Expéditions le : Minute n° 26/00049

Grosse :

ORDONNANCE DU : 11 Février 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/00661 – N° Portalis DB2Q-W-B7J-GAUU

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DEMANDERESSE

S.A. HALPADES, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Madame [L] [P] selon pouvoir en date du 31 décembre 2025

DÉFENDERESSE

Madame [E] [I], demeurant [Adresse 2]

comparante

LE JUGE DES RÉFÉRÉS : Madame FAIVRE, Juge, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy

GREFFIER : Madame BOURGEOIS, Greffière

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 07 Janvier 2026 devant Madame FAIVRE, Juge, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire d’Annecy, assistée de Madame BOURGEOIS, Greffière ;

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 11 Février 2026.

Ordonnance rendue publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail du 9 mars 2009, la S.A. HALPADES a donné en location à Madame [E] [I] un logement situé [Adresse 2] à [Adresse 2].

Les parties ont par ailleurs convenu, par contrat du 16 mars 2009, de la location d’un parking situé à [Adresse 2], accessoire au logement.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 mars 2025, le bailleur a fait délivrer à Madame [E] [I] un commandement de payer la somme de 4 941,91 euros en principal, visant la clause résolutoire, motivé par l’existence d’impayés locatifs.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 septembre 2025, la S.A. HALPADES a fait assigner Madame [E] [I] devant le juge des contentieux de la protection d’Annecy, statuant en référé, pour demander, sur le fondement des articles 834 et 835 du code de procédure civile, 24 de la loi du 6 juillet 1989, de :

— constater la résiliation au plus tard en date du 27 mai 2025 du bail consenti par la S.A. HALPADES à Madame [E] [I], portant sur le logement et le parking,

— déclarer Madame [E] [I] occupante sans droit ni titre,

— ordonner la libération des lieux et la remise des clés à la requérante par Madame [E] [I] à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, à défaut ordonner l’expulsion de sa personne, de ses biens et de tout occupant de son chef au besoin avec l’aide et l’assistance de la Force Publique,

— condamner Madame [E] [I] à lui verser la somme de 7 919,50 euros à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 31 août 2025 et demeurant impayés à la date de rédaction des présentes, en ce compris le coût du commandement de payer, outre les intérêts au taux légal sur la somme de 4 941,91 euros à compter du 26 mars 2025 date de délivrance du commandement de payer, et pour le surplus à compter de la délivrance de l’assignation,

— condamner Madame [E] [I] à lui verser à compter de la date de résiliation du bail une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, et ce jusqu’à la libération effective des lieux, selon fiche de calcul annexée au présent acte, sachant que ces sommes pourront être majorées ou minorées en fonction des augmentations de loyer inhérentes à la législation HLM et selon les résultats de charges,

— condamner Madame [E] [I] à lui payer la somme de 100 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens qui comprendront notamment le coût de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 7 janvier 2026.

A l’audience, la S.A. HALPADES, représentée par Madame [L] [P], munie d’un pouvoir valablement constitué, actualise sa créance à la somme de 8 397,54 euros au 31 décembre 2025. Elle indique que les locataires ont repris le paiement des loyers, augmenté de la somme de 30,00 euros. Elle précise qu’un paiement de 305,00 euros est intervenu le 6 janvier 2026 qu’il convient de déduire de la dette locative. La bailleresse est favorable à la mise en place de délais de paiements à hauteur de 30,00 euros par mois et à la suspension des effets de la clause résolutoire, ce qui permettra que Madame [I] perçoive l’aide FSL de 3600 euros qui lui a été accordée et la reprise des APL.

Madame [E] [I] comparaît en personne. Elle accepte la mise en place de délais de paiement à hauteur de la somme de 30,00 euros par mois. Elle explique qu’elle bénéficie du RSA et qu’elle prévoit un retour à l’emploi au mois de février, en tant qu’aide à la personne. Elle indique qu’elle a quelques soucis de santé. Elle confirme qu’elle a effectué un règlement de 305 euros le 6 janvier et qu’il lui a été accordé une aide par le FSL à hauteur de 3600 euros. Les délais de paiement permettront le déblocage du FSL et la reprise des APL.

La décision a été mise en délibéré au 11 février 2026.

MOTIVATION DE LA DECISION

Sur la saisine du juge des référés

En application des dispositions de l’article 484 du code de procédure civile, l’ordonnance de référé est une décision provisoire rendue à la demande d’une partie, l’autre présente ou appelée, dans les cas où la loi confère à un juge qui n’est pas saisi du principal, le pouvoir d’ordonner immédiatement les mesures nécessaires.

L’article 834 du même code prévoit que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 suivant ajoute que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, bien que le bailleur n’ait pas expressément exposé dans son assignation les motifs justifiant la procédure de référé, il ressort des débats et des éléments du dossier que les conditions de saisine du juge des référés, notamment celles tenant au trouble manifestement illicite, au défaut de saisine au principal et à l’absence de contestation sérieuse formulée à l’encontre des prétentions du bailleur, sont réunies.

Il convient de rappeler à ce titre que les ordonnances de référé sont rendues à titre provisoire et que les condamnations sont prononcées à titre provisionnel.

Sur la recevabilité de la demande

Selon les dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

L’article 24 III suivant prévoit qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence d’un commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. Cette notification s’effectue par voie électronique.

En l’espèce, le bailleur justifie avoir informé la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 14 avril 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 9 septembre 2025.

Il justifie également que l’acte introductif d’instance a été notifié au représentant de l’Etat dans le département via le logiciel EXPLOC le 9 septembre 2025 pour une première audience fixée au 7 janvier 2026, soit dans le délai de 6 semaines.

En conséquence, sa demande en constatation de la résiliation du bail est recevable.

Sur la résiliation des baux

Conformément à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, il ressort des pièces produites aux débats que les baux signés par les locataires contiennent une clause résolutoire et que le bailleur a fait délivrer un commandement de payer régulier par acte du 26 mars 2025, pour le défaut de paiement de la somme en principal de 4 941,91 euros, qui visait cette clause.

Le décompte arrêté au 31 décembre 2025 et l’historique des paiements permettent de constater qu’entre le 26 mars 2025 et le 27 mai 2025, la locataire a effectué deux règlements d’un montant total de 410,00 euros, de sorte que la somme réclamée dans le commandement n’a pas été régularisée dans le délai imparti.

Il en résulte que l’effet de la clause résolutoire a été acquis, que les baux se sont donc trouvés résiliés de plein droit à compter du 27 mai 2025 et que Madame [E] [I] est occupante sans droit ni titre depuis cette date.

Sur la dette locative et les délais de paiement

Concernant le montant de la dette

Selon les dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif. L’article 4 i) dispose pour sa part qu’est réputée non écrite la clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location.

En vertu du V de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, selon le dernier décompte arrêté au 6 janvier 2026 fourni à l’audience par le bailleur qui tient compte du règlement de 305 euros intervenu le 6 janvier, la locataire est redevable d’une somme totale de 8318,74 euros.

Il convient néanmoins de déduire du montant de la créance les frais de contentieux facturés par le bailleur, pour un montant total de 69,32 euros, en ce qu’il ne s’agit ni de loyers, ni de charges.

En conséquence, elle sera condamnée à payer à la S.A. HALPADES,à titre provisionnel, la somme de 8249,42 euros au titre des loyers et charges dus à la date du 6 janvier 2026, échéance du mois de décembre incluse, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Concernant les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, prévoit que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 nouveau du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ; que pendant le cours des délais ainsi accordés, sur demande de l’une des parties, les effets de la clause de résiliation sont suspendus ; que si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne jamais avoir joué ; que dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Enfin, au regard de l’accord des parties, et compte tenu de l’aide accordée par le FSL à la locataire à hauteur de 3600 euros, ainsi que du rappel APL dont elle bénéficiera, qui diminueront significativement sa dette, il convient de lui accorder des délais de paiement selon les modalités précisées au dispositif.

Sur les frais du procès

Madame [E] [I] succombant au principal sera condamnée aux entiers dépens, comprenant notamment le coût de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture.

Elle sera également condamnée à payer à la S.A. HALPADES une somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

DECLARE recevable la demande en constatation de la résiliation de bail de la S.A. HALPADES,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant aux baux conclus les 9 et 16 mars 2009 entre la S.A. HALPADES d’une part, et Madame [E] [I] d’autre part, portant sur un appartement et un parking sis [Adresse 2] à [Adresse 2] sont réunies à la date du 27 mai 2025,

CONSTATE la résiliation des baux à cette date,

CONSTATE que Madame [E] [I] est occupante sans droit ni titre depuis cette date,

CONDAMNE Madame [E] [I] à payer à la S.A. HALPADES, la somme provisionnelle de 8 092,54 euros (huit mille quatre-vingt-douze euros et cinquante-quatre centimes) au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 6 janvier 2026, échéance de décembre incluse, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

AUTORISE Madame [E] [I] à s’acquitter de cette somme, moyennant le paiement de 35 échéances de 30,00 euros (trente euros) chacune et une 36e échéance représentant le solde en principal, intérêts et frais, échéances payables en sus du loyer mensuel courant et en même temps que celui-ci, à compter du mois suivant la signification de la présente décision,

SUSPEND l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la clause résolutoire reprendra de plein droit son plein effet, l’expulsion de Madame [E] [I] pourra être poursuivie dans les formes légales, ainsi que celle de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la Force publique, l’intégralité de la somme restant due sur les loyers impayés deviendra immédiatement exigible, sans mise en demeure préalable,

CONDAMNE, dans cette hypothèse, Madame [E] [I], à payer à la S.A. HALPADES une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges du logement, à compter de la prise d’effet de la clause résolutoire, c’est-à-dire du premier incident de paiement jusqu’à la libération effective des lieux,

DIT que cette somme sera réévaluée comme le serait le loyer que le bailleur percevrait si le logement dont s’agit était loué, en application des clauses du contrat,

DIT que, le cas échéant, le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Madame [E] [I] aux dépens, qui comprendront notamment le coût de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture,

CONDAMNE Madame [E] [I] à payer à la S.A. HALPADES la somme de 100 euros (cent euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Et la présente décision a été signée par la Présidente et la Greffière.

La Greffière La Présidente

Véronique BOURGEOIS Manon FAIVRE