RG : 24/4 PAGE

TRIBUNAL JUDICIAIRE

de LILLE

[Localité 4]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 24/00004 – N° Portalis DBZS-W-B7H-X7ZZ

JUGEMENT PARITAIRE

DU : 19 Décembre 2025

S.C.E.A. DES ACACIAS

[X] [F]

M^e Adisack FANOVAN

C/

[V] [W]

[R] [W]

[A] [W]

Notification des parties par L.R.A.R

JUGEMENT

A l’audience publique du Tribunal Paritaire des Baux Ruraux, tenue le 24 Octobre 2025 ;

Nom des juges devant qui l’affaire a été débattue et qui ont délibéré:

PRESIDENT: Maxime KOVALEVSKY

ASSESSEURS BAILLEURS: HEMELSDAEL Marie-Henriette

DELESALLE Pierre

ASSESSEURS PRENEURS:

▸ La formation du Tribunal est complète: délibéré à la majorité des voix

GREFFIER: Deniz AGANOGLU

Noms des juges en présence de qui le jugement a été prononcé par le Président:

PRESIDENT:Maxime KOVALEVSKY

ASSESSEURS BAILLEURS : HEMELSDAEL Marie-Henriette

DELESALLE Pierre

ASSESSEURS PRENEURS: BAJEUX Emmanuel

GHESTEM Emmanuel

GREFFIER : Deniz AGANOGLU

DANS LE LITIGE ENTRE:

DEMANDEUR(S)

S.C.E.A. DES ACACIAS

[X] [F]

ET :

DEFENDEUR(S)

[V] [W]

[R] [W]

[A] [W]

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 2 janvier 1981, Monsieur et Madame [W] [P] ont donné à bail à Monsieur et Madame [O] [F] [M] les parcelles situées sur la commune de [Localité 5] suivantes:

ZC [Cadastre 2], [Localité 7], 2ha 70a et 68ca,ZH [Cadastre 3], [Localité 9], 1ha 18a et 39ca.

Par acte sous seing privé du 6 juillet 2016, Monsieur [U] [W] a donné son agrément à la cession du bail rural au bénéfice de Monsieur [X] [F]. Les parcelles ont été mises à disposition de la S.C.E.A des Acacias dont Monsieur [X] [F] et co – gérant et associé.

Mesdames [A] et [V] et Monsieur [R] [W] sont, désormais, propriétaires indivis des parcelles susvisées.

Par acte d’huissier du 29 septembre 2023, Mesdames [A] et [V] et Monsieur [R] [W] ont signifié à Monsieur [X] [F] et la S.C.E.A des Acacias leur intention de vendre ainsi que le prix (124.600 euros), les charges, les conditions et les modalités de la vente projetée.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 16 novembre 2023, reçue le 25 novembre 2023, Monsieur [X] [F] et la S.C.E.A des Acacias ont notifié l’exercice de leur droit de préemption.

Par requête reçue au greffe le 20 novembre 2023, Monsieur [X] [F] et la S.C.E.A des Acacias ont saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Lille en révision du prix de vente projetée sur le fondement de l’article L412-7 du code rural et de la pêche maritime.

Les parties ont régulièrement été convoquées à l’audience de conciliation du 23 février 2024. L’affaire a été renvoyée à une seconde audience de conciliation le 19 avril 2024. Cependant, les parties ne sont pas parvenues à un accord. L’affaire a donc été renvoyée à l’audience de jugement du 28 juin 2024.

A cette audience, Monsieur [X] [F] et la S.C.E.A des Acacias ont comparu représentés par leur conseil. Mesdames [A] et [V] [W] ont comparu en personne et Monsieur [R] [W] a comparu représentée par sa sœur, Madame [V] [W], dûment muni d’un pouvoir spécial.

Par jugement avant dire droit du 27 septembre 2024, le tribunal paritaire des baux ruraux de Lille a ordonné une expertise afin de déterminer la valeur vénale des biens et les conditions de la vente, commis Monsieur [K] [G] pour y procéder, fixé la provision à faire valoir sur sa rémunération à la somme de 1.500 euros et renvoyé l’affaire à l’audience du 20 décembre 2024.

L’affaire a été renvoyée aux audiences des 23 mai 2025 et 24 octobre 2025 dans l’attente du rapport d’expertise.

Le 10 octobre 2025, l’expert a rendu son rapport.

A l’audience du 24 octobre 2025, Monsieur [X] [F] et la S.C.E.A des Acacias ont comparu représentés par leur conseil.

Aux termes de leurs conclusions déposées à l’audience, régulièrement notifiées aux parties adverses, ils demandent de fixer la valeur vénale des parcelles à 19.500 euros pour celle cadastrée ZC [Cadastre 2] et à 9.500 euros pour celle cadastrée ZH [Cadastre 3].

Ils demandent également la condamnation de Mesdames [A] et [V] et Monsieur [R] [W] à leur payer la somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.

Sur le fondement des articles L412-7 et L412-8 du code rural et de la pêche maritime ainsi que sur le barème indicatif de la valeur vénale moyenne publié pour l’année 2022, il rappelle que le prix de vente projetée est supérieur aux valeurs prévues pour le barème des terres agricoles louées à [Localité 8] [Localité 6] (4.500 euros l’hectare au minimum, 11.000 euros l’hectare au maximum et 7.470 euros l’hectare pour la valeur dominante). Il ajoute que l’expert a retenu pour la première parcelle une valeur de 7.200 euros l’hectare et pour la seconde parcelle une valeur de 8.000 euros l’hectare.

En réponse, ils sollicitent le rejet des demandes reconventionnelles.

D’une part, ils soutiennent que la cession d’une partie des parts sociales de Monsieur [X] [F] au sein de la S.C.E.A des Acacias ne constitue pas une cession prohibée de bail en ce qu’elle ne le prive pas de sa qualité d’exploitant. En effet, malgré la cession de part, il demeure gérant, associé indéfiniment responsable et exploitant des parcelles litigieuses.

D’autre part, ils rappellent que les terres ne sont pas libres puisqu’elles sont toujours données à bail. Ils précisent que les propriétaires – bailleurs n’ont pas régulièrement délivré de congé.

Mesdames [A] et [V] [W] ont comparu en personne. Monsieur [R] [W] a comparu représenté par sa sœur, Madame [V] [W], qui a régularisé son pouvoir spécial de représentation par note en délibéré du 24 octobre 2025.

Madame [V] [W], en son nom personnel et au nom de son frère, Monsieur [R] [W], ainsi que Madame [A] [W] contestent la valeur fixée des parcelles par l’expert. En effet, elle considère que les terres sont libres et que, corrélativement, le prix projeté est conforme à la valeur vénale des biens.

Elles soutiennent que Monsieur [X] [F] n’est pas preneur à bail. En effet, elles indiquent que la cession de parts sociales équivaut à une cession de bail. Elles rappellent que la cession est prohibée puisqu’elles n’ont pas donné leur agrément.

Elles sollicitent d’ordonner une nouvelle expertise pour déterminer la valeur de terres agricoles non louées.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré à la date du 19 décembre 2025, date à laquelle elle a été rendue par mise à disposition au greffe.

Par note en délibéré reçue le 7 novembre 2025, le conseil des demandeurs a, comme il y avait été autorisé, communiqué à la juridiction le rapport définitif de l’expertise qu’elle avait ordonnée.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en fixation de la valeur vénale des parcelles :

En application de l’article L412-7 du code rural et de la pêche maritime, si le bénéficiaire du droit de préemption estime que le prix et les conditions demandées de la vente sont exagérées, il peut en saisir le tribunal paritaire qui fixe, après enquête et expertise, la valeur vénale des biens et les conditions de la vente. Dans le cas de vente, les frais d’expertise sont partagés entre le vendeur et l’acquéreur.

Si le propriétaire n’accepte pas les décisions du tribunal paritaire, il peut renoncer à la vente. Dans le cas où la vente n’a pas lieu, les frais d’expertise sont à la charge de la partie qui refuse la décision du tribunal paritaire.

La mission du tribunal, selon les termes de l’article L 412-7 précité, est de fixer la valeur des biens en cas de désaccord entre le bailleur et le preneur qui a fait valoir son droit de préemption, et non d’effectuer les comptes de sortie qui ne pourront être faits qu’à l’issue de la vente et donc lorsque le bail aura pris fin.

Sur la qualité de bénéficiaire du droit de préemption :

Il ressort des articles L412-1 et suivants du code rural et de la pêche maritime que le droit de préemption est une prérogative de l’exploitant preneur en place. Il ne suffit pas seulement d’être exploitant mais encore de pouvoir établir l’existence d’un bail soumis au statut du fermage.

En l’espèce, Monsieur [X] [F] justifie d’un bail à ferme, ayant pour objet les parcelles litigieuses, signé par Monsieur et Madame [W] [P], en qualité de bailleurs, et Monsieur [O] [F] et Madame [I] [M], épouse [F], en qualité de preneurs, le 2 janvier 1981 pour une durée neuf ans.

Depuis, le bail a été tacitement reconduit.

Le demandeur justifie également de la cession du bail précité à son profit. En effet, il produit l’agrément, daté du 6 juillet 2016, de Monsieur [U] [W], venant aux droits de Monsieur et Madame [W] [P], à la cession de bail de Madame [I] [M], épouse [F], au bénéfice de Monsieur [X] [F], son fils, à effet au 1er octobre 2016.

Il résulte des pièces versées aux débats que les parcelles litigieuses ont été mises à disposition, conformément à l’article L411-37 du code rural et de la pêche maritime, par Monsieur [X] [F], preneur à bail, à la S.C.E.A des Acacias, ayant un objet social principalement agricole, dont il est gérant et associé.

En conséquence, Monsieur [X] [F] justifie tant de sa qualité de preneur à bail que d’exploitant.

L’article L411-35 du code rural et de la pêche maritime pose un principe d’interdiction de cession des baux sauf agrément du bailleur ou autorisation du tribunal paritaire des baux ruraux.

En l’occurrence, les défendeurs ne rapportent pas la preuve d’une cession de bail prohibée. En effet, la cession par Monsieur [X] [F] de 1.510 parts sociales de la S.C.E.A des Acacias sur les 3.620 qu’il détenait à Madame [J] [H], suivant acte sous seing privé du 11 février 2025, ne caractérise pas une cession de bail. Aux termes de la cession de parts sociales, Monsieur [X] [F] demeure gérant et associé de la S.C.E.A des Acacias.

En conséquence, il n’est pas démontré que Monsieur [X] [F] a perdu la qualité de preneur à bail et/ou d’exploitant.

Sur la valeur des parcelles :

Dans son rapport d’expertise du 10 octobre 2025, Monsieur [K] [G], expert foncier et immobilier inscrit sur la liste de la Cour d’appel de Douai, a évalué la parcelle ZC [Cadastre 2] à la somme de 19.500 euros, suivant un prix de 7.200 euros par hectare, et la parcelle ZH[Cadastre 3] à la somme de 9.500 euros, suivant un prix de 8.000 euros par hectare.

L’expert a utilisé la méthode par comparaison avec des parcelles présentant des caractéristiques similaires, dont celle d’être prise à bail.

Les bailleurs ne peuvent pas valablement soutenir que les terres sont libres puisqu’il a été démontré que Monsieur [X] [F] justifie tant de sa qualité de preneur à bail que de celle d’exploitant.

Dans ces conditions, leur demande tendant à désigner un nouvel expert pour fixer la valeur vénale des parcelles libres de droits sera rejetée.

La valeur vénale des parcelles litigieuses sera donc fixé aux prix retenus par l’expert selon les modalités prévues au présent dispositif.

Sur les mesures de fin de jugement :

Les frais de l’instance devront être ventilés en application de l’article L 412-7 du code rural, c’est à dire que si la vente se réalise, les frais seront partagés par moitié entre chacune des parties, si l’une des parties refuse la présente décision, les frais seront à sa charge.

L’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

RG : 24/4 PAGE

L’exécution provisoire n’est pas nécessaire compte tenu de la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal Paritaire des Baux ruraux, en formation complète, statuant publiquement, par jugement contradictoire et à la majorité de ses membres,

DEBOUTE Mesdames [A] et [V] et Monsieur [R] [W] de leur demande tendant à voir désigner un nouvel expert pour fixer la valeur vénale des parcelles litigieuses ;

FIXE le prix des parcelles situées sur la commune de [Localité 5] cadastrées :

ZC [Cadastre 2], lieudit « [Localité 7] », pour une contenance de 2ha 70a et 68ca, à la somme de 19.500 euros,ZH [Cadastre 3], lieudit « [Localité 9] », pour une contenance de 1ha 18a et 39ca, à la somme de 9.500 euros ;

DIT que les frais de la présente instance seront partagés conformément aux dispositions de l’article L 412-7 du code rural ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le Greffier, Le Président,

D.AGANOGLU M. KOVALEVSKY