’un élément du loyer après commandement de payer infructueux. Il est par ailleurs démontré par la bailleresse que les loyers dus n’ont pas été intégralement versés aux échéances fixées et que, malgré un commandement de payer signifié le 08 janvier 2025, la régularisation de la situation n’est pas intervenue avant le délai d’un mois susvisé.

Les conditions fixées au contrat de bail sont donc remplies pour mettre en œuvre la clause résolutoire, avec acquisition de la clause résolutoire fixée au 09 février 2025, le bail étant résilié de plein droit depuis cette date.

La société [C] et Monsieur [I] [C], en tant que caution, seront condamnés solidairement à verser une indemnité d’occupation pour la période du 09 février 2025 au 25 septembre 2025, l’occupation des locaux postérieure à l’acquisition de la clause résolutoire étant génératrice de droits à versement de cette indemnité d’occupation.

Concernant le montant de cette indemnité d’occupation, elle sera fixée à hauteur du montant des seuls loyers et charges correspondant au dernier mois du contrat, donc pour le mois de janvier 2025, à hauteur de 3.560 € TTC. Les montants supplémentaires demandés par la demanderesse sont en revanche excessifs et s’apparentent à une clause pénale, susceptible d’être réduite ou supprimée par le juge du fond. En conséquence, il n’y a pas lieu à majoration de 50% outre astreinte de 150 € par jour de retard.

Sur le montant des sommes dues au titre de l’arriéré de loyer et charges :

Les demandes formulées par la demanderesse au titre des arriérés de loyers et charges apparaissent justifiées, sauf en ce qui concerne les pénalités de 10% à titre de clause pénale et les intérêts de retard au taux légal majoré de 5 points appliqués, qui s’apparentent à des clauses pénales dont les montants sont susceptibles d’être réduits ou supprimés par le juge du fond. Ces demandes spécifiques ne peuvent en conséquence aboutir.

Dès lors, seules les sommes dues à titre d’arriéré de loyer pour la période du 01 novembre 2024 au 08 février 2025 – date à laquelle la résiliation du bail est intervenue, seront retenues pour un montant total de 14.240,30 €.

Concernant la taxe foncière pour les années 2023 et 2024, les charges d’eau et d’électricité, en absence d’une répartition nette pour la défenseuse et de justification de leurs montants, voire de leurs paiement sur les provisions antérieurement versées, elles sont sérieusement contestables et ne seront pas allouées.

La somme de 4.290 €, constituant le dépôt de garantie, est définie comme une garantie du paiement des loyers (page 30). Au regard des manquements contractuels, elle ne peut être restituée au preneur suite à son départ et sera conservée par la bailleresse aux seules fins de remboursement des sommes restant dues. De même, les sommes déjà acquittées à la suite de la saisie-attribution à hauteur de 3.144,46 €, le paiement du 13 juin 2025 à hauteur de 1.235,17 € et le paiement du 17 juin 2025 à hauteur de 3.560 €, seront déduites du montant total dû par la S.A.S. [C] CAPITAL au titre des arriérés de loyers et d’indemnité d’occupation, étant précisé que les différents frais de procédure sont imputés sur les sommes récupérées dans le cadre des procédures d’exécutions forcées (hors le coût du commandement du 8/01/2025).

Il sera en outre rappelé que la S.A.S. [C] CAPITAL ne peut se prévaloir d’une éventuelle exception d’inexécution contractuelle que devant le juge du fond, les sommes attribuées n’étant que provisionnelles.

La S.A.S. [C] CAPITAL et Monsieur [I] [C] seront donc condamnées solidairement à verser la somme totale de 8.529,13 €.

Sur les demandes reconventionnelles :

La S.A.S. [C] CAPITAL et Monsieur [I] [C] demandent de constater la résiliation du contrat de bail aux torts exclusifs du bailleur pour l’inexécution de ses engagements au titre d’assurer le chauffage et l’électricité dans les locaux loués.

Si, apparemment, la fourniture des utilités pour le local loué est une obligation du bailleur, rien ne justifie le non-paiement des loyers par le locataire à titre de « sanction » pour l’absence de celles-ci, d’autant plus que l’absence du chauffage lui a été notifiée dès la prise en possession des locaux. L’absence d’électricité lors du constat du commissaire de justice ne peut pas, à elle seule, justifier aucunement l’intervention du bailleur sur le réseau électrique et ne peut pas lui être imputée sans aucun doute. De plus, cette demande ne peut, en tout état de cause, qu’être portée devant le juge du fond. Il en va de même de la demande reconventionnelle en dommages-intérêts en réparation d’un préjudice de jouissance.

Dans ces conditions, il n’y a pas lieu à référés sur les demandes reconventionnelles.

Sur les autres demandes :

Il sera accordé enfin à la demanderesse, au regard de l’équité, la somme de 3.000 € au visa des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens seront mis à la charge solidaire de la S.A.S. [C] CAPITAL et Monsieur [I] [C].

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés,

Statuant publiquement, par ordonnance mise à disposition au Greffe, contradictoire, exécutoire par provision, et en premier ressort,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur l’exception d’inexécution et les demandes reconventionnelles opposées par la S.A.S. [C] CAPITAL ;

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail commercial liant la S.C.I. YC IMMOBILIER à la S.A.S. [C] CAPITAL à effet du 09 février 2025 ;

CONSTATONS la libération des lieux volontaire par la S.A.S. [C] CAPITAL à partir du 25 septembre 2025 ;

FIXONS l’indemnité d’occupation due par la S.A.S. [C] CAPITAL et Monsieur [I] [C] à compter de la résiliation du bail, soit le 09 février 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, soit le 25 septembre 2025 à une somme égale au montant du loyer mensuel contractuel de 3.560 €, et les y CONDAMNONS solidairement à titre provisionnel ;

CONDAMNONS à titre provisionnel la S.A.S. [C] CAPITAL et Monsieur [I] [C], solidairement, à payer à la S.C.I. YC IMMOBILIER la somme de 8.529,13 € au titre des arriérés des loyers, charges et indemnité d’occupation dues jusqu’au mois de février 2025 (inclus), déduction faite des versements forcés ou spontanés figurant au relevé du 20/06/2025 ;

DISONS la S.C.I. YC IMMOBILIER pourra conserver le montant du dépôt de garantie, soit la somme de 4.290 € qui viendra en déduction de celles restants dues par la S.A.S. [C] CAPITAL, sans préjudice d’éventuels dommages-intérêts à réclamer devant le juge du fond ;

CONDAMNONS la S.A.S. [C] CAPITAL et Monsieur [I] [C], solidairement, aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 08/01/2025 ;

CONDAMNONS la S.A.S. [C] CAPITAL et Monsieur [I] [C], solidairement, à payer à la S.C.I. YC IMMOBILIER la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETONS les autres demandes des parties.

Ainsi fait et ordonné les jour, mois et an susdits. La présente décision a été signée par Franck NGUEMA ONDO, Président, et Dorothée MALDINEZ, Greffier.

Dorothée MALDINEZ Franck NGUEMA ONDO