TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Chambre 04

N° RG 24/09368 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YSHX

JUGEMENT DU 02 OCTOBRE 2025

DEMANDEURS :

M. [S] [N]

[Adresse 8]

[Localité 2]

représenté par M^e Emilie GUILLEMANT, avocat postulant au barreau de LILLE, M^e Florence Eva MARTIN, avocat plaidant au barreau de PARIS

Mme [Z] [J] [R] épouse [N]

[Adresse 8]

[Localité 2]

représenté par M^e Emilie GUILLEMANT, avocat postulant au barreau de LILLE, M^e Florence Eva MARTIN, avocat plaidant au barreau de PARIS

Mme [D] [W]

[Adresse 4]

[Localité 1]

représenté par M^e Emilie GUILLEMANT, avocat postulant au barreau de LILLE, M^e Florence Eva MARTIN, avocat plaidant au barreau de PARIS

DEFENDEUR :

La S.A.R.L. SAINT ROCH HABITAT, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 6]

[Localité 7]

défaillant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Ghislaine CAVAILLES, Vice-Présidente

Assesseur : Leslie JODEAU, Vice-présidente

Assesseur : Sophie DUGOUJON, Juge

GREFFIER : Yacine BAHEDDI, Greffier

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 18 Décembre 2024.

A l’audience publique du 05 Juin 2025, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré,les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 02 Octobre 2025.

Sophie DUGOUJON, Juge rapporteur qui a entendu la plaidoirie en a rendu compte au tribunal dans son délibéré

JUGEMENT : réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 02 Octobre 2025 par Ghislaine CAVAILLES, Président, assistée de Yacine BAHEDDI, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

La S.A.R.L. SAINT ROCH HABITAT, société marchande de biens, a projeté la rénovation d’un ensemble immobilier à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 9] (Alpes-Maritimes), figurant au cadastre sous les références section BM [Cadastre 5] pour une contenance totale de 52a 65ca.

Les différents lots ont été commercialisés sous le régime de la vente d’immeuble à rénover.

Par acte authentique en date du 13 juillet 2023, reçu par Maître [I] [M], notaire à [Localité 10], M. [S] [N] et son épouse, Mme [Z] [R], (ci-après ‘‘les acquéreurs'') ont, ainsi, fait l’acquisition, moyennant le prix de 470.000 euros, des lots n°101 et 13 correspondant respectivement à un local à usage d’habitation situé au deuxième sous-sol du bâtiment principal avec jouissance privative d’une terrasse et à un emplacement de stationnement extérieur.

Le projet des acquéreurs était de loger au sein de cet immeuble la mère de M. [N], Mme [D] [W].

La livraison des lots a été contractuellement fixée au plus tard dans le courant du deuxième semestre 2023, sauf survenance d’un cas de force majeure ou d’une cause de suspension du délai de livraison contractuellement listée.

Le 05 mars 2024, M. et Mme [N] ont, par l’intermédiaire de leur conseil, mis en demeure la S.A.R.L. SAINT ROCH HABITAT d’avoir, sous huitaine, à leur indiquer les causes du retard de livraison, les informer de l’état d’avancement des travaux, leur transmettre un délai prévisionnel de livraison et leur communiquer une proposition de règlement du différend, eu égard aux préjudices subis.

Suivant exploit daté du 21 août 2024, M. et Mme [N] et Mme [W] ont assigné la S.A.R.L. SAINT ROCH HABITAT devant le tribunal judiciaire de Lille aux fins d’obtenir la livraison de l’immeuble sous astreinte ainsi que des dommages et intérêts.

Assignée par remise à personne morale, la société SAINT ROCH HABITAT n’a pas constitué avocat.

La clôture est intervenue le 18 décembre 2024 par ordonnance du même jour et l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoiries du 05 juin 2025.

* * *

Au terme de leur assignation, Mme [W] et M. et Mme [N] demandent au tribunal, sur le fondement des articles 1103 et 1217 et suivants du Code civil, de :

— enjoindre à la SARL ROCH HABITAT de livrer le chantier litigieux dans un délai de trente jours à compter du jugement à intervenir ;

— assortir cette injonction d’une astreinte de 100 € par jour de retard après l’expiration du délai fixé par la juridiction ;

— condamner la SARL ROCH HABITAT à leur verser les sommes de :

—  15.912,64 € correspondant aux loyers payés pour un logement de substitution de Mme [W], et un garde-meubles, arrêtés à juin 2024 et à parfaire jusqu’à la date de livraison effective de la prestation contractuelle ;

—  20.000 € correspondant à la hausse de prix injustifiée et réglée ;

—  6.000 € correspondant au préjudice de jouissance, arrêté à juin 2024 et à parfaire jusqu’à la date de livraison effective de la prestation contractuelle ;

—  5.000 € correspondant au préjudice moral des demandeurs ;

à parfaire à la date de la livraison effective des lieux à rénover en application du contrat ;

— condamner la SARL ROCH HABITAT à leur verser la somme de 5.000€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance au titre de l’article 696 du même code.

Il est renvoyé à l’assignation pour l’exposé des moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de rappeler qu’en application de l’article 472 du Code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

Par ailleurs, conformément aux dispositions de l’article 768 du Code de procédure civile, le tribunal rappelle n’avoir à statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif et à examiner les moyens de fait et de droit au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Sur le retard de livraison

Aux termes de l’article 1103 du Code civil, « les contrat légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

Selon l’article 1217 du même code, dans sa version issue de l’ordonnance du 10 février 2016, « la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter ».

L’article 1231-1 du Code civil prévoit quant à lui que « le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ».

Sur la demande d’exécution forcée sous astreinte

En l’espèce, aux termes de l’acte notarié de vente d’immeuble à rénover daté du 13 juillet 2023, les parties avaient stipulé un délai d’achèvement de l’immeuble en ces termes :

« Le VENDEUR s’oblige à mener les travaux de telle manière que les ouvrages et les éléments d’équipement nécessaires à l’utilisation des biens vendus soient achevés et livrés au plus tard le [sic]dans le courant du DEUXIÈME SEMESTRE 2023, sauf survenance d’un cas de force majeure ou de suspension du délai de livraison énumérés ci-dessous.» (pièce n°1 demandeurs, page 32).

Il résulte des éléments versés aux débats qu’à la mi-juillet 2024, l’immeuble n’avait toujours pas été livré à M. et Mme [N], ce qui caractérise incontestablement un retard dans la livraison.

La S.A.R.L. SAINT ROCH HABITAT, qui n’a pas constitué avocat dans le cadre de la présente procédure, ne fait valoir aucun moyen de défense de ce chef.

En l’absence d’invocation d’une quelconque cause légitime de suspension du délai de livraison initialement prévue au contrat, il y a donc lieu de retenir que la société défenderesse accuse un retard non-justifié dans la livraison de l’immeuble.

Dans la mesure où, au jour de l’ordonnance de clôture, la livraison effective du bien acquis par les demandeurs aurait dû intervenir depuis plusieurs mois et compte tenu de l’absence de démonstration d’un motif légitime de suspension du délai de livraison, il y a lieu de faire droit à la demande de M. et Mme [N] en condamnant la société SAINT ROCH HABITAT à le leur livrer et ce dans un délai néanmoins plus raisonnable de soixante jours. Passé ce délai la société venderesse y sera condamnée sous astreinte, selon des modalités qui seront précisées au dispositif de la présente décision.

Il convient, toutefois, de préciser que, la société SAINT ROCH HABITAT n’étant liée par des relations contractuelles qu’à M. et Mme [N], cette condamnation ne sera prononcée qu’à leur seul bénéfice, à l’exclusion de Mme [W].

Sur le préjudice financier

* Sur les frais de logement de substitution et de garde-meuble

Les demandeurs sollicitent, tout d’abord, remboursement des frais qu’ils ont dû engager pour la location d’un logement de substitution et d’un garde-meubles dans l’attente de la livraison de l’appartement, soit la somme totale de 15.912,64 euros (13.900 euros + 2.012,64 euros), arrêtée à juin 2024 et à parfaire jusqu’à la date de livraison effective de la prestation contractuelle.

Il sera, en premier lieu, observé qu’aucune pénalité n’a été contractuellement fixée par les parties, à l’acte authentique de vente du 13 juillet 2023, en cas de retard dans la livraison au terme convenu.

Ceci étant précisé, il est justifié du paiement de loyers pour un logement situé à [Localité 9] sur la période du 12 juillet 2023 au 30 juin 2024 à hauteur de 1.400 euros par mois ainsi que de frais de garde-meubles d’un montant de 167,72 euros par mois à compter du 06 juillet 2023 (pièces n°8 et 9).

Toutefois, outre que les loyers et frais de garde-meubles antérieurs à la date limite prévue contractuellement pour la livraison, soit le 31 décembre 2023, ne sauraient donner lieu à quelconque indemnisation, il doit être observé que l’intégralité des factures et justificatifs produits est au nom de Mme [D] ou « [V] » [W].

Or, les demandeurs ne formulent leurs prétentions que sur le fondement de la responsabilité contractuelle et force est de constater que Mme [W], qui n’entretient aucune relation contractuelle avec la société défenderesse, ne saurait voir sa demande aboutir sur ce fondement.

M. et Mme [N], pour leur part, ne justifient pas souffrir d’un préjudice personnel de logement de substitution ou de garde-meubles.

La demande sera, en conséquence, rejetée.

* Sur l’augmentation du prix de vente initialement convenu

Les demandeurs sollicitent indemnisation de la somme de 20.000 euros qu’ils déclarent avoir dû régler en sus du prix de vente initialement convenu, cette somme ayant été destinée à indemniser la société SAINT ROCH HABITAT du retard pris dans la conclusion du contrat.

Il ressort, en effet, des échanges de courriels versés aux débats que, par suite d’un procès-verbal de carence établi à la demande de la société venderesse et de l’expiration du délai prévu au contrat de réservation pour procéder à la signature de l’acte authentique de vente, la société SAINT ROCH HABITAT a formulé auprès de M. et Mme [N] la proposition suivante (pièce n°10) :

— soit l’acquisition au prix convenu augmenté d’une indemnité de 10 % à régler sans délai,

— soit la remise en vente des lots avec paiement d’une indemnité contractuelle de 47.000 euros, outre frais de remise en état du lot conformément aux plans d’origine.

Néanmoins, les suites apportées à cette proposition demeurent inconnues, le versement par les acquéreurs d’une quelconque indemnité n’étant aucunement justifié, non plus a fortiori que son montant.

Au surplus, il ne peut qu’être constaté qu’à le supposer démontré, le paiement d’une telle indemnité à la société SAINT ROCH HABITAT est sans lien de causalité aucun avec la responsabilité contractuelle de cette dernière tirée du retard de livraison de l’immeuble.

Les demandeurs seront déboutés de leur prétention à ce titre.

Sur le préjudice de jouissance

Les demandeurs font, en outre, valoir subir un trouble de jouissance qu’ils estiment à 1.000 euros par mois. Ils sollicitent à ce titre la somme de 6.000 euros arrêtée à juin 2024 et à parfaire jusqu’à la date de livraison effective de la prestation contractuelle.

Il est indéniable que M. et Mme [N] sont privés de la jouissance de leur bien depuis le 31 décembre 2023, ce qui caractérise le préjudice allégué.

Néanmoins, en l’absence d’éléments plus précis notamment quant aux lots acquis, à leur superficie et à leur valeur locative, tous éléments qui auraient pu permettre une analyse plus fine du préjudice subi, ce dernier sera évalué à la somme totale, arrêtée à juin 2024, de 3.000 euros, étant précisé que le tribunal n’a pas à statuer sur la demande tendant « à parfaire » cette somme, ne s’agissant pas d’une demande chiffrée.

Pour les mêmes motifs que précédemment développé, la société SAINT ROCH HABITAT sera condamnée à verser cette somme exclusivement à M. et Mme [N], ses seuls cocontractants.

Sur le préjudice moral

Enfin, il est sollicité la condamnation de la société venderesse au versement d’une somme de 5.000 euros à titre de préjudice moral, eu égard aux circonstances particulières de l’opération, à savoir le fait que le logement était destiné à être occupé par la mère de M. [N], Mme [W], laquelle était âgée, au jour de l’acquisition, de près de 78 ans (pièce n°2).

S’il n’est versé aucun élément permettant d’apprécier le préjudice moral subi, il peut être admis que le retard non-justifié de livraison de l’immeuble et l’incertitude sur la date de livraison effective, pour laquelle la société venderesse demeure très évasive, génèrent pour M. et Mme [N] du stress et des désagréments qui peuvent être indemnisés à hauteur de 1.000 euros.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du Code de procédure civile dispose : « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Il résulte des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, la S.A.R.L. SAINT ROCH HABITAT, qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens de l’instance.

Par ailleurs, l’équité commande qu’il soit fait application des dispositions de l’article précité au profit de M. et Mme [N] et de Mme [W] qui ont été contraints d’exposer des frais irrépétibles non-compris dans les dépens de l’instance pour faire valoir leurs droits en Justice. Il lui sera accordé, à ce titre, la somme de 1.500 euros.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

Ordonne à la S.A.R.L. SAINT ROCH HABITAT de livrer et remettre les clés des lots n°101 et n°13 de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 9] (Alpes-Maritimes) à M. [S] [N] et Mme [Z] [R] épouse [N] dans le délai maximum de soixante jours à compter de la signification de la présente décision ;

Dit qu’à défaut d’une telle exécution dans le délai de soixante jours suivant la signification de la décision, la S.A.R.L. SAINT ROCH HABITAT sera redevable d’une astreinte provisoire d’un montant de 100 euros par jour calendaire de retard, jusqu’à la livraison effective des lieux à M. [S] [N] et Mme [Z] [R] épouse [N] ;

Dit que ladite astreinte provisoire sera limitée à une durée de six mois ;

Condamne la S.A.R.L. SAINT ROCH HABITAT à verser à M. [S] [N] et Mme [Z] [R] épouse [N], les sommes suivantes :

—  3.000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance,

—  1.000 euros en réparation de leur préjudice moral ;

Condamne la S.A.R.L. SAINT ROCH HABITAT à payer à M. [S] [N], Mme [Z] [R] épouse [N] et Mme [D] [W], la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles ;

Condamne la S.A.R.L. SAINT ROCH HABITAT aux entiers dépens de l’instance ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Le Greffier, La Présidente.