TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 5]

[Localité 3]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/02056 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YCEQ

N° de Minute : BX24/00973

JUGEMENT

DU : 21 Novembre 2024

S.A. SIA HABITAT

C/

[Y] [M]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 21 Novembre 2024

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A. SIA HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Caroline HENOT, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [Y] [M], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Marine CRAYNEST, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 19 Septembre 2024

Catherine CHRUSCIELEWSKI, Juge, assistée de Chelbia HADDAD, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 21 Novembre 2024, date indiquée à l’issue des débats par Catherine CHRUSCIELEWSKI, Juge, assistée de Chelbia HADDAD, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Suivant bail verbal du 21 septembre 2021, Société Immobilière du Grand Hainaut a donné en location à Madame [Y] [M] un immeuble à usage d’habitation situé à [Adresse 6]. La S.A. SIA HABITAT est devenue propriétaire de ce bien le 31 décembre 2021.

Le 11 août 2023, S.A. SIA HABITAT venant aux droits de la Société Immobilière du Grand Hainaut a fait signifier à Madame [Y] [M] un commandement de payer les loyers et charges impayés.

Par exploit d’huissier du 29 février 2024, S.A. SIA HABITAT a fait assigner Madame [Y] [M], pour l’audience du dix huit Avril deux mil vingt quatre, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille, aux fins de :

— constater ou à défaut prononcer la résiliation du bail portant sur l’immeuble sis à [Adresse 6] pour défaut de paiement de loyers ;

— ordonner l’expulsion de Madame [Y] [M] ;

— la condamner au paiement :

— de la somme de 13530,78 euros au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal;

— d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer et des charges, dont le montant pourra être réajusté au cas où les charges réelles dépasseraient le montant de la provision jusqu’à la libération effective des lieux ;

— de la somme de 350 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Madame [Y] [M] aux entiers dépens ;

— ordonner l’exécution provisoire.

A l’audience, S.A. SIA HABITAT a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, sauf à actualiser sa demande principale à la somme de 16166,20 euros dont 8666,16 euros de SLS, selon décompte arrêté au 16 août 2024. Le bailleur s’en rapporte sur les délais de paiement.

Madame [Y] [M] a sollicité des délais de paiement, proposant de s’acquitter de sa dette par versements mensuels de 100 euros, outre le loyer courant.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 Novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité :

Le bailleur justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 14 août 2023 puis avoir notifié au préfet du Nord, le 12 février 2024 l’assignation visant à obtenir l’expulsion, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Son action est donc recevable.

Sur la demande de résiliation du bail :

Il convient de rappeler que selon l’article 1184 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement.

Dans ce cas, le contrat n’est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l’engagement n’a point été éxécuté, a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts.

La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.

Aux termes de l’article 1228 du Code Civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résiliation ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des Dommages et Intérêts.

Selon le relevé de compte aux débats, la locataire a rencontré des difficultés pour payer son loyer depuis le mois de janvier 2022 et la dette de loyers et charges est désormais égale à 5957,55 euros. Le montant et l’ancienneté de la dette relèvent un manquement grave et persistant de la locataire à son obligation de payer le loyer et les charges aux termes convenus en application de l’article 7a de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, manquement de nature à justifier la résiliation du bail.

Néanmoins, le juge peut accorder un délai au débiteur.

Le bailleur s’en rapporte.

En application de l’article 1343-5 du code civil, en considération de l’ancienneté du bail, des difficultés relatées par Madame [M] et compte tenu de l’absence de besoins de la S.A. SIA HABITAT, il y a lieu de dire que [Z] [M] pourra s’acquitter de sa dette suivant les modalités précisées au dispositif du présent jugement et de prévoir qu’à défaut de paiement d’une mensualité à son terme ou du loyer et des charges courants après mise en demeure demeurée infructueuse, la totalité de la dette deviendra exigible et la résiliation sera acquise sans nouvelle procédure.

Dans l’hypothèse où Madame [M] ne respecterait pas les délais qui lui ont été accordés par le juge, l’occupation des lieux deviendra illégitime, causant au bailleur un préjudice qu’il convient de réparer en condamnant la locataire, devenue occupante sans titre, à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, soit 438,12 euros jusqu’à la libération effective et définitive des lieux.

Sur les sommes dues :

Il ressort du relevé de compte versé aux débats que le montant des loyers et charges impayés, s’élevait, au 16 août 2024, à la somme de 5957,55 euros, déduction faite des divers frais éventuellement inclus dans le décompte.

Les dispositions applicables au supplément loyer solidarité sont contenues aux articles L441-3 et suivants du code de la construction et de l’habitation et imposent au bailleur d’adresser aux locataires une mise en demeure de justifier de leur avis d’imposition, ce qui suppose une lettre recommandée avec accusé réception ou tout autre moyen démontrant la réception du courrier. Il n’est pas justifié du respect de ces dispositions en l’espèce.

La S.A. SIA HABITAT ne justifie pas de la somme reprise au titre du solde de la Société Immobilière du Grand Hainaut (411,35€).

Madame [Y] [M] sera donc condamnée à payer en deniers ou quittances valables à S.A. SIA HABITAT la somme de 5957,55 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 16 août 2024.

Les intérêts sont dus au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les demandes accessoires :

Madame [Y] [M], qui succombe, supportera les entiers dépens.

L’équité commande par contre de laisser à la charge du bailleur les frais irrépétibles non compris dans les dépens et la demande présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera donc rejetée.

L’article 514 du code de procédure civile dispose désormais que : « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ».

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement Contradictoire et en premier ressort ;

Déclare l’action de S.A. SIA HABITAT recevable ;

Condamne Madame [Y] [M] à payer en deniers ou quittances valables à S.A. SIA HABITAT, la somme de 5957,55 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 16 août 2024, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

Autorise Madame [Y] [M] à payer sa dette, en principal en 24 mensualités de 100 euros ;

Dit que ces mensualités devront être payées le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision et que la dernière mensualité sera majorée du solde de la dette ;

Rappelle que les mensualités sont payables en plus du loyer courant ;

Mais à défaut du paiement d’une mensualité à son échéance ou d’un terme de loyer et de charges en cours et après une mise en demeure, adressée par lettre recommandée avec avis de réception, demeurée infructueuse pendant 15 jours :

— dit que la totalité de la dette redeviendra immédiatement exigible,

— prononce pour non paiement des loyers et charges et aux torts de Madame [M] [Y] la résiliation du bail vebal du 21 septembre 2021 liant les parties et relatif à l’immeuble à usage d’habitation situé à [Adresse 6],

— ordonne l’expulsion de Madame [M] [Y] et de tous occupants de son chef, des lieux sous-désignés, si besoin est avec le concours de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux,

— condamne en tant que besoin Madame [M] [Y] à payer à S.A. SIA HABITAT à compter du 1er septembre 2024 jusqu’à la libération effective des lieux une indemnté d’occpation mensuelle égale au montant du loyer courant augmenté des provisions sur charges, soit la somme mensuelle de 438,12 euros,

— dit que la part correspondant aux charges dans ces indemnités mensuelles d’occupation pourra être réajustée au cas où les charges de l’année dépasseraient la provision ;

Rejette la demande formée par le bailleur au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Madame [Y] [M] aux dépens ;

Rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire ;

Rejette toute autre demande.

Ainsi jugé et prononcé le 21 Novembre 2024 par mise à disposition au greffe.

Le GREFFIER Le PRESIDENT