TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES

[Adresse 1]

[Localité 1]

19/03/2026

4ème chambre

Affaire N° RG 24/05874 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NL2G

DEMANDEUR :

Mme [N] [V]

Rep/assistant : M^e Marie FAVREAU, avocat au barreau de NANTES

DEFENDEUR :

M. [O] [T] [H]

Rep/assistant : M^e Marc GUEHO, avocat au barreau de NANTES

ORDONNANCE

du juge de la mise en état

Audience incident du 11 Décembre 2025, délibéré au 19 Mars 2026

Le DIX NEUF MARS DEUX MIL VINGT SIX

Par contrat en date du 8 mars 2019, Monsieur [H] a consenti à Madame [V] un bail dérogatoire portant sur un local commercial de 12,37 m² situé au rez-de-chaussée de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 2], pour un loyer mensuel de 300 €, aux fins d’exercice d’une activité de tatouage.

Un bail commercial a ensuite été régularisé entre les parties à effet du 15 mars 2021, portant sur le même local et la même destination.

À compter de la fin du mois d’octobre 2020, Madame [V] a signalé à maintes reprises au bailleur, par l’intermédiaire de son mandataire le Cabinet AVELIM, des dégradations, des tentatives d’effraction, des actes de squattage et un état d’insalubrité des parties communes de l’immeuble. La dernière intervention de nettoyage justifiée par le bailleur datait d’octobre 2019.

Le 15 novembre 2022, le conciliateur saisi par Madame [V] a adressé un courrier à Monsieur [H] lui demandant de sécuriser l’immeuble et d’en assurer le bon entretien, sans effet.

Le 1er février 2023, un constat d’huissier a documenté l’état des parties communes, relevant la présence de dégradations, détritus, excréments et diverses souillures.

Par courrier recommandé du 6 mars 2023, Madame [V] a mis Monsieur [H] en demeure d’indemniser son préjudice de jouissance, de sécuriser l’immeuble, d’en assurer le nettoyage régulier et de faire cesser les troubles. Cette mise en demeure est demeurée sans réponse.

Le 16 mai 2023, un protocole transactionnel a été régularisé entre les parties, aux termes duquel Monsieur [H] s’engageait à remettre en état les portes de l’immeuble, à faire remplacer la porte vitrée du commerce, à faire nettoyer, désinfecter et désinsectiser les parties communes, et à communiquer les justificatifs de charges depuis 2019. En contrepartie, Madame [V] renonçait à toute réclamation relative au litige défini au protocole, sous réserve de la bonne exécution de celui-ci.

En juin 2023, des interventions de nettoyage ont été réalisées par la société YANET. Toutefois, un courrier de la société HYGIENE LOIRE OCEAN en date du 16 juin 2023 a établi la persistance de rats morts et d’odeurs nauséabondes dans le local loué postérieurement à ces interventions.

Le 28 juillet 2023, un arrêté de péril a interdit l’accès à l’immeuble en raison d’une importante fissure apparue sur la façade arrière du bâtiment à la suite de la démolition de l’immeuble voisin intervenue en janvier 2022. Un rapport d’expertise déposé le 9 août 2023 a constaté que l’immeuble menaçait ruine et ne pouvait être occupé en l’état. Le 25 août 2023, un arrêté de mise en sécurité d’urgence a ordonné l’évacuation de l’immeuble.

Depuis le 28 juillet 2023, Madame [V] s’est trouvée dans l’impossibilité d’exercer son activité au sein du local loué.

Par courrier recommandé du 6 décembre 2023, Madame [V] a notifié la résiliation du bail aux torts exclusifs du bailleur et l’a mis en demeure de réparer son préjudice.

Selon acte d’huissier de justice délivré le 18 décembre 2024, Madame [V] a fait assigner son bailleur devant le Tribunal judiciaire de Nantes.

Dans le cadre de la mise en état, sur incident, Monsieur [H] a soulevé une fin de non-recevoir tirée de l’autorité de chose jugée attachée au protocole transactionnel du 16 mai 2023. Selon dernières conclusions d’incident n°5 signifiées par RPVA le XXXX2025, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, Monsieur [H] demande au juge de la mise en état de :

Déclarer irrecevables les demandes indemnitaires formulées par Madame [V] au titre du préjudice de jouissance et des loyers indûment perçus entre 2020 et août 2023, ainsi qu’au titre des préjudices d’image et moral subis du fait de l’insalubrité de l’immeuble,Débouter Madame [V] de l’ensemble de ses demandes,Condamner Madame [V] à lui verser la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,Condamner Madame [V] aux entiers dépens.

Par dernières conclusions sur incident, d’incident n°4 signifiées par RPVA le XXXX2025, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, Madame [V] demande au juge de la mise en état de :

Rejeter la fin de non-recevoir soulevée par Monsieur [H],Juger nul le protocole du 16 mai 2023 en l’absence de concessions réelles de la part de Monsieur [H],Condamner Monsieur [H] à lui verser la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,Condamner Monsieur [H] aux entiers dépens de l’incident.L’affaire a été appelée à l’audience sur incidents du 11 décembre 2025 et mise en délibéré au 19 mars 2026.

MOTIFS

Sur la fin de non-recevoirEn application de l’article 2052 du Code civil, la transaction fait obstacle à l’introduction ou à la poursuite d’une action en justice ayant le même objet. Toutefois, ce texte ne peut être utilement invoqué par celui qui n’a pas exécuté les engagements souscrits, la charge de cette preuve lui incombant.

En l’espèce, le protocole du 16 mai 2023 mettait à la charge de Monsieur [H] quatre engagements distincts dont il convient d’examiner la bonne exécution :

Sur la remise en état des portes de l’immeuble, Monsieur [H] reconnaît ne pas avoir réalisé les travaux et invoque un cas de force majeure tiré de l’arrêté de péril du 28 juillet 2023. Cependant, il est constant que la fissure à l’origine de l’arrêté est apparue en janvier 2022, soit seize mois avant la signature du protocole, un relevé métrique ayant été alors posé.

Cet engagement du demandeur, dont la connaissance d’un risque structural préexistant ne peut sérieusement être contestée, exclut toute imprévisibilité au sens de l’article 1218 du Code civil. L’inexécution de cet engagement n’est donc pas justifiée.

Sur le remplacement de la porte vitrée du commerce, Monsieur [H] devait prendre position avant la fin du mois de mai 2023. Il produit un devis validé le 7 juin 2023, soit postérieurement au délai contractuel et antérieurement à l’arrêté de péril du 28 juillet 2023. L’arrêté ne saurait donc justifier ce retard.

L’inexécution dans les délais est ainsi caractérisée.

Sur le nettoyage, la désinfection et la dératisation des parties communesLes différentes pièces relatives aux interventions révèlent une exécution insuffisante. Le courrier de la société HYGIENE LOIRE OCEAN en date du 16 juin 2023, postérieur aux interventions invoquées, établit la persistance de rats morts et d’odeurs nauséabondes.

L’engagement de salubrité n’a donc pas été satisfait.

Sur la communication des justificatifs de charges, Les documents produits constituent des tableaux établis par le gestionnaire de Monsieur [H] lui-même et non des justificatifs et factures tels que stipulés au protocole. Les exercices 2019, 2020 et 2023 ne sont pas communiqués.

Cet engagement n’a donc pas été correctement exécuté.

Du tout il en résulte Il résulte que Monsieur [H] ne rapporte pas la preuve de l’exécution du protocole transactionnel, laquelle lui incombait. Il n’est donc pas fondé à s’en prévaloir pour faire obstacle à l’action de Madame [V].

La fin de non-recevoir sera en conséquence rejetée.

Sur la nullité du protocole transactionnel L’article 789 du code de procédure civile limite la compétence exclusive du juge de la mise en état, jusqu’à son dessaisissement, aux exceptions de procédure au sens de l’article 73 du même code, aux incidents mettant fin à l’instance, aux fins de non-recevoir, ainsi qu’à l’allocation de provisions, aux mesures d’instruction et aux mesures provisoires.

La demande de nullité d’un protocole transactionnel ne constitue ni une exception de procédure au sens de l’article 73 précité ni un incident extinctif ou suspensif de l’instance dans son ensemble. Elle relève du contrôle de validité des conventions au visa des articles 1130 et suivants du code civil combinés aux règles de nullité des actes de procédure des articles 114 et 175 et suivants du code de procédure civile.

Une telle demande, par nature incident accessoire au fond du litige et tendant à écarter un acte interruptif ou extinctif d’instance sans contester la recevabilité initiale de la procédure ni viser à son éviction globale, excède les attributions limitées du juge de la mise en état au stade de l’incident. Elle doit être réservée à l’appréciation souveraine de la formation de jugement compétente pour en caractériser le bien-fondé au vu des preuves et du contradictoire.

Du tout il résulte que la demande de nullité du protocole transactionnel formée par Madame [V] est irrecevable devant le juge de la mise en état et sera renvoyée à l’examen au fond.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile et les dépensMonsieur [H], qui succombe à l’incident qu’il a initié, sera condamné aux dépens de l’incident.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [V] les frais qu’elle a été contrainte d’exposer pour assurer sa défense dans le cadre du présent incident. Monsieur [H] sera condamné à lui verser la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Nicolas BIHAN, juge de la mise en état, assisté de Franck DUBOIS, faisant fonction de greffier, statuant par ordonnance contradictoire susceptible d’appel,

REJETONS la fin de non-recevoir tirée de l’autorité de chose jugée attachée au protocole transactionnel du 16 mai 2023 soulevée par Monsieur [O] [H] ;

DÉCLARONS recevable l’action engagée par Madame [N] [V] ;

RENVOYONS la demande de nullité du protocole transactionnel du 16 mai 2023 à l’appréciation du juge du fond ;

CONDAMNONS Monsieur [O] [H] à payer à Madame [N] [V] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [O] [H] aux entiers dépens de l’incident ;

RAPPELLONS que l’exécution provisoire est de droit ;

DISONS que la présente affaire sera renvoyée à l’audience de mise en état du 27.05.2026 pour conclusions [H].

Le greffier, Le juge de la mise en état,

Franck DUBOIS Nicolas BIHAN

copie :

M^e Marie FAVREAU – 28

M^e Marc GUEHO – 289