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TRIBUNAL JUDICIAIRE

annexe

[Adresse 2]

[Localité 5]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DES SABLES D’OLONNE

JUGEMENT DU 14 OCTOBRE 2025

Minute :

DOSSIER N° : N° RG 25/00727 – N° Portalis DB3I-W-B7J-C364

AFFAIRE :

S.A. VENDEE LOGEMENT ESH

C/

[N] [J] veuve [U]

DEMANDERESSE

S.A. VENDEE LOGEMENT ESH, RCS [Localité 8] B 545 850 281, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 4]

Représentée par [M] [I], munie d’un pouvoir

DEFENDERESSE

Madame [N] [J] veuve [U]

née le 22 Septembre 1944 à [Localité 9], demeurant [Adresse 6]

non comparante

Le 14/10/2025

copie exécutoire délivrée à :

VL

copie délivrée à :

MME [U]

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Anne-Laure SEMUR,,

Vice-président en charge des contentieux de la protection

GREFFIER : Nathalie RENAUX, présente lors des débats et du délibéré

Le Tribunal après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 16 Septembre 2025 a mis l’affaire en délibéré et indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 14 Octobre 2025, date à laquelle a été rendu le jugement dont la teneur suit :

EXPOSE DU LITIGE

Le 3 juillet 2017, la SA d’HLM VENDEE LOGEMENT esh a donné à bail conventionné à Madame [N] [J] veuve [U] des locaux à usage d’habitation situés [Adresse 7], moyennant le versement d’un dépôt de garantie de 468 euros et d’un loyer mensuel d’un montant de 520,55 euros, charges comprises, à compter du 12 juillet 2017.

Le 3 juillet 2017, la SA d’HLM VENDEE LOGEMENT esh a donné à bail à Madame [N] [J] veuve [U] un garage situé parking [Adresse 1], moyennant le versement d’un loyer mensuel d’un montant de 15,29 euros, charges comprises, à compter du 12 juillet 2017.

Dans ces baux était insérée une clause prévoyant qu’à défaut de paiement intégral à son échéance d’un seul terme des loyers, il serait résilié de plein droit à l’initiative du bailleur deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

La SA d’HLM « VENDEE LOGEMENT esh » a fait délivrer le 30 décembre 2024 à Madame [N] [J] veuve [U] un commandement de payer la somme en principal de 1.404,53 euros représentant les loyers et charges du logement impayés au 17 décembre 2024, visant la clause résolutoire.

La SA d’HLM « VENDEE LOGEMENT esh » a fait délivrer le 30 décembre 2024 à Madame [N] [J] veuve [U] un commandement de payer la somme en principal de 67,31 € représentant les loyers et charges du parking impayés au 17 décembre 2024, visant la clause résolutoire.

La commission de surendettement des particuliers de la Vendée a déclaré recevable le dossier déposé par Madame [N] [J] veuve [U] le 13 mars 2025,

Par acte extrajudiciaire en date du 27 mars 2025, la bailleresse a fait assigner Madame [N] [J] veuve [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire des Sables-d’Olonne aux fins de voir:

constater la résiliation du contrat de bail qui lui a été consenti, par acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail, pour défaut de paiement des loyers, à la date du 1er mars 2025,

ordonner l’expulsion de Madame [N] [J] veuve [U], de corps, de biens et de tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique,

condamner Madame [N] [J] veuve [U] au paiement d’une somme de 3.114,84 € pour le logement et de 118,87 € pour le parking au titre des loyers et charges et indemnités d’occupation impayés au 18 mars 2025,

condamner Madame [N] [J] veuve [U] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale aux loyers augmentés des charges, soumise aux mêmes variations que le loyer,

condamner Madame [N] [J] veuve [U] à une somme de 300 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, incluant le coût des commandements de payer.

A l’audience du 16 septembre 2025, la SA d’HLM « VENDEE LOGEMENT esh », représentée par Madame [M] [I], chargée de recouvrement, a maintenu ses demandes en actualisant la dette locative à la somme de 6.492,49 euros. Elle a précisé que le paiement du loyer courant n’était pas repris et qu’elle s’opposait en conséquence à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

En défense, Madame [N] [J] veuve [U] a expliqué la dette locative par des problèmes de santé l’incitant à multiplier les dépenses (voyages, vacances, cadeaux, …). Elle a évalué son endettement à 23.000 euros, précisant avoir déposé un dossier de surendettement au mois de février 2025. Elle a indiqué percevoir une pension de retraite mensuelle de 2.200 euros.

La décision a été mise en délibéré au 14 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il ressort de l’article 24 II de la Loi du 6 juillet 1989 qu’à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs, personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents ou alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de six semaines suivant saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990. Cette saisine est néanmoins réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides (APL), mentionnées à l’article L. 351-2 du Code de la construction et de l’habitation et aux articles l 542-1 et l 831-1 du Code de la Sécurité Sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par le décret.

La SA d’HLM « VENDEE LOGEMENT esh » justifie avoir signalé à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par lettre recommandée avec accusé de réception l’engagement d’une procédure contentieuse à l’encontre de sa locataire le 7 janvier 2025.

En outre, l’assignation a été régulièrement dénoncée le 2 avril 2025 au représentant de l’État dans le département, par voie électronique, plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989.

L’action visant à la constatation de la clause résolutoire est dès lors recevable.

A titre liminaire et en application des nouvelles dispositions de l’article 24 issues de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d’application immédiate pour les contrats en cours, il convient de dire que le nouveau délai de six semaines pour payer suivant la délivrance du commandement de payer ne peut néanmoins s’appliquer aux commandements de payer délivrés antérieurement au 29 juillet 2023, non plus qu’à ceux délivrés postérieurement, mais qui mentionneraient encore un délai de deux mois pour payer la dette locative ou aux baux contenant une clause résolutoire mentionnant le délai de deux mois.

En application du même texte, le juge ne peut accorder des délais de paiement qu’à un locataire en situation de régler sa dette locative et qui a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire prévoyant qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus ou du dépôt de garantie, et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Par actes de commissaire de justice du 30 décembre 2024, la SA d’HLM « VENDEE LOGEMENT esh » a fait délivrer à Madame [N] [J] veuve [U] deux commandements de payer dans un délai de deux mois visant la clause résolutoire pour un montant de 1.255,38 € au titre des loyers et charges du logement impayés et de 67,31 € représentant les loyers et charges du parking impayés à la date du 17 décembre 2024.

La défenderesse n’ayant pas réglé les sommes visées aux commandements dans le délai de deux mois, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 1er mars 2025.

La décision de recevabilité de la commission de surendettement des particuliers de la Vendée est intervenue le 13 mars 2025, soit postérieurement à la date d’acquisition de la clause résolutoire. La bailleresse est en conséquence fondée à se prévaloir du bénéfice de la clause résolutoire insérée au bail ayant été consenti à Madame [N] [J] veuve [U].

En conséquence, Madame [N] [J] veuve [U] est occupante sans droit ni titre depuis cette date, ce qui constitue pour la SA d’HLM « VENDEE LOGEMENT esh » un trouble manifestement illicite, auquel il y a lieu de mettre fin. Il convient dès lors d’ordonner son expulsion et de tous occupants de son chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Il y a lieu en outre de condamner Madame [N] [J] veuve [U] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle qu’il apparaît juste de fixer au montant du loyer actualisé augmenté des charges qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, et ce à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux. Le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation variera dans les mêmes conditions que celui du loyer.

La SA d’HLM « VENDEE LOGEMENT esh » produit un décompte locatif actualisé mentionnant une dette locative de 6.492,49 €, terme d’août 2025 inclus.

Madame [N] [J] veuve [U] n’a pas contesté le montant de la dette locative.

Par conséquent, il convient de condamner Madame [N] [J] veuve [U] à payer à la SA d’HLM « VENDEE LOGEMENT esh » la somme de 6.492,49 € au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés au 16 septembre 2025, terme d’août 2025 inclus.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1244-1 du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce Madame [N] [J] veuve [U] n’a pas repris le paiement du loyer courant, de sorte qu’elle ne peut prétendre à la suspension des effets de la clause résolutoire des baux. L’échelonnement du paiement de la dette locative sera par ailleurs traité dans le cadre de la procédure de surendettement en cours.

Madame [N] [J] veuve [U], qui succombe, supportera les dépens, incluant notamment le coût du commandement de payer. L’équité commande de débouter la SA d’HLM « VENDEE LOGEMENT esh » de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les circonstances de la cause ne justifient pas d’écarter le prononcé de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation des baux consentis le 3 juillet 2017 par la SA d’HLM « VENDEE LOGEMENT esh » portant sur des locaux à usage d’habitation (appartement 114) et le garage situés, [Adresse 3], à compter du 1er mars 2025,

ORDONNE en conséquence à Madame [N] [J] veuve [U] de libérer les lieux de sa personne et de ses biens, ainsi que tous occupants de son chef,

A défaut de libération volontaire des lieux passé ce délai:

AUTORISE la SA d’HLM « VENDEE LOGEMENT esh » à faire procéder à l’expulsion Madame [N] [J] veuve [U] des locaux loués et de toutes personnes s’y trouvant de son chef, le cas échéant avec l’assistance de la force publique, et ce à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux conformément à l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution,

AUTORISE la SA d’HLM « VENDEE LOGEMENT esh » à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde-meuble de son choix, aux frais, risques et périls du défendeur,

CONDAMNE Madame [N] [J] veuve [U] à payer à la SA d’HLM « VENDEE LOGEMENT esh » une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au loyer actualisé augmenté des charges, et ce à compter du 1er mars 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, indemnité dont le montant sera soumis aux variations contractuelles du loyer,

CONDAMNE Madame [N] [J] veuve [U] à payer à la SA d’HLM « VENDEE LOGEMENT esh » la somme de 6.492,49 € au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés pour le logement et le parking au 16 septembre 2025, terme d’août 2025 inclus,

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

RAPPELLE que la décision bénéficie de l’exécution provisoire,

CONDAMNE Madame [N] [J] veuve [U] aux dépens,

DIT que la présente décision sera notifiée par le Greffe du Tribunal à la Préfecture de la Vendée en application de l’article R 412-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Ainsi jugé et mis à disposition les jour, mois et an susdits, et ont signé,

Le Greffier Le Président