Tribunal Judiciaire de Lille, Jcp, 6 mars 2025, n° 24/08532

TJ Lille 6 mars 2025

Arguments

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Accepté
Inexécution des obligations locatives
La cour a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies en raison des impayés, rendant la résiliation du bail légitime.
Accepté
Droit à l'expulsion suite à la résiliation du bail
La cour a jugé que l'expulsion était justifiée en raison de la résiliation du bail et des impayés persistants.
Accepté
Obligation de paiement des loyers
La cour a constaté que les locataires étaient tenus de payer les loyers et charges dus, et a ordonné leur paiement.
Accepté
Indemnité pour occupation postérieure à la résiliation
La cour a jugé que les locataires devaient payer une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer et des charges jusqu'à leur évacuation.
Accepté
Demande de délais de paiement
La cour a accordé des délais de paiement aux locataires, leur permettant de régler leur dette en mensualités.
Accepté
Demande d'aide juridictionnelle
La cour a accordé l'aide juridictionnelle provisoire aux locataires, tenant compte de leur situation.

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Sur la décision

Référence :	TJ Lille, jcp, 6 mars 2025, n° 24/08532
Numéro(s) :	24/08532
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	18 avril 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Sandra VANSTEELANTMarine CRAYNEST
Parties :	S.A. ICF NORD EST

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 7]

[Localité 3]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/08532 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YTXE

N° de Minute : 25/440

JUGEMENT

DU : 06 Mars 2025

S.A. ICF NORD EST

[U] [B] [H] [Z]

[J] [O] [W] [C]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 06 Mars 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A. ICF NORD EST, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Sandra VANSTEELANT, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [U] [B] [H] [Z], demeurant [Adresse 4]

assistée par M^e Marine CRAYNEST, avocat au barreau de LILLE

M. [J] [O] [W] [C], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Marine CRAYNEST, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 07 Novembre 2024

Louise THEETTEN, Juge, assisté(e) de Chelbia HADDAD, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 06 Mars 2025, après prorogation du délibéré initialement fixé au 30 janvier 2025, par Louise THEETTEN, Juge, assisté(e) de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date et à effet du 9 novembre 2022, la société anonyme d’habitations à loyer modéré ICF Nord Est (la S.A ICF Nord Est) a donné à bail à Madame [U] [B] [H] [Z] et Monsieur [J] [O] [W] [C] un immeuble à usage d’habitation [Adresse 6] à [Localité 8] moyennant un loyer mensuel révisable de 629,73 euros, outre une provision sur charges de 177,99 euros.

Par acte de commissaire de justice du 1er août 2023, la S.A ICF Nord Est a fait signifier à Madame [U] [B] [H] [Z] et Monsieur [J] [O] [W] [C] un commandement de payer la somme de 5618,52 euros au titre des loyers et charges impayés, ledit commandement visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 26 juillet 2024, la S.A ICF Nord Est a fait assigner Madame [U] [B] [H] [Z] et Monsieur [J] [O] [W] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de :

– constat de la résiliation du bail, à défaut de prononcé de la résiliation du bail ;

– prononcé de l’expulsion de Madame [U] [B] [H] [Z] et Monsieur [J] [O] [W] [C] au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier en ayant satisfait aux obligations locatives ;

– condamnation solidaire de Madame [U] [B] [H] [Z] et Monsieur [J] [O] [W] [C] à lui payer en deniers et quittances valables la somme de 3760,89 euros, outre les sommes échues entre le 11 juillet 2024 et la décision à intervenir avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 5618,52 euros et de l’assignation pour le surplus ;

– condamnation in solidum de Madame [U] [B] [H] [Z] et Monsieur [J] [O] [W] [C] à lui payer les indemnités mensuelles d’occupation égales au montant du loyer et des charges dues de la résiliation jusqu’à la complète libération des lieux avec revalorisation de la part correspondant aux charges si les charges réelles dépassent 12 fois la provision ;

– certification du jugement en tant que titre exécutoire européen ;

– condamnation in solidum de Madame [U] [B] [H] [Z] et Monsieur [J] [O] [W] [C] à lui payer la somme de 450 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens dont le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification au préfet.

A l’audience du 7 novembre 2024, la S.A ICF Nord Est a maintenu ses demandes initiales sauf à actualiser sa créance à la somme de 5546,70 euros et à se désister de la demande de certification du jugement en tant que titre exécutoire européen.

Madame [U] [B] [H] [Z] et Monsieur [J] [O] [W] [C], assistée de son conseil pour la première, représenté par son conseil pour le second, ont demandé le bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire et ont sollicité le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 140 euros par mois.

Le délibéré, initialement fixé au 30 janvier 2025 a été prorogé au 6 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la résiliation :

— sur la recevabilité de l’action :

La S.A ICF Nord Est justifie avoir saisi la Caisse d’allocations familiales par correspondance reçue le 18 mars 2023 et avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 31 juillet 2023. Les conditions de délai de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023 ont été respectées.

Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département par la voie électronique le 29 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur le bien fondé de la demande :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 9 novembre 2022 contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en l’article 9 de ses conditions générales et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 1er août 2023, pour la somme en principal de 5618,52 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, les paiements d’un montant total de 2750,00 euros effectués pendant ledit délai étant inférieurs aux causes du commandement.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 2 octobre 2023.

Sur le décompte des sommes dues :

En application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus.

En vertu de l’article 1240 du code civil, le préjudice du bailleur résultant de l’occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail sera en l’espèce réparé par l’allocation d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer augmenté de la provision sur charges de la résiliation à la libération des lieux.

La S.A ICF Nord Est produit un décompte démontrant que Madame [U] [B] [H] [Z] et Monsieur [J] [O] [W] [C] restent lui devoir la somme de 5455,74 euros à la date du 24 octobre 2024, terme d’octobre 2024 inclus, après soustraction ds cotisations d’assurance injustifiées, après soustraction des frais d’enquête OPS en l’absence de preuve du respect de la procédure de l’article L.442-5 du code de la construction et de l’habitation et après soustraction des frais de procédure.

Madame [U] [B] [H] [Z] et Monsieur [J] [O] [W] [C] seront donc condamnés solidairement, en application de la clause de solidarité, au paiement de cette somme de 5455,74 euros créance arrêtée au 24 octobre 2024, terme d’octobre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 3760,89 euros, compte tenu des paiements opérés entre le commandement et l’assignation, et à compter du jugement pour le surplus.

Sur les délais de paiement :

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que " Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ".

Madame [U] [B] [H] [Z] et Monsieur [J] [O] [W] [C], lesquels ont repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience, seront autorisés à s’acquitter de leur dette en 36 mensualités de 140,00 euros par mois, en plus du loyer et des charges courants, selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation in solidum de Madame [U] [B] [H] [Z] et Monsieur [J] [O] [W] [C] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer courant majoré de la provision sur charges lesquelles pourront être réajustées si les charges réelles dépassent 12 fois le montant de la part de l’indemnité mensuelle d’occupation égale à la provision et justifiera l’expulsion de Madame [U] [B] [H] [Z] et Monsieur [J] [O] [W] [C] dans les conditions fixées au présent dispositif.

Sur les demandes accessoires :

Le bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire sera accordée à Madame [U] [B] [H] [Z] et Monsieur [J] [O] [W] [C].

Madame [U] [B] [H] [Z] et Monsieur [J] [O] [W] [C], qui succombent, supporteront in solidum la charge des dépens, dont le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’Etat dans le département.

L’équité commande de dire n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 9 novembre 2022 entre la société anonyme d’habitations à loyer modéré ICF Nord Est et Madame [U] [B] [H] [Z] et Monsieur [J] [O] [W] [C] concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 5], à [Localité 8] sont réunies à la date du 2 octobre 2023 ;

CONDAMNE solidairement Madame [U] [B] [H] [Z] et Monsieur [J] [O] [W] [C] à payer à la société anonyme d’habitations à loyer modéré ICF Nord Est la somme de 5455,74 euros créance arrêtée au 24 octobre 2024, terme d’octobre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 3760,89 euros et à compter du jugement pour le surplus;

AUTORISE Madame [U] [B] [H] [Z] et Monsieur [J] [O] [W] [C] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 36 mensualités de 140,00 euros chacune, la dernière mensualité étant égale au solde de la dette;

DIT que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée 15 jours après une mise en demeure demeurée infructueuse et adressée par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

— que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

— que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

— qu’à défaut pour Madame [U] [B] [H] [Z] et Monsieur [J] [O] [W] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux, situés [Adresse 5], à [Localité 8], dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société anonyme d’habitations à loyer modéré ICF Nord Est puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

— que Madame [U] [B] [H] [Z] et Monsieur [J] [O] [W] [C] soient condamnés in solidum à payer à la société anonyme d’habitations à loyer modéré ICF Nord Est, à compter du 1er novembre 2024 et jusque libération effective des lieux une indemnité mensuelle d’occupation, égale au montant du loyer et des provisions sur charges lesquelles pourront être réajustées si les charges réelles dépassent 12 fois le montant de la part l’indemnité mensuelle d’occupation égale à la provision ;

ACCORDE le bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire à Madame [U] [B] [H] [Z] et Monsieur [J] [O] [W] [C] ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE in solidum Madame [U] [B] [H] [Z] et Monsieur [J] [O] [W] [C] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’Etat dans le département ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 6 mars 2025.

Laure-Anne REMY, Louise THEETTEN,

Cadre Greffier Juge des Contentieux et de la Protection