TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Chambre 04

N° RG 23/00158 – N° Portalis DBZS-W-B7G-WX7H

JUGEMENT DU 16 DECEMBRE 2024

DEMANDEUR :

La SAS GROUPE SOLLY AZAR, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par M^e Charlotte HERBAUT, avocat postulant au barreau de LILLE, M^e Frédéric GONDER avocat plaidant au barreau de PARIS

DEFENDEUR :

La S.C.I. W.W, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Jean-philippe DEVEYER, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Ghislaine CAVAILLES, Vice-Présidente

Assesseur : Leslie JODEAU, Vice-présidente

Assesseur : Laurence RUYSSEN, Vice présidente

GREFFIER : Yacine BAHEDDI, Greffier

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 20 Mars 2024.

A l’audience publique du 08 Novembre 2024, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré,les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 14 janvier 2025 et avancé au 16 Décembre 2024.

Ghislaine CAVAILLES, Juge rapporteur qui a entendu la plaidoirie en a rendu compte au tribunal dans son délibéré

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 16 Décembre 2024 par Ghislaine CAVAILLES, Président, assistée de Yacine BAHEDDI, greffier.

Par contrat du 3 août 2015, la SCI WW a consenti un bail d’habitation à M. [I] et Mme [R] portant sur un logement situé au [Adresse 2] à Wattrelos moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 995 euros outre 20 euros de provision pour les charges.

La société WW a souscrit, pour ce bien, auprès de la SAS Groupe Solly Azar une assurance incluant une garantie des loyers impayés.

Par courriel du 16 mai 2017, la société WW a déclaré un sinistre relativement à un impayé locatif de 2 030 euros correspondant aux mois d’avril et de mai 2017.

L’assureur a exécuté la garantie pour un montant total de 22 371 euros.

Par ordonnance du 15 novembre 2018, le juge des référés du tribunal d’instance de Roubaix, saisi du litige locatif, a dit n’y avoir lieu à référé s’agissant du constat de résiliation du bail et de l’expulsion mais condamné solidairement les locataires à payer à la société WW la somme provisionnelle de 8 845 euros au titre des loyers et provisions sur charges impayés.

A la lecture de cette décision et par courriel du 19 mars 2019, l’assureur a notifié à la société WW une déchéance de garantie et lui a demandé le remboursement des indemnités versés, estimant que l’assuré ne lui avait pas justifié de la situation d’impayé des locataires lors de la déclaration de sinistre.

Par courrier recommandé du 5 mai 2022, l’assureur a mis en demeure la société WW de lui payer la somme de 22 371 euros en remboursement des sommes versées, en vain.

C’est dans ces circonstances et par acte de commissaire de Justice du 23 décembre 2022 que la société Groupe Solly Azar a fait délivrer assignation à la société WW devant le tribunal judiciaire de Lille afin d’obtenir sa condamnation à lui rembourser cette somme.

Dans ses dernières conclusions notifiées électroniquement le 14 février 2024, la société Groupe Solly Azar demande, que son action soit déclarée recevable, que les prétentions adverses soient rejetées et réclame la condamnation de la société WW à lui payer la somme de 22 371 euros, à supporter les dépens de l’instance et à lui payer une indemnité procédurale de 1 000 euros.

Elle souhaite que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

Au soutien de sa demande principale, elle vise dans son dispositif l’article 1302 du code civil sur la répétition de l’indu. Elle considère qu’elle était fondée à prononcer une déchéance de garantie et qu’en conséquence le défendeur doit lui rembourser les indemnités versées.

Elle sollicite l’application de l’article 10 des conditions générales du contrat d’assurance qui prévoit une déchéance de garantie en cas de fausse déclaration, d’emploi de documents inexacts ou d’usage de moyens frauduleux par l’assuré. Elle reproche à la société WW de ne pas lui avoir transmis les éléments permettant de recouvrer la dette locative auprès des locataires, et notamment de ne pas lui avoir déclaré que ces derniers avaient versé, à leur entrée dans les lieux, une somme de 9 005 euros. Elle explique avoir eu connaissance de cette somme en raison des énonciations de l’ordonnance de référé du 15 novembre 2018, qui a considéré en conséquence que l’existence d’une dette locative au jour de la délivrance du commandement de payer n’était pas certaine et qu’une contestation sérieuse faisait obstacle au constat de la résiliation du bail. Elle affirme que la société WW a reconnu avoir reçu cette somme des locataires et qu’elle ne démontre pas qu’elle proviendrait d’un remboursement de travaux effectués pour leur compte.

Elle ajoute que toute somme versée par un locataire s’impute en priorité sur le paiement des loyers et que le logement étant neuf lors de sa mise en location, il est peu probable que des travaux aient été nécessaires. Elle conclut au caractère faux de la déclaration de sinistre.

Concernant sa demande de maintien de l’exécution provisoire, elle souligne que la société WW a déjà bénéficié de larges délais pour s’acquitter de la somme due.

Par ses dernières conclusions notifiées électroniquement le 11 septembre 2023, la société WW sollicite, outre le rejet des demandes adverses, la condamnation de la société Groupe Solly Azar aux dépens de l’instance et à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle conteste la déchéance de garantie, selon elle injustifiée, faute de démonstration d’une fausse déclaration, d’un emploi de document inexact ou de l’usage de moyens frauduleux et ce intentionnellement. Elle soutient qu’il appartient à l’assureur de démontrer sa mauvaise foi, ce qu’il ne fait pas. Elle explique que les 9 005 euros perçus à l’entrée dans les lieux correspondaient à un remboursement de travaux effectués pour le compte des locataires dans le jardin et le sous-sol du fait d’un accord intervenu lors de la signature du bail. Elle ajoute qu’elle a bien transmis à son assureur le montant exact de la dette locative. Elle précise que l’ordonnance de référé du 15 novembre 2018 a été obtenue à la requête de son assureur, subrogé dans ses droits, et qu’elle n’a perçu à l’issue aucune somme.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’indû :

La demande repose sur l’article 1302 du code civil relatif à l’action en répétition de l’indu, selon lequel tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution. La restitution n’est pas admise à l’égard des obligations naturelles qui ont été volontairement acquittées. L’article 1302-1 précise que celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer à celui de qui il l’a indûment reçu.

C’est au demandeur en restitution des sommes qu’il prétend avoir indûment payées qu’il incombe de prouver le caractère indû du paiement.

En l’espèce, il n’est pas contesté que la société WW a sollicité et obtenu de l’assureur l’exécution de la garantie contractuelle des loyers impayés.

L’article 10 des conditions générales du contrat d’assurance, dont se prévaut l’assureur, prévoit que :

“ Déchéance

Si le souscripteur fait intentionnellement de fausses déclarations, emploie des documents inexacts comme justificatifs ou use de moyens frauduleux, l’assuré est déchu de tout droit à indemnité pour le sinistre en cause. Dans le cas d’un règlement déjà effectué, l’assuré sera tenu de rembourser à l’assureur toutes les sommes versées au titre du sinistre en cause. […]”

La société WW ne conteste pas le fait matériel de n’avoir pas mentionné, lors de la déclaration de sinistre, du paiement effectué par les locataires à hauteur de 9 005 euros lors de leur entrée dans les lieux. Le litige porte sur la nature de cette somme.

Le juge des référés, dans son ordonnance du 15 novembre 2018 a retenu que “le bailleur indique que « les locataires avaient consenti librement à une avance de loyer pour une somme de 9 005 euros », de sorte que rien ne démontre qu’il existait un impayé de loyer au jour de la délivrance du commandement”.

La société WW soutenant que l’instance en référé a été menée par l’assureur et non par elle-même, il ne sera pas donné de sens excessif à la citation opérée par le juge des conclusions attribuées à la société WW. Le tribunal entend donc se référer aux échanges directs entre l’assuré et l’assureur par courriel (PC 8).

Dans ce cadre, la société WW a soutenu qu’il s’agissait pour le locataire de la garantir par un chèque de banque de la réalisation de travaux qu’il avait promis d’effectuer lors de l’entrée dans le logement. Le tribunal peine à comprendre le sens d’une telle démarche. Alors que le bail ne stipule aucune clause en ce sens et que l’exécution de travaux ne relève pas des obligations pesant sur le locataire inhérentes à la conclusion d’un bail, celui-ci se serait engagé à faire des travaux et c’est lui qui aurait remis l’équivalent d’environ 9 mois de loyer par la remise d’un chèque de banque au bailleur en garantie de la bonne exécution de tels travaux. Le locataire étant le créancier d’éventuels travaux d’aménagement ou d’entretien de l’immeuble, il est illogique qu’il fournisse une somme comme s’il en était le débiteur.

Dans le même courriel, la société WW mentionne également le fait “qu’en l’absence de garant physique et pour montrer sa bonne volonté afin de pouvoir louer cette maison, de lui-même, M. [I] a demandé à sa banque de nous faire un chèque”. Cette explication vient encore obscurcir le motif de la remise de la somme de 9 005 euros puisqu’elle semble être la contrepartie d’une absence de caution (tel est le sens que le tribunal attribue au “garant physique”), ce qui serait donc une garantie contre un risque d’impayé de loyer. Or l’impayé de loyer est précisément l’objet de la garantie contractuellement offerte par la société Groupe Solly Azar dont la société WW a demandé et obtenu l’exécution.

Dans ses conclusions prises dans le cadre de la présente instance, la société WW donne une autre explication, la somme devant correspondre au remboursement par le locataire des travaux effectués par le propriétaire mais pour le compte du locataire, concernant l’aménagement du jardin et du sous-sol. Toutefois, le bail ne met à la charge du locataire que l’entretien courant et les menues réparations lui interdisant de transformer les locaux loués. Il n’est justifié d’aucun autre accord conclu entre le bailleur et le locataire lors de l’entrée dans les lieux.

Comme rappelé plus haut, c’est le bailleur qui est le débiteur de l’obligation de délivrer au locataire un bien propre à l’habitation.

En l’état de ces allégations, dont la logique échappe au tribunal, il n’est pas possible d’affirmer que la somme de 9 005 euros payée par le locataire lors de son entrée dans les lieux, s’agissant de surcroît, selon les énonciations du bail, d’une “maison entièrement rénovée”, était relative à des travaux.

Il en résulte que l’assuré / bailleur détenait une somme de 9 005 euros qui ne peut s’analyser qu’en des loyers payés d’avance.

Dans ces conditions, il doit être considéré que la société WW a fait usage de documents inexacts comme justificatifs alors qu’elle savait qu’ils étaient inexacts à 9 005 euros près.

Dès lors, l’assureur est fondé à invoquer la déchéance de garantie par le jeu de l’article 10 des conditions générales du contrat d’assurance.

En conséquence de cette déchéance, la somme versée à la société WW n’était pas due. Son montant n’est pas contesté : il s’élève à la somme de 22 371 euros.

La société WW doit être condamnée à la restituer.

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société WW succombant, elle supportera les dépens de l’instance.

Sur les frais :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La société WW, qui est condamnée aux dépens, doit être également condamnée à payer à la société Groupe Solly Azara une somme qu’il est équitable de fixer à 1 000 euros.

Corrélativement, sa propre demande doit être rejetée.

Sur l’exécution provisoire :

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Aucune des partie ne demande de dérogation à cette règle et le tribunal n’entend pas y déroger d’office.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Condamne la SCI WW à rembourser à la SAS Groupe Solly Azar la somme de 22 371 euros ;

Condamne la SCI WW aux dépens de l’instance ;

Condamne la SCI WW à payer à la SAS Groupe Solly Azar la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande de la SCI WW au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit n’y avoir lieu à déroger à l’exécution provisoire de droit.

Le Greffier, La Présidente,