TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 12]

[Localité 10]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/02414 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZJ2N

N° de Minute : 25/00192

JUGEMENT

DU : 30 Septembre 2025

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 2] A [Localité 12], pris en la personne de son Syndic, la SAS FONCIA HAUTS DE FRANCE

C/

[Y] [X]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 30 Septembre 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 4] [Localité 12], dont le siège social est sis [Adresse 3], pris en la personne de son Syndic, la SAS FONCIA HAUTS DE FRANCE

représenté par Maître Jean-Roch PARICHET, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR

Monsieur [Y] [X], demeurant [Adresse 3]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 27 Mai 2025

Noémie LOMBARD, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 30 Septembre 2025, date indiquée à l’issue des débats par Noémie LOMBARD, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

[Y] [X] est propriétaire des lots n°31 et 59 d’un immeuble sis [Adresse 5] à [Adresse 11] ([Adresse 9]) dépendant de la copropriété de la Résidence sise [Adresse 5] à [Localité 13].

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 5 février 2024, le syndicat des copropriétaires de la Résidence sise [Adresse 5] à [Localité 13], pris en la personne de son Syndic, la SAS FONCIA HAUTS DE FRANCE, a mis [Y] [X] en demeure de lui payer la somme de 349,71 euros au titre des charges de copropriété impayées, outre 45 euros au titre des frais de relance.

Par acte de commissaire de justice du 5 août 2024, le syndicat des copropriétaires de la Résidence sise [Adresse 6] ([Adresse 9]), pris en la personne de son Syndic, la SAS FONCIA HAUTS DE FRANCE, a fait délivrer à [Y] [X] commandement de lui payer la somme en principal de 1.919,38 euros au titre des charges de copropriété impayées.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 31 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de la Résidence sise [Adresse 8], pris en la personne de son Syndic, la SAS FONCIA HAUTS DE FRANCE, a mis [Y] [X] en demeure de lui payer la somme de 4.084,48 euros au titre des charges de copropriété impayées.

Par acte de commissaire de justice délivré le 3 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de la Résidence sise [Adresse 8], pris en la personne de son Syndic, la SAS FONCIA HAUTS DE FRANCE, a fait citer [Y] [X] à comparaître à l’audience du 27 mai 2025 du Tribunal judiciaire de LILLE afin d’obtenir la condamnation de ce dernier à lui payer, sur le fondement des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les sommes suivantes :

4.084,48 euros, au besoin à actualiser à l’audience, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 5 août 2024,

800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

A cette audience, le syndicat des copropriétaires de la Résidence sise [Adresse 8], représenté par son conseil, a maintenu l’ensemble des demandes présentées dans son acte introductif d’instance, sauf à actualiser le montant sollicité au titre des charges de copropriété à la somme de 4.824,80 euros au 19 mai 2025.

Assigné par acte d’huissier de justice délivré à l’étude, [Y] [X] n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’absence de comparution du défendeur :

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même code, le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

En l’espèce, le présent jugement sera rendu par défaut dès lors qu’il n’est pas susceptible d’appel et que la citation n’a pas été délivrée à la personne du défendeur.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété et provisions :

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que “ ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.”

L’article 10-1 de cette même loi prévoit que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige ».

L’article 14-1 de cette même loi dispose que : « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel.

L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ».

L’obligation de paiement s’applique aux sommes dues en vertu des comptes définitifs approuvés par l’assemblée générale mais aussi aux provisions qui doivent servir au financement des dépenses du syndicat.

En l’espèce, l’historique de compte produit par le requérant fait apparaître une somme de 4.824,80 euros dont [Y] [X] serait redevable pour la période du 31 décembre 2023 au 19 mai 2025, dont :

45 euros au titre d’une mise en demeure du 5 février 2024 ;

35 euros au titre d’une relance après mise en demeure du 27 février 2024 ;

350 euros facturés le 2 août 2024 au titre de la constitution du dossier transmis à l’huissier ;

133,91 euros facturés le 28 août 2024 au titre du commandement de payer ;

350 euros facturés le 21 octobre 2024 au titre du coût du dossier transmis à l’avocat ;

298 euros facturés le 19 mars 2025 au titre du suivi du dossier transmis à l’avocat ;

2,39 euros à titre d’intérêts de retard au 3 janvier 2024 ;

1,69 euros à titre d’intérêts de retard au 27 février 2024 ;

le surplus – soit la somme totale de 3.608,81 euros – au titre des charges, provisions sur charges, fonds travaux et avances de trésorerie pour la période considérée.

Au regard des pièces produites par le requérant, la somme de 3.608,81 euros sollicitée au titre des charges, provisions sur charges, fonds travaux et avances de trésorerie pour la période du 31 décembre 2023 au 19 mai 2025 apparaît suffisamment justifiée.

Le requérant produit en outre les contrats de syndic pour les périodes du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2024 et du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025, en vertu desquels sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais suivants :

mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception : 45 euros TTC pour la période du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2024 et 54 euros TTC pour la période du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025;

relance après mise en demeure : 35 euros TTC pour la période du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2024 et 44 euros TTC pour la période du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025 ;

constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice (uniquement en cas de diligences exceptionnelles) : 350 euros TTC

suivi du dossier transmis à l’avocat (uniquement en cas de diligences exceptionnelles) : au temps passé.

A cet égard, le requérant justifie avoir adressé à [Y] [X] une mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception le 5 février 2024 ainsi qu’une relance après cette mise en demeure ; les sommes réclamées à ce titre apparaissent par conséquent justifiées.

De même, le requérant apparaît bienfondé à mettre à la charge du défendeur la somme de 133,91 euros au titre du commandement de payer du 5 août 2024.

En revanche, le requérant n’établit pas avoir effectué les diligences exceptionnelles requises en vertu du contrat de syndic pour obtenir le paiement des sommes facturées au titre des frais de constitution du dossier transmis à l’avocat et à l’huissier. Par conséquent, les sommes y afférentes ne donneront pas lieu à condamnation.

Il en va de même quant aux frais de suivi du dossier transmis à l’avocat.

Au regard de ces éléments, [Y] [X] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence sise [Adresse 5] à [Localité 13] la somme de 3.822,72 euros (3.608,81 + 45 + 35 + 133,91) au titre des charges de copropriété dues pour la période du 31 décembre 2023 au 19 mai 2025.

Sur les intérêts au taux légal

En application de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

En l’espèce, les intérêts au taux légal courront à compter du commandement de payer sur la somme de 1.919,38 euros et de la signification du présent jugement pour le surplus.

Sur les demandes accessoires :

Succombant au principal, [Y] [X], dont la situation économique est inconnue, sera condamné aux dépens ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence sise [Adresse 7]) la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il sera rappelé que le présent jugement est exécutoire de droit par provision.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement rendu par défaut et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE [Y] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence sise [Adresse 6] ([Adresse 9]), pris en la personne de son syndic, la SAS FONCIA HAUTS DE FRANCE, la somme de 3.822,72 euros au titre des charges de copropriété dues pour la période du 31 décembre 2023 au 19 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1.919,38 euros et de la signification du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE [Y] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence sise [Adresse 5] à [Localité 13], pris en la personne de son syndic, la SAS FONCIA HAUTS DE FRANCE, la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE [Y] [X] aux entiers dépens ;

REJETTE le surplus des demandes présentées et non satisfaites ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier La Juge