REPUBLIQUE FRANCAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

MINUTE N° :

1ère Chambre Baux commerciaux

N° RG 24/02846 – N° Portalis DB3E-W-B7I-MWAJ

En date du : 09 avril 2026

Jugement de la 1ère Chambre en date du neuf avril deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 19 février 2026 devant Prune HELFTER-NOAH, Vice-Présidente statuant en juge unique, assistée de Amélie FAVIER, greffier.

A l’issue des débats, la présidente a indiqué que le jugement, après qu’elle en ait délibéré conformément à la loi, serait rendu par mise à disposition au greffe le 09 avril 2026.

Signé par Prune HELFTER-NOAH, présidente et Amélie FAVIER, greffier présent lors du prononcé.

DEMANDEUR :

Monsieur [V] [K], né le 29 Février 1984 à [Localité 1], de nationalité Française, Profession : Entrepreneur, demeurant [Adresse 1] [Localité 2] [Adresse 2]

représenté par M^e Jean-philippe GUISIANO, avocat au barreau de TOULON

DEFENDEUR :

Monsieur [U] [P], né le 31 Janvier 1976 à [Localité 3], de nationalité Française, Profession : Ingénieur Conseil, demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Alexandra BOUCLON-LUCAS, avocat au barreau de TOULON

Grosses délivrées le :

à :

M^e Alexandra BOUCLON-LUCAS – 126

M^e Jean-philippe GUISIANO – 1018

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 2 avril 2019, la SCI LES CABLIERS, aux droits de laquelle vient [U] [P], a donné à bail commercial à [V] [K], entrepreneur individuel exerçant sous l’enseigne MODERN PARTS, un local commercial de 41,60 m2 en rez-de-chaussée situé [Adresse 4] à La Seyne-sur-mer (83500) pour une durée de neuf ans, à compter du 4 avril 2019, pour se terminer le 3 avril 2028, moyennant un loyer mensuel de 450€ HT, indexé sur l’indice des loyers commerciaux, outre 6€ de provisions sur charges.

Par acte notarié en date du 27 novembre 2020, [U] [P] a acquis l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4] composé d’un rez-de-chaussée et de deux étages.

Par courrier du 14 mai 2021, [U] [P] a informé le preneur de la réévaluation de la provision sur charges à hauteur de 60,90€ par mois au titre du nettoyage des parties communes et de la taxe sur les ordures ménagères.

Par acte extrajudiciaire en date du 6 août 2021, [U] [P] a fait signifier à [V] [K] un commandement de payer visant la clause résolutoire relatif à un solde de charges locatives impayées de 54,90€ par mois pendant trois mois (juin, juillet et août 2021). Les causes du commandement ont été payées.

Par courrier du 3 septembre 2021, [U] [P] a transmis à [V] [K] les factures acquittées d’entretien de l’immeuble et la taxe foncière 2021.

Parallèlement, [V] [K] a déclaré un sinistre dégât des eaux au mois de septembre 2021.

Par acte de commissaire de justice du 16 mai 2024, [V] [K] a fait assigner [U] [P] devant le Tribunal judiciaire de Toulon aux fins de condamner le bailleur à rembourser une somme de 2 153,10€ au titre de provisions de charges versées indûment et aux fins de le condamner à effectuer les travaux sous astreinte.

Dans ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 1er décembre 2025, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens, [V] [K] demande au tribunal de :

Condamner [U] [P] à rembourser à [V] [K] la somme de 2 400€ au titre de provisions de charges versées indûment ;Condamner [U] [P] à réaliser ou faire réaliser les travaux de réparation de la fuite et de reprise des embellissements intérieurs (enduits, peinture, faux plafonds…), sous astreinte de 100€ par jour de retard à l’expiration d’un délai de 15 jours suivant la signification de la décision à intervenir ;Autoriser [V] [K] à consigner les loyers à la Caisse des dépôts et consignations jusqu’à parfaite et complète réalisation des travaux de réparation et de reprise des embellissements intérieurs ;Condamner [U] [P] à verser à [V] [K] la somme de 50€ par mois à compter du mois d’octobre 2021 jusqu’à parfaite réparation de la fuite et reprise des embellissements au titre du trouble de jouissance subi ;Condamner [U] [P] à verser à [V] [K] la somme de 1 500€ au titre du préjudice moral subi ;Débouter [U] [P] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;Condamner [U] [P] à verser à [V] [K] la somme de 3 600€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner [U] [P] aux dépens distraits au profit de la SELARL Cabinet GUISIANO sur sa due affirmation de droit.

Dans ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 8 décembre 2025, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens, [U] [P] demande au tribunal de :

Débouter [V] [K] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;Condamner [V] [K] à verser à [U] [P] la somme de 3 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner [V] [K] aux entiers dépens.

Par ordonnance du 2 décembre 2025, le juge de la mise en état a prononcé la clôture de la procédure au 19 janvier 2026 et fixé l’affaire pour être plaidée à l’audience du 19 février 2026.

A l’audience du 19 février 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 9 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre préliminaire, il convient de préciser que les demandes visant à « dire » ou « dire et juger », tout comme les demandes de « donner acte », ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 954 du code de procédure civile, mais des moyens et arguments au soutien des véritables prétentions.

Sur la demande de remboursement des provisions pour charges versées

Aux termes de l’article L. 145-20-2 du code de commerce :

« Tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux. (…)

Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble. Cette répartition est fonction de la surface exploitée. Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l’exploitation de la chose louée. En cours de bail, le bailleur est tenu d’informer les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires… »

L’article R. 145-35 du code de commerce précise que la répartition entre les locataires des charges, des impôts, taxes et redevances et du coût des travaux relatifs à l’ensemble immobilier peut être conventionnellement pondérée. Ces pondérations sont portées à la connaissance des locataires. L’article R. 145-36 du code de commerce dispose également que le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci.

[V] [K] demande de condamner [U] [P] à lui rembourser la somme de 2 400€ au titre de provisions de charges versées indûment, soit la somme de 60€ par mois pendant 40 mois, outre le coût du commandement de payer de 53,10€. Il fait valoir que les explications sur le calcul des charges lui ont été fournies en cours de procédure malgré ses multiples demandes, que l’augmentation des provisions sur charges s’est faite en cours d’année alors que l’état récapitulatif des charges est transmis le 30 septembre et que le contrat de nettoyage n’avait pas encore débuté. Il ajoute que la qualité de la prestation de nettoyage est mauvaise et qu’il a toujours payé scrupuleusement son loyer.

[U] [P] fait valoir qu’il a procédé à la réévaluation des charges à partir des tantièmes (41,54 m2 / 218,65 m2, soit 190 tantièmes) sur la base de la taxe foncière 2019 en l’absence de taxe foncière 2020. Il ajoute que l’article 12 du contrat de bail stipule que « le preneur renonce à tout recours en responsabilité ou réclamation » en cas de modification ou de suppression des prestations communes et notamment du nettoyage, de sorte que [V] [K] ne pouvait remettre en cause la prestation d'[F] [D] et encore moins l’invectiver. Il souligne enfin qu’il n’a pas procédé à une nouvelle révision de la provision pour charges malgré l’augmentation de la taxe des ordures ménagères en 2022 et 2023 et que le loyer est souvent payé tardivement, profitant du fait qu’aucune date de paiement ne figure au bail.

En l’espèce, il est constant que, par courrier du 14 mai 2021, [U] [P] a informé le preneur de la réévaluation de la provision sur charges à hauteur de 60,90€ par mois au titre du nettoyage des parties communes et de la taxe ordures ménagères. Or, ce courrier mentionnait précisément le nombre de tantièmes du local pris à bail (190 pour 1000) ainsi que le montant annuel à répartir de la prestation de nettoyage des parties communes (3 224€) et de la taxe des ordures ménagères (622€). Ce seul courrier permettait déjà à [V] [K] de comprendre l’origine de l’augmentation de la provision pour charges qui lui était appliquée. Mais, à sa demande, le bailleur lui a également notifié copie de la taxe foncière 2019, mentionnant le montant de la taxe des ordures ménagères, ainsi que le contrat d’entretien de l’immeuble, précisant le coût annuel de la prestation. Contrairement à ce que fait valoir le preneur, les explications ne lui ont donc pas été fournies en cours de procédure, mais très en amont de l’assignation.

L’augmentation des provisions sur charges est donc justifiée dans son principe comme dans son montant et [V] [K] doit être débouté de sa demande de remboursement.

Sur la demande d’exécution des travaux

Aux termes de l’article 1719 du code civil : « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée (…) ; 2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée… »..

Il résulte de l’article 1720 du code civil que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

L’article 10 du bail commercial stipule que « le bailleur aura à sa charge les grosses réparations telles qu’elles sont définies par l’article 606 du code civil ».

L’article 11 du bail commercial stipule que « le preneur devra laisser le bailleur, son représentant ou le syndic (…) pénétrer les lieux loués et les visiter pour constater leur état, toutes les fois que cela paraîtra utile, sans que les visites puissent être abusives (…). Il devra également laisser pénétrer dans les lieux les ouvriers ayant à effectuer les travaux. ».

L’article 606 du code civil dispose que "Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.

Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.

Toutes les autres réparations sont d’entretien."

Aux termes de l’article 1217 du code civil :

« La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut:

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter. »

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

[V] [K] demande de condamner le bailleur à procéder aux travaux de réparation de la fuite qu’il subit depuis 2021 en raison de la carence du bailleur, d’être autorisé à consigner les loyers dans l’attente des travaux, d’obtenir une réduction rétroactive de loyer pour préjudice de jouissance ainsi qu’une somme de 1 500€ au titre du préjudice moral.

[U] [P] affirme avoir fait toutes diligences auprès de son assurance dès que le preneur lui a signalé le sinistre le 14 septembre 2021 mais que les travaux ont pris du retard en raison de l’absence de coopération de [V] [K]. Il ajoute que la fuite a fini par être réparée le 8 avril 2023, que les travaux d’embellissement sont à la charge du preneur et de son assurance, et enfin que l’humidité restante provient d’un nouveau dégât des eaux.

En l’espèce, il ressort des échanges de courriel produits par les parties que la résolution de la fuite signalée par [V] [K] a été excessivement longue puisqu’elle a finalement été effectuée le 8 avril 2023 seulement, plus de 18 mois après la déclaration de sinistre effectuée avec diligence par [U] [P] auprès de sa compagnie d’assurance PACIFICA. Ce retard trouve principalement son origine dans les délais abusifs mis par la compagnie d’assurance PACIFICA pour effectuer les travaux, ainsi que dans la nécessité de trouver un artisan ayant les qualifications pour intervenir sur des conduits amiantés. Par deux courriels, en date du 14 mars 2022 et du 25 juillet 2022, le bailleur a interpelé le preneur afin qu’il réponde aux artisans et qu’il se rende disponible pour les travaux.

Toutefois, il ne ressort pas des échanges produits que [V] [K] aurait sciemment refusé de prendre les appels des artisans ou qu’il aurait fait preuve de mauvaise volonté pour mettre un terme au sinistre. Par ailleurs, si la fuite signalée en septembre 2021, qui trouvait son origine dans des canalisations extérieures, a été réparée en avril 2023, il ressort du rapport de recherche de fuites du 19 septembre 2025 qu’une nouvelle fuite est apparue, qui pourrait avoir pour origine l’immeuble mitoyen, et ne relève pas du présent litige. Enfin, s’agissant des embellissements intérieurs, en application de l’article 13 du bail, ils relèvent de l’assurance du locataire.

Par conséquent, il est établi que [V] [K] a subi les conséquences d’un dégât des eaux imputable aux canalisations extérieures de l’immeuble, dans le local pris à bail, pendant plus de 18 mois, mais que ce sinistre a été réparé en avril 2023, soit antérieurement à l’assignation du 16 mai 2024. Sa demande de condamnation à effectuer des travaux sous astreinte, en lien avec le sinistre déclaré en septembre 2021, est donc sans objet, la réfection des peintures intérieures incombant à son propre assureur. Il y a donc lieu de débouter le demandeur de sa demande de condamnation à effectuer les travaux sous astreinte. Pour les mêmes motifs, il n’est pas fondé à demander à être autorisé à séquestrer les loyers jusqu’à parfaite réalisation des travaux.

En revanche, bien que les diligences du bailleur ne soient pas en cause, [V] [K] est fondé à demander réparation du préjudice de jouissance subi entre septembre 2021 et avril 2023 à hauteur de 10% du loyer HT HC, soit 45€ par mois pendant 19 mois, soit une somme de 855€. Au titre de son préjudice moral, [U] [P] doit être condamné à payer une somme de 1 000€ à son locataire.

Sur les demandes accessoires

Il résulte des dispositions combinées des articles 695, 696 et 700 du code de procédure civile que la partie qui succombe doit supporter les dépens, et que les frais non compris dans les dépens en suivent le sort.

[U] [P] perdant le procès, il est condamné aux dépens, distraits au profit de la SELARL Cabinet GUISIANO qui en a fait l’avance, et à payer une somme de 3 000€ à [V] [K] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de rappeler que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après audience publique à juge unique, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE [V] [K] de sa demande de remboursement de la somme de 2 400€ au titre des provisions sur charges versées ;

DEBOUTE [V] [K] de sa demande de condamnation de [U] [P] à effectuer les travaux sous astreinte ;

DEBOUTE [V] [K] de sa demande de consignation des loyers ;

CONDAMNE [U] [P] à payer une somme de 855€ à [V] [K] au titre de son préjudice de jouissance ;

CONDAMNE [U] [P] à payer une somme de 1 000€ à [V] [K] au titre de son préjudice moral ;

CONDAMNE [U] [P] aux dépens, distraits au profit de la SELARL Cabinet GUISIANO qui en a fait l’avance ;

CONDAMNE [U] [P] à payer une somme de 3 000€ à [V] [K] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE que le présent jugement est, de plein droit, exécutoire par provision.

AINSI JUGE EN AUDIENCE PUBLIQUE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LES JOUR, MOIS ET AN SUSDITS.

LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE