Minute n° 25/00098

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

RG n° N° RG 25/00028 – N° Portalis DBXJ-W-B7J-IVDB

SDC RESIDENCE [Localité 5]

C/

Mme [Y] [U] [M] épouse [R]

JUGEMENT DU 17 Mars 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DIJON

Procédure Accélérée au Fond

DEMANDEUR(S) :

SDC RESIDENCE [Localité 5] REPRESENTE PAR SON SYNDIC LA SAS CITYA [Localité 2] VERNE IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Rep/assistant : Maître Stéphane MAUSSION de la SCP MAUSSION, avocats au barreau de DIJON

assignation en date du 17 Janvier 2025

DEFENDEUR(S) :

Mme [Y] [U] [M] épouse [R], demeurant [Adresse 6]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Arnaud LEMAITRE

Greffier : Caroline BREDA

DEBATS :

Audience publique du : 17 Février 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire, premier , rendu par mise à disposition au greffe le 17 Mars 2025

Copies délivrées aux parties

Copie(s) exécutoire(s) délivrée(s) à :

le :

EXPOSE DU LITIGE

Madame [Y] [R] née [M] est propriétaire des lots n°329 et 411 au sein de l’ensemble immobilier sous le régime de la copropriété Résidence [Adresse 4] sise [Adresse 9].

Par acte de commissaire de justice en date du 17 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 7], représenté par son syndic, la SAS CITYA GESSY VERNE IMMOBILIER, a fait assigner Madame [Y] [R] née [M] devant le président du Tribunal judiciaire de DIJON, statuant selon la procédure accélérée au fond, aux fins de la voir condamnée, au visa de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, des articles 481-1 et 839 du code de procédure civile, à lui payer les sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

2457,58 € au titre de l’arriéré des charges de copropriété, frais et appels provisionnels sur charges arrêté au 19/12/2024, outre intérêts au taux légal sur la somme de 1662,79 € à compter du 21/11/2023 et à compter de la date de l’assignation pour le surplus,169,50 € au titre de l’appel provisionnel du 01/01/2025 (1er trimestre exercice 2025), outre la cotisation fonds travaux loi ALUR de 8,53 €, sauf à parfaire,169,50 € au titre de l’appel provisionnel du 01/04/2025 (2ème trimestre exercice 2025), outre la cotisation fonds travaux loi ALUR de 8,53 €, sauf à parfaire, 169,50 € au titre de l’appel provisionnel du 01/07/2025 (3ème trimestre exercice 2025), outre la cotisation fonds travaux loi ALUR de 8,53 €, sauf à parfaire, 169,50 € au titre de l’appel provisionnel du 01/10/2025 (4ème trimestre exercice 2025), outre la cotisation fonds travaux loi ALUR de 8,53 €, sauf à parfaire,254,76 € à titre de dommages intérêts pour le préjudice financier causé par les absences de paiement des charges et appels provisionnels au syndicat des copropriétaires,980 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens incluant le coût de la sommation de payer,

Le syndicat de copropriétaires expose que nonobstant une première condamnation en date du 21 avril 2022, fondée sur un décompte du 17 mars 2022, de nouvelles mises en demeure et une sommation de payer délivrée en novembre 2023, Madame [Y] [R] née [M] ne règle pas depuis des mois ses charges de copropriété, ni même ses appels de provision sur charges depuis plusieurs années, pas plus que ses appels de fonds travaux.

Au jour de l’audience, il actualise sa créance à la somme de 2844,20 euros selon décompte arrêté au 13 février 2025.

Il rappelle :

qu’en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires au recouvrement d’une créance justifiée et notamment les frais de mise en demeure, relances, prise d’hypothèque ;que l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 dispose qu’une rémunération spécifique peut être perçue à l’occasion de prestations particulières définies par décret et que le contrat de syndic reprend intégralement le contrat type de ce décret concernant les frais de recouvrement imputables au seul copropriétaire débiteur.

Il soutient que l’absence de règlement des appels et charges définitives crée pour la collectivité des copropriétaires un préjudice distinct du retard de paiement justifiant l’allocation de dommages et intérêts.

Il précise que les comptes définitifs pour l’exercice 2023, et les budgets provisionnels pour les exercices 2024 et 2025 ont été approuvés par les Assemblées Générales des 6 juin 2023 et 27 mai 2024, auxquelles Madame [Y] [R] née [M] a été régulièrement convoquée et dont elle s’est vue notifier le procès-verbal.

Bien que régulièrement assignée suivant acte d’huissier signifié à sa personne, Madame [Y] [R] née [M] n’était ni présente, ni représentée.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 17 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

A) Sur la demande en paiement des charges de copropriété et des frais de recouvrement

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 énonce :

« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. »

En vertu de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel (…) ; les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté ; toutefois l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes ; la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 19-2 de cette loi, dans sa rédaction issue de la loi 2018-1021 du 23 novembre 2018, dispose :

« A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire, statuant en la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2. »

1/ Sur les charges

Le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 7] verse notamment aux débats :

un relevé de propriété attestant de ce que Madame [Y] [R] née [M] est propriétaire des lots n°329 et 411 dans l’immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 3],un contrat de syndic ayant pris effet le 30 mai 2022,les procès-verbaux des Assemblées Générales des 6 juin 2023 et 27 mai 2024 ayant notamment approuvé les comptes de l’exercice 2023 et les budgets prévisionnels des exercices 2024 et 2025, et ont autorisé le syndic à procéder à des appels provisionnels,le décompte actualisé des sommes dues, arrêté à la somme de 2844,20 euros en date du 13 février 2025,

Le syndicat des copropriétaires justifie que Madame [Y] [R] née [M] n’a pas acquitté sa quote-part des charges de copropriété dues à ce titre pour un montant de 2844,20 euros et qu’il n’a pas été possible d’obtenir le paiement de cette créance.

2/ Sur les frais de recouvrement

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 précise que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10 précité, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables à ce seul copropriétaire.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 7] verse aux débats le contrat de syndic à effet du 30 mai 2022 et deux lettres de mise en demeure en date des 19 juillet et 10 août 2023.

Il convient néanmoins de déduire de la créance du syndicat des copropriétaires la somme de 720 € ( 480 +120+120) correspondant aux frais de constitution de dossier et transmission à l’huissier, à l’avocat et de suivi du dossier qui ne peuvent être imputés au copropriétaire défaillant qu’en cas de diligences exceptionnelles et constituant au surplus des frais irrépétibles arbitrés à ce titre.

3) Sur les sommes dues

Il résulte de l’ensemble des développements que Madame [Y] [R] née [M] sera condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 3], la somme totale de 2124,20 euros, outre intérêts au taux légal sur la somme de 1662,79 € à compter du 21/11/2023 et à compter de la date de l’assignation pour le surplus.

En outre, il convient de faire droit à la demande au titre des appels provisionnels des 1er avril, juillet et octobre 2025, soit la somme de 534,09 euros.

B)Sur les dommages et intérêts

Suivant l’article 1231-6 alinéa 3 du Code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

La récurrence du défaut de paiement de Madame [Y] [R] née [M], caractérisée par une précédente condamnation pour les mêmes causes et par un arrêt total des paiements depuis janvier 2023 constitue la mauvaise foi du débiteur et autorise le syndicat des copropriétaires à solliciter réparation du préjudice distinct constitué par les désordres de trésorerie qui lui sont causés.

Il sera dès lors alloué au syndicat des copropriétaires la somme de 254,76 euros à titre de dommages et intérêts.

C) Sur les dépens et les frais irrépétibles

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, Madame [Y] [R] née [M] sera condamnée aux dépens qui comprendront les frais de procédure soit, en l’état, le coût de l’assignation et de la sommation de payer du 21 novembre 2023.

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile. Une somme de 700 euros sera allouée de ce chef au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 7]. Cette somme ne produira pas intérêts.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, suivant la procédure accélérée au fond, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en dernier ressort :

CONDAMNE Madame [Y] [R] née [M] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 7], représenté par son syndic la SAS CITYA [Localité 2] VERNE IMMOBILIER, les sommes de :

2124,20 euros au titre des charges de copropriété dues ainsi que des frais de recouvrement selon décompte arrêté au 13 février 2025;

534,09 euros au titre des appels provisionnels pour les 2ème, 3ème et 4ème trimestres 2025, d’un montant respectif de 178,03 euros ;

La somme de 254,76 euros à titre de dommages et intérêts ;

DIT que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du 21 novembre 2023 sur la somme de 1662,79 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

La somme de 700 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNE Madame [Y] [R] née [M] aux entiers dépens, y compris le coût de la sommation de payer ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction le dix-sept mars deux mille vingt-cinq, les parties en ayant été avisées conformément à l’article 450 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT