TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

JUGEMENT

PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

09 MAI 2025

N° RG 24/01657 – N° Portalis DB22-W-B7I-SSRD

Code NAC : 72A

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé «[Adresse 7]» situé [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice, FONCIA MANSART, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 490 205 184 dont le siège social est situé [Adresse 3] et prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

Non comparant, représenté par Maître Stéphanie BAZIN, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDEUR :

Monsieur [O] [I]

né le 29 Avril 1960 à [Localité 10] (75),

demeurant [Adresse 4],

[Localité 5],

Non comparant, ni représenté.

DÉBATS TENUS À L’AUDIENCE DU : 10 MARS 2025

Nous, Lucile CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du

10 Mars 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 09 Mai 2025, date à laquelle le jugement suivant a été rendu.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

M. [O] [I] est propriétaire des lots n°4188, 4189 et 4190 dont 675/100.000èmes de charges de parties communes de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 7] sis [Adresse 1] à [Localité 9].

Faisant grief à M. [I] de ne pas régler ses charges de copropriété, le conseil du syndicat des copropriétaires ainsi que la société FONCIA MANSART, en sa qualité de syndic de l’immeuble [Adresse 7], lui a adressé un commandement de payer en date du 19 juillet 2023 et plusieurs mises en demeure d’avoir à s’acquitter desdites charges, la dernière étant en date du 14 octobre 2024.

En l’absence de règlement de l’arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] représenté par son syndic, la société FONCIA MANSART, a par acte de commissaire de justice en date du 19 novembre 2024 remis à étude, fait assigner M. [I] devant le président du tribunal de céans statuant selon la procédure accélérée au fond, lui demandant de :

— le déclarer recevable et bien fondé en ses demandes,

— condamner M. [I] à lui payer la somme de 5.519,14 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété échues au 1er octobre 2024 (appels du 4ème trimestre 2024 inclus), sauf à actualiser le jour de l’audience, et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 18 janvier 2024,

— condamner M. [I] à lui payer la somme de 1.459,03 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— condamner M. [I] à lui payer la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamner M. [I] à lui payer la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— condamner M. [I] aux entiers dépens.

Par jugement en date du 14 février 2025, le président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, a ordonné la réouverture des débats pour que les parties s’expliquent sur la régularité de la mise en demeure adressée au regard des dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et renvoyé la cause et les parties à l’audience du 10 mars 2025.

A cette audience, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a indiqué que si la mise en demeure du 18 janvier 2024 n’était pas régulière, la mise en demeure adressée au défendeur le 14 octobre 2024 était pour sa part régulière. Il a maintenu ses demandes.

Pour un exposé exhaustif des moyens et prétentions du syndicat demandeur, il sera renvoyé à son assignation conformément à ses déclarations à l’audience.

M. [I] régulièrement assigné par acte remis à l’étude du commissaire de justice le 19 novembre 2024, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

A titre liminaire, il convient de relever que les pièces n°8 bis (procès-verbal de l’assemblée générale du 13 juin 2024, 9 bis (contrat de syndic conclu le 1er octobre 2024) ne figurent pas sur le bordereau de communication de pièces visé dans l’assignation et que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas avoir signifié ces pièces au défendeur. Il y a donc lieu de les écarter des débats.

Sur les charges et provisions dues

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

En application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, issu notamment de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 dite loi [Localité 6], modifié par l’ordonnance du

17 juillet 2019, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision correspondant à une quote-part du budget prévisionnel annuel voté par l’assemblée générale pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs (article 14-1) ou des dépenses pour travaux (article 14-2-I) et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

Ce texte permet au syndicat des copropriétaires, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, d’exiger le paiement des provisions non encore échues pour l’ensemble de l’exercice considéré et uniquement pour cet exercice, mais également des sommes restant dues au titre des exercices précédents après approbation des comptes.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— le relevé de propriété attestant de la qualité de copropriétaire de M. [I] pour les lots n°4188, 4189 et 4190,

— une mise en demeure adressée par le syndic au défendeur en date du

6 mars 2023 pour un montant de 1.460,42 euros, dont 48 euros de frais de relance,

— une mise en demeure adressée par le syndic au défendeur en date du

15 mai 2023 pour un montant de 1.881,08 euros, dont 48 euros de frais de relance,

— un courrier de relance adressé par le syndic au défendeur en date du

12 juin 2023,

— un commandement de payer délivré au défendeur le 19 juillet 2023 par commissaire de justice à la demande du syndicat des copropriétaires pour un montant de 3.900,46 euros, dont 153,03 euros de coût d’acte,

— une mise en demeure adressée par le conseil du syndicat des copropriétaires au défendeur en date du 18 janvier 2024 pour un montant de 6.887,28 euros,

— une mise en demeure adressée par le conseil du syndicat des copropriétaires au défendeur en date du 14 octobre 2024 pour un montant de 6.978,17 euros, dont 1.084,66 euros pour la période du 1er octobre 2024 au 31 décembre 2024,

— des extraits de compte sur la période courant du 1er juillet 2023 au

1er octobre 2024 pour un solde débiteur de 5.519,14 euros,

— un relevé de compte en date du 14 octobre 2024,

— divers appels de provisions sur charges et appels de fonds travaux pour la période courant du 1er juillet 2023 au 31 décembre 2024,

— les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires en dates des

13 avril 2022 et 13 juin 2023 ayant approuvé les comptes des exercices 2021, 2022, voté les budgets prévisionnels des exercices 2022, 2023, 2024 et voté la réalisation de divers travaux,

— les attestations de non recours à l’encontre de ces assemblées,

— le contrat de syndic conclu le 13 juin 2023 et prenant fin le 30 septembre 2024,

— des factures de frais de syndic, d’huissier et d’avocat.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie avoir adressé à M. [I], le 14 octobre 2024, une mise en demeure, par lettre recommandée avec accusé de réception avisée le 15 octobre 2024 et non réclamée, d’avoir à payer les

appels de provisions du 4ème trimestre 2024 en précisant que la somme

de 1.084,66 euros n’avait pas été payée à ce titre, outre 2.549,53 euros au titre des provisions exigibles antérieures de l’année en cours, indiquant les conséquences prévues par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 en cas de non paiement.

Cette mise en demeure indiquant avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours, et le délai de trente jours prévu par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 étant expiré, le syndicat des copropriétaires est recevable en son action et les appels de provisions sur charges et cotisations du fonds travaux de l’exercice 2024 sont intégralement exigibles.

Il résulte des pièces produites que M.[I] est redevable de la somme de 5.519,14 euros au titre des charges de copropriété échues au 1er octobre 2024, appels de fonds et travaux du 4ème trimestre 2024 inclus.

M. [I] sera donc condamné au paiement de cette somme.

Sur les intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation des défendeurs aux intérêts au taux légal à compter du 18 janvier 2024.

Les sommes dues porteront intérêt au profit du syndicat des copropriétaires à compter du 22 janvier 2024, date de présentation de la mise en demeure du

18 janvier 2024, pour la somme alors exigible de 3.332,69 euros, et à compter

du 15 octobre 2024, date de présentation de la mise en demeure du

10 octobre 2024, pour le surplus.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement.

Par conséquent, ne relèvent pas des dispositions de cet article les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou à l’huissier, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques, encore appelés « frais de relance » ne présentant aucun intérêt réel.

Le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 1.459,03 euros au titre des frais et honoraires.

Il produit à l’appui de sa demande les factures correspondant aux frais suivants :

— facture du 19 juillet 2023 pour 153,03 euros au titre du commandement de payer,

— facture de frais de syndic du 6 mars 2023 pour 48 euros de frais de mise en demeure,

— facture de frais de syndic du 12 mai 2023 pour 48 euros de frais de mise en demeure, – facture de frais de syndic du 12 juin 2023 pour 35 euros de frais de 2ème relance,

— facture de frais de syndic du 12 juillet 2023 pour 260 euros de frais de “sommation ART 19",

— facture de frais de syndic du 14 décembre 2023 pour 410 euros de frais de constitution du dossier transmis à l’avocat,

— facture d’honoraires d’avocat du 6 février 2024 à hauteur de 336 euros pour une mise en demeure.

Il produit également lesdites mises en demeure, relance et sommation de payer et le contrat de syndic de la société FONCIA, qui prévoit des frais de 48 euros TTC par mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception et de

35 euros TTC par relance après mise en demeure.

Seuls les frais au titre de la sommation de payer, de la mise en demeure

du 6 mars 2023 et de 2ème relance du 12 juin 2023 sont des frais nécessaires

au sens de l’article 10-1 précité.

M. [I] sera donc condamné à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 236,03 euros au titre des frais de recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier ne soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Le non-paiement des charges à leur échéance depuis plus d’un an a nécessairement entraîné une désorganisation des comptes de la copropriété et fait peser sur l’ensemble des autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux.

Il convient, dès lors, de condamner M. [I] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 550 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

M. [I], qui succombe, supportera la charge des entiers dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens. Ainsi, M. [I] sera condamné à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 481-1 du code de procédure civile, le jugement est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant selon la procédure accélérée au fond, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Déclare le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 7] sis [Adresse 1] à [Localité 8], représenté par son syndic en exercice, recevable en son action,

Condamne M. [O] [I] à verser au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 7] sis [Adresse 1] à [Localité 8], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 5.519,14 euros au titre des charges de copropriété échues au 1er octobre 2024, appels de fonds et travaux du 4ème trimestre 2024 inclus,

avec intérêts au taux légal à compter du 22 janvier 2024 pour la somme alors exigible de 3.332,69 euros, et à compter du 15 octobre 2024 pour le surplus,

Condamne M. [O] [I] à verser au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 7] sis [Adresse 1] à [Localité 8], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 236,03 euros au titre des frais de recouvrement,

Condamne M. [O] [I] à verser au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 7] sis [Adresse 1] à [Localité 8], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de

550 euros à titre de dommages et intérêts,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 7] sis [Adresse 1] à [Localité 8], représenté par son syndic en exercice, du surplus de ses demandes,

Condamne M. [O] [I] à verser au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 7] sis [Adresse 1]

à [Localité 8], pris en la personne de son syndic en exercice la somme

de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [O] [I] aux entiers dépens,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 09 MAI 2025 par Lucile CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

LE GREFFIER LA VICE-PRÉSIDENTE