Minute n° 2024 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 14 Novembre 2024

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DEMANDERESSE :

S.A. HARMONIE HABITAT

8, avenue des Thébaudières

BP 70344

44816 SAINT-HERBLAIN CEDEX

représentée par Madame [O] [X], munie d’un pouvoir écrit

D’une part,

DÉFENDEURS :

Madame [D] [N]

Logement 532 Etage 4 Les Nobels

17 Rue de Saint Servan

44800 SAINT- HERBLAIN

comparant en personne

Monsieur [P] [W]

Logement 532 Etage 4 Les Nobels

17 Rue de Saint Servan

44800 SAINT- HERBLAIN

D’autre part,

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 19 septembre 2024

date des débats : 19 septembre 2024

délibéré au : 14 novembre 2024

RG N° N° RG 24/02317 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NEX6

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à HARMONIE HABITAT

CCC à Madame [D] [N] +Monsieur [P] [W] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 9 mars 2022 à effet au 1er mars 2022, HARMONIE HABITAT a donné à bail à [D] [N] épouse [W] et [P] [W] un logement lui appartenant sis, 17 rue de Saint-Servan, les Nobels, 4ème étage, appartement n°532, outre une cave n°22 – 44800 SAINT HERBLAIN, moyennant un loyer mensuel initial de 338,50 € outre une provision mensuelle pour charges de 92,22 €.

Par acte d’huissier de justice du 12 février 2024, HARMONIE HABITAT a fait commandement aux époux [W] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 3.791,83 € arrêté au 2 février 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 juillet 2024, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, HARMONIE HABITAT a fait assigner les époux [W] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

· Déclarer la demande recevable et bien fondée ;

· Constater la résiliation du bail signé le 1er mars 2022 entre les parties ;

· A titre subsidiaire, et dans l’hypothèse où il ne serait pas fait droit à la demande tendant à constater la résiliation du contrat de bail en application de la clause résolutoire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

· Ordonner l’expulsion des époux [W] et de tout occupant de leur chef du logement, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, selon les modalités prévues par la loi ;

· Autoriser le transport des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde meuble aux frais et risques des locataires selon les dispositions prévues par la loi ;

· Condamner solidairement les locataires au paiement de la somme de 4.652,87 € correspondant aux loyers, charges et indemnité d’occupation échus et impayés arrêtée au 21 juin 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, à parfaire au jour de l’audience ;

· Condamner solidairement les locataires à lui payer une indemnité d’occupation égale au dernier loyer en cours outre les charges, soit la somme mensuelle de 482,64 € à compter du 25 mars 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

· Condamner in solidum les locataires au paiement d’une somme de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la préfecture ;

· Ordonner l’exécution provisoire.

Le diagnostic social et financier a été transmis au tribunal le 2 septembre 2024, par les services sociaux du département indiquant que les locataires ne se sont pas présentés aux rendez-vous proposés.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 19 septembre 2024.

A ladite audience, HARMONIE HABITAT se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 5.117,65 € au titre des loyers et charges échus à la date du 12 septembre 2024. Elle précise que le bail a déjà été résilié en 2019 avec le concours de la force publique et qu’à la suite, un nouveau contrat a été signé en 2022. Elle indique enfin que le montant du loyer résiduel actuel est de 411,26 € après déduction des APL.

Régulièrement assignée à étude, [D] [N] a comparu. Elle a indiqué être séparée et divorcée de [P] [W] par jugement en date du 18 septembre 2024 et que ce dernier n’est plus dans le logement. Elle a indiqué avoir déposé un dossier de surendettement et a sollicité des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, en proposant de régler la somme de 500 € par mois, montant du loyer compris.

Régulièrement assigné à étude, [P] [W] n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 novembre 2024, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.

Par une note en délibéré en date du 24 octobre 2024, le bailleur a transmis au tribunal la preuve de la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé. Il y a donc lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile

Si le bail n’a été signé que par l’un des deux époux, en application de l’article 220 du code civil, chacun des époux a pouvoir pour passer seul les contrats qui ont pour objet l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants : toute dette ainsi contractée par l’un oblige l’autre solidairement.

Ainsi, [D] [N] et [P] [W] étant mariés au jour de la signature du bail constituant le logement de la famille, l’un pouvait signer seul, ce qui obligeait l’autre solidairement.

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales – CAF).

En l’espèce, le bailleur justifie de la notification de la situation d’impayé à la CAF le 19 juillet 2022, dont la Caisse a accusé réception le même jour soit au moins deux mois avant l’assignation du 4 juillet 2024.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 4 juillet 2024 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le 5 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 19 septembre 2024, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois).

Cette loi ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, le délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, si le commandement de payer du 12 février 2024 accorde un délai de six semaines aux locataires pour régler leur dette, il convient de relever que la clause résolutoire insérée au contrat de bail à l’article 4.7.1, et reproduite dans son intégralité dans le commandement, mentionne quant à elle un délai de deux mois.

Dès lors, en vertu des stipulations des parties, il convient de considérer que les locataires disposaient d’un délai de deux mois pour s’acquitter de la dette à compter de la délivrance du commandement de payer.

Il ressort des pièces versées aux débats, notamment du décompte, que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 13 avril 2024.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion de [D] [N] et de [P] [W].

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que la locataire est obligée de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance d’HARMONIE HABITAT est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

[D] [N] et [P] [W] ne contestent ni le principe ni le montant de la dette.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 5.117,65? € au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 12 septembre 2024.

Il convient de déduire de ce montant la somme de 53,34 € correspondant à l’ensemble des pénalités pour non réponse à l’enquête sur l’occupation du parc social d’un montant de 7,62 € chacune par mois appliquées aux locataires sur la période allant de février à août 2024 (7,62 € x 7), dès lors que la société bailleresse ne rapporte pas la preuve d’avoir procédé à l’enquête prévue par l’article L 442-5 du code de la construction et de l’habitation. Elle ne produit en effet aucun courrier recommandé avec accusé de réception qu’elle aurait envoyé aux locataires pour leur demander de justifier, dans le respect des dispositions combinées des articles L. 442-5 et L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation, de leur avis d’imposition ou de non-imposition dans le délai d’un mois à compter de la réception du courrier.

La dette est donc fixée à 5.064,31 € au titre des seuls loyers, charges et indemnité d’occupation.

Aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

L’article 1313 al.1er nouveau du code civil énonce : « la solidarité entre les débiteurs oblige chacun d’eux à toute la dette. Le paiement fait par l’un d’eux les libère tous envers le créancier »

Il résulte de l’article 220 du code civil que les époux sont tenus solidairement des dettes ayant pour objet l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants. Entrent dans le champ d’application de l’article 220 du code civil les obligations résultant du paiement des loyers et charges.

En l’espèce, lors de l’audience [D] [N] indique être divorcée depuis le 18 septembre 2024 de [P] [W] mais n’en apporte pas la preuve. Par conséquent, les époux sont toujours considérés comme mariés à la date de l’audience, le 19 septembre 2024.

Ainsi, compte tenu de l’existence dans le contrat de bail d’une clause de solidarité en cas de pluralité de locataires et du fait que la solidarité des dettes ménagères prévue par l’article 220 du code civil s’impose au juge, [D] [N] et [P] [W] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 5.064,31 €, échéance d’août 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Ils seront enfin condamnés solidairement à payer à HARMONIE HABITAT, à compter du 13 septembre 2024 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, soit la somme de 362,96 € augmenté des charges avec revalorisation incluse.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande de la locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que la locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’elle ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, à la locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, il ressort de l’étude des décomptes produits aux débats que les locataires ont effectué un paiement de 400 € le 9 septembre 2024, somme ne recouvrant pas la totalité du montant du loyer. Par conséquent, il n’est pas possible de considérer que le paiement intégral des loyers a été repris avant l’audience.

Lors de l’audience, [D] [N] indique percevoir des revenus mensuels de 1.100 € et propose de verser par mois la somme de 500 €, montant du loyer compris en vue de la suspension de la clause résolutoire, ce à quoi la société bailleresse s’est opposée

Au regard de ces éléments, compte tenu de l’absence de reprise totale du paiement des loyers et du refus de la bailleresse aucun délai de paiement ne sera accordé à [D] [N] et [P] [W].

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [D] [N] et [P] [W], succombant à l’instance, seront condamnés in solidum aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Ils seront également condamnés in solidum à payer à la bailleresse la somme de 150 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 9 mars 2022 entre HARMONIE HABITAT d’une part, [D] [N] et [P] [W] d’autre part, concernant le logement sis 17 rue de Saint-Servan, les Nobels, 4ème étage, appartement n°532, outre une cave n°22 – 44800 SAINT HERBLAIN ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 13 avril 2024 ;

CONDAMNE solidairement [D] [N] et [P] [W] et à payer à HARMONIE HABITAT la somme de 5.064,31€, en deniers ou quittance, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 12 septembre 2024, échéance d’août 2024 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE solidairement [D] [N] et [P] [W] à payer à HARMONIE HABITAT, à compter du 13 septembre 2024, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, soit la somme mensuelle de 362,96 €, augmenté des charges avec revalorisation, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

ORDONNE à [D] [N] et [P] [W], occupants sans droit ni titre, de libérer les lieux après avoir satisfait aux obligations incombant aux locataires sortants ;

ORDONNE à défaut l’expulsion de [D] [N] et [P] [W] ainsi que celle de tout occupant de leur chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour toute la durée des opérations d’expulsion, et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

CONDAMNE in solidum [D] [N] et [P] [W] à payer à HARMONIE HABITAT la somme de 150€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

ORDONNE la notification de la présente décision par le greffe au représentant de l’État dans le département ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 14 novembre 2024.

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Constance GALY