Du 18 avril 2025

5AA

SCI/jjg

PPP Référés

N° RG 25/00289 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2BYG

S.C. LA PINEAU D’HIER

C/

[C] [K], [D] [Y]

— Expéditions délivrées à

M^e Isabelle DAVY

— FE délivrée à M^e Isabelle DAVY

Le 18/04/2025

Avocats : M^e Isabelle DAVY

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 3]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 18 avril 2025

PRÉSIDENT : Madame Edith VIDALIE-TAUZIA, Magistrat

GREFFIER : Madame Dominique CHATTERJEE, lors de l’audience,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD, lors du délibéré,

en présence de Madame Vanessa RIEU, magistrat en préaffectation,

DEMANDERESSE :

S.C. LA PINEAU D’HIER – RCS [Localité 6] 853 948 073 -

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par M^e Isabelle DAVY (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DEFENDEURS :

Monsieur [C] [K]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Absent

Madame [D] [Y]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Absente

DÉBATS :

Audience publique en date du 07 Mars 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 18 Décembre 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Réputée contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 22 juillet 2022, la SCI La Pineau d’Hier a donné à bail à Monsieur [C] [K] et Madame [D] [Y], un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 1] à FLOIRAC (33270).

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI La Pineau d’Hier a fait signifier le 14 octobre 2024 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette. La SCI La Pineau d’Hier leur a en outre fait commandement de fournir le justificatif d’une assurance locative.

Le 18 décembre 2024, la SCI La Pineau d’Hier a fait assigner Monsieur [C] [K] et Madame [D] [Y] devant le juge des contentieux de la protection de Bordeaux statuant en référé à l’audience du 7 mars 2025, en lui demandant, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— la juger recevable et bien fondée en ses demandes,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 22 juillet 2022 à la date du 14 novembre 2024

En conséquence,

— ordonner leur expulsion, ainsi que celle de tous occupants de leur chef,

— fixer l’indemnité d’occupation mensuelle due par les époux [K] à compter du 1er décembre 2024 à la somme de 750 euros par mois,

— les condamner à lui verser la somme de 5300 euros au titre des arriérés de loyers et d’indemnités d’occupation arrêté au 5 décembre 2024

— les condamner à lui verser la somme de 1.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 14 octobre 2023.

L’affaire a été débattue à l’audience du 7 mars 2025.

Lors des débats, la SCI La Pineau d’Hier , représentée par son avocat, maintient ses demandes, sauf à actualiser sa créance à la somme de 7550 euros hors frais selon un décompte fourni à l’audience.

La SCI La Pineau d’Hier précise que le paiement du loyer n’a pas repris.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation, valant conclusions, pour l’exposé complet des prétentions et des moyens de la SCI La Pineau d’Hier.

Monsieur [C] [K] et Madame [D] [Y], bien que régulièrement cités à domicile avec avis de dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 18 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

— Sur le défaut de comparution du défendeur

En l’absence du défendeur, régulièrement assigné et en application de l’article 472 du Code de Procédure Civile, le juge fait droit à la demande dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et fondée.

L’article 473 du code de procédure civile indique que « lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur. »

Monsieur [C] [K] et Madame [D] [Y] assignés à domicile avec avis de dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, n’ayant pas comparu, ni ne s’étant pas fait représenter, il convient de statuer au vu des demandes formées dans le cadre de l’assignation et des pièces produites à l’appui de celle-ci par la SCI La Pineau d’Hier, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort.

— Sur la recevabilité de l’action :

La SCI La Pineau d’Hier justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par la voie électronique, le 15 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 18 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Gironde par la voie électronique le 19 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

— Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 7 g) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire a l’obligation de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. En outre le même article précise que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement doit reproduire, à peine de nullité, les dispositions du paragraphe 7 g) précité.

De plus il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation du bail pour défaut d’assurance contre les risques locatifs ou défaut de paiement.

Par acte en date du 14 octobre 2024, la SCI La Pineau d’Hier a fait délivrer à Monsieur [C] [K] et Madame [D] [Y] un commandement d’avoir à produire l’attestation de cette assurance conformément aux dispositions de l’article 7 g) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et de payer la somme de 3.800 euros au titre des loyers échus. Ce commandement se réfère à la clause de résiliation insérée au bail.

Il reproduit les dispositions de l’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989 et celles prévues à peine de nullité par l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Selon la demanderesse, les locataires n’ont justifié, ni dans le mois suivant la signification du commandement, ni depuis de la souscription d’une assurance valable au jour du commandement ou dans le délai d’un mois suivant celui-ci et faute de comparaître ils ne justifient pas être assurés.

Dans ces conditions, la résiliation de plein droit du bail est acquise à effet du 15 novembre 2024.

Il sera observé surabondamment que selon le décompte, la dette n’a pas non plus été régularisée dans le délai de deux mois suivants le commandement de payer.

Par conséquent, il convient de constater que le bail a pris fin.

Monsieur [C] [K] et Madame [D] [Y], qui n’ont plus de titre d’occupation depuis cette date, et tout occupant de leur chef seront dès lors condamnés à quitter les lieux et l’expulsion sera autorisée dans les conditions précisées au dispositif.

— Sur les demandes en paiement :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il est produit par la SCI La Pineau d’Hier le bail ainsi qu’un décompte mentionnant que Monsieur [C] [K] et Madame [D] [Y] restent devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 7.550 euros à la date du 5 mars 2025 (mois de mars 2025 inclus).

Cette somme correspond à un arriéré locatif, exigible sur le fondement de l’article 7 susrappelé, ainsi qu’aux sommes qui auraient été dues en raison de l’occupation des lieux si le bail n’avait pas été résilié de plein droit, que la partie défenderesse doit donc acquitter sur le fondement de la responsabilité délictuelle à compter de la résiliation des baux et jusqu’à libération effective des lieux.

Faute de comparaître, Monsieur [C] [K] et Madame [D] [Y] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe et le montant de cette dette, comme d’une éventuelle reprise du paiement du loyer courant, et doivent par conséquent, être condamnés au paiement de la somme de 7.550 euros, à titre provisionnel. S’agissant d’une provision, cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Monsieur [C] [K] et Madame [D] [Y] seront également condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter du 1er avril 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, sur la base d’un montant de 750 euros par mois, par référence au contrat et à la demande au titre de l’indemnité d’occupation.

— Sur les mesures accessoires :

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [C] [K] et Madame [D] [Y], partie perdante, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu de leur situation économique Monsieur [C] [K] et Madame [D] [Y] supporteront une indemnité de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS, à la date du 15 décembre 2024, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 juillet 2022 et liant la SCI La Pineau d’Hier à Monsieur [C] [K] et Madame [D] [Y], concernant le bien à usage d’habitation, situé [Adresse 1] à FLOIRAC (33270) ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [C] [K] et Madame [D] [Y] de libérer les lieux, avec restitution des clés, dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [C] [K] et Madame [D] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI La Pineau d’Hier pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS à titre provisionnel à compter de la date d’effet de la résiliation du bail une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer charges incluses, soit 750 euros par mois ;

CONDAMNONS Monsieur [C] [K] et Madame [D] [Y] à payer à la SCI La Pineau d’Hier à titre provisionnel la somme de 7.550 euros, au titre de l’arriéré de loyers, de charges et d’indemnités d’occupation (décompte arrêté au 05 mars 2025, échéance de mars 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, ainsi qu’au paiement des indemnités d’occupation continuant à courir à compter du 1er avril 2025 jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Monsieur [C] [K] et Madame [D] [Y] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNONS Monsieur [C] [K] et Madame [D] [Y] à payer à la SCI La Pineau d’Hier la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les plus amples demandes des parties ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE