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TRIBUNAL JUDICIAIRE

annexe

[Adresse 1]

[Localité 5]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DES SABLES D’OLONNE

JUGEMENT DU 16 MAI 2025

Minute : /2025

DOSSIER N° : N° RG 24/01922 – N° Portalis DB3I-W-B7I-C2GV

AFFAIRE :

[Y] [V] épouse [E], [O] [G], [H] [E]

C/

[R] [T]

DEMANDEURS

Madame [Y] [V] épouse [E]

née le 12 Avril 1989 à [Localité 6], demeurant [Adresse 2]

comparante

Monsieur [O] [G], [H] [E]

né le 03 Avril 1988 à [Localité 7], demeurant [Adresse 2]

Représenté par Mme [V] [Y] épouse [E], munie d’un pouvoir

DEFENDERESSE

Madame [R] [T], demeurant [Adresse 4]

non comparante

Le 16.05.2025

copie exécutoire délivrée

CSTS [E]

copie délivrée à :

Me

M

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Anne-Laure SEMUR,

Vice-président en charge des contentieux de la protection

GREFFIER : Nathalie RENAUX, présente lors des débats et du délibéré

Le Tribunal après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 18 Mars 2025 a mis l’affaire en délibéré et indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 16 Mai 2025, date à laquelle a été rendu le jugement dont la teneur suit :

EXPOSE DU LITIGE

Le 17 septembre 2023, Madame [Y] [V] épouse [E] et Monsieur [O] [E] ont donné à bail à Madame [R] [T] des locaux meublés à usage d’habitation, situés [Adresse 3], moyennant le versement d’un dépôt de garantie de 1.540 euros et d’un loyer mensuel d’un montant de 830 euros, charges comprises.

Dans ce bail était insérée une clause prévoyant qu’à défaut de paiement intégral à son échéance d’un seul terme des loyers, il serait résilié de plein droit à l’initiative du bailleur.

Madame [Y] [V] épouse [E] et Monsieur [O] [E] ont fait délivrer le 18 septembre 2024 à Madame [R] [T] un commandement de payer dans un délai de six semaines la somme en principal de 6.400 € représentant les loyers impayés arrêtés à la date du 8 juillet 2024, visant la clause résolutoire, et d’avoir à justifier de l’occupation du logement.

Par acte extrajudiciaire en date du 11 décembre 2024, les bailleurs ont fait assigner Madame [R] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire des Sables d’Olonne aux fins de voir:

constater la résiliation du bail qui lui a été consenti, par acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail, pour défaut de paiement du loyer,

ordonner son expulsion, avec au besoin l’assistance de la force publique,

condamner Madame [R] [T] au paiement de la somme de 8.800 euros au titre des loyers et charges impayés au 27 novembre 2024,

condamner Madame [R] [T] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer actualisé et des charges jusqu’à la libération effective des lieux,

condamner Madame [R] [T] à une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, incluant le coût du commandement de payer et des frais d’assignation.

A l’audience du 18 mars 2025, Madame [Y] [V] épouse [E] et Monsieur [O] [E], représentée par son épouse, ont maintenu leurs demandes en actualisant la dette locative à la somme de 11.200 euros, terme de mars 2025 inclus. Ils ont soutenu qu’elle demeurait d’après eux toujours dans les lieux.

Ils n’ont pas fait état de l’existence d’une procédure de surendettement au profit de la défenderesse.

En défense, Madame [R] [T], assignée par acte de commissaire de justice délivré selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile (accusé de réception du courrier recommandé non présenté à l’audience), n’a pas comparu.

La décision a été mise en délibéré au 16 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Il ressort de l’article 24 II de la Loi du 6 juillet 1989 qu’à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs, personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents ou alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990. Cette saisine est néanmoins réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides (APL), mentionnées à l’article L. 351-2 du Code de la construction et de l’habitation et aux articles l 542-1 et l 831-1 du Code de la Sécurité Sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par le décret.

Madame [Y] [V] épouse [E] et Monsieur [O] [E] justifient avoir signalé à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) l’engagement d’une procédure contentieuse à l’encontre de leur locataire le 19 septembre 2024.

En outre, l’assignation a été régulièrement dénoncée le 11 décembre 2024 au représentant de l’État dans le département, par voie électronique, plus de deux mois avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989.

L’action visant à la constatation de la clause résolutoire est dès lors recevable.

A titre liminaire et en application des nouvelles dispositions de l’article 24 issues de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d’application immédiate pour les contrats en cours, il convient de dire que le nouveau délai de 6 semaines pour payer suivant la délivrance du commandement de payer ne peut néanmoins s’appliquer aux commandements de payer délivrés antérieurement au 29 juillet 2023, non plus qu’à ceux délivrés postérieurement, mais qui mentionneraient encore un délai de deux mois pour payer la dette locative, ni aux contrats de bail stipulant expressément un délai de deux mois.

En application du même texte, le juge ne peut accorder des délais de paiement qu’à un locataire en situation de régler sa dette locative et qui a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire prévoyant qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus ou du dépôt de garantie, le bail sera résilié de plein droit. Aucun délai n’est mentionné.

Par acte d’huissier du 18 septembre 2024, Madame [Y] [V] épouse [E] et Monsieur [O] [E] ont fait délivrer à Madame [R] [T] un commandement de payer dans un délai de six semaines visant la clause résolutoire un montant de 6.400 € au titre des loyers impayés au 8 juillet 2024.

Le défendeur n’ayant pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai de six semaines, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 31 octobre 2024.

En conséquence, Madame [R] [T] est occupante sans droit ni titre du logement depuis cette date, ce qui constitue pour Madame [Y] [V] épouse [E] et Monsieur [O] [E] un trouble manifestement illicite, auquel il y a lieu de mettre fin. Il convient dès lors d’ordonner son expulsion et de tous occupants de son chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Il y a lieu en outre de la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle qu’il apparaît juste de fixer au montant du loyer actualisé qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 800 euros au vu du décompte produit par les bailleurs, et ce à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux.

Il résulte en outre des pièces versées aux débats (le bail, le commandement de payer, le décompte de la créance) que les bailleurs justifient de leur créance. Par conséquent, il convient de condamner Madame [R] [T] à payer à Madame [Y] [V] épouse [E] et Monsieur [O] [E] la somme de 11.200 € au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés, terme de mars 2025 inclus.

En application des nouvelles dispositions de l’article 24 issues de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d’application immédiate pour les contrats en cours, le juge ne peut accorder des délais de paiement qu’à un locataire en situation de régler sa dette locative et qui a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

En l’espèce, Madame [R] [T] n’a pas repris le paiement du loyer courant et n’est pas en capacité d’apurer la dette locative en sus du paiement du loyer courant. Il n’y a donc pas lieu de lui accorder d’office des délais de paiement et de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Madame [R] [T], qui succombe, supportera les dépens, incluant notamment le coût du commandement de payer. Madame [Y] [V] épouse [E] et Monsieur [O] [E] seront déboutés de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, dont ils ne justifient pas.

Les circonstances de la cause ne justifient pas d’écarter le prononcé de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 17 septembre 2023 entre Madame [Y] [V] épouse [E] et Monsieur [O] [E] et Madame [R] [T], concernant le logement sis [Adresse 3], à compter du 31 octobre 2024,

ORDONNE en conséquence à Madame [R] [T] de libérer les lieux de sa personne et de ses biens, ainsi que tous occupants de son chef,

A défaut de libération volontaire des lieux:

AUTORISE Madame [Y] [V] épouse [E] et Monsieur [O] [E] à faire procéder à l’expulsion Madame [R] [T] des locaux loués et de toutes personnes s’y trouvant de son chef, le cas échéant avec l’assistance de la force publique, et ce à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux conformément à l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution,

AUTORISE Madame [Y] [V] épouse [E] et Monsieur [O] [E] à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde-meuble de leur choix, aux frais, risques et périls du défendeur,

CONDAMNE Madame [R] [T] à payer à Madame [Y] [V] épouse [E] et Monsieur [O] [E] une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au loyer actualisé augmenté des charges dûment justifiées, soit la somme de 800 euros, et ce à compter du 31 octobre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés,

CONDAMNE Madame [R] [T] à payer à Madame [Y] [V] épouse [E] et Monsieur [O] [E] la somme de 11.200 € au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés au 18 mars 2025, échéance de mars 2025 incluse,

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

RAPPELLE que la décision bénéficie de l’exécution provisoire,

CONDAMNE Madame [R] [T] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 18 septembre 2024.

Ainsi jugé et mis à disposition les jour, mois et an susdits, et ont signé,

Le Greffier Le Président