COUR D’APPEL DE COLMAR

JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION DU

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

DE [Localité 2]

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 3]

_________________________

N° RG 25/00220 – N° Portalis DB2D-W-B7J-CTDK

_________________________

exécutoire au demandeur – défendeur

copie au demandeur – défendeur

le

Minute N° 26/00095

JUGEMENT

DU 17 Mars 2026

______________________________________

PARTIE DEMANDERESSE :

M. [P] [U]

né le 27 Janvier 1948 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Grégoire FAURE, avocat au barreau de STRASBOURG

Mme [Y] [I] [U]

née le 10 Septembre 1949 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Grégoire FAURE, avocat au barreau de STRASBOURG

Mme [D] [U]

née le 12 Août 1971 à [Localité 5], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Grégoire FAURE, avocat au barreau de STRASBOURG

PARTIE DÉFENDERESSE :

Mme [R] [J]

née le 03 Juillet 1984 à [Localité 5], demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Sandrine FRANCOIS, avocat au barreau de STRASBOURG

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-67437-2025-00994 du 09/09/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

DÉBATS :

A l’audience publique du 17 Février 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS :

Anne MOUSTY, Président

Myriam WIRTZ, Greffier

JUGEMENT :

Mis à disposition au greffe,

Rendu par décision Contradictoire, en premier ressort,

Signé par Anne MOUSTY, Juge et Myriam WIRTZ, Greffier.

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande du bailleur tendant à faire constater la validité du congé et à ordonner l’expulsion

RAPPEL DES FAITS

M. [P] [U] et Mme [Y] [U] ont donné à bail à Mme [R] [J] une maison à usage d’habitation situé au [Adresse 6] à [Localité 6] par contrat du 29 mai 2022, pour un loyer mensuel de 1 050 euros et 150 euros de provision sur charges.

M. [P] [U] et Mme [Y] [U] ont fait signifier, le 20 novembre 2024, un congé pour reprise à leur locataire pour la date du 28 mai 2025.

Par acte signifié le 20 août 2025, M. [P] [U], Mme [Y] [U] et Mme [D] [U] ont ensuite fait assigner Mme [R] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Molsheim aux fins de :

— constater le jeu du congé pour reprise du contrat de bail d’habitation ;

— à défaut prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail ;

— condamner la défenderesse à évacuer les lieux ainsi que tout occupant de son chef ;

— condamner la défenderesse à lui payer une indemnité d’occupation 1 500 euros à compter du 1er juin 2025 ;

— condamner la défenderesse à lui payer la somme de 4 575 euros au titre des arriérés de loyers et charge arrêtés au mois de mai 2025 inclus ;

— condamner la défenderesse à tous les frais et dépens ;

— condamner la défenderesse au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rappeler le caractère provisoire de la présente décision.

Par conclusions récapitulatives déposées le 16 décembre 2025, les demandeurs ont maintenu leurs demandes et ont demandé le rejet des demandes formées par la défenderesse.

Par conclusions en défense déposées le 18 novembre 2025, Mme [R] [J] a demandé de :

— débouter M. [P] [U], Mme [Y] [U] et Mme [D] [U] de leurs demandes ;

— autoriser Mme [R] [J] à régler la somme de 4 575 euros, sous la forme d’un échéancier de 15 mensualités d’un montant de 300 euros et d’une échéance de 75 euros.

A l’audience du 17 février 2026, M. [P] [U] et Mme [Y] [U] – représentés par leur conseil – se sont référés à leurs conclusions récapitulatives déposées le 16 décembre 2025 en maintenant leurs demandes.

Au soutien de leurs demandes, les demandeurs font valoir leur qualité respective d’usufruitier et de nu-propriétaire. Ils indiquent avoir délivré un congé à leur locataire aux fins de reprise du logement en vue de son occupation par le petit-fils de M. [P] [U] et Mme [Y] [U] en application de l’article 15.I de la loi du 6 juillet 1989. Ils considèrent le congé valable et conteste tout caractère frauduleux de celui-ci. Ils font état d’impayés de loyers depuis décembre 2024. Ils réfutent les contestations émises quant aux charges locatives. Ils s’opposent aux délais de paiement sollicités, et à défaut, exigent que ceux-ci soient assortis d’une clause cassatoire. Subsidiairement, ils sollicitent le prononcé de la résiliation judiciaire du contrat de bail d’habitation pour manquement du locataire à son obligation de paiement de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Mme [R] [J], représentée par son conseil, s’est référée à ses conclusions déposées le 18 novembre 2025 en maintenant ses demandes.

Au soutien de ses demandes, Mme [R] [J] conteste le caractère réel et sérieux du congé pour reprise délivré à son encontre, de sorte que ce congé doit être déclaré nul et que les demandes subséquentes d’expulsion et d’indemnité d’occupation devront être rejetées. Sur l’arriéré de loyer, Mme [R] [J] propose un apurement progressif de sa dette locative indiquant ne pas avoir reçu le RIB de ses bailleurs. Elle s’oppose à la demande de paiement d’une indemnité d’occupation contestant tout préjudice lié à l’occupation de la maison de son fait.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Bas-Rhin par la voie électronique le 21 août 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. Sur la validité du congé pour reprise

En vertu de l’article 15. I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

En l’espèce, par acte de commissaire de justice du 20 novembre 2024, M. [P] [U] et Mme [Y] [U] ont fait signifier un congé pour reprise à Mme [R] [J] pour la date du 28 mai 2025 au motif que leur petit-fils, M. [Z] [U], souhaite occuper le logement concerné.

Les demandeurs justifient de la qualité de descendant de M. [Z] [U], ce dernier travaillant de manière régulière à [Localité 6] (67) et percevant des revenus mensuels en adéquation avec la valeur locative de la maison litigieuse au regard de la fiche de paie du 30 juin 2025 produite.

Dès lors, les demandeurs justifient du caractère réel et sérieux de leur décision de reprise.

Celle-ci a été signifiée à Mme [R] [J] dans le délai de préavis de six mois prévu par l’article 15. I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, de sorte que ledit congé est valable et emporte les effets légaux issus dudit article.

Il y a lieu de constater que le congé pour reprise a pris effet à la date du 28 mai 2025.

Mme [R] [J] n’ayant pas spontanément quitté les lieux à cette date avec remise des clés à l’issue du délai imparti, l’expulsion de Mme [R] [J] sera ordonnée en conséquence.

III. Sur la demande en paiement d’arriérés locatifs et d’indemnité d’occupation

Conformément aux dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Conformément aux dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et celui qui s’en prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’instance.

M. [P] [U] et Mme [Y] [U] produisent un décompte démontrant que Mme [R] [J] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 4 575 euros à la date du 28 mai 2025.

Le principe et le montant de ladite dette n’est pas contesté par Mme [R] [J], celle-ci sera par conséquent condamnée au paiement de cette somme de 4 575 euros arrêtée à la date du 28 mai 2025 avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Elle sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er juin 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Les demandeurs seront déboutés du surplus de leur demande formée à ce titre.

IV. Sur les délais de paiement

Il résulte des articles 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, et 1343-5 du code civil que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, Mme [R] [J] ne justifie pas de la reprise du paiement du loyer courant avant l’audience. Indépendamment de la remise d’un RIB par les bailleurs à leur locataire, Mme [R] [J] ne justifie pas d’un apurement partiel de la dette locative, notamment auprès d’un commissaire de justice.

En outre, compte tenu de la validité du congé délivré par les bailleurs pour reprise, il n’y a pas lieu à application des articles 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, au regard de ces éléments, la demande en délais de paiement formée par Mme [R] [J] sera rejetée.

V. Sur les mesures de fin de jugement

Mme [R] [J], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir les demandeurs, Mme [R] [J] sera condamné à leur verser la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que le congé délivré pour reprise le 20 novembre 2024 par M. [P] [U] et Mme [Y] [U] à Mme [R] [J] concernant la maison à usage d’habitation situé au [Adresse 6] à [Localité 6] a pris effet à la date du 28 mai 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Mme [R] [J] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Mme [R] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, M. [P] [U] et Mme [Y] [U] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef ;

CONDAMNE Mme [R] [J] à verser à M. [P] [U] et Mme [Y] [U] la somme de 4 575 euros (décompte arrêté au 28 mai 2025) au titre d’arriéré locatif, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Mme [R] [J] à verser à M. [P] [U] et Mme [Y] [U] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er juin 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DEBOUTE les demandeurs du surplus de leur demande formée au titre de l’indemnité d’occupation ;

REJETTE la demande de délais de paiement formée par Mme [R] [J] ;

CONDAMNE Mme [R] [J] à verser à M. [P] [U], Mme [Y] [U] et Mme [D] [U] une somme totale de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [R] [J] aux dépens ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

REJETTE le surplus des demandes formées par les parties.

Le greffier, Le juge,