TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 10]

[Localité 6]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/00469 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZEPV

N° de Minute : L 25/00160

JUGEMENT

DU : 07 Avril 2025

S.D.C. LECLERC [Localité 8], représenté par son syndic en exercice la SAS LAMY.

C/

[R] [K]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 07 Avril 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER "SDC LECLERC [Localité 8]" sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la SAS LAMY, dont le siège sociale est situé [Adresse 5] , pris en son agence LAMY [Localité 9] [Adresse 4]

représenté par M^e Benjamin JAMI, avocat au barreau de PARIS, substitué par Maître Marine CRAYNEST, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [R] [K], demeurant [Adresse 7]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 03 Février 2025

Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté de Deniz AGANOGLU, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 07 Avril 2025, date indiquée à l’issue des débats par Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté de Deniz AGANOGLU, Greffier

RG 469/25 – Page – MA

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [R] [K] est propriétaire des lots n°9, 26 et 305 d’un immeuble dépendant de la copropriété Leclerc 219, située au [Adresse 3].

La S.A.S Nexity Lamy est le syndic du syndicat des copropriétaires Leclerc 219.

Par acte d’huissier du 3 mai 2023, le syndicat des copropriétaires Leclerc 219, pris en la personne de son syndic, la S.A.S Nexity Lamy, a fait délivrer à Monsieur [R] [K] un commandement de payer la somme en principal de 957,01 euros au titre des charges de copropriétés.

Par acte d’huissier délivré 27 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires Leclerc 219, pris en la personne de son Syndic, la S.A.S Nexity Lamy, a fait assigner Monsieur [R] [K] à l’audience du 3 février 2025 du Tribunal judiciaire de Lille afin, sur le fondement des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967, de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— le condamner à payer la somme de 3.351,11 euros au titre des charges de copropriété arrêtés au troisième trimestre inclus ;

— ordonner la capitalisation des intérêts,

— le condamner à payer la somme de 2.500 euros à titre de dommages et intérêts ;

— la condamner à payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

A cette audience, le syndicat des copropriétaires Leclerc 219, pris en la personne de son syndic, a comparu représenté par son conseil et s’est référé à son assignation pour réitérer ses demandes initiales, sauf à actualiser la demande principale à la somme de 4.070,43 euros.

Monsieur [R] [K], régulièrement assigné selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété et provisions :

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que “ ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.”

L’article 10-1 de cette même loi prévoit que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige ».

L’article 14-1 de cette même loi dispose que : « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel.

L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée général ».

L’obligation de paiement s’applique aux sommes dues en vertu des comptes définitifs approuvés par l’assemblée générale mais aussi aux provisions qui doivent servir au financement des dépenses du syndicat.

En l’espèce, le syndic verse aux débats :

un relevé de propriété ;le contrat de syndic ;les procès – verbaux d’assemblée générale ordinaire ;les appels de fonds correspondant ;un historique de compte arrêté au premier trimestre 2025 ;

des mises en demeure et relances des 4 novembre 2022, 1er décembre 2022, 14 février 2023, 7 mars 2023, 24 avril 2023, 3 juillet 2023, 28 août 2023 et 23 octobre 2023 ;la sommation de payer ;la facture de la sommation de payer d’un montant de 153,46 euros et de la demande d’extrait de matrice cadastrale de 35,76 euros ;une facture de 700 euros de frais d’avocats pour la procédure de recouvrement de charges devant le tribunal.

Aux termes de l’historique de compte, le syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic, fixe la créance à la somme de 4.070,43 euros.

Le contrat de syndic prévoit la facturation des mises en demeure et des relances à la somme de 52 euros.

Il prévoit également la facturation de la « constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice (uniquement en cas de diligences exceptionnelles) » et celle du « suivi du dossier transmis à l’avocat (uniquement en cas de diligences exceptionnelles » au coût horaire de 117,60 euros TTC.

Il ressort de l’historique de compte que, outre les charges de copropriétés, il a été facturé au copropriétaire la somme totale de 674,97 euros de frais de recouvrement décomposé comme suit :

52 euros de mise en demeure le 17 février 2022,52 euros de relance le 11 mars 2022,52 euros de mise en demeure le 18 novembre 2022,52 euros de mise en demeure le 21 février 2023,53,17 euros de dernier avis avant poursuite par l’avocat le 10 mars 2023,53,17 euros de dernier avis avant poursuite par l’avocat le 18 mars 2023,54 euros le 14 avril 2023 (avocat) et 106,64 euros (huissier) le 4 mai 2023 de commandement de payer,199,99 euros de frais de constitution de dossier.

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Le syndicat, pris en la personne de son syndic, ne justifie ni des diligences exceptionnelles ni du temps passé sur le suivi du dossier. Les frais afférents seront donc écartés. Par ailleurs, la facturation d’une deuxième et d’une troisième mise en demeure par le syndic puis d’une quatrième et d’une cinquième par l’avocat n’était pas nécessaire au recouvrement puisque le copropriétaire avait déjà été mis en demeure et relancé par le passé. Ces frais seront également écartés. Enfin, les actes d’huissier relèvent des dépens.

Il convient, en conséquence, de condamner Monsieur [R] [K] à payer au syndicat des copropriétaires Leclerc 219 la somme de 3.499,46 euros arrêtée au premier trimestre 2025 inclus, au titre des charges de copropriété et de la mise en demeure du 17 février 2022 et de sa relance du 11 mars 2022, assortie des intérêts moratoires au taux légal à compter de la présente décision.

Par ailleurs, il y a lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur la résistance abusive :

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

L’historique de compte fait apparaître un solde débiteur sans discontinuer depuis le quatrième trimestre 2022. Ce défaut continu de paiement des charges caractérise la mauvaise foi du copropriétaire.

Par ailleurs, le syndicat allègue d’un préjudice financier, distinct du retard, caractérisé par la privation des fonds nécessaires à la gestion normale de l’immeuble et l’avance faite par le syndicat pour y palier.

Ce préjudice est également caractérisé et sera exactement évalué à la somme de 500 euros.

En conséquence, il convient de condamner la copropriétaire à cette somme.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens et frais irrépétibles :

Succombant à l’instance, Monsieur [R] [K] sera condamné aux dépens, en ce compris l’assignation du 27 novembre 2024 mais à l’exclusion de la sommation de payer du 3 mai 2023 qui n’était pas nécessaire à la présente procédure, a fortiori, compte tenu des nombreuses mises en demeure.

Il y a lieu de condamner Monsieur [R] [K] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, conformément à la facture produite.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit, rien ne justifiant d’en disposer autrement.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [R] [K] à payer au syndicat des copropriétaires Leclerc 219, pris en la personne de son syndic, la S.A.S Nexity Lamy, la somme de 3.499,46 euros arrêtée au premier trimestre 2025 inclus, au titre des charges de copropriété et de la mise en demeure du 17 février 2022 et de sa relance du 11 mars 2022, assortie des intérêts moratoires au taux légal à compter de la présente décision ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour une année entière ;

CONDAMNE Monsieur [R] [K] à payer au syndicat des copropriétaires Leclerc 219, pris en la personne de son syndic, la S.A.S Nexity Lamy, la somme de 500 euros en réparation du préjudice financier consécutif à la résistance abusive du copropriétaire ;

CONDAMNE Monsieur [R] [K] à payer au syndicat des copropriétaires Leclerc 219, pris en la personne de son syndic, la S.A.S Nexity Lamy, la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [R] [K] aux entiers dépens, en ce compris l’assignation du 27 novembre 2024 mais à l’exclusion de la sommation de payer du 3 mai 2023 ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire,

Ainsi, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 7 avril 2025.

La Greffière Le Juge