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MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 23 Septembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00208 – N° Portalis DB3I-W-B7J-C5AU

AFFAIRE : [C] [U] [X], [I] [X], [R] [F] [B] [F] [B] [X] C/ Société O’DELICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DES SABLES D’OLONNE

ORDONNANCE DE REFERE DU 23 SEPTEMBRE 2025

DEMANDEURS

Madame [C] [U] [X]

née le 25 Juillet 1986 à [Localité 10], demeurant [Adresse 2]

Monsieur [I] [X]

né le 30 Juin 1991 à [Localité 10], demeurant [Adresse 3]

Madame [R] [F] [B] [F] [B] [X]

née le 01 Octobre 1964 à [Localité 8], demeurant [Adresse 1]

représentés par M^e Liliane BARRE, avocat au barreau des SABLES D’OLONNE

DEFENDERESSE

Société O’DELICE, dont le siège social est sis [Adresse 4]

non comparante

PRESIDENT : Franck NGUEMA ONDO, Président

GREFFIER : Dorothée MALDINEZ, Greffier présente lors des débats et du prononcé de l’ordonnance

Débats tenus à l’audience publique du 25 Août 2025

Date de mise à disposition au greffe indiquée par le Président : 23 Septembre 2025

Ordonnance mise à disposition au greffe le 23 Septembre 2025

grosse délivrée

le 23 09 2025

à Me [Localité 7]

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé en 2022, Madame [R] [N], veuve [X], et ses enfants, Madame [C] [X] et Monsieur [I] [X], ont donné à bail à la S.A.S. O’DELICE un local à usage commercial dépendant d’un immeuble en copropriété sis [Adresse 6], pour une durée de 9 ans à compter du 1er janvier 2022.

Depuis le mois de mai 2024, la preneuse ne s’acquitte plus en totalité et à la bonne date du paiement du loyer, charges et accessoires.

Le bail comporte une clause résolutoire de plein droit en cas, notamment, de non-paiement d’une seule échéance de loyer et après un commandement de payer infructueux.

Un commandement de payer a été délivré à la preneuse le 25 juin 2025, visant la clause résolutoire insérée dans le bail susvisé.

Les effets du commandement de payer sont demeurés infructueux.

Le local loué faisant partie d’une copropriété, la S.A.S. O’DELICE s’est permise d’installer sur des parkings, sans autorisation préalable, des tables, des chaises et jardinières.

Malgré une sommation de faire enlever les objets installés sans autorisation des copropriétaires, la preneuse n’a pas donné cours.

Dans ce cadre, par acte de commissaire de justice en dates du 1er août 2025, Madame [R] [N], veuve [X], Madame [C] [X] et Monsieur [I] [X], bailleurs, ont fait assigner la S.A.S. O’DELICE, preneuse, devant le juge des référés du Tribunal judiciaire des Sables d’Olonne aux fins d’obtenir :

Constater que la clause résolutoire contenue dans le bail commercial pour les locaux sis [Adresse 6] est acquise ;Constater la résolution du bail ;Juger que la S.A.S. O’DELICE est occupante sans droit ni titre ;Ordonner l’expulsion de la S.A.S. O’DELICE et de tous occupants de son chef, le cas échéant avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, des locaux dont s’agit, dans les 8 jours de la décision à intervenir et ce, sous astreinte de 1.000 € par jour de retard ;Condamner la S.A.S. O’DELICE à leur payer la provision de 7.360,51 € consistant dans les loyers impayés de mai à juillet 2025, la taxe foncière pour l’année 2024 et le coût de la sommation, lesdites sommes devant être assorties des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 25 juin 2025 ;Condamner, à titre provisionnel, la S.A.S. O’DELICE à leur payer une indemnité d’occupation égale à deux mois de loyer hors taxe jusqu’à libération effective des lieux et de la remise des clefs, soit 4.000 € par mois ;Condamner la S.A.S. O’DELICE à procéder au retrait à ses frais de l’intégralité des installations des tables, chaises et parasols et jardinières mise en place par elle sur deux places de parking sans autorisation ;Condamner la S.A.S. O’DELICE à leur payer la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;Condamner la S.A.S. O’DELICE aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement du 25 juin 2025, la sommation de faire du 15 juillet 2025, la saisie conservatoire du 18 juillet 2025 et les frais d’exécution à venir.

L’affaire a été appelée à l’audience du 25 août 2025.

A l’audience, les bailleurs ont comparu et maintenu toutes leurs demandes.

La défenderesse n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 septembre 2025.

MOTIFS :

Il ressort des dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Il est de jurisprudence constante qu’il n’appartient pas au juge saisi de rechercher le caractère proportionné ou non de la demande réalisée par le bailleur, ni de s’intéresser à la régularisation de la situation au moment où il statue, ces éléments étant sans objet, la seule constatation de la violation de l’obligation ou des obligations contractuelles prévues au bail est suffisante.

Le juge est toutefois fondé à rechercher le cas échéant si le bailleur apparaît de mauvaise foi dans la mise en œuvre de ladite clause.

S’agissant du juge des référés, il doit être relevé qu’il statue en principe en fonction des critères de l’article 834 du code de procédure civile, soit en vertu de l’urgence et en l’absence de contestation sérieuse, sauf à ce qu’une clause du contrat ait réservé spécialement sa compétence, comme l’a rappelée la Cour de Cassation.

Enfin, l’alinéa 2 de l’article L.145-41 susvisé permet au juge judiciaire, saisi à cette fin avant prononcer la résiliation du bail, d’octroyer au locataire des délais de paiement et de suspendre dans l’attente l’application de la clause résolutoire. La jurisprudence a pu préciser qu’il était loisible au juge de suspendre les effets de la clause de manière rétroactive en cas de régularisation des dettes locatives avant même l’audience.

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au contrat liant les parties figure une clause résolutoire à défaut de paiement d’un élément du loyer après commandement de payer infructueux.

Il est par ailleurs démontré par les bailleurs que les loyers dus n’ont pas été intégralement versés aux échéances fixées et que malgré un commandement de payer par acte de commissaire de justice en date de 25 juin 2025 la régularisation de la situation n’est pas intervenue avant le délai d’un mois susvisé.

Les conditions fixées au contrat de bail sont donc remplies pour mettre en œuvre la clause résolutoire, avec acquisition de la clause résolutoire fixée au 26 juillet 2025, le bail étant résilié de plein droit depuis cette date.

En conséquence, il sera fait droit à la demande d’expulsion des lieux de l’occupant sans droit ni titre. En revanche, la demande d’astreinte sera rejetée dès lors que le concours de la force publique est suffisant pour assurer l’effectivité de l’expulsion.

Concernant le montant de la somme provisionnelle demandée à hauteur de 6.000 € à titre de loyers et charges impayées, elle apparaît justifiée par le décompte produit. En effet, au regard des clauses du bail, la preneuse devrait rembourser aux bailleurs le montant de la taxe foncière à hauteur de 1.200 €. La provision sollicitée n’apparaît pas sérieusement contestable et il y sera fait droit, étant précisé que le coût du commandement de payer du 25 juin 2025 est déjà prévu dans les dépens.

Les bailleurs sollicitent également une indemnité d’occupation égale équivalente au double du montant des loyers mensuel. Si celle-ci est justifiée dans le cadre d’un maintien dans les lieux et au titre des loyers et charges qui auraient dû être payés en absence de résolution du bail, son montant doublé s’apparente à une clause pénale, susceptible d’être réduite en tant que telle par le juge du fond. Il sera donc fait droit à la demande d’indemnité d’occupation qu’à hauteur des loyers normalement dus à compter du 26 juillet 2025, déduction là encore à réaliser des sommes effectivement versées, soit à hauteur de 2.000 € par mois.

Concernant la demande de procéder au retrait des installations des tables, chaises, parasols et jardinières, mises en place par la preneuse sur deux places de parking, elle lui sera fait droit en tenant compte qu’il s’agit d’une copropriété et l’accord préalable des copropriétaires n’a pas été justifié.

Il sera enfin octroyé aux demandeurs, au regard de l’équité, la somme de 2.000 € au visa des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens seront mis à la charge de la S.A.S. O’DELICE, y compris du seul acte imposé par la présente procédure, le coût du commandement de payer du 25 juin 2025.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés,

Statuant publiquement, par ordonnance mise à disposition au Greffe, réputée contradictoire, exécutoire par provision, et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail commercial liant Madame [R] [N], veuve [X], Madame [C] [X] et Monsieur [I] [X] à la S.A.S. O’DELICE, à effet du 26 juillet 2025 ;

ORDONNONS la libération des lieux volontaire, et à défaut l’expulsion de la S.A.S. O’DELICE et de tout occupant de son chef des lieux situés sis [Adresse 5] à [Localité 9] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution, conformément à l’article L.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS à titre provisionnel la S.A.S. O’DELICE à payer à Madame [R] [N], veuve [X], Madame [C] [X] et Monsieur [I] [X] la somme totale de 7.200 € au titre des arriérés de loyers, provision pour charges ;

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la S.A.S. O’DELICE à compter du 26 juillet 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant des charges et accessoires contractuels, soit la somme de 2.000 € par mois, et au besoin l’y CONDAMNONS ;

DISONS que la somme de 7.200,00 € portera intérêts légaux sur la somme de 5.200 € à compter du commandement de payer du 25 juin 2025, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

ORDONNONS la capitalisation des intérêts à date anniversaire ;

CONDAMNONS la S.A.S. O’DELICE à payer à Madame [R] [N], veuve [X], Madame [C] [X] et Monsieur [I] [X] la somme de 2.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DISONS que la S.A.S. O’DELICE devra procéder au retrait à ses frais de l’intégralité des installations des tables, chaises, parasols et jardinières mises en place par elle sur deux places de parking sans autorisation ;

REJETONS les autres demandes de Madame [R] [N], veuve [X], Madame [C] [X] et Monsieur [I] [X] ;

CONDAMNONS la S.A.S. O’DELICE aux entiers dépens, y compris les frais du commandement de payer du 25 juin 2025.

Ainsi fait et ordonné les jour, mois et an susdits. La présente décision a été signée par Franck NGUEMA ONDO, Président, et Dorothée MALDINEZ, Greffier.

Dorothée MALDINEZ Franck NGUEMA ONDO