Min N° 24/00851

N° RG 24/02603 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDSFN

Société HABITAT 77

C/

Mme [E] [I]

M. [W] [I]-[X]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 13 novembre 2024

DEMANDERESSE :

Société HABITAT 77

[Adresse 1]

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par M^e Jeanine HALIMI, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, avocat plaidant

DÉFENDEURS :

Madame [E] [I]

[Adresse 2]

[Localité 6]

non comparante

Monsieur [W] [I]-[X]

[Adresse 2]

[Localité 6]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M. LETHEUREAU Noel, Juge

Greffier : M^me DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 25 septembre 2024

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Jeanine HALIMI

Copie délivrée

le :

à : Madame [E] [I] et Monsieur [W] [I]-[X]

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

L’EPIC HABITAT 77, office public de l’habitat de Seine et Marne, invoque que l’office public départemental d’habitation, aux droits duquel elle vient, a donné à bail à Mme [E] [I] et M. [W] [I]-[X], à compter du 29 octobre 1996, un logement situé [Adresse 2], [Adresse 5], à [Localité 6].

Par actes de commissaire de justice du 08 mars 2024, l’EPIC HABITAT 77 a fait signifier à Mme [E] [I] et M. [W] [I]-[X] une sommation d’avoir à payer la somme de 6 225,52 euros, dont 6 062,36 euros au titre des loyers et charges de juillet 2018 à février 2024.

Par actes de commissaire de justice du 24 mai 2024, l’EPIC HABITAT 77 a fait assigner Mme [E] [I] et M. [W] [I]-[X] à l’audience du 25 septembre 2024 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux, aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

— ordonner l’expulsion de Mme [E] [I] et M. [W] [I]-[X] et de tous occupants de leur chef, en la forme ordinaire et accoutumée et même avec l’assistance du Commissaire de Police, d’un serrurier et de la force publique, si besoin est, à l’expiration du délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à libérer les lieux prévus aux articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner solidairement Mme [E] [I] et M. [W] [I]-[X] au paiement d’une astreinte de 8 euros par jour de retard à défaut d’avoir quitté les lieux dans les deux mois suivant la signification de la présente décision ;

— autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion dans tel garde meubles ou local de son choix, aux frais, risques et périls de Mme [E] [I] et M. [W] [I]-[X], sous réserve des dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner Mme [E] [I] et M. [W] [I]-[X] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle, à compter du mois de mai 2024 et jusqu’à leur départ effectif, égale au montant du loyer du logement majoré de 50%, sans préjudice des charges, et subsidiairement dire que cette indemnité ne saurait être inférieure au montant du loyer ;

— condamner solidairement Mme [E] [I] et M. [W] [I]-[X] à lui payer la somme de 3 821,06 euros au titre de la dette locative arrêtée au 07 mai 2024, échéance d’avril 2024 incluse ;

— condamner in solidum Mme [E] [I] et M. [W] [I]-[X] à lui payer la somme de 330 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement, de l’assignation et, plus généralement, de tous actes rendus nécessaires à l’occasion de la présente procédure.

À l’audience du 25 septembre 2024, l’EPIC HABITAT 77, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de l’acte introductif d’instance sauf à actualiser le montant de la dette locative à 280,05 euros selon décompte arrêté au 23 septembre 2024. Il précise s’opposer à tout délais de paiement.

Bien que respectivement assignés à personne et à domicile, Mme [E] [I] et M. [W] [I]-[X] ne comparaissent pas et ne sont pas représentés. La présente décision étant susceptible d’appel, elle sera dès lors réputée contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 13 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la non-comparution des défendeurs

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, bien que régulièrement assignés, Mme [E] [I] et M. [W] [I]-[X] n’étant ni présents ni représentés lors de l’audience, il sera fait application des dispositions susvisées.

2. Sur la recevabilité de la demande en résiliation

En application de l’article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou prononcé de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, l’EPIC HABITAT 77 justifie avoir saisi la CCAPEX, le 13 mars 2024, soit plus de deux mois avant les assignations du 24 mai 2024.

Aux termes de l’article 24 III et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction en vigueur au jour de l’assignation, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, l’EPIC HABITAT 77 justifie qu’une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-et-Marne par voie électronique le 27 mai 2024, soit plus de six semaines avant la première audience.

L’EPIC HABITAT 77 est dès lors recevable en sa demande en résiliation.

3. Sur l’existence du contrat de bail

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 1715 du même code, la preuve d’un bail verbal ayant reçu commencement d’exécution peut de faire par tous moyens, sans être subordonnée à la production d’un commencement de preuve par écrit.

Le bail verbal est valable et il est soumis à la loi du 06 juillet 1989.

En l’espèce, l’EPIC HABITAT 77 produit un ensemble de pièces pour justifier du bail verbal, et du montant des loyers :

— la sommation de payer du 08 mars 2024 adressée à l’adresse du logement remis en personne à Mme [E] [I] et M. [W] [I]-[X] ;

— l’état des lieux d’entrée du logement situé au [Adresse 2], à [Localité 6], en rez-de-chaussée, en date du 29 octobre 1996, signé entre « M. et Mme [I]-[X]-[N] » et à l’en-tête de l’office public départemental d’habitation à loyer modéré de Seine-et-Marne ;

— les assignations du 24 mai 2024 délivré à Mme [E] [I] à personne, et à domicile à M. [W] [I]-[X] ;

— l’historique de compte des locataires du mois de juillet 2018 à septembre 2024 qui établi le montant des loyers et charges.

Ces éléments permettent d’établir que l’EPIC HABITAT 77, venant aux droits de l’office public départemental d’habitation à loyer modéré de Seine-et-marne, a effectivement consenti un bail d’habitation à Mme [E] [I] et M. [W] [I]-[X] portant sur le logement lui appartenant au [Adresse 2], [Adresse 5], à [Localité 6], effectif à compter du 29 octobre 1996, et dans lequel résident toujours les locataires.

4. Sur la dette locative

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

Selon l’article 1728 du même code repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 24 de la même loi prévoit que « le juge peut vérifier tout élément constitutif de la dette locative ».

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment de la sommation de payer du 08 mars 2024, du décompte produit avec l’assignation arrêté au 07 mai 2024 et celui produit à l’audience arrêté au 23 septembre 2024 que l’EPIC HABITAT 77 rapporte la preuve d’un arriéré de loyers et charges dû par les locataires.

Le bailleur invoque une dette locative s’établissant à un total de 280,05 euros au 23 septembre 2024, échéance d’août incluse.

Cependant, il résulte des deux décomptes produits qu’ont été inclus à cette somme les frais de procédure de commissaire de justice pour un montant de 284,40 euros au 15 septembre 2014. Or, l’article 4 g) de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que le bailleur ne peut faire supporter au locataire les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il convient donc de déduire ces sommes de la dette locative, laquelle se trouve dès lors nulle à la date du dernier décompte.

Dans ces conditions, il convient de débouter l’EPIC HABITAT 77 de sa demande en paiement.

5. Sur la résiliation du contrat de bail

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

Enfin, il sera rappelé que l’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En l’espèce, l’EPIC HABITAT 77 se prévaut de l’existence d’une dette locative ayant atteint un total de 6 062,36 euros au 08 mars 2024. Il ressort par ailleurs du décompte produit que les loyers et charges courants ont été réglée partiellement et de manière irrégulière depuis le mois de juillet 2018, la dette locative n’ayant cessé de croître entre cette date et le mois de novembre 2023, soit avant que ne soit appliqué un supplément de loyer de solidarité forfaitaire.

S’il résulte du décompte produit que la dette locative a été apurée en intégralité à ce jour, force est cependant de constater que les manquements des locataires ont été répétés dans le temps et réguliers, de sorte qu’est justifiée la résiliation judiciaire du bail à effet au 13 novembre 2024, date de la présente décision.

Par conséquent, il convient d’ordonner l’expulsion de Mme [E] [I] et M. [W] [I]-[X] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

En revanche, il n’apparaît pas nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte.

En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation (voir ci-après), de nature à réparer le préjudice subi par le bailleur satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L. 421-2 du code des procédures civiles d’exécution. L’EPIC HABITAT 77 sera dès lors débouté de cette demande.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et relèvera, en cas de difficulté, du juge de l’exécution.

6. Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié au 13 novembre 2024 et Mme [E] [I] et M. [W] [I]-[X] sont donc occupants sans droit ni titre depuis cette date.

À défaut de justification d’une majoration du loyer et des charges, il convient donc de les condamner solidairement, la solidarité étant encourue sur le fondement de l’article 220 du code civil, au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au seul montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et ce jusqu’à la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

7. Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Mme [E] [I] et M. [W] [I]-[X] aux dépens de l’instance en ce compris notamment le coût des assignations.

Il n’apparaît cependant pas conforme à l’équité de les condamner à payer une quelconque somme au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter la demande de l’EPIC HABITAT 77 formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément ne s’y opposant et en application de l’article 514 du Code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort :

DÉCLARE l’EPIC HABITAT 77 recevable en sa demande de résiliation du bail ;

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu entre l’office public de l’habitat de Seine-et-marne, aux droits duquel vient l’EPIC HABITAT 77, d’une part, et Mme [E] [I] et M. [W] [I]-[X], d’autre part, portant sur le logement sis [Adresse 2], [Adresse 5], à [Localité 6], à effet au 13 novembre 2024 ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Mme [E] [I] et M. [W] [I]-[X] ainsi que de tout occupant de leur chef, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, le sort des meubles se trouvant sur les lieux étant alors régi par les articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande tendant à condamner à une astreinte les locataires à défaut de départ volontaire ;

CONDAMNE solidairement Mme [E] [I] et M. [W] [I]-[X] à payer à l’EPIC HABITAT 77 une indemnité d’occupation égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 13 novembre 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

DÉBOUTE l’EPIC HABITAT 77 de sa demande en paiement ;

CONDAMNE in solidum Mme [E] [I] et M. [W] [I]-[X] aux dépens de l’instance, en ce compris notamment le coût des assignations du 24 mai 2024 ;

REJETTE la demande de l’EPIC HABITAT 77 au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

Le présent jugement prononcé hors la présence du public, par mise à disposition au greffe le 13 novembre 2024, a été signé par le président et la greffière.

LA GREFFIÈRE LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION