TRIBUNAL JUDICIAIRE

de LILLE

[Localité 5]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/08267 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YTID

N° de Minute : 24/00336

JUGEMENT

DU : 05 Novembre 2024

S.D.C. DE LA RESIDENCE [Localité 7] T, pris en la personne de son Syndic, la SAS SERGIC

C/

[X] [L]

[E] [L]

[V] [L]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 05 Novembre 2024

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Localité 7] T, dont le siège social est sis [Adresse 3] – [Localité 7], pris en la personne de son Syndic, la SAS SERGIC

représenté par Maître Julien BRIOUT, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEURS

Monsieur [X] [L], demeurant [Adresse 2] – [Localité 4]

Madame [E] [L], demeurant [Adresse 2] – [Localité 4]

Madame [V] [L], demeurant [Adresse 6] – [Localité 4]

non comparants

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 03 Septembre 2024

Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 05 Novembre 2024, date indiquée à l’issue des débats par Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté de Sylvie DEHAUDT, Greffier

RG n°8267/24 – Page KB

EXPOSE DU LITIGE

Madame [V] [L] est propriétaire des lots n°103 et 132 d’un immeuble dépendant de la copropriété de la résidence [Localité 7] T, située au [Adresse 3] à [Localité 7].

Madame [E] [L] et Monsieur [X] [L] sont usufruitiers de l’immeuble susvisé.

La S.A.S SERGIC est le syndic du syndicat des copropriétaires de de la résidence [Localité 7] T, située au [Adresse 3] à [Localité 7].

Par lettre recommandée du 2 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic, a, par l’intermédiaire de son conseil, mis en demeure Madame [E] [L], pour le compte de l’indivision, de régler la somme de 1.023,46 euros au titre des charges de copropriété dans un délai de 30 jours.

Par lettre recommandée du 19 janvier 2023, Monsieur [X] [L] a contesté les sommes réclamées en précisant qu’au jour de l’acquisition de l’immeuble précité en août 2021 la venderesse, Madame [O] [S], restait à devoir la somme de 1.975,09 euros de charges de copropriétés. En outre, il a indiqué que le rappel des charges de l’année 2020 ne lui est pas imputable puisque l’assemblée générale ordinaire approuvant les comptes de l’exercice aurait dû se tenir au premier semestre 2021, soit avant l’acquisition du bien litigieux.

Par procès-verbal du 7 septembre 2023, Monsieur [Y] [F], conciliateur de justice, a constaté l’échec de la tentative de conciliation préalable. En effet, Monsieur [X] [L] a, par courrier du 25 août 2023, indiqué qu’il ne déferrerait pas à la convocation qui lui était faite et a réitéré les termes de sa contestation.

Par lettre du 22 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic, a, par l’intermédiaire de son conseil, de nouveau mis en demeure Monsieur [X] [L] de régler la somme de 1.504,05 euros au titre des charges de copropriété en expliquant que la somme de 1.975,09 euros ne lui avait pas été imputée.

Par actes d’huissier délivrés le 17 mai 2024, le syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic, a fait assigner Madame [E] [L] et Monsieur [X] [L] et Madame [V] [L] à l’audience du 3 septembre 2024 du Tribunal judiciaire de LILLE afin, sur le fondement des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 1240 du code civil, de :

— condamner solidairement Madame [E] [L] et Monsieur [X] [L] à lui payer la somme de 1.109 ,01 euros, à parfaire au jour de l’audience, au titre des charges de copropriété, assortie des intérêts au taux légal à compter du 2 janvier 2023

— condamner solidairement Madame [E] [L] et Monsieur [X] [L] à lui payer la somme de 500 euros pour résistance abusive,

— condamner solidairement Madame [E] [L] et Monsieur [X] [L] à lui payer la somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

A cette audience, le syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic, a comparu représenté par son conseil.

Il a réitéré les demandes contenues dans son acte introductif d’instance et s’y est référé pour l’exposé de ses prétentions et moyens.

Bien que régulièrement assignés à personne, Madame [E] [L] et Monsieur [X] [L] et Madame [V] [L] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la non-comparution des défendeurs :

En application de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 474 du code de procédure civile, le jugement sera réputé contradictoire. En effet, s’il est insusceptible d’appel, les trois défendeurs ont été cités à personne.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété et provisions :

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que “ ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.”

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 10-1 de cette même loi prévoit que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige ».

Enfin, l’article 14-1 de cette même loi dispose que : « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel.

L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ».

L’obligation de paiement s’applique aux sommes dues en vertu des comptes définitifs approuvés par l’assemblée générale mais aussi aux provisions qui doivent servir au financement des dépenses du syndicat.

Un copropriétaire titulaire d’un lot en indivision ne peut être condamné au paiement de la totalité des charges ; la solidarité ne s’attache de plein droit ni à la qualité d’indivisaire, ni à la qualité de mandataire des autres indivisaires, ni même à la circonstance qu’ils auraient tiré profit du mandat ainsi conféré. Une clause du règlement de copropriété peut valablement rendre les titulaires indivis d’un lot débiteurs solidaires des charges.

A l’audience, le syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic, représenté par son conseil, a réitéré sa demande principale en paiement, soit la somme de 1.109,01 euros arrêtée au 15 janvier 2024.

Cependant, parmi les pièces versées aux débats, figure un extrait de compte au 21 août 2024 qui fait état d’une somme restante à devoir de 244,82 euros.

L’extrait de compte court du 1er mai 2022 au 21 août 2024 pour les charges de copropriétés de l’année 2020, de l’année 2022, de l’année 2023 et des trois premiers trimestres de l’année 2024.

Cet extrait de compte ne reprend pas de solde antérieur, notamment la somme de 1.975,09 euros évoquée par Monsieur [X] [L].

Il est versé aux débats le procès-verbal d’assemblée générale du 17 février 2022 approuvant les comptes de l’exercice de l’année 2020, le procès-verbal d’assemblée générale du 14 décembre 2023 approuvant les comptes de l’exercice de l’année 2022 et prévoyant le budget prévisionnel de l’exercice de l’année 2024 ainsi que le procès-verbal d’assemblée générale du 23 mai 2023 prévoyant le budget prévisionnel de l’exercice de l’année 2023.

Il s’ensuit que les sommes réclamées sont à la fois certaines et liquides mais également exigibles, notamment la somme de 544,04 euros de régularisation de charges pour l’exercice de l’année 2020 qui l’est depuis son approbation en assemblée générale du 17 février 2022.

Néanmoins, il ressort de l’historique de compte que le syndic a facturé aux usufruitiers les frais de recouvrement suivants :

35 euros de mise en demeure le 28 mai 2022,25 euros de relance le 28 juin 2022,35 euros de mise en demeure le 28 août 2022,25 euros de relance le 28 septembre 2022,122 euros de constitution de dossier avocat le 20 octobre 2022,35 euros de mise en demeure le 28 novembre 2022,25 euros de relance le 28 décembre 2022.

Le syndic a donc facturé 302 euros de frais de recouvrement pour une dette en principal de 807,01 euros à la date de l’assignation.

Concernant les frais de « constitution de dossier avocat », ils relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété.

Le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature, ces frais n’étaient donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

S’agissant des mises en demeure, l’article 9 du contrat de syndic prévoit effectivement des honoraires spécifiques pour la mise en demeure d’un copropriétaire (39 euros TTC) et sa relance (28 euros TTC).

Ces frais ont été exposés pour le recouvrement d’une créance justifiée. Néanmoins, la facturation de frais de mise en demeure et de relance les 28 juin, 28 août, 28 septembre, 28 novembre et 28 décembre 2022, pour un montant total de 205 euros, apparait manifestement disproportionnée par rapport au montant de la dette. Ainsi, ces frais n’étaient pas nécessaires au sens des dispositions du dernier alinéa de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et seront donc écartés.

Il ressort de ces éléments que le syndic sollicite la condamnation au paiement d’une somme de 1.109,01 euros mais produit un décompte actualisé faisant état au 22 août 2024 d’une dette de 244,42 euros.

Or, conformément aux développements précédents, les sommes de 122 euros correspondant au frais de constitution de dossier avocat et de 205 euros pour les mises en demeure et relances susvisées n’étaient pas nécessaires et donc injustifiées.

Il en résulte que la demande en paiement du syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic, doit être rejetée.

Dans ces circonstances, la demande en paiement d’une indemnité pour résistance abusive sera également rejetée.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens et frais irrépétibles :

Succombant à l’instance, le syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic, devrait, en principe, supporter la charge des dépens. Cependant, il résulte de l’extrait de compte qu’à la date de l’assignation des charges de copropriétés restaient dues à hauteur de 1.628 euros, déduction faites des frais de recouvrement non nécessaires. En effet, les usufruitiers ont procédé à deux règlements importants pour apurer leur dette, par chèques de 439,19 euros le 22 mai 2024 et de 1.246 euros le 14 juin 2024. En conséquence, Madame [E] [L] et Monsieur [X] [L] seront conjointement condamnés aux dépens. En effet, le syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic, ne joint pas de règlement intérieur faisant état d’une clause de solidarité.

Par ailleurs, l’équité commande de condamner Madame [E] [L] et Monsieur [X] [L] conjointement au paiement de la somme de 360 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, c’est-à-dire le montant facturé par l’avocat le 30 janvier 2024.

Sur la force exécutoire :

En application de l’article 514 du même code, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en dernier ressort,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 7] T, pris en la personne de son syndic, la SAS SERGIC, de sa demande en condamnation solidaire de Madame [E] [L] et Monsieur [X] [L] au titre des charges de copropriétés ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 7] T, pris en la personne de son syndic, la SAS SERGIC, de sa demande en condamnation solidaire de Madame [E] [L] et Monsieur [X] [L] pour résistance abusive ;

CONDAMNE conjointement Madame [E] [L] et Monsieur [X] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 7] T, pris en la personne de son syndic, la SAS SERGIC, la somme de 360 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE conjointement Madame [E] [L] et Monsieur [X] [L] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 5 novembre 2024.

Le Greffier Le Juge