JUGEMENT DU : 14 NOVEMBRE 2025

DOSSIER N° : N° RG 23/01595 – N° Portalis DBX7-W-B7H-DHSK

AFFAIRE : [X] [F] décédé, [D] [H] veuve [F], [V] [F] épouse [M], [N] [F] C/ S.A. SOGESSUR, [A] [J], S.A. BPCE ASSURANCES

Minute n°

copie exécutoire délivrée le

à M^e DROUAULT

M^e BOYE-PONSAN

M^e GARRAUD

copie certifiée conforme délivrée le

à M^e DROUAULT

M^e GARRAUD

M^e BOYE-PONSAN

M^e FLEURY

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIBOURNE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Bertrand QUINT

ASSESSEURS : François NASS

Valérie BOURZAI

GREFFIER : Stéphanie VIGOUROUX

QUALIFICATION :

— Contradictoire

— prononcé par mise à disposition au Greffe

— par Bertrand QUINT

— susceptible d’appel dans le délai d’un mois

DÉBATS : Audience du 02 Octobre 2025 devant Bertrand QUINT siégeant comme JUGE RAPPORTEUR, conformément aux dispositions de l’article 804 du Code de Procédure Civile, les avocats ne s’y étant pas opposés et le magistrat ayant entendu les plaidoiries

SAISINE : Assignation en date du 12 Décembre 2023

DEMANDEURS :

M. [X] [F], décédé

Mme [D] [H] veuve [F]

née le 21 Octobre 1963 à [Localité 12], demeurant [Adresse 2]

Mme [V] [F] épouse [M]

née le 21 octobre 1986 à [Localité 15], demeurant [Adresse 4], es qualité d’héritière de M. [X] [F]

Monsieur [N] [F]

né le 22 mai 1989 à [Localité 15], demeurant [Adresse 1], es qualité d’héritier de M. [X] [F]

tous représentés par M^e Nicolas DROUAULT, avocat au barreau de LIBOURNE, avocat plaidant, vestiaire : 8

DEFENDEURS :

S.A. SOGESSUR, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Arnaud FLEURY, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant, vestiaire : 789

M. [A] [J], demeurant [Adresse 7]

représenté par M^e Florence BOYE-PONSAN, avocat au barreau de LIBOURNE, avocat plaidant, vestiaire : 22

S.A. BPCE ASSURANCES, dont le siège social est sis [Adresse 11]

représentée par M^e Marie-cécile GARRAUD, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant, vestiaire : 730

***********

EXPOSÉ DU LITIGE

Le 27 février 2020, la charpente de l’immeuble appartenant à [A] [J] situé au [Adresse 10] à [Localité 14] (Gironde) s’est effondrée.

Ce sinistre a également provoqué des dégâts sur la propriété voisine qui appartenait à [X] [F] et son épouse [G] [Z] (au [Adresse 8] la même rue).

Une mise en sécurité provisoire a été réalisée par un charpentier dans l’attente de la réfection du mur mitoyen.

Des opérations d’expertise amiable ont ensuite été organisées. Sont intervenus [I] [W] du cabinet TEXA pour le compte d’ALLIANZ ès qualité assureur des époux [F] ainsi que le cabinet SAERETEC mandaté par la SA SOGESSUR et le cabinet POLYEXPERT mandaté par la SA BPCE ASSURANCE (les deux derniers assureurs étant censés garantir M. [J] à un titre ou à un autre).

Ne parvenant pas à être indemnisés en raison d’un différent entre assureurs quant à la prise en charge de ce sinistre, les époux [F] ont, par actes du 31 août 2022, assigné M. [J] devant le Juge des Référés du Tribunal Judiciaire de LIBOURNE afin qu’une expertise judiciaire soit organisée. Il a été fait droit à cette demande par ordonnance du 27 octobre 2022.

L’expert [R] [U] a établi son rapport définitif le 19 octobre 2023.

Suite à une nouvelle assignation initiée par les époux [F], le Juge des Référés du Tribunal Judiciaire de LIBOURNE a, par ordonnance du 29 février 2024, condamné M. [J] à réaliser sous astreinte des mesures conservatoires conformément aux préconisations de l’expert judiciaire (mise à plat de la partie de construction encore en place du côté de son habitation et évacuation des débris).

Par actes des 6 au 12 décembre 2023, les époux [F] ont ensuite assigné au fond M. [J], SOGESSUR et BPCE ASSURANCE devant le Tribunal Judiciaire Judiciaire pour obtenir réparation de leurs préjudices.

[X] [F] étant décédé le 24 novembre 2024, ses enfants [V] [F] épouse [M] et [N] [F] sont intervenus à l’instance en qualité d’héritiers aux côtés de leur mère [D] [H] veuve [F].

Vu les dernières conclusions notifiées le 18 décembre 2024 par les consorts [F] demandant au Tribunal, en application des articles 1240 et suivants du Code Civil, de :

juger que M. [J] est responsables des préjudices subis par les consorts [F] ;

condamner M. [J] à payer aux consorts [F] les sommes suivantes :

—  32.512,74 € au titre de leur préjudice matériel ;

—  30.800 €, à parfaire au jour du jugement, au titre du préjudice de jouissance ;

à titre principal, condamner SOGESSUR à relever indemne M. [J] de toute condamnation mise à sa charge en réparation des préjudices subis par les consorts [F] ;

à titre subsidiaire, condamner BPCE ASSURANCES à relever indemne M. [J] de toute condamnation mise à sa charge en réparation des préjudices subis par les consorts [F] ;

condamner M. [J] aux dépens y compris les frais d’expertise judiciaire ainsi qu’à payer aux consorts [F] la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Au soutien de leurs prétentions, les consorts [F] font valoir que la responsabilité de M. [J] ne fait aucune doute tant au titre de la responsabilité du fait des choses (article 1242 du Code Civil) que de la responsabilité instituée pour les bâtiments en ruine (article 1244 du Code Civil).

Ils demandent à être indemnisés des conséquences dommageables liées à l’effondrement en précisant que M. [J] n’a toujours pas réalisé les mesures conservatoires ordonnées en référé, que les consorts [F] ne peuvent plus mettre leur immeuble en location depuis le sinistre, qu’il était pourtant prévu qu’une nouvelle locataire emménage en avril 2020 et que l’occupation de l’immeuble par le fils des époux [F] n’avait d’autre vocation que celle d’empêcher une dégradation plus importante et de sécuriser les lieux.

Ils ajoutent que M. [J] est couvert par un contrat d’assurance multirisques habitation souscrit auprès de SOGESSUR depuis le 16 janvier 2020 sans aucune limitation ou clause de garantie applicable au présent litige. A titre subsidiaire, ils estiment que la garantie responsabilité civile souscrite auprès de BPCE ASSURANCE par M. [J] serait applicable à défaut de prise en charge par SOGESSUR.

Vu les dernières conclusions notifiées le 17 juin 2025 par M. [J] demandant au Tribunal de :

déclarer M. [J] responsable des dégradations survenues sur l’immeuble des consorts [F] ;

à titre principal :

— constater que la garantie souscrite auprès de SOGESSUR est activée ;

— condamner SOGESSUR à relever indemne M. [J] de toute condamnation mise à sa charge ;

à titre subsidiaire :

— constater que la garantie souscrite auprès de BPCE ASSURANCE est activée ;

— condamner BPCE ASSURANCE à relever indemne M. [J] de toute condamnation mise à sa charge ;

en tout état de cause :

— débouter les consorts [F] de leur demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance ;

— débouter l’ensemble des parties de leur demande sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

M. [J] ne conteste pas sa responsabilité. Il précise qu’il venait d’acquérir son immeuble le 17 janvier 2020, qu’il savait que des travaux importants étaient à prévoir pour remettre le bien en état mais qu’il n’avait pas été alerté de l’urgence de la situation par le vendeur. Il estime qu’il doit être garanti soit par SOGESSUR auprès de laquelle il avait souscrit une assurance habitation pour cet immeuble soit par BPCE ASSURANCE auprès de laquelle il avait souscrit une assurance responsabilité civile.

A titre principal, M. [J] prétend que c’est la garantie de SOGESSUR qui est acquise étant donné que le contrat multirisque habitation a pris effet le 16 janvier 2020 soit avant le sinistre, qu’il n’a pas manqué à son obligation d’entretien, que cette compagnie avait la possibilité de se déplacer pour visiter le bien avant de l’assurer et que M. [J] n’a fait aucune fausse déclaration quant à l’état de cet immeuble. A titre subsidiaire, il demande la prise en charge de ce sinistre par BPCE ASSURANCES au titre de la garantie responsabilité civile souscrite.

S’agissant des préjudices, M. [J] ne remet pas en cause l’évaluation des travaux de remise en état chiffrés par l’expert judiciaire. En revanche, il s’oppose à sa condamnation concernant le préjudice de jouissance au motif que l’immeuble des consorts [F] était occupé par des membres de leur famille pendant les réunions d’expertise. Il considère qu’il est pris en otage par ses deux assureurs qui refusent toute garantie alors qu’il a toujours payé ses primes et déclaré le sinistre dans les délais, de sorte qu’il ne devrait pas être condamné à une indemnité sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Vu les dernières conclusions notifiées le 7 mai 2025 par SOGESSUR demandant au Tribunal de :

débouter les consorts [F], M. [J] et BPCE ASSURANCES de toutes leurs demandes ;

condamner toutes parties succombantes aux dépens et à payer à SOGESSUR la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Cette compagnie prétend que son contrat a vocation uniquement à couvrir la responsabilité du fait des bâtiments en ruine, que le contrat souscrit de ce chef par M. [J] est nul en l’absence d’aléa puisque le sinistre est intervenu très rapidement, qu’il n’avait rien d’accidentel, que M. [J] savait parfaitement qu’il venait d’acheter un bien complètement infesté par les termites, qu’en conséquence la clause d’exclusion pour défaut d’entretien figurant aux conditions générales est applicable.

SOGESSUR ajoute que sinistre relève davantage de la responsabilité civile vie privée du fait des choses et donc de la garantie de BPCE ASSURANCE.

Vu les dernières conclusions notifiées le 27 janvier 2025 par BPCE ASSURANCES demandant au Tribunal de :

rejeter toutes les demandes dirigées à l’encontre de BPCE ASSURANCES ;

condamner in solidum toutes parties succombantes aux dépens, y compris ceux de référé et les frais d’expertise judiciaire, ainsi qu’à payer à BPCE ASSURANCES la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.Cet autre assureur indique n’avoir reçu aucune réclamation avant la procédure de référé. BPCE ASSURANCES ne s’estime pas tenue de garantir ce sinistre au vu de la police souscrite mais qu’au contraire la garantie de SOGESSUR est mobilisable. Cette compagnie précise qu’elle garantissait un autre immeuble appartenant à M. [J] situé à [Localité 16].

L’ordonnance de clôture a été rendue le 24 juin 2025.

L’affaire a été retenue à l’audience du 2 octobre 2025 et la décision mise en délibéré au 14 novembre 2025.

MOTIFS DU JUGEMENT

1°) SUR LES DEMANDES PRINCIPALES A L’ENCONTRE DE M. [J]

Sur la responsabilité

En application de l’article 1244 du Code Civil, le propriétaire d’un bâtiment est responsable du dommage causé par sa ruine, lorsqu’elle est arrivée par une suite du défaut d’entretien ou par le vice de sa construction. Ce régime de responsabilité n’exige pas de la victime la preuve d’une faute du propriétaire de l’immeuble, mais seulement qu’elle établisse que la ruine de cet immeuble a eu pour cause le vice de construction ou le défaut d’entretien (cf Cass Civ 3ème 4 juin 1973 n°71-14373). Dès lors qu’il vise spécialement la ruine d’un bâtiment, il s’agit d’un régime exclusif. Dans ce cas de figure, la victime ne peut invoquer un autre fondement juridique tel que la responsabilité du fait des choses (cf Cass Civ 2ème 30 novembre 1988 n°87-18768 et 17 décembre 1997 n°96-12260).

En l’espèce, il ressort des différents rapports d’expertise et des photographies versées aux débats que l’immeuble récemment acquis par M. [J] s’est effondré sur lui-même le 20 février 2020. Il ne s’agit plus que d’un amas de matériaux avec seulement une petite bande de construction restée en place en façade au fond. Il s’agit donc incontestablement d’un immeuble en ruine.

Les opérations d’expertise judiciaire ont clairement mis en évidence que les bois de charpente étaient fortement dégradés avant l’écroulement. D’importantes traces laissées par des insectes xylophages sont en effet visibles sur des poutres et planchers, y compris dans la partie qui était encore protégée par la couverture restante. C’est donc le défaut d’entretien de l’immeuble (plus exactement l’absence de traitement adapté des bois) qui est avant tout à l’origine de l’écroulement même s’il y a eu un fort coup de vent le jour du sinistre (sans pour autant que ce coup de vent ait été classé commun un événement de type tempête par METEO FRANCE). Le vent a certes provoqué une pression sur la charpente mais il n’y aurait jamais eu des dégâts aussi graves si la maison de M. [J] avait été suffisamment solide auparavant.

L’immeuble voisin appartenant aux consorts [F] a lui aussi été affecté par ce sinistre. Le grenier n’est plus fermé au niveau de la mitoyenneté, de sorte qu’un bâchage provisoire a dû être mise en place pour lutter contre les intempéries et éviter des dégâts encore plus importants. Ont aussi été relevées la dégradation d’une rangée de tuiles et des traces d’infiltration au plafond d’une pièce.

En sa qualité de propriétaire de l’immeuble en ruine, M. [J] sera donc déclaré responsable des conséquences dommageables pour les consorts [F]. D’ailleurs, l’intéressé ne conteste pas l’engagement de sa responsabilité. Il tente simplement de la minimiser en rappelant qu’il a acheté ce bien le 17 janvier 2020, soit seulement 41 jours avant le sinistre, mais cette circonstance est indifférente dans ses rapports avec ses voisins.

Sur le préjudice matériel

Les travaux de reprise de l’immeuble des consorts [F] ont été évalués par l’expert [U] à hauteur de 32.512,74 € TTC. Cette estimation ne faisant l’objet d’aucune contestation de la part d’une quelconque partie, elle sera entérinée. M. [J] sera ainsi condamné au paiement de ladite somme même s’il se dit victime de l’inertie de ses assureurs.

Sur le préjudice de jouissance

Les consorts [F] peuvent aussi prétendre à une indemnité au titre du préjudice de jouissance qu’ils ont subi. En effet, leur immeuble avait vocation à être loué. Il était occupé peu de temps avant le sinistre par un locataire ([P] [E]) ayant définitivement quitté les lieux le 30 décembre 2019. Une autre personne ([K] [T] qui a fait une attestation) avait visité les lieux en janvier 2020 et était censée emménager en avril 2020 mais elle a dû renoncer à ce projet suite à l’effondrement.

Les défendeurs ont beau dire que cet immeuble a été occupé par un ou des membres de la famille [F], il s’agissait de conditions d’occupation très précaires compte tenu de l’ampleur du sinistre et des travaux à réaliser (l’expert judiciaire ayant indiqué en ce sens que l’immeuble était impropre à sa destination). Cette présence avait manifestement uniquement pour fonction de sécuriser les lieux, et en particulier d’éviter le risque de squat (il suffisait de découper la bâche sur le côté pour accéder au grenier).

Cela étant dit, les consorts [F] ne peuvent prétendre à une indemnité équivalente au dernier loyer (550 €) étant donné qu’ils n’ont perdu qu’une chance de percevoir tous les mois des revenus locatifs équivalents depuis avril 2020. Il faut en effet tenir compte des possibles périodes de vacance du logement entre deux locataires ainsi que des éventuels incidents de paiement.

La perte de chance réellement subie sera donc arrêtée à la somme de 300 € par mois depuis avril 2020, date de l’emménagement prévu par Mme [T]. Elle courra jusqu’à décembre 2025 inclus, soit pendant 57 mois sachant que l’expert [U] a estimé que les travaux de reprise dureront entre 5 et 6 semaines. Il en résulte une indemnité de 17.100 € (300 € x 57 mois). M. [J] sera condamné au paiement de cette seconde somme.

2°) SUR LES DEMANDES PRINCIPALES [Localité 13] LES ASSUREURS

Sur la garantie de SOGESSUR

Cette compagnie ne peut utilement se décharger de ses obligations au motif que la responsabilité civile de M. [J] du fait des choses dont il a la garde serait engagée puisque la responsabilité instituée par l’article 1244 du Code Civil pour les sinistres liés aux bâtiments en ruine est l’unique fondement juridique applicable.

Quant à l’absence d’aléa, elle n’est pas démontrée même si le sinistre trouve son origine dans une dégradation avancée des bois de charpente et qu’il est survenu le 27 février 2020 pour un bien assuré à partir 16 janvier 2020. En effet, SOGESSUR ne rapporte pas la preuve que M. [J] avait connaissance d’un risque d’effondrement imminent voire d’un écroulement inéluctable. Si son acte d’acquisition en date du 17 janvier 2020 mentionnait la présence de termites, il n’est nullement précisé que l’infestation est généralisée, ni quelle touchait les éléments porteurs de la charpente et encore moins que l’immeuble s’écroulerait si rien n’était fait très rapidement. Il convient d’ajouter que cet immeuble n’était frappé d’aucun arrêté municipal de péril comme cela se passe régulièrement en cas de danger imminent. Au contraire, il peut être reproché à SOGESSUR ne pas s’être déplacé pour vérifier l’état du bien qu’il était sur le point d’assurer et en tout état de cause de ne pas avoir réclamé des informations suffisantes à ce sujet avant que le contrat ne soit conclu (par exemple en réclamant la production du diagnostic concernant les insectes xylophages pour les besoins de la vente). Le moyen tiré de l’absence d’aléa sera donc rejeté.

Les conditions générales du contrat d’assurance habitation indiquent que SOGESSUR garantit, au titre de la responsabilité civile du fait de l’immeuble,“les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile pouvant vous incomber en raison de dommages corporels ou matériels causés à autrui du fait du bâtiment assuré”. Cette garantie est parfaitement applicable au présent litige.

Cette compagnie entend néanmoins se prévaloir de la clause d’exclusion suivante : “votre contrat ne couvre pas les dommages résultant d’un défaut de réparation vous incombant, connu de vous sauf cas de force majeure, étant entendu que les causes non supprimées d’un précédent sinistre sont considérées automatiquement comme un défaut de réparation”. Or, là encore, SOGESSUR ne démontre pas que M. [J] avait une “parfaite connaissance” d’un dommage imminent ou inéluctable. Certes, le nouveau propriétaire savait qu’il allait devoir entreprendre des travaux mais il n’est pas établi qu’il avait conscience de la nécessité d’intervenir en urgence. Aucune négligence ne lui est en tout état de cause imputable vu le peu de temps dont il a disposé depuis son acquisition.

Dans ces conditions, le Tribunal considère que SOGESSUR doit garantir ce sinistre. Cette compagnie sera condamnée à relever indemne M. [J] des condamnations prononcées à son encontre.

Sur la garantie de BPCE ASSURANCES

M. [J] a souscrit un autre assurance multirisque habitation auprès de cette compagnie mais pour un autre bien situé au “[Adresse 6]” (cf les conditions particulières page 2). Il s’agit en fait de l’immeuble correspondant à son domicile ([Adresse 5] suite à une nouvelle numérotation faisant disparaître les lieudits), et non du bien litigieux qu’il venait d’acquérir.

Toutes les demandes dirigées à l’encontre de cet assureur seront par conséquent rejetées puisqu’il ne garantissait pas l’immeuble concerné par l’effondrement.

3°) SUR LES FRAIS DU PROCÈS

Partie perdante dans ses rapports avec les consorts [F], M. [J] supportera les dépens y compris ceux de référé et les frais d’expertise judiciaire, mais sera relevé indemne par SOGESSUR qui sera déboutée de sa demande sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Sachant qu’il n’a pas exécuté la décision de référé prononcée à son encontre concernant les travaux conservatoires préconisés par l’expert judiciaire, l’équité et la situation économique des parties commandent également de condamner M. [J] à payer à une indemnité de 2.000 € au titre des frais non compris dans les dépens que les demandeurs ont été contraints d’exposer pour faire valoir leurs droits. M. [J] sera encore relevé indemne de ce chef par SOGESSUR.

Enfin, il y a lieu de condamner SOGESSUR seule à payer à BPCE ASSURANCES la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile car le positionnement de la première compagnie à l’égard de la seconde n’était pas sérieux vu que chacune assurait un immeuble différent.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE [A] [J] responsable du sinistre survenu le 27 février 2020 ayant causé des dégâts à l’immeuble situé au [Adresse 9] à [Localité 14] (Gironde),

CONDAMNE en conséquence [A] [J] à payer à [D] [H] veuve [F], [V] [F] épouse [M] et [N] [F] les sommes suivantes :

—  32.512,74 € au titre de leur préjudice matériel ;

—  17.100 € au titre de leur préjudice de jouissance ;

CONDAMNE [A] [J] aux dépens, y compris ceux de référé et les frais d’expertise judiciaire,

CONDAMNE [A] [J] à payer à [D] [H] veuve [F], [V] [F] épouse [M] et [N] [F] la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

DIT que la SA SOGESSUR doit également garantir ce sinistre,

CONDAMNE en conséquence la SA SOGESSUR à relever indemne [A] [J] de toutes les condamnations prononcées à son encontre, y compris au titre des dépens et sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

REJETTE la demande de la SA SOGESSUR sur le même fondement,

DIT que la SA BPCE ASSURANCES n’est pas tenue de garantir ce sinistre,

REJETTE toutes les demandes dirigées à l’encontre de la SA BPCE ASSURANCES,

CONDAMNE la SA SOGESSUR à payer à la SA BPCE ASSURANCES la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et mis à disposition au Greffe le 14 novembre 2025.

Le Greffier, Le Président,

Stéphanie VIGOUROUX Bertrand QUINT