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MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 27 Mai 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/00358 – N° Portalis DB3I-W-B7I-C2DE

AFFAIRE : [D], [N], [M] [G] épouse [K], [H] [R], [U] [K] C/ [O] [A], [J] [A]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DES SABLES D’OLONNE

ORDONNANCE DE REFERE DU 27 MAI 2025

DEMANDEURS

Madame [D], [N], [M] [G] épouse [K]

née le 18 Janvier 1957 à [Localité 7], demeurant [Adresse 5]

Monsieur [H] [R], [U] [K]

né le 11 Juillet 1955 à [Localité 8], demeurant [Adresse 5]

représentés par M^e Jérôme DORA, avocat au barreau des SABLES D’OLONNE

DEFENDEURS

Monsieur [O] [A], demeurant [Adresse 2]

Madame [J] [A], demeurant [Adresse 2]

représentés par M^e Geoffroy DE BAYNAST, avocat au barreau des SABLES D’OLONNE

PRESIDENT : Franck NGUEMA ONDO, Président

GREFFIER : Dorothée MALDINEZ, Greffier présente lors des débats et du prononcé de l’ordonnance

Débats tenus à l’audience publique du 28 Avril 2025

Date de mise à disposition au greffe indiquée par le Président : 27 Mai 2025

Ordonnance mise à disposition au greffe le 27 Mai 2025

grosse délivrée

le 27 05 2025

[Adresse 6] [Adresse 9]

EXPOSE DU LITIGE :

Monsieur [H] [K] et Madame [X] [G] épouse [K] sont propriétaires d’une maison à usage de résidence secondaire située [Adresse 1] à [Localité 11].

Ils ont réalisé une extension de leur maison en limite séparative avec la parcelle voisine appartenant à Monsieur [O] [A] et Madame [J] [A] née [L], située [Adresse 4].

Les consorts [A] ont contesté la légalité de l’autorisation de construire devant le Tribunal Administratif de Nantes. Cependant, la procédure n’étant pas suspensive, les consorts [K] ont fait réaliser les travaux d’extension.

Les travaux ont été finalisés, sauf la réalisation des enduits et des réseaux d’eaux pluviales sur le pignon de l’extension se trouvant en limite séparative, qui nécessitent d’accéder au fond voisin.

Plusieurs démarches en vue d’obtenir l’autorisation des consorts [A] pour une servitude de tour d’échelle ont été menées par les requérants, par leur assureur protection juridique, la société PACIFICA, ainsi que par l’entreprise de bâtiment chargée des travaux – la S.A.R.L. BERTHOME BATIMENT, sans qu’un accord soit obtenu.

Les consorts [K] se sont également aperçus de l’apparition d’infiltrations au niveau de l’extension, constatées par procès-verbal de constat dressé par commissaire de justice en date du 28 octobre 2024.

C’est dans ce cadre que, par acte de commissaire de justice du 17 décembre 2024, Monsieur [H] [K] et Madame [X] [K] ont assigné Monsieur [O] [A] et Madame [J] [A] devant le juge des référés du Tribunal judiciaire des Sables d’Olonne aux fins de voir obtenir :

Leur accorder un passage temporaire sur le fonds des consorts [A] afin de permettre la réalisation des travaux d’enduit du mur séparatif des propriétés et de raccordement des eaux pluviales tels que décrits dans l’attestation de la société BERTHOME BATIMENT du 31 octobre 2024 ;La condamnation in solidum des consorts [A] à leur payer une indemnité provisionnelle de 1.500 € à titre de dommages et intérêts, sur le fondement de l’article 1240 du Code civil ;La condamnation in solidum des consorts [A] à leur payer une somme de 1.500 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;La condamnation in solidum des consorts [A] aux dépens en ce compris le coût du procès-verbal de constat en date du 28 octobre 2024.

L’affaire a été plaidée en référés à l’audience du 28 avril 2025.

Les époux [K] ont comparu et ont modifié leurs prétentions, au vu des conclusions déposées par les défendeurs. Ils ont sollicité de donner acte de ce qu’ils ne s’opposent pas à la demande des époux [A] de faire dresser avant tout travaux sur leur propriété cadastrée section AH n° [Cadastre 3] sise [Adresse 4] à [Localité 10], un procès-verbal de constat par le Commissaire de Justice de leur choix et à leurs frais exclusifs, aux fins de décrire contradictoirement l’état des lieux et notamment de la vigne-tonnelle située sur ladite parcelle et plus généralement de tout élément utile.

Les époux [K] ont sollicité également de donner acte de ce qu’ils ne s’opposent pas à la demande des époux [A] quant aux conditions de prévenance demandées.

Les époux [K] ont enfin sollicité de débouter les consorts [A] de leur demande tendant à interdire à quiconque et notamment à l’entreprise en charge des travaux de porter de quelque manière que ce soit atteinte à l’intégrité de la vigne-tonnelle présente sur la parcelle cadastrée section AH n° [Cadastre 3] sise [Adresse 4] à [Localité 10] et notamment d’implanter le moindre échafaudage à proximité immédiate. Ils ont demandé de donner acte de ce qu’ils ne s’opposent pas à la demande des époux [A] de leur enjoindre de veiller à ce que l’entreprise en charge des travaux procède à un nettoyage soigneux des lieux de manière à ce qu’il ne subsiste plus la moindre trace de son passage et de son intervention.

Enfin, les époux [K] ont sollicité le débouter des défendeurs de toute demande indemnitaire formulée à leur encontre et ont maintenu leurs demandes de condamnation des défendeurs au paiement de la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, la somme de 1.500 € à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1240 du Code civil et leur condamnation aux entiers dépens, en ce compris le coût du procès-verbal de constat en date du 28 octobre 2024.

Les consorts [A] ont comparu et ont sollicité d’ordonner à Monsieur et Madame [C] et [X] [K] de faire dresser avant tout travaux sur la propriété de Monsieur et Madame [O] et [J] [A] cadastrée section AH n° [Cadastre 3] sise [Adresse 4] à [Localité 10], un procès-verbal de constat par le Commissaire de Justice de leur choix et à leurs frais exclusifs, aux fins de décrire contradictoirement l’état des lieux et notamment de la vigne-tonnelle située sur ladite parcelle et plus généralement de tout élément utile, ainsi que d’ordonner à Monsieur et Madame [C] et [X] [K] d’informer Monsieur et Madame [O] et [J] [A] de la date de commencement du chantier par lettre recommandée avec accusé de réception au moins trois semaine à l’avance.

Ils ont demandé d’autoriser les seuls préposés de l’entreprise BERTHOME BÂTIMENT, à l’exclusion de toute autre personne, à pénétrer sur leur propriété, pour les besoins du chantier, uniquement les jours ouvrables à l’exclusion du samedi et sur une plage horaire comprise entre 8h00 et 16h00.

Les époux [A] ont sollicité d’interdire à quiconque et notamment à l’entreprise en charge des travaux de porter de quelque manière que ce soit atteinte à l’intégrité de la vigne-tonnelle présente sur la parcelle cadastrée section AH n° [Cadastre 3] sise [Adresse 4] à [Localité 10] et notamment d’implanter le moindre échafaudage à proximité immédiate.

Une autre demande des consorts [A] a été celle d’enjoindre aux consorts [K] de veiller à ce que l’entreprise en charge des travaux procède à un nettoyage soigneux des lieux de manière à ce qu’il ne subsiste plus la moindre trace de son passage et de son intervention en ce compris la pose d’un réceptacle tout le long du mur mitoyen pour empêcher tout rejet liquide de l’enduit sur les pieds de la vigne pour en éviter la contamination.

Les consorts [A] ont sollicité la condamnation des consorts [K] au paiement de la somme de 1.500 € en réparation du trouble de jouissance induit par la réalisation des travaux sur leur propriété, ainsi que leur condamnation au paiement de la somme de 2.400 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi que leur condamnation aux entiers dépens dont distraction au profit de M^e DE BAYNAST, conformément à l’article 699 du Code de procédure civile.

Enfin, il ont sollicité le rejet des demandes indemnitaires et au titre des frais irrépétibles formulées par les époux [K] ce qui concerne les demandes indemnitaires formulées par les époux [K] à hauteur de 1.500 € à titre de dommages et intérêts, sur le fondement de l’article 1240 du Code civil, 1.500 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi que la condamnation aux entiers dépens, en ce compris le coût du procès-verbal de constat en date du 28 octobre 2024, ils ont sollicité le rejet de toutes ces demandes.

La décision a été mise en délibéré au 27 mai 2025.

MOTIFS

L’article 834 du Code de procédure civile dispose que « dans tous les cas d’urgence, le Président du Tribunal […] peut ordonner en référés toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

L’urgence s’entend comme tout retard dans la décision qui serait gravement préjudiciable aux intérêts de l’une des parties.

L’absence de contestation sérieuse nécessite d’examiner les moyens de défense produits pour s’assurer que ceux-ci ne sont pas vains mais au contraire susceptibles d’être retenus au fond.

L’article 835 du code de procédure civile prévoit que « même en présence d’une contestation sérieuse, le président du Tribunal Judiciaire peut prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

De jurisprudence constante, il n’est pas nécessaire de rapporter la preuve d’une quelconque urgence pour voir appliquées les dispositions dudit texte.

Le trouble manifestement illicite s’entend de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui constitue directement ou indirectement une violation évidente de la règle de droit.

La jurisprudence a pu retenir l’application de ces dispositions dans le cadre de la mise en œuvre de « tour d’échelle » en cas de biens pour lesquels des travaux urgents et indispensables nécessitaient un accès via le fonds voisin. Tel a pu être le cas de l’enduisage de biens dans la mesure où il ne résultait pas de cet accès et de ce tour d’échelle une sujétion intolérable et excessive.

En l’espèce, force est de constater que les travaux d’enduisage du mur pignon sur le fonds des consorts [A] se trouvent empêchés faute d’autorisation pour le « tour d’échelle » des propriétaires de la parcelle AH n° [Cadastre 3] sise [Adresse 4] à [Localité 10]. Au surplus, les époux [K] justifient suffisamment par la production des photos de l’intérieur de leur extension que sans intervention rapide, les désordres (infiltrations récurrentes) déjà constatés sont susceptibles de s’aggraver.

Au cours de l’instance, les parties ont trouvé un compromis quant à l’autorisation pour le « tour d’échelle », qui sera entériné en tant que tel, sauf en ce qui concerne les modalités techniques d’intervention de l’entreprise BERTHOME BATIMENT.

Les consorts [A] sollicitent que les éventuels appuis des échafaudages soient posés au-delà de la limite de 1,50 m, là où la vigne est moins dense et ce qui limite les risques de dégradation. Ils suggèrent d’autres possibles solutions, par exemple une intervention sur le mur depuis une nacelle qui n’a pas besoin de disposer du moindre appui au travers de la tonnelle.

En tout état de cause, les consorts [A] demandent que l’intégrité de la vigne-tonnelle, qui a une valeur « historique et sentimentale », soit préservée. Ce point apparaissant déterminant pour l’effectivité de l’accord, il sera imposé à l’entreprise intervenante.

Par ailleurs, et compte tenu de la configuration des lieux, il est manifeste que seul le passage des ouvriers sur le fonds voisin permettra de procéder aux travaux nécessaires.

Il doit enfin être considéré que le tour d’échelle demandé n’est pas de nature à venir créer une sujétion intolérable et excessive aux défendeurs puisqu’il est limité dans le temps et anticipé – une semaine et délais de prévention par LRAR au moins de 3 semaines à l’avance.

Compte tenu des conclusions des parties, il sera donc fait droit à la demande de « tour d’échelle ».

En outre, s’agissant de la demande provisionnelle formée par les consorts [K] au titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1240 du Code civil, elle ne peut qu’être rejetée comme telle dans le cadre d’une procédure de référés dès lors qu’aucune responsabilité n’est établie à ce stade.

Également, la demande reconventionnelle des consorts [A] au titre de préjudice de jouissance subi, elle sera rejetée dans le cadre de la procédure de référés puisque le tour d’échelle est une servitude normale liée au voisinage, étant précisé que les travaux devront être réalisés prioritairement en absence des défendeurs.

Les dépens seront mis à la charge de consorts [A], qui succombent. En revanche l’équité commande, au regard de la nature du litige, de ne prononcer aucune condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés,

Statuant publiquement, par ordonnance mise à disposition au Greffe, contradictoire, exécutoire par provision, et en premier ressort,

Tous droits et moyens des parties étant réservés ;

ACCORDONS à Monsieur [H] [K] et Madame [X] [K] un droit de passage provisoire au titre du tour d’échelle sur le fonds de leurs voisins, Monsieur [O] [A] et Madame [J] [A], selon les dispositions décrites au présent dispositif ;

ORDONNONS à Monsieur [H] [K] et Madame [X] [K] de faire dresser avant tout travaux sur la propriété de Monsieur [O] [A] et Madame [J] [A] cadastrée section AH n° [Cadastre 3] sise [Adresse 4] à [Localité 10], un procès-verbal de constat par le Commissaire de Justice de leur choix et à leurs frais exclusifs, aux fins de décrire contradictoirement l’état des lieux et notamment de la vigne-tonnelle située sur ladite parcelle et plus généralement de tout élément utile ;

ORDONNONS à Monsieur [H] [K] et Madame [X] [K] d’informer Monsieur [O] [A] et Madame [J] [A] de la date de commencement du chantier par lettre recommandée avec accusé de réception au moins trois semaines à l’avance ;

AUTORISONS les seuls préposés de l’entreprise BERTHOME BÂTIMENT, à l’exclusion de toute autre personne, à pénétrer sur la propriété de Monsieur [O] [A] et Madame [J] [A] cadastrée section AH n° [Cadastre 3] sise [Adresse 4] à [Localité 10], pour les besoins du chantier, uniquement les jours ouvrables à l’exclusion du samedi et sur une plage horaire comprise entre 8h00 et 16h00 ;

DISONS que l’entreprise BERTHOME BÂTIMENT devra impérativement veiller à ce que les travaux soient réalisés de manière à ne pas porter atteinte à l’intégrité de la vigne-tonnelle présente sur la parcelle cadastrée section AH n° [Cadastre 3] sise [Adresse 4] à [Localité 10] ;

DISONS que l’entreprise en charge des travaux procèdera à un nettoyage soigneux des lieux de manière à ce qu’il ne subsiste plus la moindre trace de son passage et de son intervention en ce compris la pose d’un réceptacle tout le long du mur mitoyen pour empêcher tout rejet liquide de l’enduit sur les pieds de la vigne pour en éviter la contamination ;

REJETONS les autres demandes des parties ;

CONDAMNONS Monsieur [O] [A] et Madame [J] [A], solidairement, aux entiers dépens en ce compris le coût du procès-verbal de constat en date du 28 octobre 2024.

Ainsi faits et ordonné les jours, moins et ans susdits. La présente décision a été signée par Franck NGUEMA ONDO, Président et Dorothée MALDINEZ, greffière.

D. MALDINEZ F. NGUEMA ONDO