30E

MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 25 Août 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00178 – N° Portalis DB3I-W-B7J-C435

AFFAIRE : S.A.R.L. [Localité 7] C/ [G] [C] [B] [H], [X] [H] épouse [N], [U] [H], [F] [H] épouse [R]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DES SABLES D’OLONNE

ORDONNANCE DE REFERE DU 25 AOÛT 2025

DEMANDERESSE

S.A.R.L. [Localité 7], dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Cécile LARCHER, avocat au barreau des SABLES D’OLONNE, avocat postulant et M^e Carole BENDRIHEM, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant substitué par M^e BERNARD, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEURS

Monsieur [G] [C] [B] [H]

né le 28 Décembre 1962 à [Localité 6], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Thierry ANGIBAUD, avocat au barreau des SABLES D’OLONNE substitué par M^e Laura MARCHAIS, avocat au barreau des SABLES D’OLONNE

Madame [X] [H] épouse [N]

née le 04 Novembre 1965 à [Localité 6], demeurant [Adresse 3]

non comparante

Monsieur [U] [H]

né le 31 Mai 1967 à [Localité 6], demeurant [Adresse 1]

non comaparant

Madame [F] [H] épouse [R]

née le 09 Septembre 1968 à [Localité 8], demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Thierry ANGIBAUD, avocat au barreau des SABLES D’OLONNE substitué par M^e Laura MARCHAIS, avocat au barreau des SABLES D’OLONNE

PRESIDENT : Franck NGUEMA ONDO, Président

GREFFIER : Dorothée MALDINEZ, Greffier présente lors des débats et du prononcé de l’ordonnance

Débats tenus à l’audience publique du 21 Juillet 2025

Date de mise à disposition au greffe indiquée par le Président : 25 Août 2025

Ordonnance mise à disposition au greffe le 25 Août 2025

grosse délivrée

le 25.08.2025

à M^es Larcher Marchais

EXPOSE DU LITIGE

La S.A.R.L. [Localité 7], filiale de la société EUROGOUP, exploite depuis 2007 un établissement touristique dénommé le « [Adresse 9] » situé sis [Adresse 9] à [Localité 7], en tant que repreneuse du contrat de bail commercial signé le 23 août 2002, en vigueur jusqu’au 31 décembre 2013, ayant comme objet la résidence n° 89, entre les époux [H], en qualité de bailleurs, et la société Gestion Patrimoine Loisirs, en qualité de preneuse.

Monsieur [H] étant décédé le 26 décembre 2012, son épouse, Madame [O] [H] est restée usufruitière et ses quatre enfants nus-propriétaires, en indivision.

Suivant acte d’huissier de justice en date du 21 juin 2013, Madame [H] avait délivré à la S.A.R.L. [Localité 7] un congé avec refus de renouvellement pour le 31 décembre 2013.

Suivant exploit d’huissier de justice en date du 25 novembre 2015, Madame [H], usant de son droit de repentir, avait notifié au preneur le renouvellement du bail, dans les mêmes conditions, pour une nouvelle période de 9 ans, expirant le 31 décembre 2024.

Aux termes d’une assignation signifiée à la preneuse le 24 février 2022, les consorts [H] ont demandé en justice la résiliation judiciaire du bail commercial en date du 23 août 2002, ayant fait l’objet d’un renouvellement en date du 25 novembre 2015 (dossier RG n° 22/00320). Cette procédure est toujours pendante devant le Tribunal judiciaire des Sables d’Olonne, pour une audience de plaidoirie fixée au 25 novembre 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 juin 2024, les consorts [H] ont notifié au preneur un congé avec refus de renouvellement et refus d’indemnité d’éviction à effet du 31 décembre 2024.

Madame [O] [H] est décédée le 15 décembre 2024, laissant pour lui succéder ses quatre enfants.

Le 19 juin 2025, le personnel d’entretien du « [Adresse 9] » a constaté qu’au cours de la nuit précédente, les consorts [H] s’étaient introduits dans la villa donnée à bail et en avaient changé les serrures, en empêchant ainsi les préposés de la preneuse de pénétrer dans les lieux.

Par lettre officielle du 19 juin 2025, le conseil de la preneuse a écrit au conseil des consorts [H] afin de signaler la situation litigieuse, sans succès.

C’est dans ce cadre que, par actes de commissaire de justice en dates du 11 et 15 juillet 2025, la S.A.R.L. [Localité 7] a assigné, devant le juge des référés du Tribunal judiciaire des Sables d’Olonne, Monsieur [G] [H], Madame [X] [H], épouse [N], Monsieur [U] [H] et Madame [F] [H], épouse [R], afin de voir obtenir :

La réintégration immédiate de la Société [Localité 7] dans les lieux loués, savoir la [Adresse 9], sise « [Adresse 9] », [Adresse 9] à [Localité 7] ;La condamnation des défendeurs et tout occupant de leur chef, à quitter immédiatement les lieux et à restituer à la S.A.R.L. [Localité 7] les clefs de la [Adresse 9], le tout sous astreinte de 1.500 € par jour de retard, à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir ;Juger qu’il pourra être procédé à leur expulsion si besoin, avec le concours de la force publique ;Juger que les défendeurs seront solidairement tenus au paiement de l’astreinte jusqu’à complète restitution des lieux à la société [Localité 7] ;Faire interdiction aux défendeurs, agissant ensemble ou séparément, de reprendre à nouveaux les lieux, en procédant sans forme, autorisation et sans droit ni titre à l’expulsion de la société [Localité 7] ;Condamner solidairement les défendeurs à lui payer la somme de 5.000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;Condamner solidairement les défendeurs aux entiers dépens, incluant le coût de procès-verbal de constat établi le 02 juillet 2025.

L’affaire a été appelée et plaidée à l’audience du 21 juillet 2025.

La S.A.R.L. [Localité 7] a comparu et maintenu ses demandes. Elle a soutenu que les consorts [H] ont agi manu militari, en se rendant coupables d’une voie de fait et d’une violation de domicile, en changeant les serrures de la porte d’entrée dans la villa. Ainsi elle a soutenu être privée de toute exploitation.

La demanderesse a fait valoir qu’elle a le droit d’agir en justice pour demander le paiement de l’indemnité d’éviction dans un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné, donc, jusqu’au 31 décembre 2026. Pendant cette période, elle bénéficie d’un droit au maintien dans les lieux à défaut du paiement de l’indemnité d’éviction par le bailleur.

La S.A.R.L. [Localité 7] a soutenu n’avoir pas encore démarré les démarches légales pour réclamer son indemnité, en attendant la solution dans le litige les opposant concernant la résolution judiciaire du contrat de bail. Elle a demandé la condamnation sous astreinte coercitive, étant donné qu’on est en pleine saison estivale et qu’elle n’est plus en mesure d’honorer les réservations déjà prises. Elle a enfin contesté tout défaut d’entretien ou abandon des lieux, comme opposé par les défendeurs.

Monsieur [G] [H] et Madame [F] [H] ont comparu et sollicité :

De constater que les consorts [H] ont fait signifier à la demanderesse, par exploit de commissaire de justice en date du 24 juin 2024, un congé avec refus de renouvellement et refus d’indemnité d’éviction à effet du 31 décembre 2024 ;De constater l’absence de procédure diligentée par la demanderesse en contestation dudit congé et l’abandon des lieux par la demanderesse ;De juger que la demanderesse ne démontre pas avoir perdu par voie de fait le libre accès à la maison sise [Adresse 9] » ;De constater que la demanderesse ne se prévaut d’aucun grief s’agissant de la prétendue nullité du congé ;De juger le congé régulier en forme ;De constater que la demanderesse a manqué à ses obligations relatives au paiement des loyers, à l’entretien ainsi qu’à l’octroi de droits de séjours, outre son obligation générale d’exécuter de bonne foi le contrat ;Juger, en conséquence que le congé avec refus de renouvellement et refus d’indemnité d’éviction a été délivré pour un motif grave et légitime ;Constater que ledit congé n’ouvre pas droit à indemnité d’éviction ;Rappeler qu’en tout état de cause, dans l’hypothèse où la demanderesse entendrait contester en justice le congé signifié le 24 juin 2024, le succès d’une telle action ne pourrait ouvrir droit qu’à la reconnaissance d’un droit à indemnité d’éviction sans remettre en cause le terme du bail à effet du 31 décembre 2024 ;Débouter la demanderesse de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;Condamner la demanderesse à leur payer la somme de 3.500 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;Condamner la demanderesse aux entiers dépens.

Les consorts [H] ont fait valoir que le congé délivré faisait état des manquements graves et renouvelés de la preneuse à ses obligations, à savoir les retards récurrents dans le paiement des loyers pour la période allant de 2012 à 2021 et l’annulation des droits de séjour en 2020 et 2021. En plus, ils ont soutenu que le bail, dans son article 1, précise que le preneur renonce à demander une indemnité d’éviction en cas de non-renouvellement du bail.

Les consorts [H] ont soutenu se heurter à l’attitude passive de la preneuse, qui n’avait communiqué aucune information relative aux conditions de leurs droits de séjour et au calendrier des différentes saisons, ainsi qu’aucune information relative à une exploitation commerciale réalisée au titre de l’année 2025. Ils ont souligné qu’en se rendant sur place en juin 2025, ils avaient pu constater l’abandon des lieux par la preneuse, caractérisé par la VMC éteinte, l’eau et l’électricité coupées, la piscine vidée et en état de délabrement, la maison et le jardin non entretenus, ce qui les ont conduits à la conclusion d’une cessation d’exploitation et d’un abandon des lieux.

Concernant le motif de dénégation du droit au renouvellement sans indemnité d’éviction, ils ont soutenu que la preneuse n’avait jamais justifié les conditions d’exploitation et les chiffres d’affaires générées par la location de leur villa, en renversant seulement des loyers de l’ordre de 7.000 à 8.000 € par an, pour arriver en 2023, à un loyer annuel reversé de 4.310,18 € et pour l’année 2024, à hauteur de 868,65 €.

Les autres défendeurs n’ont pas comparu.

Le dossier a été mis en délibéré au 25 août 2025.

MOTIFS

L’article 835 du code de procédure civile prévoit que « le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

En l’espèce, les consorts [H] ont délivré le 24 juin 2024 un congé avec refus de renouvellement du bail et refus d’indemnité d’occupation à effet du 31 décembre 2024, en invoquant, d’une part, des motifs graves et légitimes consistant en des manquements de la preneuse (retards récurrents de paiement à l’échéance du loyer et de l’annulation de leurs droits de séjour pour les années 2020 et 2021) pour justifier le refus de renouvellement du bail et, d’autre part, en invoquant une clause prévue à l’article 1 du contrat de bail signé le 23 août 2002, qui s’engageait à ne pas demander d’indemnité d’éviction en cas de non-renouvellement du bail par le bailleur.

Il convient au préalable de souligner que la régularité du congé n’est pas contestée, à ce stade, étant précisé qu’il reviendrait au juge du fond de statuer en tout état de cause, notamment sur la validité de ses motifs. La question posée par le litige se résume à la date d’effet du congé et à l’impact du statut des baux commerciaux sur la possible reprise du logement à défaut de libération spontanée des lieux par le preneur.

Or sur le premier point, il est constant que le congé a été délivré avec date d’effet au 31 décembre 2024 et qu’il n’est pas contesté à ce jour. Par ailleurs, sur le second point, il est tout aussi établi par les dispositions de l’article L.145-28 du code de commerce que « Aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue ». Si la SARL [Localité 7] n’a pas, à ce stade, contesté l’absence de paiement de l’indemnité d’éviction, il résulte a contrario de ces dispositions qu’à défaut pour les bailleurs de proposer une indemnité, le preneur est fondé à conserver, jusqu’au paiement d’une telle indemnité, un droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré.

La SARL [Localité 7] est donc fondée à indiquer qu’elle avait deux ans pour agir en contestation, conformément aux articles L.145-9 al5 du même code, et, surtout, que la prise de possession des lieux par les bailleurs avant ce délai, et sans décision de justice, constitue une atteinte à ses droits pouvant caractériser un trouble manifestement illicite.

Par ailleurs, le statut des baux commerciaux est d’ordre public et toute clause contraire au renouvellement du bail en absence du paiement d’une indemnité d’occupation est réputée non-écrite, conformément aux dispositions de l’article L.145-15 du Code de commerce, modifié par la Loi n° 2014 – 626 du 18 juin 2014. Ces dispositions sont applicables aux baux commerciaux en vigueur à la date de l’entrée de publication de la loi. Dans ces conditions, la clause du contrat de bail invoquée par les bailleurs pour refuser le paiement de l’indemnité d’éviction à la preneuse est réputée non-écrite et ne peut pas être opposée à la société [Localité 7], qui reste redevable du paiement de l’indemnité d’éviction (sauf renonciation du preneur ou absence de recours dans le délai de deux ans).

Au surplus, les consorts [H] font valoir un défaut d’entretien voire d’exploitation du commerce de la part de la SARL [Localité 7]. Néanmoins, les motifs invoqués n’apparaissent pas suffisamment justifiés au regard des explications données par le bailleur et des pièces versées aux débats.

Au final, le demande d’expulsion et de réintégration dans les lieux est donc justifiée. Il y sera fait droit, sous astreinte de 200 € par jour de retard pendant 3 mois, passé un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance.

A ce stade, les autres demandes des parties impliquant une analyse du fond du litige, seront rejetées comme n’étant pas de la compétence du juge des référés.

Partie perdante, les consorts [H] seront condamnés, solidairement, aux entiers dépens, à l’exclusion du constat d’huissier du 02 juillet 2025 qui n’est pas imposé par la procédure applicable. Il paraît également équitable de prononcer à leur encontre une condamnation à hauteur de 3.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés,

Statuant publiquement, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire, exécutoire par provision, et en premier ressort,

Tous droits et moyens des parties étant réservés ;

DISONS n’y avoir lieu à référé en ce qui concerne la validité et la régularité du congé délivré le 24 juin 2024 ;

ORDONNONS la réintégration de la SARL [Localité 7] dans les lieux loués Villa n°89 sis [Adresse 9] à [Localité 7] ;

ORDONNONS, à défaut de la libération volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [G] [H], Madame [X] [H], épouse [N], Monsieur [U] [H] et Madame [F] [H], épouse [R] ou de tout occupant de leur chef des locaux situés [Adresse 9] à [Localité 7], ce sous astreinte de 200 € par jour de retard, passé un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance, sur une durée de 3 mois, et au besoin les y condamnons ;

DISONS que l’expulsion des consorts [H] pourra avoir lieu, si besoin, avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [H], Madame [X] [H], épouse [N], Monsieur [U] [H] et Madame [F] [H], épouse [R], solidairement, à verser à la S.A.R.L. [Localité 7] la somme de 3.500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS l’ensemble des autres demandes des parties ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [H], Madame [X] [H], épouse [N], Monsieur [U] [H] et Madame [F] [H], épouse [R], solidairement, aux entiers dépens.

Ainsi faits et ordonné les jours, moins et ans susdits. La présente décision a été signée par Franck NGUEMA ONDO, Président, et Dorothée MALDINEZ, greffière.

Dorothée MALDINEZ Franck NGUEMA ONDO