RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE COMPIÈGNE

MINUTE N° : 353/25jcp

N° RG 24/00053 – N° Portalis DBZV-W-B7I-CLN5

JUGEMENT DU 19 Juin 2025

Entre :

MUTUELLE ASSURANCE DES COMMERCANTS ET INDUSTRIELS DE FRANCE ET DES CADRES ET SALARIES DE L’INDUSTRIE ET DU COMMERCE (MACIF)

dont le siège social est [Adresse 1]

[Localité 7]

Représentée par M^e Gaston ROMY, avocat au barreau de CAEN, substitué par Maître DOISY, avocat au barreau de COMPIEGNE

Monsieur [F] [Z]

né le 06 Mai 1956 à [Localité 9] (OISE)

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représenté par M^e Gaston ROMY, avocat au barreau de CAEN, substitué par Maître DOISY, avocat au barreau de COMPIEGNE

Madame [V], [M], [W] [B] épouse [Z]

née le 12 Février 1964 à [Localité 10] (OISE)

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Gaston ROMY, avocat au barreau de CAEN, substitué par Maître DOISY, avocat au barreau de COMPIEGNE

Et :

Monsieur [R] [N]

né le 26 Décembre 1979 à [Localité 11] (COTE D’IVOIRE)

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représenté par la SELARL L.E.A.D, avocats au barreau de BEAUVAIS,

Madame [J] [Y] épouse [N]

née le 03 Mars 1987 à [Localité 8] (OISE)

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par la SELARL L.E.A.D, avocats au barreau de BEAUVAIS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Monsieur PLENT

Greffier : Madame DA SILVA

DEBATS :

A l’audience du 15 Mai 2025,avis a été donné que l’affaire était mise en délibéré au 19 Juin 2025 ;

JUGEMENT :

Mis à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 29 novembre 2013 prenant effet le 1er décembre 2013, Monsieur [F] [Z] et Madame [V] [B] épouse [Z] ont donné bail d’habitation à Monsieur [R] [N] et Madame [J] [Y] épouse [N] d’un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 6], moyennant un loyer de 850 euros.

Un état des lieux d’entrée a été dressé entre les parties le 29 novembre 2013 et un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer a été réglé par les preneurs aux bailleurs.

Monsieur [F] [Z] et Madame [V] [B] épouse [Z] ont souscrit une police d’assurance pour garantir le risque locatif auprès de la Mutuelle Assurance des commerçants et industries de France et des cadres et salariés de l’industrie et du commerce (ci-après la MACIF).

Par courrier du 15 mars 2022, Monsieur [R] [N] et Madame [J] [Y] épouse [N] ont indiqué quitter le logement sans préavis.

Un état des lieux de sortie a été établi contradictoirement le 29 avril 2022 par acte d’un commissaire de justice.

La MACIF a diligenté une expertise, qui a fait l’objet d’un rapport rendu le 22 février 2023.

La MACIF a réglé à Monsieur [F] [Z] et Madame [V] [B] épouse [Z] la somme de 4 502,96 euros au titre des dégradations immobilières. Ce paiement a fait l’objet d’une quittance subrogatoire du 27 février 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 décembre 2023, la MACIF, Monsieur [F] [Z] et Madame [V] [B] épouse [Z] ont assigné Monsieur [R] [N] et Madame [J] [Y] épouse [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Compiègne, sous le bénéfice des dispositions des articles 1103, 1346-1 et 1728 du code civil et des dispositions des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, aux fins de :

Condamner solidairement Monsieur [R] [N] et Madame [J] [Y] épouse [N] à payer à la MACIF la somme de 4 502,96 euros selon quittance subrogatoire du 27 février 2023, liée au remboursement des dégradations immobilières garanties par la MACIF ;Condamner solidairement Monsieur [R] [N] et Madame [J] [Y] à payer à Monsieur [F] [Z] et Madame [V] [B] épouse [Z] la somme de 16 290,81 euros en remboursement des dégradations immobilières imputables à ces derniers et non garantis ou non pris en charge par la MACIF ; Condamner solidairement Monsieur [R] [N] et Madame [J] [Y] épouse [N] à payer la somme de 750 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, tant à la MACIF qu’à Monsieur [F] [Z] et Madame [V] [B] épouse [Z] ;Condamner solidairement Monsieur [R] [N] et Madame [J] [Y] épouse [N] aux entiers dépens, en ce compris les droits de plaidoirie.

Monsieur [F] [Z] est décédé le 21 février 2024.

L’affaire, ayant fait l’objet de plusieurs renvois, a été appelée et utilement retenue à l’audience du 15 mai 2025.

A l’audience, Madame [V] [B] épouse [Z] et la MACIF, représentés par leur conseil, maintiennent les termes de leur assignation et actualisent leur demande en paiement au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la somme de 1500 euros. Ils demandent à ce que les défendeurs soient déboutés de l’ensemble de leurs demandes et s’opposent à l’octroi de délai de paiement.

Ils indiquent avoir délivré aux preneurs un logement en parfait état, avec un dispositif de ventilation et de chauffage normal. Ils expliquent avoir réagi suffisamment rapidement à l’issue des conclusions d’expertise établies le 12 mai 2021 en remplaçant la VMC dysfonctionnelle.

Ils expliquent que les problèmes d’humidité relevés sont la conséquence des conditions d’occupation du logement. Ils indiquent que l’état du logement s’est fortement dégradé entre 2013 et 2021 et que les défendeurs ne démontrent pas que cette dégradation ne leur est pas imputable.

Ils soulèvent que l’état des lieux de sortie mentionne aussi des dégradations qui ne peuvent avoir été causées par une humidité excessive et que les défendeurs ne peuvent être exempts de toute responsabilité.

En défense, Monsieur [R] [N] et Madame [J] [Y] épouse [N], représentés par leur conseil, demandent de :

A titre principal,

— débouter Madame [V] [B] épouse [Z] et la MACIF de leurs demandes ;

A titre subsidiaire,

— réduire à de plus justes proportions les prétentions financières ;

— leur accorder des délais de paiement ;

En tout état de cause,

— condamner Madame [V] [B] épouse [Z] à leur payer la somme de 5 000 euros au titre du préjudice de jouissance, 2 000 euros au titre du préjudice moral, 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Ils indiquent qu’un congé pour vendre leur a été délivré à l’initiative des demandeurs le 2 mars 2022 par acte d’un commissaire de justice. Ils déclarent que ce congé pour vendre a été délivré en réaction à une correspondance officielle du 2 février 2022, transmise par l’intermédiaire des conseils respectifs des parties, au terme de laquelle les défendeurs indiquaient souffrir de l’humidité du logement et de moisissures.

Ils fondent leurs prétentions sur un rapport d’expertise établi par la société ITG CONSTRUCTION, mandatée par les consorts [Z] et estiment que d’importantes actions de rénovation étaient à entreprendre dans le logement. Ils déclarent qu’un protocole d’accord a été initié entre les parties et qu’un constat par acte d’un commissaire de justice a été établi le 20 avril 2021 mentionnant diverses dégradations.

Ils expliquent avoir fait appel à leur assurance habitation qui a mandaté la société ADS afin d’établir un diagnostic sur l’origine de l’humidité dans le logement. Ils précisent que la société ADS a conclu que l’humidité ambiante était liée à l’existence de ponts thermiques dans le plafond et autour des différentes fenêtres et également liée à l’absence de VMC dans le logement.

Il convient de se référer aux conclusions des parties visées à l’audience pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens, par application des dispositions de l’article 446-1 du code de procédure civile.

Le délibéré a été fixé au 19 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la subrogation

En application de l’article 2306 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. L’article 1346-4 du même code précise que la subrogation transmet à son bénéficiaire, dans la limite de ce qu’il a payé, la créance et ses accessoires, à l’exception des droits exclusivement attachés à la personne du créancier.

Les accessoires de la créance comprennent toutes les actions qui appartenaient au créancier et qui se rattachaient à cette créance immédiatement avant le paiement.

Il ressort du contrat d’assurance loyers impayés et des conditions particulières de celui-ci, signé par [F] [Z], le 3 janvier 2014, que la MACIF s’est engagée à indemniser le bailleur notamment en cas de dégradations immobilières, pour un montant maximal de 7 700 euros, équivalent à 6 mois de loyer.

Par quittance du 27 février 2023, [F] [Z] a reconnu que la MACIF l’avait indemnisé des dégradations immobilières à hauteur de 4 502,96 euros, et a été subrogée dans ses droits par l’effet de ce paiement.

En conséquence, la MACIF est subrogée aux droits et actions des bailleurs dans le cadre du recouvrement des sommes dues jusqu’à 4 502,96 euros au titre des dégradations locatives, ce qui sera constaté.

Sur la demande en paiement

A titre liminaire, il y a lieu de préciser qu’il sera dans un premier temps examiné les critères de décence du logement qui conditionnent nécessairement l’appréciation des dégradations relevées et pour lesquelles une indemnisation est sollicitée.

Sur l’obligation de délivrance conforme

En application de l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé.

L’alinéa 3 du même article dispose que « le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ; (…) »

Les critères de la décence sont établis par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002. Ainsi, une aération suffisante du logement doit notamment être prévue avec des dispositifs d’ouverture et d’éventuels dispositifs de ventilation en bon état, permettant un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés.

Selon la jurisprudence constante, si l’un de ces critères est absent et qu’un préjudice en découle pour le locataire, une indemnisation est due par le bailleur (Cass. 3e civ., 22 juin 2022, n° 21-12.022).

Selon l’article 7 alinéas b) et c) et d) le locataire se doit d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement. Le locataire doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, vice de construction, malfaçon, cas fortuit ou force majeure.

En l’espèce, un rapport d’intervention établi par la société ADS, mandatée par les locataires et intervenue le 12 mai 2021, mentionne la présence de « traces d’humidité sur les plafonds et les murs des différentes pièces de la maison », un taux d’humidité compris entre « 40% et 100% dans les trois chambres » et concluant comme suit « suite à notre intervention, nous constatons que les sinistres de la maison sont dus à des pont thermiques dans le plafond et autour des différentes fenêtres. Ils sont dus également à l’absence de VMC dans le logement. Nous préconisons d’effectuer la pose d’une VMC, d’isoler les contours des fenêtres, de revoir l’isolation des combles et d’effectuer la passe d’un pare-pluie sous les tuiles de la toiture ».

Il ressort par ailleurs d’une correspondance du 21 septembre 2021 adressée par le conseil des locataires à la SCP DENEUFBOURG ET WAROQUIER, notaire en charge de la gestion locative du bien loué, par lettre recommandée avec avis de réception, que les phénomènes d’humidité au sein du logement persistaient et qu’une remise en question des critères de décence posés par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 était relevée. Cette correspondance mettait également en demeure les bailleurs de réaliser l’isolation du contour des fenêtres, l’entretien des gonds des fenêtres, l’isolation des combles et la pose d’un pare-pluie sous les tuiles de la toiture et les intimait de procéder à la réparation de la chaudière.

Le cabinet d’experts ITG CONSTRUCTION, mandaté par les bailleurs, a réalisé un rapport d’expertise le 7 décembre 2021 à l’issue d’une visite, réalisée en présence des locataires, le 26 novembre 2021.

Ce rapport relève d’abord qu’un système de ventilation a été mise en place en juillet 2021 mais que :

Dans l’entrée : « un taux d’humidité relative à l’air de 64% et un risque important de moisissures », Dans la cuisine : « un taux d’humidité relative à l’air de 64% et un risque important de moisissures », l’existence de « points thermiques au pourtour des menuiseries PVC et sur l’ossature métallique de base. Moisissures très importantes sur les menuiseries de base » et que « tout ce qui est en métal est en train de rouiller ». Dans le séjour : « un taux d’humidité relative à l’air de 65% moyen et un risque important de moisissures », « absence de grille d’entrée d’air sur menuiseries », « pont thermique important autour des menuiseries et au niveau du plafond », « tout ce qui est en métal est en train de rouiller » Dans la chambre 1 : « un taux d’humidité relative à l’air de 64% moyen et un risque important de moisissures », « absence de grille d’entrée d’air sur menuiseries », « pont thermique important autour des menuiseries et au niveau du plafond », « tout ce qui est en métal est en train de rouiller » et « taux d’humidité dans les murs assez important », Dans la chambre 2 : « un taux d’humidité relative à l’air de 63% moyen et un risque important de moisissures », « pont thermique important autour des menuiseries et au niveau du plafond », « tout ce qui est en métal est en train de rouiller » et « taux d’humidité dans les murs assez important »,Dans la chambre 3 : « un taux d’humidité relative à l’air de 62% moyen (la pièce la moins humide) et un risque important de moisissures », « pont thermique important autour des menuiseries et au niveau du plafond », « tout ce qui est en métal est en train de rouiller », Dans la salle d’eau : « un taux d’humidité relative à l’air de 62% moyen et un risque important de moisissures », « trace d’humidité sur le fond du local », « bouche VMC mise en place », Dans les combles : « laine de verre en très mauvais état » « VMC neuve avec gaine isolante mise en place en juillet 2021 », « les anciens réseaux de ventilation statique n’étaient pas isolés et absence de moteur de ventilation », « trou apparent sur ancien réseau revoir étanchéité ».

Au terme d’une seconde correspondance adressée par le conseil des locataires au conseil des bailleurs, le 2 février 2022, les locataires font état d’une humidité omniprésente au sein du logement et d’un budget chauffage mensuel d’environ 200 euros par mois. En ce sens, Monsieur [R] [N] et Madame [J] [Y] épouse [N] versent aux débats des factures de la société ANTARGAZ justifiant du chauffage du logement au moins durant l’année 2021 jusqu’à leur départ du logement.

En l’état de ces énonciations, la justification de travaux par les bailleurs avant la mise en location du logement ne peut à elle-seule écarter, sans pièce complémentaire, tout problème d’humidité dans le logement au regard de l’ampleur des constatations énoncées par les différents rapports d’expertises et constats d’huissier réalisés.

Compte tenu de ces éléments, il est établi que les bailleurs n’ont pas garanti aux locataires la jouissance complète du bien donné à bail dans le respect des règles de décence d’ordre public, a minima, sur la période du 12 mai 2021, date du premier constat d’expertise, au 29 avril 2022, date du départ effectif, ce qui leur a nécessairement causé un préjudice.

Pour autant, si les locataires soutiennent que Monsieur [F] [Z] et Madame [V] [B] épouse [Z] n’ont pas été suffisamment diligents suite à leur sollicitation, il apparait cependant que ces derniers ont réalisé plusieurs travaux en ce sens. Du reste, il est pour le moins curieux pour les défendeurs de soutenir que les désordres constatés sont survenus dans un temps concomitant à la prise d’effet du bail le 29 novembre 2013, alors qu’ils n’ont pas fait état des problèmes d’humidité et de la dégradation progressive de leur logement avant l’année 2021. Ce défaut de réactivité manifeste et leur absence de signalement en temps utile révèlent une forme de tolérance prolongée, de nature à atténuer la responsabilité du bailleur. Enfin, ils n’allèguent aucune mesure particulière d’entretien et d’aération face aux constatations évoquées ce qui tend à considérer qu’ils ont, pour partie, contribuer à l’état général dégradé du logement par leur manque d’entretien.

Aussi, nonobstant une telles thèse, la situation susvisée a nécessairement affecté la jouissance paisible des lieux, causant ainsi aux locataires un préjudice, qu’il convient de réparer par l’octroi de dommages et intérêts d’un montant de 1 000 euros.

Sur les dégradations locatives

Selon l’article 7 alinéas b) et c) et d) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire se doit d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement. Le locataire doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, vice de construction, malfaçon, cas fortuit ou force majeure.

Lorsque l’état des lieux de sortie révèle des désordres non mentionnés dans l’état des lieux d’entrée, les travaux de remplacement d’éléments d’équipement nécessités pour restitution en bon état sont à la charge du locataire qui est présumé responsable des dégradations intervenues pendant sa jouissance.

Il convient de rappeler que le départ d’un locataire ne doit pas donner lieu à la mise à sa charge de l’intégralité de la remise à neuf du logement. Chaque bailleur doit, en effet, assumer les charges liées à la rénovation du logement en lien avec la vétusté inhérente à toute occupation d’un bien immobilier.

Aussi, l’indemnisation du bailleur au titre des réparations et dégradations locatives n’est pas subordonnée à l’exécution effective de ces réparations et il appartient au juge d’évaluer le montant d’un dommage dont il constate l’existence dans son principe.

Un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement entre les parties le 29 novembre 2013.

Un procès-verbal valant état des lieux de sortie a été établi par acte d’un commissaire de justice, le 29 avril 2022, soit huit ans et cinq mois après la prise du logement par Monsieur [R] [N] et Madame [J] [Y] épouse [N].

Il apparait que Madame [V] [B] épouse [Z] ne détaille pas sa demande de dommages et intérêts au titre des dégradations locatives mais se fonde principalement sur le rapport établi par la MACIF, estimant les dommages garantis à la somme de 18 417,30 euros, vétusté déduite, et à la somme de 2 376,47 euros les dommages non garantis imputables aux locataires, vétusté déduite.

Par conséquent, l’étude de la demande de [V] [B] épouse [Z] sera ainsi traitée en fonction des sommes retenues par le rapport d’expertise de la société MACIF et les devis produits.

— Sur les dommages garantis par la MACIF

Sur le remplacement du bloc sanitaire

Il est sollicité le paiement de la somme de 165 euros, TVA comprise et vétusté déduite, au titre du remplacement du bloc sanitaire. Au soutien de sa demande, il est produit un devis n°198-2022 du 24 juin 2022 réalisée par la société JSL PLOMBERIE CHAUFFAGE sur lequel figure ce poste de réparation.

L’état des lieux d’entrée indique que les sanitaires sont en très bon état général.

Le procès-verbal de constat valant état des lieux de sortie mentionne que le bloc WC est en mauvais état, avec une « cuvette entartrée et encrassée ».

En tout état de cause, le devis produit par les demandeurs fait apparaitre un changement complet du WC, alors que l’état des lieux de sortie n’indique pas que les sanitaires sont hors d’usage et que l’ensemble de ces travaux ne peuvent incomber aux locataires. En effet, le caractère de dégradations locatives est limitativement énuméré à l’annexe au décret n°87-712 du 26 août 1987 pris en application de l’article 7 de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logement sociaux et le développement de l’offre foncière, relatif aux réparations locatives.

Ainsi, les réparations locatives se limitent à :

III. – Parties intérieures.

c) Placards et menuiseries telles que plinthes, baguettes et moulures :

Remplacement des tablettes et tasseaux de placard et réparation de leur dispositif de fermeture ; fixation de raccords et remplacement de pointes de menuiseries.

IV. – Installations de plomberie.

a) Canalisations d’eau :

Dégorgement :

Remplacement notamment de joints et de colliers.

d) Chauffage, production d’eau chaude et robinetterie :

Remplacement des bilames, pistons, membranes, boîtes à eau, allumage piézo-électrique, clapets et joints des appareils à gaz ;

Rinçage et nettoyage des corps de chauffe et tuyauteries ;

Remplacement des joints, clapets et presse-étoupes des robinets ;

Remplacement des joints, flotteurs et joints cloches des chasses d’eau.

e) Eviers et appareils sanitaires :

Nettoyage des dépôts de calcaire, remplacement des tuyaux flexibles de douches.

Par conséquent, la demande au titre du remplacement des sanitaires ne sera pas retenue.

Sur le remplacement des fenêtres

Les demandeurs sollicitent le paiement de la somme de 6 566,82 euros, TVA comprise et vétusté déduite, au titre du remplacement des fenêtres de la cuisine, des trois chambres et du séjour. Au soutien de sa demande, ils produisent un devis n°22/4/1030036 du 9 juin 2022 réalisée par la société [S] VSV sur lequel figure ces postes de réparation.

L’état des lieux d’entrée rapporte que :

Dans l’entrée : les fenêtres sont neuves et les portes et menuiseries sont en très bon état, Dans le salon : les fenêtres sont neuves « avec volet roulant électrique » et les portes et menuiseries sont en très bon état, Dans la salle à manger : les fenêtres sont neuves « avec volet roulant électrique » et les portes et menuiseries sont en très bon état, Dans la chambre 1 : les fenêtres sont neuves, les portes et menuiseries sont en très bon état, Dans la chambre 2 : les fenêtres sont neuves « avec volet roulant électrique » et les portes et menuiseries sont en très bon état,Dans la chambre 3 : les fenêtres sont neuves « avec volet roulant électrique » et les portes et menuiseries sont en très bon état,Dans la cuisine : les fenêtres sont neuves « avec volet roulant électrique » et les portes et menuiseries sont en très bon état,Dans la salle de bains : les fenêtres sont neuves et les portes et menuiseries sont en très bon état.

Le procès-verbal de constat valant état des lieux de sortie mentionne que :

Dans la cuisine : « la fenêtre 2 battants dont les gonds sont rouillés et grippés, ouverture de la fenêtre défectueuse, le PVC et encrassé et jauni », Dans la salle de bains : « fermeture de l’ouvrant oxydé, en mauvais état, n’ouvre pas les gonds sont grippés et rouillés », Dans la chambre 1 : « une fenêtre deux battants PVC, gonds oxydés et grippés, PVC encrassé et jauni, ouverture défectueuse » Dans la chambre 2 : « fenêtre 2 battants PVC encrassés, les gonds sont oxydés et grippés, ouverture hors d’usage »Dans la chambre 3 : « une fenêtre 2 battants PVC encrassés, gonds oxydés et grippés, ouverture défectueuse, Dans le séjour : « deux fenêtres en mauvais état, dégradées, gonds oxydés et grippés » « L’ensemble des volets roulants sont encrassés ».

En tout état de cause, le devis produit par les demandeurs fait apparaitre un remplacement de 9 fenêtres alors même que l’ensemble de ces travaux ne peuvent incomber aux locataires. En effet, le caractère de dégradations locatives est limitativement énuméré à l’annexe au décret n°87-712 du 26 août 1987 pris en application de l’article 7 de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logement sociaux et le développement de l’offre foncière, relatif aux réparations locatives.

Ainsi, les réparations locatives se limitent à :

II. – Ouvertures intérieures et extérieures.

a) Sections ouvrantes telles que portes et fenêtres :

Graissage des gonds, paumelles et charnières ;

Menues réparations des boutons et poignées de portes, des gonds, crémones et espagnolettes ; remplacement notamment de boulons, clavettes et targettes.

Dès lors, la demande de remplacement à neuf des fenêtres ne peut être retenue puisque d’une part les dispositions légales ne le permettent pas et, d’autre part, bien qu’il existe un défaut d’entretien ou de nettoyage des menuiseries incombant aux locataires, ce manquement ne saurait justifier que ces derniers supportent le coût d’un remplacement à neuf des fenêtres.

Sur la réfection de la cuisine

La demandeur sollicite le paiement de la somme de 1 610,46 euros, TVA comprise et vétusté déduite, au titre de la réfection de la cuisine. Au soutien de sa demande, elle produit un devis n°DEV01414 du 13 juillet 2022 réalisée par la EURL BLC PRO RENOVATION sur lequel figure ce poste de réparation.

L’état des lieux d’entrée indique que la cuisine du logement était en très bon état général.

Le procès-verbal de constat valant état des lieux de sortie rapporte que « le carrelage du sol est dégradé : présence de nombreux éclats et cassures, ensemble poisseux et encrassé », « les plinthes carrelées sont en mauvais état, encrassées et détériorées » et « la peinture des murs est maculée de tâches, salissures et traces d’humidité ».

En tout état de cause, le caractère de dégradations locatives est limitativement énuméré à l’annexe au décret n° 87-712 du 26 août 1987 pris en application de l’article 7 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière, relatif aux réparations locatives.

Ainsi, les réparations locatives se limitent à :

III. – Parties intérieures.

a) Plafonds, murs intérieurs et cloisons :

Maintien en état de propreté ;

Menus raccords de peintures et tapisseries ; remise en place ou remplacement de quelques éléments des matériaux de revêtement tels que faïence, mosaïque, matière plastique ; rebouchage des trous rendu assimilable à une réparation par le nombre, la dimension et l’emplacement de ceux-ci.

b) Parquets, moquettes et autres revêtements de sol :

Encaustiquage et entretien courant de la vitrification ;

Remplacement de quelques lames de parquets et remise en état, pose de raccords de moquettes et autres revêtements de sol, notamment en cas de taches et de trous.

Il résulte des pièces versées que les travaux de réfection de la cuisine sont nécessaires, en raison des dégradations constatées lors de l’état des lieux de sortie.

Cependant, le bailleur ne peut réclamer au locataire la prise en charge de la réfection à neuf du carrelage et des plinthes, a fortiori l’état des lieux de sortie n’indique pas que le sol est hors d’usage. Donc, la demande à ce titre ne se sera pas retenue.

Aussi, les dégradations constatées ne peuvent être intégralement imputées aux locataires. En effet, une partie des désordres résulte des phénomènes d’humidité affectant l’ensemble du logement, dont la responsabilité incombe, pour majeure partie, au propriétaire.

Dès lors, Monsieur [R] [N] et Madame [J] [Y] épouse [N] ne sauraient être tenus de l’intégralité du coût des travaux. La demande sera ainsi retenue à hauteur de 1 000 euros.

Sur la réfection du plafond du couloir

Les demandeurs sollicitent le paiement de la somme de 421 euros, TVA comprise et vétusté déduite, au titre de la réfection du plafond du couloir. Au soutien de sa demande, ils produisent un devis n°DEV01414 du 13 juillet 2022 réalisée par la EURL BLC PRO RENOVATION sur lequel figure ce poste de réparation.

L’état des lieux d’entrée indique que le couloir du logement était en très bon état général.

Le procès-verbal de constat valant état des lieux de sortie rapporte que « la peinture du plafond est également en très mauvais état ».

En tout état de cause, le caractère de dégradations locatives est limitativement énuméré à l’annexe au décret n° 87-712 du 26 août 1987 pris en application de l’article 7 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière, relatif aux réparations locatives.

Ainsi, les réparations locatives se limitent à :

III. – Parties intérieures.

a) Plafonds, murs intérieurs et cloisons :

Maintien en état de propreté ;

Menus raccords de peintures et tapisseries ; remise en place ou remplacement de quelques éléments des matériaux de revêtement tels que faïence, mosaïque, matière plastique ; rebouchage des trous rendu assimilable à une réparation par le nombre, la dimension et l’emplacement de ceux-ci.

Il résulte des dispositions légales que le bailleur ne peut réclamer aux locataires que ce qui s’apparente à une réparation et non la réfection à neuf de l’entièreté du plafond.

Dès lors, Monsieur [R] [N] et Madame [J] [Y] épouse [N] ne sauraient être tenus de l’intégralité du coût des travaux. La demande sera ainsi retenue à hauteur de 400 euros.

Sur la réfection du séjour

Les demandeurs sollicitent le paiement de la somme de 2 966,23 euros, TVA comprise et vétusté déduite, au titre de la réfection des murs et du plafond du séjour. Au soutien de sa demande, ils produisent un devis n°DEV01414 du 13 juillet 2022 réalisée par la EURL BLC PRO RENOVATION sur lequel figure ces postes de réparation.

L’état des lieux d’entrée indique que le séjour du logement était en très bon état général.

Le procès-verbal de constat valant état des lieux de sortie rapporte que « les murs sont en mauvais état, recouverts de moisissures », et « la peinture du plafond est tachée et présentant des traces noires sur la totalité, mauvais état ».

En tout état de cause, le caractère de dégradations locatives est limitativement énuméré à l’annexe au décret n° 87-712 du 26 août 1987 pris en application de l’article 7 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière, relatif aux réparations locatives.

Ainsi, les réparations locatives se limitent à :

III. – Parties intérieures.

a) Plafonds, murs intérieurs et cloisons :

Maintien en état de propreté ;

Menus raccords de peintures et tapisseries ; remise en place ou remplacement de quelques éléments des matériaux de revêtement tels que faïence, mosaïque, matière plastique ; rebouchage des trous rendu assimilable à une réparation par le nombre, la dimension et l’emplacement de ceux-ci.

Il résulte des dispositions légales que le bailleur ne peut réclamer aux locataires que ce qui s’apparente à une réparation et non la réfection à neuf de l’entièreté de la pièce. Par ailleurs, les dégradations constatées ne peuvent être intégralement imputées aux locataires, ainsi qu’il a été ci-avant relevé.

Dès lors, Monsieur [R] [N] et Madame [J] [Y] épouse [N] ne sauraient être tenus de l’intégralité du coût des travaux. La demande sera ainsi retenue à hauteur de 1 200 euros.

Sur la réfection de la chambre 1

Il est sollicité le paiement de la somme de 1 560,66 euros, TVA comprise et vétusté déduite, au titre de la réfection de la chambre 1. Au soutien de sa demande, il est produit un devis n°DEV01414 du 13 juillet 2022 réalisée par la EURL BLC PRO RENOVATION sur lequel figure ce poste de réparation.

L’état des lieux d’entrée indique que la chambre 1 du logement était en très bon état général.

Le procès-verbal de constat valant état des lieux de sortie rapporte que « le parquet est en mauvais état, endommagé, les lattes sont dégradées », « les plinthes sont dégradées et encrassées », « les murs sont abimés, nombreux chocs, ils sont maculés de tâches et de salissures, traces de doigts, crasse, traces de moisissures » et « le plafond est endommagé, auréoles importantes et tâches ».

En tout état de cause, le caractère de dégradations locatives est limitativement énuméré à l’annexe au décret n° 87-712 du 26 août 1987 pris en application de l’article 7 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière, relatif aux réparations locatives.

Ainsi, les réparations locatives se limitent à :

III. – Parties intérieures.

a) Plafonds, murs intérieurs et cloisons :

Maintien en état de propreté ;

Menus raccords de peintures et tapisseries ; remise en place ou remplacement de quelques éléments des matériaux de revêtement tels que faïence, mosaïque, matière plastique ; rebouchage des trous rendu assimilable à une réparation par le nombre, la dimension et l’emplacement de ceux-ci.

b) Parquets, moquettes et autres revêtements de sol :

Encaustiquage et entretien courant de la vitrification ;

Remplacement de quelques lames de parquets et remise en état, pose de raccords de moquettes et autres revêtements de sol, notamment en cas de taches et de trous.

Il résulte de l’étude comparative des états des lieux d’entrée et de sortie un défaut d’entretien patent dans cette pièce du logement, imputable aux locataires. Cependant, les dégradations constatées ne peuvent être intégralement imputées aux locataires, ainsi qu’il a été ci-avant relevé.

Dès lors, Monsieur [R] [N] et Madame [J] [Y] épouse [N] ne sauraient être tenus de l’intégralité du coût des travaux. La demande sera ainsi retenue à hauteur de 800 euros.

Sur la réfection de la chambre 2

Les demandeurs sollicitent le paiement de la somme de 1 765,48 euros, TVA comprise et vétusté déduite, au titre de la réfection de la chambre 2. Au soutien de sa demande, ils produisent un devis n°DEV01414 du 13 juillet 2022 réalisée par la EURL BLC PRO RENOVATION sur lequel figure ce poste de réparation.

L’état des lieux d’entrée indique que la chambre 2 du logement était en très bon état général.

Le procès-verbal de constat valant état des lieux de sortie rapporte que « le parquet est endommagé, et encrassée, les lattes sont abimées », « les plinthes sont en très mauvais état, déformées et dégradées », « la tapisserie des murs est dans un état déplorable, décollements importants, murs recouverts de moisissure, taches et salissures et crasse » et le « plafond est en mauvais état, auréoles présente sur le pourtour du plafond et au centre ».

En tout état de cause, le caractère de dégradations locatives est limitativement énuméré à l’annexe au décret n° 87-712 du 26 août 1987 pris en application de l’article 7 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière, relatif aux réparations locatives.

Ainsi, les réparations locatives se limitent à :

III. – Parties intérieures.

a) Plafonds, murs intérieurs et cloisons :

Maintien en état de propreté ;

Menus raccords de peintures et tapisseries ; remise en place ou remplacement de quelques éléments des matériaux de revêtement tels que faïence, mosaïque, matière plastique ; rebouchage des trous rendu assimilable à une réparation par le nombre, la dimension et l’emplacement de ceux-ci.

b) Parquets, moquettes et autres revêtements de sol :

Encaustiquage et entretien courant de la vitrification ;

Remplacement de quelques lames de parquets et remise en état, pose de raccords de moquettes et autres revêtements de sol, notamment en cas de taches et de trous.

Il résulte des dispositions légales que le bailleur ne peut réclamer aux locataires que ce qui s’apparente à une réparation et non la réfection totale de la pièce. Par ailleurs, les dégradations constatées ne peuvent être intégralement imputées aux locataires, ainsi qu’il a été ci-avant relevé.

Dès lors, Monsieur [R] [N] et Madame [J] [Y] épouse [N] ne sauraient être tenus de l’intégralité du coût des travaux. La demande sera ainsi retenue à hauteur de 800 euros.

Sur la réfection de la chambre 3

Les demandeurs sollicitent le paiement de la somme de 1 683,33 euros, TVA comprise et vétusté déduite, au titre de la réfection de la chambre 3. Au soutien de sa demande, ils produisent un devis n°DEV01414 du 13 juillet 2022 réalisée par la EURL BLC PRO RENOVATION sur lequel figure ces postes de réparation.

L’état des lieux d’entrée indique que la chambre 3 du logement était en très bon état général.

Le procès-verbal de constat valant état des lieux de sortie rapporte que le parquet est en mauvais état, « encrassé », « dégradation des lattes aux extrémités », les « plinthes sont dégradées et endommagées en très mauvais état », « la tapisserie est fortement tachée, traces noires, crase et moisissures » et « la peinture du plafond est dans le même mauvais état ».

En tout état de cause, le caractère de dégradations locatives est limitativement énuméré à l’annexe au décret n° 87-712 du 26 août 1987 pris en application de l’article 7 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière, relatif aux réparations locatives.

Ainsi, les réparations locatives se limitent à :

III. – Parties intérieures.

a) Plafonds, murs intérieurs et cloisons :

Maintien en état de propreté ;

Menus raccords de peintures et tapisseries ; remise en place ou remplacement de quelques éléments des matériaux de revêtement tels que faïence, mosaïque, matière plastique ; rebouchage des trous rendu assimilable à une réparation par le nombre, la dimension et l’emplacement de ceux-ci.

b) Parquets, moquettes et autres revêtements de sol :

Encaustiquage et entretien courant de la vitrification ;

Remplacement de quelques lames de parquets et remise en état, pose de raccords de moquettes et autres revêtements de sol, notamment en cas de taches et de trous.

Il résulte des dispositions légales que le bailleur ne peut réclamer aux locataires que ce qui s’apparente à une réparation et non la réfection totale de la pièce. Par ailleurs, les dégradations constatées ne peuvent être intégralement imputées aux locataires, ainsi qu’il a été ci-avant relevé.

Dès lors, Monsieur [R] [N] et Madame [J] [Y] épouse [N] ne sauraient être tenus de l’intégralité du coût des travaux. La demande sera ainsi retenue à hauteur de 800 euros.

Sur la réfection du plafond de la salle de bains

Les demandeurs sollicitent le paiement de la somme de 93,56 euros, TVA comprise et vétusté déduite, au titre de la réfection du plafond de la salle de bains. Au soutien de sa demande, ils produisent un devis n°DEV01414 du 13 juillet 2022 réalisée par la EURL BLC PRO RENOVATION sur lequel figure ce poste de réparation.

L’état des lieux d’entrée indique que le plafond de la salle de bains était en très bon état.

Le procès-verbal de constat valant état des lieux de sortie rapporte que, s’agissant de la salle de bains, la « peinture du plafond est endommagée, fortement écaillée sur une grande partie ; présence de moisissure ».

En tout état de cause, le caractère de dégradations locatives est limitativement énuméré à l’annexe au décret n° 87-712 du 26 août 1987 pris en application de l’article 7 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière, relatif aux réparations locatives.

Ainsi, les réparations locatives se limitent à :

III. – Parties intérieures.

a) Plafonds, murs intérieurs et cloisons :

Maintien en état de propreté ;

Menus raccords de peintures et tapisseries ; remise en place ou remplacement de quelques éléments des matériaux de revêtement tels que faïence, mosaïque, matière plastique ; rebouchage des trous rendu assimilable à une réparation par le nombre, la dimension et l’emplacement de ceux-ci.

Les dégradations constatées ne peuvent être intégralement imputées aux locataires, ainsi qu’il a été ci-avant relevé.

Dès lors, les locataires ne sauraient être tenus de l’intégralité du coût des travaux. La demande sera ainsi retenue à hauteur de 80 euros.

Sur la réfection du plafond des sanitaires

Les demandeurs sollicitent le paiement de la somme de 46,78 euros, TVA comprise et vétusté déduite, au titre de la réfection du plafond des sanitaires. Au soutien de sa demande, ils produisent un devis n°DEV01414 du 13 juillet 2022 réalisée par la EURL BLC PRO RENOVATION sur lequel figure ce poste de réparation.

L’état des lieux d’entrée indique que le plafond des sanitaires du logement était en très bon état.

Le procès-verbal de constat valant état des lieux de sortie rapporte que « la peinture du plafond est en mauvais état ».

En tout état de cause, le caractère de dégradations locatives est limitativement énuméré à l’annexe au décret n° 87-712 du 26 août 1987 pris en application de l’article 7 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière, relatif aux réparations locatives.

Ainsi, les réparations locatives se limitent à :

III. – Parties intérieures.

a) Plafonds, murs intérieurs et cloisons :

Maintien en état de propreté ;

Menus raccords de peintures et tapisseries ; remise en place ou remplacement de quelques éléments des matériaux de revêtement tels que faïence, mosaïque, matière plastique ; rebouchage des trous rendu assimilable à une réparation par le nombre, la dimension et l’emplacement de ceux-ci.

Il résulte de l’étude comparative des états des lieux d’entrée et de sortie un défaut d’entretien patent dans cette pièce du logement, imputable aux locataires. Cependant, les dégradations constatées ne peuvent être intégralement imputées aux locataires, ainsi qu’il a été ci-avant relevé.

Dès lors, les locataires ne sauraient être tenus de l’intégralité du coût des travaux. La demande sera ainsi retenue à hauteur de 20 euros.

Sur le remplacement de la vitre de la porte d’entrée

Madame [V] [B] épouse [Z] sollicite le paiement de la somme de 112,96 euros, TVA comprise et vétusté déduite, au titre du remplacement de la vitre de la porte d’entrée. Au soutien de sa demande, il produit un devis n°D20220604613SS du 27 juin 2022 réalisée par la société EXPRESS VITRERIE sur lequel figure ce poste de réparation.

L’état des lieux d’entrée indique que les fenêtres et vitres de l’entrée sont en très bon état et porte la mention expresse « neuf » mais il n’indique pas le type de vitrail de la porte d’entrée.

Le procès-verbal de constat valant état des lieux de sortie rapporte que la présence « d’une vitre simple » et mentionne que les requérants déclarent que « cette vitre a été changée, que celle d’origine était une vitre cathédrale ».

En tout état de cause, le caractère de dégradations locatives est limitativement énuméré à l’annexe au décret n° 87-712 du 26 août 1987 pris en application de l’article 7 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière, relatif aux réparations locatives.

Ainsi, les réparations locatives se limitent à :

II. – Ouvertures intérieures et extérieures.

b) Vitrages :

Réfection des mastics ;

Remplacement des vitres détériorées.

Force est de constater que la vitre dont il est question n’est pas détériorée et que les demandeurs ne démontrent pas que le type de vitrail apposé sur la porte d’entrée était un vitrail cathédrale, de sorte que la demande ne sera pas retenue.

Sur le remplacement de la vitre de la porte de garage en bois

Madame [V] [B] épouse [Z] sollicite le paiement de la somme de 73,33 euros, TVA comprise et vétusté déduite, au titre du remplacement de la vitre de la porte de garage en bois. Au soutien de sa demande, il produit un devis n°D20220604613SS du 27 juin 2022 réalisée par la société EXPRESS VITRERIE sur lequel figure ce poste de réparation.

L’état des lieux d’entrée ne mentionne pas l’état de la porte de garage mais elle est présumée avoir été délivrée en bon état en application de l’article 1731 du code civil.

Le procès-verbal de constat valant état des lieux de sortie rapporte que la présence d’une porte sur jardin avec une « vitre cassée ».

En tout état de cause, le caractère de dégradations locatives est limitativement énuméré à l’annexe au décret n° 87-712 du 26 août 1987 pris en application de l’article 7 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière, relatif aux réparations locatives.

Ainsi, les réparations locatives se limitent à :

II. – Ouvertures intérieures et extérieures.

b) Vitrages :

Réfection des mastics ;

Remplacement des vitres détériorées.

Ainsi, la demande en remplacement de la vitre détériorée apparait justifiée, de sorte qu’elle sera retenue en l’état.

Sur le remplacement de la vitre d’insert de la cheminée

Les demandeurs sollicitent le paiement de la somme de 202,37 euros, TVA comprise et vétusté déduite, au titre du remplacement de la vitre d’insert de la cheminée. Au soutien de sa demande, ils produisent un devis n°D20220604613SS du 27 juin 2022 réalisée par la société EXPRESS VITRERIE sur lequel figure ce poste de réparation.

L’état des lieux d’entrée ne mentionne pas l’état de la cheminée mais elle est présumée avoir été délivrée en bon état en application de l’article 1731 du code civil.

Le procès-verbal de constat valant état des lieux de sortie rapporte la vitre de l’insert est « cassée ».

En tout état de cause, le caractère de dégradations locatives est limitativement énuméré à l’annexe au décret n° 87-712 du 26 août 1987 pris en application de l’article 7 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière, relatif aux réparations locatives.

Ainsi, les réparations locatives se limitent à :

II. – Ouvertures intérieures et extérieures.

b) Vitrages :

Réfection des mastics ;

Remplacement des vitres détériorées.

Ainsi, la demande en remplacement de la vitre détériorée apparait justifiée, de sorte qu’elle sera retenue en l’état.

— Sur les dommages non garantis par la MACIF

Sur le remplacement de la cabine de douche et du meuble vasque

Madame [V] [B] épouse [Z] sollicite le paiement de la somme de 687,50 euros, TVA comprise et vétusté déduite, au titre du remplacement de la cabine de douche et du meuble vasque de la salle de bains. Au soutien de sa demande, elle produit un devis n°198-2022 du 24 juin 2022 réalisée par la société JSL PLOMBERIE CHAUFFAGE sur lequel figure ce poste de réparation.

L’état des lieux d’entrée indique que la salle de bains est en très bon état général.

Le procès-verbal de constat valant état des lieux de sortie mentionne que :

Le meuble vasque est en mauvais état, « encastrée dans un meuble dégradé, recouvert de moisissures » Le bac de douche est « dans un état déplorable, crasseux, et traces de calcaire, robinetterie en mauvais état, encrassée ».

En tout état de cause, le devis produit par la demanderesse fait apparaitre un changement du meuble vasque et de la cabine de douche alors même que ces travaux ne peuvent incomber aux locataires. En effet, le caractère de dégradations locatives est limitativement énuméré à l’annexe au décret n°87-712 du 26 août 1987 pris en application de l’article 7 de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logement sociaux et le développement de l’offre foncière, relatif aux réparations locatives.

Ainsi, les réparations locatives se limitent à :

III. – Parties intérieures.

c) Placards et menuiseries telles que plinthes, baguettes et moulures :

Remplacement des tablettes et tasseaux de placard et réparation de leur dispositif de fermeture ; fixation de raccords et remplacement de pointes de menuiseries.

IV. – Installations de plomberie.

a) Canalisations d’eau :

Dégorgement :

Remplacement notamment de joints et de colliers.

d) Chauffage, production d’eau chaude et robinetterie :

Remplacement des bilames, pistons, membranes, boîtes à eau, allumage piézo-électrique, clapets et joints des appareils à gaz ;

Rinçage et nettoyage des corps de chauffe et tuyauteries ;

Remplacement des joints, clapets et presse-étoupes des robinets ;

Remplacement des joints, flotteurs et joints cloches des chasses d’eau.

e) Eviers et appareils sanitaires :

Nettoyage des dépôts de calcaire, remplacement des tuyaux flexibles de douches.

Par conséquent, la demande au titre du remplacement de la cabine de douche et du meuble vasque de la salle de bains ne sera pas retenue.

Sur la réfection des plafonds de la cuisine

Madame [V] [B] épouse [Z] sollicite le paiement de la somme de 67,65 euros, TVA comprise, au titre du lessivage des plafonds la cuisine. Au soutien de sa demande, elle produit un devis n°DEV01414 du 13 juillet 2022 réalisée par la EURL BLC PRO RENOVATION sur lequel figure ce poste de réparation.

L’état des lieux d’entrée indique que les plafonds de la cuisine du logement étaient en très bon état.

Le procès-verbal de constat valant état des lieux de sortie rapporte que « le plafond est en mauvais état : tache de graisse et salissures et traces noires ».

En tout état de cause, le caractère de dégradations locatives est limitativement énuméré à l’annexe au décret n° 87-712 du 26 août 1987 pris en application de l’article 7 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière, relatif aux réparations locatives.

Ainsi, les réparations locatives se limitent à :

III. – Parties intérieures.

a) Plafonds, murs intérieurs et cloisons :

Maintien en état de propreté ;

Menus raccords de peintures et tapisseries ; remise en place ou remplacement de quelques éléments des matériaux de revêtement tels que faïence, mosaïque, matière plastique ; rebouchage des trous rendu assimilable à une réparation par le nombre, la dimension et l’emplacement de ceux-ci.

Il résulte de l’étude comparative des états des lieux d’entrée et de sortie un défaut d’entretien patent dans cette pièce du logement, imputable aux locataires. Ainsi, la demande sera retenue.

Sur la réfection des murs du couloir

Madame [V] [B] épouse [Z] sollicite le paiement de la somme de 397,54 euros, TVA comprise, au titre du lessivage des murs du couloir. Au soutien de sa demande, elle produit un devis n°DEV01414 du 13 juillet 2022 réalisée par la EURL BLC PRO RENOVATION sur lequel figure ces postes de réparation.

L’état des lieux d’entrée indique que le couloir du logement était en très bon état général.

Le procès-verbal de constat valant état des lieux de sortie rapporte que « la peinture des murs est maculée de taches et salissures ».

En tout état de cause, le caractère de dégradations locatives est limitativement énuméré à l’annexe au décret n° 87-712 du 26 août 1987 pris en application de l’article 7 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière, relatif aux réparations locatives.

Ainsi, les réparations locatives se limitent à :

III. – Parties intérieures.

a) Plafonds, murs intérieurs et cloisons :

Maintien en état de propreté ;

Menus raccords de peintures et tapisseries ; remise en place ou remplacement de quelques éléments des matériaux de revêtement tels que faïence, mosaïque, matière plastique ; rebouchage des trous rendu assimilable à une réparation par le nombre, la dimension et l’emplacement de ceux-ci.

Il résulte de l’étude comparative des états des lieux d’entrée et de sortie un défaut d’entretien patent dans cette pièce du logement, imputable aux locataires. Néanmoins, d’une part, il convient de tenir compte de la vétusté normale eu égard à la durée de la location et, d’autre part, la somme réclamée apparait manifestement excessive eu égard à la nature des réparations réalisées. Ainsi, la demande sera retenue à hauteur de 150 euros.

Sur la réfection des murs de la salle de bains

Madame [V] [B] épouse [Z] sollicite le paiement de la somme de 28,03 euros, TVA comprise, au titre de la réfection des murs de la salle de bains. Au soutien de sa demande, elle produit un devis n°DEV01414 du 13 juillet 2022 réalisée par la EURL BLC PRO RENOVATION sur lequel figure ce poste de réparation.

L’état des lieux d’entrée indique que les murs de la salle de bains du logement étaient en très bon état.

Le procès-verbal de constat valant état des lieux de sortie rapporte que « les joints de la faïence murale sont noircis, encrassés ».

En tout état de cause, le caractère de dégradations locatives est limitativement énuméré à l’annexe au décret n° 87-712 du 26 août 1987 pris en application de l’article 7 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière, relatif aux réparations locatives.

Ainsi, les réparations locatives se limitent à :

III. – Parties intérieures.

a) Plafonds, murs intérieurs et cloisons :

Maintien en état de propreté ;

Menus raccords de peintures et tapisseries ; remise en place ou remplacement de quelques éléments des matériaux de revêtement tels que faïence, mosaïque, matière plastique ; rebouchage des trous rendu assimilable à une réparation par le nombre, la dimension et l’emplacement de ceux-ci.

Il résulte de l’étude comparative des états des lieux d’entrée et de sortie un défaut d’entretien patent dans cette pièce du logement, imputable aux locataires. Néanmoins, il convient de tenir compte de la vétusté normale eu égard à la durée de la location. Ainsi, la demande sera retenue à hauteur de 15 euros.

Sur la réfection des murs des sanitaires

Madame [V] [B] épouse [Z] sollicite le paiement de la somme de 28,03 euros, TVA comprise, au titre de la réfection des sanitaires. Au soutien de sa demande, elle produit un devis n°DEV01414 du 13 juillet 2022 réalisée par la EURL BLC PRO RENOVATION sur lequel figure ce poste de réparation.

L’état des lieux d’entrée indique que les sanitaires du logement étaient en très bon état général.

Le procès-verbal de constat valant état des lieux de sortie rapporte que « la faïence murale est sale ».

En tout état de cause, le caractère de dégradations locatives est limitativement énuméré à l’annexe au décret n° 87-712 du 26 août 1987 pris en application de l’article 7 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière, relatif aux réparations locatives.

Ainsi, les réparations locatives se limitent à :

III. – Parties intérieures.

a) Plafonds, murs intérieurs et cloisons :

Maintien en état de propreté ;

Menus raccords de peintures et tapisseries ; remise en place ou remplacement de quelques éléments des matériaux de revêtement tels que faïence, mosaïque, matière plastique ; rebouchage des trous rendu assimilable à une réparation par le nombre, la dimension et l’emplacement de ceux-ci.

Il résulte de l’étude comparative des états des lieux d’entrée et de sortie un défaut d’entretien patent dans cette pièce du logement, imputable aux locataires. Néanmoins, il convient de tenir compte de la vétusté normale eu égard à la durée de la location. Ainsi, la demande sera retenue à hauteur de 15 euros.

Sur le remplacement des meubles de cuisine

Madame [V] [B] épouse [Z] sollicite le paiement de la somme de 189,72 euros, TVA comprise et vétusté déduite, au titre du remplacement des meubles et de l’électroménager de la cuisine. Au soutien de sa demande, elle produit un devis réalisé par la société BRICOT DEPOT sur lequel figure ce poste de réparation.

L’état des lieux d’entrée indique que la cuisine du logement était en bon état général.

Le procès-verbal de constat valant état des lieux de sortie rapporte « un meuble fortement abimé », « un réfrigérateur oxydé et jauni », « une cuisinière avec four en mauvais état d’entretien », « 4 plaques chauffantes grasses et encrassées », « une hotte aspirante poisseuse et encrassée », « prises encrassées », « interrupteur encrassé » et « un radiateur encrassé, en mauvais état ».

En tout état de cause, le caractère de dégradations locatives est limitativement énuméré à l’annexe au décret n° 87-712 du 26 août 1987 pris en application de l’article 7 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière, relatif aux réparations locatives.

Ainsi, les réparations locatives se limitent à :

III. – Parties intérieures.

a) Plafonds, murs intérieurs et cloisons :

Maintien en état de propreté ;

Menus raccords de peintures et tapisseries ; remise en place ou remplacement de quelques éléments des matériaux de revêtement tels que faïence, mosaïque, matière plastique ; rebouchage des trous rendu assimilable à une réparation par le nombre, la dimension et l’emplacement de ceux-ci.

c) Placards et menuiseries telles que plinthes, baguettes et moulures :

Remplacement des tablettes et tasseaux de placard et réparation de leur dispositif de fermeture ; fixation de raccords et remplacement de pointes de menuiseries.

IV. – Installations de plomberie.

e) Eviers et appareils sanitaires :

Nettoyage des dépôts de calcaire, remplacement des tuyaux flexibles de douches.

VI. – Autres équipements mentionnés au contrat de location.

a) Entretien courant et menues réparations des appareils tels que réfrigérateurs, machines à laver le linge et la vaisselle, sèche-linge, hottes aspirantes, adoucisseurs, capteurs solaires, pompes à chaleur, appareils de conditionnement d’air, antennes individuelles de radiodiffusion et de télévision, meubles scellés, cheminées, glaces et miroirs ;

Compte tenu des dispositions légales, Madame [V] [B] épouse [Z] ne peut réclamer aux locataires la prise en charge du remplacement à neuf des meubles de cuisine, a fortiori l’état des lieux de sortie n’indique pas que les meubles de la cuisine du logement sont hors d’usage. Aussi, les dégradations constatées ne peuvent être intégralement imputées aux locataires. En effet, une partie des désordres résulte des phénomènes d’humidité affectant l’ensemble du logement, dont la responsabilité incombe, pour partie au bailleur, et à plus forte raison, il convient de tenir compte de la vétusté normale eu égard à la durée de la location.

Par ailleurs, le remplacement à neuf de la hotte aspirante, de l’évier, du mitigeur, de la cuisinière et du four ne sont pas justifiés puisque l’état des lieux de sortie n’indique pas que ces appareils sont hors d’usage.

Dès lors, dans ces conditions, la demande ne sera pas retenue.

Sur le remplacement de la boite aux lettres

Madame [V] [B] épouse [Z] sollicite le paiement de la somme de 126 euros, TVA comprise et vétusté déduite, au titre du remplacement de la boite aux lettres. Au soutien de sa demande, elle produit un devis n°D2205-0776 du 29 mai 2022 réalisée par la société GAEL PIHEN sur lequel figure ce poste de réparation.

L’état des lieux d’entrée indique que la boite aux lettres du logement était en bon état.

Le procès-verbal de constat valant état des lieux de sortie rapporte que « la boite aux lettres est cabossée, choc important, mal fixée à la clôture, prête à tomber ».

En tout état de cause, le caractère de dégradations locatives est limitativement énuméré à l’annexe au décret n° 87-712 du 26 août 1987 pris en application de l’article 7 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière, relatif aux réparations locatives.

Ainsi, les réparations locatives s’agissant des autres équipements mentionnés au contrat de location se limitent à l’entretien courant et menues réparations.

Il apparait que la demande en remplacement de la boite aux lettres apparait justifiée. Ainsi, la demande sera retenue.

Sur la taille des haies de thuyas

Madame [V] [B] épouse [Z] sollicite le paiement de la somme de 852 euros, TVA comprise, au titre du taillage des thuyas. Au soutien de sa demande, elle produit un devis n°D2205-0776 du 29 mai 2022 réalisée par la société GAEL PIHEN sur lequel figure cette prestation.

L’état des lieux d’entrée n’indique pas l’état dans lequel étaient les haies de thuyas mais en application de l’article 1731 du code civil, s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

Le procès-verbal de constat valant état des lieux de sortie rapporte que « la haie de thuyas n’est pas entretenue, grossièrement taillée par endroits » et « par endroit la haie n’est pas taillée ».

En tout état de cause, le caractère de dégradations locatives est limitativement énuméré à l’annexe au décret n° 87-712 du 26 août 1987 pris en application de l’article 7 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière, relatif aux réparations locatives.

Ainsi, les réparations locatives se limitent à :

I. – Parties extérieures dont le locataire à l’usage exclusif.

a) Jardins privatifs :

Entretien courant, notamment des allées, pelouses, massifs, bassins et piscines ; taille, élagage, échenillage des arbres et arbustes ;

Remplacement des arbustes ; réparation et remplacement des installations mobiles d’arrosage.

Il apparait que les locataires ont manqué à leur obligation d’entretien, de sorte que la demande apparait justifiée et sera ainsi retenue en l’état.

— Sur les sommes dues

En vertu de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En vertu de l’alinéa 1er de l’article 1751 du code civil, le droit au bail du local, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l’habitation de deux époux, quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire et même si le bail a été conclu avant le mariage, ou de deux partenaires liés par un pacte civil de solidarité, dès lors que les partenaires en font la demande conjointement, est réputé appartenir à l’un et à l’autre des époux ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité.

Par conséquent, Monsieur [R] [N] et Madame [J] [Y] épouse [N] sont redevables de la somme de 6 601,35 euros au titre de l’ensemble des dégradations locatives.

Dès lors, compte tenu des développements précédents et de la quittance subrogatoire du 27 février 2023, Monsieur [R] [N] et Madame [J] [Y] épouse [N] seront solidairement condamnés à payer à la MACIF la somme de 4 502,96 euros.

Pour le reste, Monsieur [R] [N] et Madame [J] [Y] épouse [N] seront solidairement condamnés à payer à Madame [V] [B] épouse [Z] la somme de 2 098,39 euros.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il ne peut être fait droit à la demande en délais de paiement, les pièces produites à l’appui de cette demande n’étant ni actualisées, ni de nature à refléter la situation économique réelle des défendeurs.

Sur la demande de dommages et intérêts

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Faute pour Monsieur [R] [N] et Madame [J] [Y] épouse [N] de justifier de l’existence d’un préjudice moral, il ne peut être fait droit à la demande.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Au regard des éléments de la cause, Monsieur [R] [N] et Madame [J] [Y] épouse [N] seront condamnés in solidum aux dépens.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

L’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Constate que la MACIF est subrogée dans les droits de Madame [V] [B] épouse [Z] à hauteur de 4 502,96 euros selon la quittance subrogatoire du 27 février 2023 ;

Condamne solidairement Monsieur [R] [N] et Madame [J] [Y] épouse [N] à payer à la MACIF la somme de 4 502,96 euros selon quittance subrogatoire du 27 février 2023 au titre des dégradations immobilières ;

Condamne solidairement Monsieur [R] [N] et Madame [J] [Y] épouse [N] à payer à Madame [V] [B] épouse [Z] la somme de 2 098,39 euros au titre des dégradations locatives non garanties ou non pris en charge par la MACIF ;

Condamne Madame [V] [B] épouse [Z] à payer à Monsieur [R] [N] et Madame [J] [Y] épouse [N] la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts en raison du préjudice de jouissance subi par eux ;

Rejette toute demande plus amples ou contraires des parties ;

Dit n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [R] [N] et Madame [J] [Y] épouse [N] aux entiers dépens, en ce compris les droits de plaidoirie ;

Rappelle que le présent jugement est immédiatement exécutoire de plein droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 19 juin 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La greffière, Le juge des contentieux de la protection,