TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 14]

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PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

13 Octobre 2025

N° RG 20/00208 – N° Portalis DB3R-W-B7E-VOT2

N° Minute :

AFFAIRE

[K] [P]

C/

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 3], représenté par son Syndic en exercice, la Société PICHET IMMOBILIER SERVICES, [Z] [H], [W] [T] épouse [H]

Copies délivrées le :

DEMANDEUR

Monsieur [K] [P]

[Adresse 2]

[Localité 8]

représenté par M^e Claude SEGALL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1464

DEFENDEURS

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 3], représenté par son Syndic en exercice, la Société PICHET IMMOBILIER SERVICES

[Adresse 2]

[Localité 10]

représentée par M^e Myrtille MELLET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1936

Monsieur [Z] [H]

[Adresse 1]

[Localité 9]

Madame [W] [T] épouse [H]

[Adresse 4]

[Localité 9]

tous deux représentés par Maître Caroline FAUVAGE de la SCP FH AVOCATS & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0255

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 Juin 2025 en audience publique devant :

Carole GAYET, Juge, magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Elisette ALVES, Vice-Président

Anne-Laure FERCHAUD, Juge

Carole GAYET, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats: Maeva SARSIAT

Greffier lors du prononcé : Georges DIDI

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [K] [P] est propriétaire des lots n°11 (appartement situé au 2e étage à gauche) et 10 (appartement hérité de son père, Monsieur [N] [P], décédé le 7 décembre 2017, situé au 2e étage à droite) au sein de l’immeuble sis [Adresse 6]) soumis au statut de la copropriété.

Monsieur [Z] [H] et Madame [W] [R] épouse [H] sont propriétaires au sein du même immeuble du lot n°14, consistant en appartement en duplex situé aux 3e et 4e étages, s’ouvrant au 4e étage sur une toiture-terrasse.

Se plaignant d’infiltrations récurrentes affectant la salle d’eau de son appartement (lot n°11), M. [P] a, suivant acte du 3 novembre 2017, fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble devant le président du tribunal de grande instance de Nanterre aux fins d’expertise.

Par ordonnance de référé du 21 décembre 2017 Monsieur [M] a été désigné en qualité d’expert judiciaire.

Par ordonnance du 28 juin 2018, la mission de l’expert, initialement circonscrite aux dégâts affectant le lot n°11, a été étendue aux désordres touchant le lot n°10.

Par ordonnance du 17 décembre 2018 les opérations d’expertises ont été rendues communes aux époux [H].

L’expert a déposé son rapport le 12 octobre 2019.

Suivant actes d’huissier de justice en dates des 5 et 10 décembre 2019, M. [P] a fait assigner M. et Mme [H] ainsi que le syndicat des copropriétaires en ouverture de rapport.

En cours de procédure, le syndicat des copropriétaires et les époux [H] ont régularisé un protocole d’accord, le 12 décembre 2022, aux termes duquel chacune des parties s’est engagée à se désister de ses demandes à l’égard de l’autre et à accepter son désistement réciproque.

Par ordonnance du 23 février 2023 le juge de la mise en état a rendu une ordonnance déclarant parfait le désistement partiel ainsi intervenu.

Aux termes de ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 6 juillet 2023, M. [P] demande au tribunal de :

S’agissant de l’appartement de Monsieur [K] [P] constituant le lot n° 11 du règlement de copropriété :

FIXER le préjudice matériel à la somme de 235,30 € ;

A titre principal,

DIRE ET JUGER que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] et les Cts [H] ont engagé leur responsabilité vis-à-vis du demandeur dans les proportions de 50% chacun et lui doivent réparation de l’intégralité de son préjudices matériel,

CONDAMNER Monsieur et Madame [H] à lui payer la somme de 117,65 €,

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 117,65 € ;

A titre subsidiaire,

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires à lui payer la totalité de son préjudice matériel soit 235,30 € ;

FIXER le préjudice immatériel à la somme de 31 920 € ;

A titre principal,

DIRE ET JUGER que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] et M et Mme [H] ont engagé leur responsabilité vis-à-vis du demandeur dans les proportions de 50 % chacun et lui doivent réparation de l’intégralité de son préjudice immatériel,

CONDAMNER Monsieur et Madame [H] à lui payer la somme de 15 960 €,

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 15 960 € ;

A titre subsidiaire,

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires à lui payer la totalité de son préjudice immatériel soit 31 920 € ;

S’agissant de l’appartement de Monsieur [K] [P] constituant le lot n°10 du règlement de copropriété :

FIXER le préjudice matériel à la somme de 39 854,87 €,

DIRE ET JUGER que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] a engagé sa responsabilité vis-à-vis du demandeur et lui doit réparation de l’intégralité de son préjudice matériel,

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires à lui payer les sommes de 39 854,87 € ;

FIXER le préjudice immatériel à la somme de 196 000 € ;

DIRE ET JUGER que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] a engagé sa responsabilité vis à vis du demandeur et lui doit réparation de l’intégralité de son préjudice immatériel ;

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 196 000 € ;

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires à rembourser à Monsieur [K] [P] la somme de 1496, 05 € au titre des honoraires d’huissier exposés pour l’établissement des 5 PV de constat ;

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires à rembourser à Monsieur [K] [P] la somme de 28.500 € TTC au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires à rembourser à Monsieur [K] [P] la somme de 15.222,72 € au titre du remboursement des honoraires de l’expert judiciaire ;

DIRE que toutes les condamnations porteront intérêt au taux légal à compter de l’acte introductif d’instance ;

ORDONNER la capitalisation des intérêts dus pour une année entière conformément aux dispositions de l’article 1154 du code civil nouvellement 1343-2 du même code ;

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires à réaliser la dalle du complexe d’étanchéité de la toiture-terrasse dans les règles de l’art et sous astreinte de 300 € par jour de retard qui démarrera dans les 3 mois de la signification du jugement par huissier et dire que la juridiction de céans sera compétente pour procéder à la liquidation de cette astreinte.

FAIRE application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifié par la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018.

En conséquence, DISPENSER Monsieur [K] [P] de participer à la dépense commune concernant :

— les honoraires de l’avocat du syndicat des copropriétaires,

— les honoraires du syndic concernant la procédure,

— le remboursement des PV de constat,

— l’indemnisation de son préjudice matériel pour les 2 appartements,

— l’indemnisation de son préjudice immatériel pour les 2 appartements, – les honoraires de l’expert judiciaire et tous les autres dépens d’instance ;

DIRE que l’exécution provisoire est de droit ;

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens ;

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes, fins et conclusions à l’encontre de Monsieur [K] [P].

Par conclusions récapitulatives n°4, notifiées par voie électronique le 29 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

DECLARER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 13] recevable et bien fondé en ses demandes ;

A TITRE PRINCIPAL :

DEBOUTER Monsieur [P] de toutes demandes fins et conclusions telles que dirigées contre le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 12] ;

A TITRE SUBSIDIAIRE :

Si par extraordinaire le Tribunal devait retenir un quelconque préjudice matériel ou immatériel relatif à l’appartement [K] [P] lot n°11,

CONDAMNER les Epoux [H] à prendre en charge 50 % de l’indemnisation éventuelle ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

CONDAMNER toute partie succombante à payer la somme 3.000 euros au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 12], au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER toute partie succombante aux entiers dépens.

Suivant conclusions récapitulatives n°3 notifiées par voie électronique le 9 octobre 2023, les époux [H] demandent au tribunal de :

RECEVOIR les époux [H] en leurs écritures et les y déclarer bien fondés ;

DEBOUTER Monsieur [P] de sa demande de paiement d’une indemnité de 31.920 € en réparation d’un préjudice de jouissance au titre du désordre dans le lot n°11 et, subsidiairement, la RAMENER à de plus justes proportions, dans une limite n’excédant pas 1.400 €, soit un maximum de 700 € à la charge des époux [H] ;

DISPENSER les époux [H] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, en vertu de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965 ;

DEBOUTER toute partie de toutes demandes à l’encontre des époux [H] au titre des frais irrépétibles et des dépens ;

ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir en toutes ses dispositions.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions précitées des parties pour un exposé détaillé de leurs moyens et prétentions.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 26 octobre 2023.

MOTIFS

A titre liminaire

Il sera préalablement rappelé que les demandes tendant à voir « Dire et Juger » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile lorsqu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n’étant en réalité que la redite des moyens invoqués et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement. Il n’y a dès lors pas lieu de statuer sur ces demandes.

En outre, il n’y a pas lieu de statuer sur la recevabilité des demandes des époux [H] et du syndicat des copropriétaires qui n’est pas contestée.

I Sur les demandes de réparation des préjudices subis par M. [P]

Sur la demande de réparation des préjudices subis dans le lot n°11

M. [P] sollicite la réparation de ses préjudices tant matériel qu’immatériel, évalués respectivement à 235,50 et 31.920 euros.

S’agissant du préjudice matériel, son calcul s’appuie sur le devis de remise en état validé par l’expert judiciaire pour un montant de 1.078 euros TTC déduction faite de l’indemnité de 842,70 euros versée par son assureur. Il demande, à titre principal, sur la base d’un partage de responsabilité par moitié tel que retenu par l’expert, la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 117,65 euros et la condamnation des époux [H] à lui verser la somme de 117,65 euros. A titre subsidiaire, il demande la condamnation du seul syndicat à lui verser la somme totale de 235,30 euros. S’agissant du préjudice immatériel, M. [P] relève que l’expert judiciaire a omis de traiter cette question. Il retient une perte de jouissance de sa salle d’eau, à hauteur de 20% de la valeur locative de son bien (2.800 euros par mois en 2019) sur une période de 57 mois (du 5 février 2014, date de la première déclaration de sinistre, au mois d’octobre 2018, date de fin des infiltrations suite à l’intervention de la société Euroétanche). Il oppose aux époux [H] que le préjudice de jouissance d’une salle d’eau ne peut s’apprécier qu’au regard de sa superficie mais qu’il doit également prendre en compte l’utilité d’une telle pièce. Il demande, à titre principal, sur la base d’un partage de responsabilité par moitié, la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 15.960 euros et la condamnation des époux [H] à lui verser la somme de 15.960 euros. A titre subsidiaire, il demande la condamnation du seul syndicat à lui verser la somme totale de 31.920 euros.

Le syndicat des copropriétaires s’oppose à ces demandes et conclut au débouté de M. [P]. A titre subsidiaire, il sollicite que les époux [H] soient condamnés à réparer pour moitié les préjudices allégués, conformément aux conclusions du rapport d’expertise judiciaire et à l’accord conclu le 12 décembre 2022.

S’agissant du préjudice matériel, il fait valoir qu’une incertitude demeure quant au montant de l’indemnité perçue de son assureur par M. [P] dans la mesure où le document qu’il produit précise que la somme de 842,70 euros correspond à l’évaluation des dommages constatés par l’expert et ne préjuge pas de l’indemnité qui sera versée en application des garanties du contrat, de sorte que son préjudice n’est pas certain. Il souligne qu’en outre ce document est daté du 12 juillet 2017 mais qu’il n’a été produit que sous la pression du syndicat, après dépôt du rapport d’expertise, et que M. [P] n’a admis avoir été indemnisé par son assureur que dans ses conclusions du 6 juin 2023.

S’agissant du préjudice immatériel, il fait valoir que l’expert n’a retenu aucun préjudice de jouissance, indiquant en page 26 de son rapport que « les appartements sont habitables et les désordres constatés n’affectent que très faiblement l’habitabilité ». Il souligne que l’appartement est resté occupé durant toute la durée de la procédure et qu’il comprend en outre deux salles d’eau. Il ajoute que les travaux de réfection ne portent que sur la reprise du plafond de la salle de bain ainsi que cela ressort du devis de la société SAB RENOVATION retenu par l’expert. Le syndicat des copropriétaires conteste en tout état de cause la durée des troubles ayant affecté le logement (dont le point de départ avéré doit être fixé au mois de juin 2016, date du constat amiable et contradictoire de dégât des eaux, soit une durée de 28 mois), l’estimation de la valeur locative arbitraire effectuée par M. [P] et la perte de jouissance évaluée à 20% alors que la salle de bain concernée a une superficie de 10 m2 sur un total de 105 m2 de l’appartement. Il expose enfin qu’aux termes de son rapport l’expert a conclu à un partage de responsabilité par moitié entre le syndicat et les époux [H] pour la remise en état des lieux et que si par extraordinaire, un préjudice immatériel était retenu, ce partage de responsabilité devrait également s’appliquer.

Les époux [H] exposent dans la partie « Discussion » de leurs écritures que les infiltrations dans le lot n°11 ne pouvaient qu’être essentiellement imputables au défaut d’étanchéité du chéneau mais qu’aux termes de l’accord transactionnel conclu avec le syndicat des copropriétaires, il a été convenu de s’en tenir à un partage de responsabilité pour moitié ainsi que préconisé par l’expert judiciaire. Ils concluent dès lors que la somme mise à leur charge au titre du préjudice matériel ne saurait excéder 50% de la somme réclamée soit 117,65 euros. Ils s’opposent en revanche à la demande d’indemnisation formée au titre du préjudice de jouissance. Ils soutiennent que la méthode de valorisation usuellement pratiquée en la matière consiste à multiplier la surface impactée par le nombre de mois et la valeur locative de référence puis à appliquer au résultat obtenu un coefficient de gène. Ils exposent qu’en l’espèce la surface de la salle d’eau n’excède pas 10 m2, que la période de référence ne peut excéder 28 mois (d’autant que les infiltrations n’ont pas eu lieu en continu mais seulement en cas de fortes précipitations, soit une fois par an tout au plus) et que le coefficient de gène doit être fixé à 20% dès lors que le logement est pourvu de deux salles de bain (et que la gêne n’était pas continue). Subsidiairement, ils sollicitent donc que le montant du préjudice de jouissance soit ramené à de plus justes proportions, dans une limite n’excédant pas 1.400 euros, soit 700 euros à leur charge.

*

L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable au litige, dispose que le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes, et qu’il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Il s’agit d’une responsabilité objective dont le syndicat des copropriétaires ne peut s’exonérer en prouvant qu’il n’a pas commis de faute, seule la force majeure, la faute de la victime ou la faute d’un tiers étant de nature à lui permettre d’échapper à cette responsabilité de plein droit (Pourvoi n°18-13670). Le syndicat des copropriétaires ne peut s’exonérer de sa responsabilité qu’en apportant la preuve de la faute exclusive du copropriétaire, d’un tiers ou d’un cas de force majeure (Pourvoi n°19-12871).

En application de l’article 1240 (1382 ancien) du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le préjudice réparable doit être personnel, direct et certain (Civ. 2e, 1er mars 1978, n°76-14.302).

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Sur le préjudice matériel

Il ressort du rapport d’expertise judiciaire que le lot n°11 de M. [P] a fait l’objet de désordres dans la salle d’eau suite à des infiltrations.

L’expert indique par ailleurs que l’origine de ces désordres est le défaut d’étanchéité de la cabine de douche des époux [H] et le mauvais état du chéneau (partie commune).

Il propose une imputation des travaux de remise en état des peintures de la salle de bain de M. [P] à parts égales entre le syndicat des copropriétaires et les époux [H].

Il retient pour ces travaux le devis de la société SAB RENOVATION établi le 8 octobre 2018 d’un montant de 1.078 euros TTC.

M. [P] indique que son assureur lui a remboursé la somme de 842,70 euros au titre de son préjudice matériel (pièce n°47) et sollicite une indemnisation à hauteur de 235,40 euros (1.078 – 842,70).

Il ressort de la pièce n°47 produite aux débats par M. [P] que celui-ci a, le 12 juillet 2017, donné son accord à son assureur Allianz, sur l’évaluation des dommages consécutifs au sinistre objet du présent litige, arrêtés lors des opérations d’expertises à la somme de 842,70 euros TTC.

Par cet accord M. [P] a renoncé à se prévaloir d’une somme plus élevée au titre dudit sinistre, et les mentions selon lesquelles cette somme « ne préjuge pas de l’indemnité qui sera versée en application des garanties » du contrat ou que l’indemnité définitivement versée sera déterminée « ultérieurement par l’assureur sous toutes réserves de responsabilité, garantie, franchise et prise en charge » s’analysent en une possibilité pour l’assureur de revoir cette somme à la baisse le cas échéant.

M. [P] indiquant ne pas avoir reçu d’autre somme il ne peut lui être reproché de ne pas rapporter la preuve négative de cette absence de versement, les faits étant au surplus anciens.

Il appartenait au besoin au syndicat des copropriétaires, qui conteste le montant de l’indemnité versée, d’attraire à la cause l’assureur de M. [P].

En conséquence, l’expert judiciaire ayant évalué le préjudice matériel de M. [P] à la somme de 1.078 euros pour son lot n°11, il y a lieu, en vertu du principe de la réparation intégrale du préjudice, de lui allouer la somme de 235,40 euros correspondant au solde des travaux de remise en état dont il n’a pas été indemnisé.

Conformément aux préconisations de l’expert et en application du protocole d’accord conclu le 12 décembre 2022, cette somme sera versée pour moitié par chacune des parties responsables.

Le syndicat des copropriétaires sera ainsi condamné à verser à M. [P] la somme de 117, 70 euros et les époux [H] seront condamnés à lui verser également la somme de 117,70 euros.

Sur le préjudice immatériel

L’expert judiciaire ne s’est pas prononcé dans son rapport sur le préjudice de jouissance subi dans le lot n°11.

Le fait que l’appartement soit resté habitable, comme le relève l’expert, et qu’il soit resté effectivement habité durant toute la procédure, n’exclut pas l’existence d’un trouble de jouissance.

Il ressort du rapport d’expertise que les désordres ont affecté exclusivement la salle de bain du lot n°11 située en dessous de la cabine de douche des époux [H]. L’expert expose que les travaux de remise en état consistent en des travaux de peinture intérieure et a validé le devis de l’entreprise SAB RENOVATION du 8 octobre 2018 relatif à la reprise du plafond de la salle de bain.

La salle de bain n’était pas inutilisable.

L’attestation notariée du 17 décembre 2001 indique par ailleurs que l’appartement bénéficie de deux salles de bain.

Il s’évince également du rapport d’expertise que les infiltrations sont récurrentes depuis 2016.

Si M. [P] produit deux constats amiables de dégâts des eaux valant déclarations de sinistre en date des 5 février 2014 et 4 juin 2015, ces documents, non contradictoires, ne permettent pas au tribunal de déterminer s’ils sont en lien avec le sinistre objet de la présente procédure, le constat de 2014 faisant état d’une inondation et de dommages à des tableaux, celui de 2015 ne comportant aucune observation.

Il convient en conséquence de retenir comme point de départ des désordres le 20 juin 2016, date d’établissement d’un 3e constat amiable de dégât des eaux, effectué au contradictoire des époux [H], aux termes duquel M. [P] fait état de désordres affectant sa salle de bain.

Les parties s’accordent sur la cessation des désordres au mois d’octobre 2018.

L’estimation de la valeur locative du lot n°11, établie le 26 septembre 2019, fait apparaître une superficie du bien de 105,74 m2 outre la terrasse, le balcon, la cave et le box, et s’élève entre 2.750 et 2.850 euros par mois charges comprises, soit un prix moyen de 2.800 euros.

M. [P] ne conteste pas que la salle de bain sinistrée a une superficie de 10 m2.

De ces constatations il résulte que le préjudice de jouissance dont se prévaut M. [P] peut être évalué à la somme de : (10/105,74) m2 X 2.800 euros X 28 mois X 20% = 1.482,88 euros.

L’expert ayant estimé les désordres imputables pour moitié au syndicat des copropriétaires et pour autre moitié aux époux [H], il convient de retenir ce partage de responsabilité s’agissant du préjudice de jouissance dont M. [P] demande réparation.

Le syndicat des copropriétaires sera en conséquence condamné à lui verser la somme de 741,44 euros à ce titre.

Les époux [H] seront condamnés à verser à M. [P] cette même somme au même titre.

Sur la demande de réparation des préjudices subis dans le lot n°10

M. [P] demande que le syndicat des copropriétaires, seul responsable des dommages subis, soit condamné à lui verser la somme de 39.854,87 euros au titre de son préjudice matériel et la somme de 196.000 euros au titre de son préjudice immatériel.

S’agissant du préjudice matériel il expose que le coût des travaux de reprise du plafond du salon, des meubles et équipements détériorés s’élève à 4.222 euros tel que fixé par l’expert, que le coût de réparation du parquet est de 1.957, 22 euros selon facture produite aux débats et que les frais de réhabilitation s’élèvent à la somme de 39.158,40 euros ainsi qu’il ressort de la facture n°21971 du 22 octobre 2020 de la société EGGENSCHWILLER. Il explique que son assureur l’ayant indemnisé à hauteur de 5.482,75 euros son préjudice s’élève à la somme de 39.854,87 euros.

S’agissant du préjudice immatériel, M. [P] soutient que les troubles de jouissance se sont étendus sur une période de 35 mois, entre le 7 décembre 2017, date du décès de son père et ancien propriétaire du lot n°10, et le 22 octobre 2020, date des réparations définitives. Il fait valoir que l’appartement était complètement inhabitable, ainsi qu’il ressort du rapport d’expertise mais également de plusieurs procès-verbaux de constats, de sorte que le bien ne pouvait être ni loué ni vendu, ce que confirme le courrier de l’agence APIA IMMOBILIER du 3 octobre 2019 versé aux débats. Il expose que la valeur locative de l’appartement en 2019 était de 5.600 euros par mois selon estimation de cette même agence, que la perte locative est donc intégrale et qu’il n’est pas réaliste d’appliquer un coefficient de gêne de 20% au motif que seul le salon aurait été touché comme le soutiennent les époux [H].

Le syndicat des copropriétaires s’oppose à ces demandes et conclut au débouté de M. [P].

S’agissant du préjudice matériel, il soutient que ce préjudice a d’ores et déjà été indemnisé. Il expose que l’expert dans son rapport a listé les mesures réparatoires nécessaires suivantes : plafond en plâtre à purger et reconstituer, remplacement du faux plafond en bois, nettoyage du miroir en fond d’alcôve et nettoyage du canapé en tissu, et retenu le devis correspondant de l’entreprise SAB RENOVATION à hauteur de 4.222 euros TTC. Il relève que les demandes de M. [P] se limitaient à cette somme jusqu’au 6 juillet 2023, date de ses conclusions récapitulatives n°2, au titre de l’indemnisation de son préjudice. Or, souligne-t-il, M. [P] a, sous la pression du syndicat, finalement admis qu’il avait été indemnisé par son assureur, suivant évaluation par l’expert d’assurance, à hauteur de 5.482,75 euros de sorte que son préjudice a été plus qu’intégralement réparé. Il soutient que M. [P], après avoir tenté durant plusieurs années d’obtenir une double indemnisation de ses préjudices en n’indiquant pas les sommes reçues de son assureur, tente aujourd’hui d’obtenir la réfection complète de son lot n°10 en demandant remboursement de nouvelles factures, sans rapport avec le sinistre, pour des montants de 1.957,22 euros et 39.158,40 euros.

S’agissant du préjudice immatériel, le syndicat des copropriétaires fait de nouveau valoir que l’expert judiciaire n’a retenu aucun préjudice de jouissance, indiquant en page 26 de son rapport que « les appartements sont habitables et les désordres constatés n’affectent que très faiblement l’habitabilité ». Il relève également que les travaux de remise en état se limitent à une reprise du plafond du salon. Si par extraordinaire un préjudice immatériel devait être retenu, le syndicat des copropriétaires en conteste le quantum. Il expose que M. [P] n’établit pas la nature de son préjudice dès lors, d’une part, que l’impossibilité de vendre ou de louer s’analyse en une perte de chance qui ne peut être égale à 100% de l’avantage espéré, d’autre part, que si le préjudice est une perte de jouissance elle doit être ramenée à de plus justes proportions dès lors que le salon ne représente que 45 m2 de l’appartement d’une superficie de 185 m2. Il ajoute que la durée du trouble alléguée a pour terme les travaux de réfection complète du lot, sans rapport avec les désordres objet du présent litige, de sorte que cette durée est nécessairement moindre.

Les époux [H] ne formulent aucune demande sur ce point aux termes du dispositif de leurs conclusions. Dans la partie « Discussion » de leurs écritures ils indiquent ne pas être concernés par ces demandes mais exposent néanmoins que le préjudice matériel à reprendre est celui retenu par l’expert, pour un montant de 4.222 euros, et que le préjudice immatériel dont il est demandé réparation par M. [P] s’analyse en une perte de chance qui, de jurisprudence constante, ne peut consister qu’en une fraction de l’avantage que cette chance aurait pu procurer si elle s’était réalisée.

Sur le préjudice matériel

L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable au litige, dispose que le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes, et qu’il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Il s’agit d’une responsabilité objective dont le syndicat des copropriétaires ne peut s’exonérer en prouvant qu’il n’a pas commis de faute, seule la force majeure, la faute de la victime ou la faute d’un tiers étant de nature à lui permettre d’échapper à cette responsabilité de plein droit (Pourvoi n°18-13670). Le syndicat des copropriétaires ne peut s’exonérer de sa responsabilité qu’en apportant la preuve de la faute exclusive du copropriétaire, d’un tiers ou d’un cas de force majeure (Pourvoi n°19-12871).

Il ressort du rapport d’expertise judiciaire que le lot n°10 de M. [P] a fait l’objet d’un désordre d’infiltration en plafond du séjour.

L’expert note que les plaques de bois plaquées du faux-plafond (surface de 3 x 0,6 m), dans l’alcôve du canapé, sont déformées et que des bassines récoltent les eaux provenant du plafond.

L’expert conclut que l’eau qui ruisselle dans le logement provient du 4e étage au niveau de la dalle végétalisée. Il indique que le système d’étanchéité est devenu inopérant et que les réparations de cette partie intégrante de la toiture-terrasse fait partie des charges communes générales de l’immeuble. Il exclut le défaut d’entretien des végétaux constituant la partie privative du logement des époux [H].

Il se déduit de ces constatations que les désordres du lot n°10 ont pour origine le défaut d’entretien des parties communes. En application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, la seule responsabilité en incombe donc au syndicat des copropriétaires, ce sur quoi les parties s’accordent.

S’agissant précisément des désordres, l’expert judiciaire retient (p. 21 de son rapport) :

Plafond en plâtre à purger et reconstituer,Remplacer le faux plafond en [Localité 11],Nettoyage du miroir en fond d’alcôve,Nettoyage du canapé en tissu souillé par les eaux de ruissellement.

Il indique retenir ces prestations telles que présentées par devis de l’entreprise SAB RENOVATION en date du 8 octobre 2018 pour un montant de 4.222 euros TTC.

M. [P], qui n’a pas contesté cette indemnisation dans le cadre des opérations d’expertise, sollicite toutefois une somme supplémentaire de 41.115,62 euros au titre de travaux effectués dans le lot n°10, qu’il lie au sinistre objet du litige.

Il ressort du devis établi par l’entreprise EGGENSCHWILER du 4 septembre 2020 produit aux débats (pièce n°37) que les travaux dont il est demandé remboursement pour un montant de 1.957,22 euros, concernent la réfection du parquet, la réalisation de raccord de plâtre, la réalisation d’un nouveau plafond au droit de l’alcôve et une mise en peinture. Les travaux de réfection du parquet n’ont pas été retenus par l’expert judiciaire ; ceux relatifs aux raccords de plâtre et à la réalisation du faux plafond sont compris dans le devis de l’entreprise SAB RENOVATION. En conséquence, il y a lieu d’intégrer au préjudice matériel subi dans le lot n°10 les seuls travaux de mise en peinture, à hauteur de 134,34 euros, qui sont seuls en lien avec les conséquences du sinistre et dont M. [P] n’a pas à supporter la charge.

Il ressort en revanche de la facture de cette même entreprise, datée du 22 octobre 2020, que les travaux dont remboursement est demandé pour un montant de 39.158,40 euros, sont sans lien avec le sinistre mais consistent en une réfection de l’ensemble des pièces de l’appartement.

Le préjudice matériel de M. [P] sur son lot n°10 peut ainsi être fixé à la somme de de 4.222 euros, à laquelle il convient d’ajouter les travaux de peinture visés au devis du 4 septembre 2020 pour 134,34 euros, soit la somme totale de 4.356,34 euros.

M. [P] indique que son assureur lui a remboursé la somme de 5.482,75 euros au titre de son préjudice matériel (pièce n°48).

Le montant de cette indemnité n’est pas contesté par le syndicat des copropriétaires et il y a donc lieu de le retenir.

En conséquence, M. [P] ayant été intégralement indemnisé pour son préjudice matériel il convient de le débouter de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à ce titre.

2.2 Sur le préjudice immatériel

M. [P] demande réparation de son préjudice immatériel consistant en l’impossibilité d’avoir pu louer ou vendre son lot n°10.

Ce préjudice s’analyse en une perte de chance, laquelle doit être réelle et sérieuse pour pouvoir constituer un préjudice certain.

Le courrier adressé par l’agence APIA Immobilier à M. [P] le 3 octobre 2019 confirme que ce dernier a envisagé de louer son lot n°10 dès le début de l’année 2008.

Il ressort par ailleurs de ce courrier que la location de ce bien était effectivement impossible en raison des dommages affectant la pièce principale.

Le fait que l’appartement soit resté habitable, comme le relève l’expert, est à cet égard indifférente.

Il convient de fixer la fin de l’impossibilité de louer l’appartement au mois de septembre 2020, après les travaux de peinture, les travaux d’étanchéité de la terrasse ayant été achevés en juillet 2020.

La perte de chance de louer l’appartement a ainsi duré 32 mois.

La valeur locative du lot n°10 a été estimée au 26 septembre 2019 entre 5.500 euros et 5.700 euros charges comprises, soit un prix moyen de 5.600 euros.

La réparation d’une perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée (Civ. 2e, 9 avril 2009, n°08-15.977).

Au regard de la localisation du bien, de sa valeur locative et de la situation du marché immobilier boulonnais, un taux de perte de chance de 80 % sera en conséquence retenu sur la période considérée.

L’indemnité réparatrice de cette perte de chance sera par conséquent fixée à la somme de 143.360 euros (32 mois x 5.600 euros x 80%) au paiement de laquelle le syndicat des copropriétaires sera condamné.

II Sur la demande de remboursement des honoraires de l’huissier de justice formée par M. [P]

M. [P] sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 1.496,05 euros au titre des frais exposés pour l’établissement des cinq procès-verbaux de constats établis par huissier de justice qu’il a été obligé de faire dresser pour prouver l’existence et la poursuite des infiltrations ainsi que les inondations. Il produit à cette effet cinq factures datées des 23 septembre 2016, 29 septembre 2017, 3 avril 2018, 12 octobre 2018 et 6 mai 2019.

Le syndicat conclut dans le dispositif de ses écritures au débouté de M. [P] de l’ensemble de ses demandes. Il ne développe toutefois aucun moyen spécifique concernant cette demande de remboursement des honoraires d’huissier de justice dans la partie « Discussion » de ses conclusions.

*

Aux termes de l’article 768 du code de procédure civile, les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions.

Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n’auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées.

En l’espèce, M. [P], qui ne fait valoir aucun moyen juridique au soutien de sa demande de remboursement des honoraires d’huissier de justice, en sera débouté.

Il sera au surplus relevé que le montant réclamé à ce titre est supérieur à celui attesté par les factures qu’il verse aux débats.

III Sur la demande de remboursement des honoraires de l’expert judiciaire formée par M. [P]

M. [P] demande la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 15.222,72 euros au titre des honoraires de l’expert judiciaire.

Le syndicat conclut dans le dispositif de ses écritures au débouté de M. [P] de l’ensemble de ses demandes. Il ne développe toutefois aucun moyen spécifique concernant cette demande de remboursement.

*

Cette demande sera traitée infra, au titre des dépens, conformément aux dispositions de l’article 695,4° du code de procédure civile.

IV Sur la demande de réaliser la dalle sous astreinte

M. [P] demande que le syndicat des copropriétaires soit condamné, sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter d’un délai de trois mois après signification du présent jugement, à réaliser la dalle du complexe d’étanchéité de la toiture-terrasse dans les règles de l’art. Il demande également que le tribunal de céans soit déclaré compétent pour procéder à la liquidation de cette astreinte. Il expose que le syndicat des copropriétaires refuse de terminer les travaux sur la dalle au motif que ceux-ci doivent être réalisés par M. et Mme [H] alors que cela ne ressort nullement du rapport d’expertise et qu’en outre le syndicat a conclu un accord avec les époux [H] par lequel il s’est engagé à conserver à sa charge définitive et intégrale les coûts exposés au titre de la réfection du complexe d’étanchéité. Il explique que cette dalle est un élément essentiel du complexe d’étanchéité et que celui-ci n’étant pas terminé il existe des risques d’usure prématurée ainsi que de nouvelles inondations et infiltrations.

Le syndicat des copropriétaires s’oppose à cette demande. Il indique avoir déjà réalisé les travaux visant la réfection de l’aspect interne du complexe d’étanchéité et que les époux [H] ont de même fait réaliser les travaux relatifs au dallage dudit complexe, conformément aux dispositions du point 2.2. du protocole transactionnel du 12 décembre 2022. Il ajoute que la prise en charge du revêtement de la toiture-terrasse par les époux [H] a été votée à l’unanimité des copropriétaires réunis en assemblée générale, en ce compris M. [P].

*

Aux termes de l’article 1103, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965, sont adoptées à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

En vertu de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, les copropriétaires, réunis en assemblée générale le 25 juillet 2022 ont adopté à la majorité des voix de tous les copropriétaires les engagements souscrits par le syndicat des copropriétaires aux termes du protocole d’accord du 12 décembre 2022 de :

conserver à sa charge définitive et intégrale les coûts exposés au titre de la réfection du complexe d’étanchéité de la toiture-terrasse,autoriser les époux [H] à faire procéder à leurs frais à la mise en œuvre de tout revêtement et aménagement paysager de leur convenance en toiture-terrasse.

La demande de M. [P] concernant la dalle, qui constitue le revêtement de la toiture-terrasse, dirigée à l’encontre du syndicat des copropriétaires, est dès lors sans objet.

Il en sera par conséquent débouté.

V Sur les mesures accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le syndicat des copropriétaires, succombant au principal, sera condamné au paiement des entiers dépens de l’instance.

Ceux-ci comprendront les frais d’expertise ordonnée par décision du juge des référés du tribunal de grande instance de Nanterre le 21 décembre 2017.

Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenu aux dépens, le syndicat des copropriétaires sera condamné à payer à M. [P] la somme de 5.000 euros à ce titre.

Sur la dispense de participer aux frais de la présente procédure

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

M. [P] demande au tribunal de le dispenser de participer à la dépense commune. Il inclut dans cette dispense de frais les honoraires d’avocat du syndicat, les honoraires du syndic concernant la procédure, la dépense commune pour le remboursement des cinq procès-verbaux de constats effectués par huissier de justice, l’indemnisation de ses préjudices matériels et immatériels, les honoraires de l’expert judiciaire et tous les autres dépens d’instance.

Les époux [H] forment la même demande.

Le syndicat des copropriétaires s’oppose à la demande de M. [P]. Il fait valoir que l’équité et la situation économique du syndicat commandent que M. [P] participe à la demande commune. Il ajoute que l’objet de cette dispense sont les seuls frais de procédure de sorte que M. [P] ne peut être dispensé de participer à l’indemnisation éventuelle de ses préjudices par la copropriété.

En l’espèce, M. [P] voyant ses prétentions principales accueillies par le tribunal, il y a lieu de le dispenser de participer aux seuls frais de la présente procédure, à savoir les frais d’avocat du syndicat, les honoraires y relatifs du syndic, les frais d’expertise judiciaire et les autres dépens.

Les époux [H], qui ne voient pas leurs prétentions accueillies au terme d’une instance les opposant au syndicat des copropriétaires, au sens de l’article 10-1 précité, verront en revanche leur demande rejetée.

Sur l’exécution provisoire

S’agissant d’une assignation délivrée antérieurement au 1er janvier 2020, l’exécution provisoire peut être ordonnée chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi.

En l’espèce, compte tenu de l’ancienneté du litige, l’exécution provisoire, qui n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire, sera ordonnée.

VI Sur la demande d’intérêts et de capitalisation des intérêts

M. [P] demande que les sommes que le syndicat des copropriétaires et les époux [H] sont condamnés à lui verser soient productives d’intérêts au taux légal à compter de son acte introductif d’instance et que la capitalisation des intérêts dus pour une année entière soit ordonnée en application de l’article 1154 (1343-2 nouveau) du code civil.

Ni le syndicat ni les époux [H] ne concluent spécifiquement sur cette demande.

*

Aux termes de l’article 1231-7 du code civil, en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement.

En l’espèce il y a lieu de faire courir l’intérêt au taux légal sur les sommes dues par le syndicat des copropriétaires et les époux [H] au titre des préjudices matériels et immatériels subis dans les lots n°10 et 11 et sur les frais irrépétibles à compter de la présente décision.

L’article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

La capitalisation des intérêts est en principe de droit dès lors qu’elle est sollicitée. Elle ne peut être écartée que si la dette n’a pu être soldée en raison d’une faute du créancier.

Il convient en conséquence d’accueillir la demande de M. [P] et d’ordonner que les intérêts au taux légal qui courront sur les sommes précitées seront eux-mêmes productifs d’intérêts lorsqu’ils seront échus et dus pour une année entière.

PAR CES MOTIFS

Statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [Z] [H] et Madame [W] [R] épouse [H] à verser à Monsieur [K] [P] les sommes de :

117,70 euros au titre du préjudice matériel subi dans son lot n°11,741,44 euros au titre du préjudice immatériel subi dans son lot n°11 ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7], représenté par son syndic, à verser à Monsieur [K] [P] les sommes de :

117,70 euros au titre du préjudice matériel subi dans son lot n°11,741,44 euros au titre du préjudice immatériel subi dans son lot n°11,143.360 euros au titre du préjudice immatériel subi dans son lot n°10,5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts au taux légal qui courront sur ces sommes à compter du présent jugement lorsqu’ils seront échus et dus pour une année entière ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7], représenté par son syndic, au paiement des entiers dépens de l’instance, qui comprendront les frais de l’expertise ordonnée par décision du juge des référés du tribunal de grande instance de Nanterre le 21 décembre 2017 ;

ORDONNE que Monsieur [K] [P] sera dispensé de participer aux frais de la présente procédure en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision.

Jugement signé par Carole GAYET, Juge par suite d’un empêchement du président et par Georges DIDI, présent lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,