Tribunal Judiciaire de Lille, Jcp, 3 février 2025, n° 24/06761

TJ Lille 3 février 2025

Arguments

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Accepté
Notification du commandement de payer
La cour a constaté que la notification a été effectuée conformément aux exigences légales, permettant ainsi la résiliation du bail.
Accepté
Inoccupation des lieux
La cour a jugé que M. [U] doit être expulsé des lieux en raison de son occupation illégale suite à la résiliation du bail.
Accepté
Obligation de paiement du locataire
La cour a constaté que M. [U] n'a pas réglé les sommes dues, le condamnant au paiement des arriérés.
Accepté
Indemnité due pour occupation sans droit
La cour a jugé que M. [U] doit payer une indemnité d'occupation jusqu'à sa libération effective des lieux.
Accepté
Responsabilité du locataire pour les dépens
La cour a jugé que M. [U] doit supporter les dépens liés à la procédure.
Accepté
Droit à l'indemnisation des frais de justice
La cour a jugé que M. [U] doit indemniser la bailleresse pour ses frais de justice engagés dans cette procédure.

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Sur la décision

Référence :	TJ Lille, jcp, 3 févr. 2025, n° 24/06761
Numéro(s) :	24/06761
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Stéphanie MERCK

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 11]

[Localité 8]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/06761

N° Portalis DBZS-W-B7I-YPOZ

N° de Minute : L 25/00013

JUGEMENT

DU : 03 Février 2025

[K] [P]

[S] [X] [Z] épouse [P]

[I] [M]

[V] [C]

[E] [U]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 03 Février 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [K] [P], demeurant [Adresse 4]

Mme [S] [X] [Z] épouse [P], demeurant [Adresse 4]

M. [I] [M], demeurant [Adresse 3]

Mme [V] [C], demeurant [Adresse 3]

représentés par M^e Stéphanie MERCK, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [E] [U], demeurant [Adresse 5]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 02 Décembre 2024

Mélanie COCQUEREL, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 03 Février 2025, date indiquée à l’issue des débats par Mélanie COCQUEREL, Juge, assistée de Deniz AGANOGLU, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé par voie électronique les 15 et 19 avril 2021 avec effet au 19 avril 2021, M. [K] [P], Mme [S] [X] [Z] épouse [P], M. [I] [M] et Mme [V] [C] (ci-après « l’indivision [P] et [M] ») a donné en location, pour une durée initiale de trois ans, à M. [E] [U] un appartement situé au 3ème étage, porte 534 de la résidence [Adresse 12] [Adresse 6] à [Localité 9] ainsi qu’une cave n°14 et un parking n°70 situés à la même adresse, moyennant un loyer mensuel initial de 500 euros, outre une provision sur charges de 50 euros.

Par acte de commissaire de justice du 30 octobre 2023, l’indivision [P] et [M] a fait délivrer à M. [U] un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au bail afin d’obtenir le paiement d’une somme en principal de 1 775,43 euros au titre des loyers et charges impayés.

Ce commandement de payer a été notifié par voie électronique à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) le 31 octobre 2023.

Par acte de commissaire de justice du 10 juin 2024, l’indivision [P] et [M] a fait assigner M. [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir, au visa des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989, de l’article 1217 du code civil :

constater la résiliation du contrat de bail régularisé le 12 avril 2021,

en conséquence, ordonner sans délai l’expulsion de M. [U] des lieux loués ainsi que de toute personne pouvant s’y trouver sans droit ni titre ni qualité, et ce avec l’aide de la force publique si besoin est,

condamner M. [U] au paiement de la somme de 6 156,25 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation selon décompte arrêté au 6 mai 2024,

condamner M. [U] au paiement d’une indemnité mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges à hauteur de 593,31 euros et ce jusqu’à la libération effective des lieux,

juger que cette indemnité d’occupation doit être revalorisée dans les mêmes conditions que le loyer figurant au contrat de bail,

juger qu’au visa des articles 514 et 515 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit,

condamner M. [U] au paiement de la somme de 1 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer signifié le 30 octobre 2023.

L’assignation a été dénoncée par voie électronique à la Préfecture du Nord le 12 juin 2024.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 2 décembre 2024.

L’indivision [P] et [M], représentée par son conseil, s’en est rapportée aux demandes contenues dans son acte introductif d’instance sauf à actualiser la dette de M. [U] à la somme de 10 645,15 euros.

M. [U], assigné par remise de l’acte à l’étude du commissaire de justice, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 3 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

La bailleresse justifie avoir notifié par voie électronique le commandement de payer visant la clause résolutoire à la CCAPEX le 31 octobre 2023.

Elle justifie également avoir notifié au préfet du Nord, le 31 octobre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience, l’assignation visant à obtenir l’expulsion, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’indivision [P] et [M] est donc recevable à agir en constat de la résiliation du bail et expulsion.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, « le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ».

Aux termes du paragraphe I de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Toutefois, l’article 24 V de cette même loi dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

En l’espèce, le bail du 19 avril 2021 contient bien une clause résolutoire pour défaut de paiement au terme convenu du loyer ou des charges, et deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il convient donc d’appliquer ce délai.

La bailleresse justifie avoir, par acte de commissaire de justice du 30 octobre 2023, fait délivrer à M. [U] un commandement de payer visant cette clause résolutoire afin d’obtenir le paiement d’une somme en principal de 1 775,43 euros.

Le décompte actualisé produit par la demanderesse et arrêté au 29 novembre 2024 met en évidence que M. [U] n’a pas intégralement réglé les causes du commandement de payer dans les deux mois de sa délivrance.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient donc réunies le 31 décembre 2023.

Par ailleurs, il ressort de ce même décompte actualisé produit par la bailleresse que M. [U] n’a pas davantage réglé le loyer courant avant la date de l’audience et que son dernier règlement remonte à juillet 2023.

M. [U] ne satisfait donc pas les conditions permettant de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Son expulsion sera donc ordonnée selon les modalités précisées dans le dispositif du présent jugement.

Sur le décompte des sommes dues

En application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus.

En vertu de l’article 1240 du code civil, le préjudice du bailleur résultant de l’occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail est réparé par l’allocation d’une indemnité mensuelle d’occupation due de la résiliation à la libération des lieux et équivalente au loyer, provision sur charges comprises.

En l’espèce, il convient donc de fixer l’indemnité mensuelle d’occupation à une somme équivalente au loyer, provision sur charges comprises, soit la somme actuelle de 594, 20 euros.

En effet, il y a lieu de déduire les sommes dues au titre du contrat d’assurance habitation dans la mesure où M. [U] est occupant sans droit ni titre et des frais de courtage annexes qui ne sont pas mentionnés dans le contrat de bail.

Il ressort du décompte arrêté au 29 novembre 2024 produit par la demanderesse que M. [U] est redevable, déduction faite des frais précédemment mentionnés, d’une somme de 9 835,05 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, échéance de novembre 2024 incluse.

M. [U] sera donc condamné à payer à l’indivision [P] et [M] la somme de 9 835,05 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, échéance de novembre 2024 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter du 30 octobre 2023 sur la somme de 1 775,43 euros et de la signification du présent jugement pour le surplus.

Il sera également condamné à payer à l’indivision [P] et [M] la somme de 594,20 euros à titre d’indemnité d’occupation mensuelle à compter du mois de décembre 2024 et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [U] sera condamné aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 30 octobre 2023.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, M. [U] sera condamné à payer à l’indivision [P] et [M] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, en application de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant à l’issue de débats tenus en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu les 15 et 19 avril 2021 entre M. [K] [P], Mme [S] [X] [Z] épouse [P], M. [I] [M] et Mme [V] [C], d’une part, et M. [E] [U], d’autre part, portant sur un appartement situé au 3ème étage, porte 534, de la [Adresse 13] à [Localité 9] ainsi qu’une cave n°14 et un parking n°70 situés à la même adresse, étaient réunies à compter du 31 décembre 2023 ;

ORDONNE à défaut pour M. [E] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, son expulsion des lieux sus-désignés ainsi que celle de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

FIXE le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due de la résiliation du bail à la libération du logement à une somme équivalente au loyer, provision sur charges comprises, soit la somme actuelle de 594, 20 euros ;

CONDAMNE M. [E] [U] à payer à M. [K] [P], Mme [S] [X] [Z] épouse [P], M. [I] [M] et Mme [V] [C] la somme de 9 835,05 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, échéance de novembre 2024 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter du 30 octobre 2023 sur la somme de 1 775,43 euros et de la signification du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE M. [E] [U] à payer à M. [K] [P], Mme [S] [X] [Z] épouse [P], M. [I] [M] et Mme [V] [C] une indemnité mensuelle d’occupation de 594, 20 euros à compter du mois de décembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

RAPPELLE à M. [E] [U] qu’il peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’État dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE

Mission accès au logement – Secrétariat de la commission médiation DALO

[Adresse 2]

[Adresse 10]

[Localité 7]

DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;

REJETTE les autres demandes principales ;

CONDAMNE M. [E] [U] à payer à M. [K] [P], Mme [S] [X] [Z] épouse [P], M. [I] [M] et Mme [V] [F] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [E] [U] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 30 octobre 2023 ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé le 3 février 2025 par mise à disposition au greffe.

LE GREFFIER LA JUGE