MINUTE N° : 62

JUGEMENT DU : 03 Novembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/00026 – N° Portalis DB36-W-B7I-ELI

AFFAIRE : [K] [I] épouse [U] représentée par son tuteur Monsieur [W] [D] C/ [J] [V].

TRIBUNAL CIVIL DE PREMIERE INSTANCE DE PAPEETE

SECTION DETACHEE DE [Localité 4] RAIATEA

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CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT

DU 03 NOVEMBRE 2025

DEMANDERESSE -

— Madame [K] [I] épouse [U] représentée par son tuteur Monsieur [W] [D] par décision de tutelle du 16 janvier 2024

née le 30 Juillet 1942 à [Localité 2]

Mariée, de nationalité Française, demeurant [Adresse 1] (TAHITI)

représentée par M^e Johan MARCHAND, avocat au barreau de POLYNESIE

DÉFENDEUR -

— Monsieur [J] [V]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 3] (RAIATEA)

représenté par M^e Jean-Dominique DES ARCIS, avocat au barreau de POLYNESIE

COMPOSITION DU TRIBUNAL -

PRESIDENT : Ghislain POISSONNIER

GREFFIER : Moélanie DEANE

PROCEDURE -

Requête en demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l’expulsion en date du 04 Avril 2024

Déposée et enregistrée au greffe le 24 Avril 2024

Numéro de rôle N° RG 24/00026 – N° Portalis DB36-W-B7I-ELI

DEBATS -

En audience publique

JUGEMENT -

Par mise à disposition au 03 Novembre 2025

Par décision contradictoire et en premier ressort ;

Le tribunal après en avoir délibéré,

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 21 août 2019, [K] [I] a donné à bail à [J] [V] des locaux meublés à usage d’habitation principale située à [Localité 4] (île de RAIATEA) contre paiement d’un loyer mensuel de 60.000 F CFP à compter du 1er septembre 2019, pour une durée d’un an, renouvelable par tacite reconduction.

[K] [I] a été placée sous curatelle renforcée par jugement du 22 janvier 2019 puis sous tutelle par jugement du 16 janvier 2024. L’exercice de sa curatelle renforcée puis de sa tutelle a été confié à [W] [D], gérant de tutelle.

Par requête reçue au greffe le 24 avril 2024 et exploit d’huissier signifié le 29 mai 2024, [K] [I] épouse [U], représentée par son tuteur [W] [D], a saisi le tribunal de première instance de PAPEETE en sa section détachée de RAIATEA à l’encontre d'[J] [V] en résiliation du contrat de bail et expulsion.

Dans ses conclusions reçues au greffe le 17 avril 2025, [K] [I] demande au tribunal de :

— prononcer la résiliation du contrat de bail aux torts du preneur,

— débouter [J] [V] de ses demandes,

— condamner [J] [V] à lui payer la somme de 1.928.640 F CFP arrêtée au mois de mars 2025 au titre des loyers impayés, outre les loyers à hauteur de 60.000 F CFP par mois jusqu’au prononcé de la résiliation,

— ordonner l’expulsion d'[J] [V] et de toute personne de son chef passé le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement, sous astreinte de 50.000 F CFP par jour de retard,

— condamner [J] [V] à lui payer une indemnité d’occupation à hauteur de 80.000 F CFP par mois à compter de la décision à venir jusqu’à libération des lieux,

— ordonner l’exécution provisoire,

— condamner [J] [V] à lui payer la somme de 250.000 F CFP au titre des frais irrépétibles

[K] [I] justifie ses prétentions par le non-paiement des loyers depuis février 2020 et l’absence de justification d’une assurance habitation par le locataire.

En réplique et par conclusions reçues le 3 janvier 2025, [J] [V] demande au tribunal, dans le cadre d’un jugement avant dire droit, de :

— désigner un huissier ou spécialiste avec pour mission de faire le compte entre les parties, d’entendre les parties ainsi que tout sachant, se rendre sur place et d’y constater la réalité des troubles allégués et donner son avis sur l’importance des troubles de jouissance que la carence de la propriétaire a occasionnés,

— dire que [K] [I] fera l’avance de l’expertise.

Il allègue subir des troubles de jouissance liés à l’évacuation des eaux usées, qui ne se ferait pas dans la fosse septique mais directement dans le logement. Il affirme avoir constaté que la fosse était bouchée et avoir réalisé des travaux dont le coût devrait être déduit des loyers impayés.

Suite à l’ordonnance de clôture prononcée le 25 août 2025, le délibéré a été fixé sans plaidoirie, avec accord des parties, au 3 novembre 2025.

MOTIFS

Sur la résiliation

Vu les articles 1134 et 1184 du code civil dans sa version applicable en Polynésie française.

Vu la Loi de Pays n°2012-26 du 10 décembre 2012, notamment ses articles 6, 9, 29.

Il sera précisé à titre liminaire que l’article LP 28 de la loi de Pays n°2012-26 du 10 décembre 2012 ne s’applique pas en l’espèce, s’agissant d’une demande de prononcé de la résiliation du contrat de bail et non d’une constatation de la résiliation.

L’article 6 du contrat de bail du 21 août 2019 impose au locataire de régler le loyer et les charges aux échéances convenues. En contrepartie, conformément à l’article 5, le bailleur s’engage à fournir un logement en bon état, à garantir la jouissance paisible des lieux, ainsi qu’à en assurer l’entretien et les réparations nécessaires.

En l’espèce, [J] [V] a accumulé des loyers impayés depuis février 2020, ce qui a donné lieu à la délivrance par [K] [I] de plusieurs courriers de relance en paiement, dont un par recommandé du 11 août 2021 et une sommation du 21 janvier 2022.

Le 17 mai 2022, [K] [I] a adressé à [J] [V] une lettre recommandée lui enjoignant de libérer les lieux à compter du 1er août 2022.

Le locataire ne conteste pas sa dette mais invoque un trouble de jouissance résultant d’un défaut d’évacuation des eaux usées, nécessitant des travaux sur la fosse septique et les canalisations. Il produit pour en justifier une facture de la Polynésienne des eaux du 12 octobre 2023 concernant le pompage de ladite fosse.

Toutefois, si ces réparations incombent effectivement au bailleur et ne , le locataire n’établit pas avoir demandé leur prise en charge ni avoir agi en justice pour cela.

Par ailleurs, les travaux effectués ne dispensent pas le locataire de régler ses loyers, à moins que le logement ne soit devenu impropre à l’usage, ce qui n’est pas démontré, d’autant plus qu’il a continué à en jouir (Cass. Civ. 3ème, 21 novembre 1973, n° 72-13.222 ; Civ. 3ème, 13 mars 2025, n°22-23.406).

Le locataire ne peut suspendre ses paiements en invoquant la non-décence du logement, sauf à démontrer qu’il est inhabitable (Cass. Civ. 3ème, 8 juill. 2009, n° 08-14.846).

Il est établi que le preneur a manqué à son obligation de paiement des loyers et cette accumulation d’arriérés justifie la résiliation du contrat de bail (Cass. Civ. 3ème, 22 nov. 2011, n°10-27.120), ce manquement étant suffisant grave et rendant impossible la poursuite du contrat.

Ainsi, la demande de résiliation pour non-paiement des loyers est fondée.

Il appartient à [J] [V], le cas échéant, de saisir le tribunal civil aux fins de demander le remboursement des travaux effectués et / ou l’attribution de dommages et intérêts en raison du manquement du bailleur à ses obligations de délivrance d’un logement décent.

En conséquence, le contrat de bail du 21 août 2019 sera résilié à la date du jugement pour non-paiement des loyers et il sera prononcé l’expulsion d'[J] [V] et de tout occupant de son chef, assortie d’une astreinte de 10.000 F CFP par jour de retard à compter d’un mois suivant la signification de la présente décision.

Il résulte du décompte produit que le montant des loyers dus par le locataire, arrêté au mois de mars 2025, s’élève à 1.928.640 F CFP. Le détail de ce décompte n’est pas contesté par [J] [V].

Il convient en conséquence de condamner [J] [V] à payer à la requérante la somme de 1.928.640 F CFP au titre des loyers impayés, arrêté au 31 mars 2025.

Les loyers demeurés impayés entre le 1er avril 2025 et le 3 novembre 2025 seront dus par [J] [V] à [K] [I] et une condamnation en deniers et quittances sera prononcée à ce titre.

Sur l’indemnité d’occupation

Après résiliation, le locataire devenu sans droit ni titre devra verser une indemnité équivalente au loyer principal, soit 60 000 F CFP par mois, à compter de la date de résiliation jusqu’à libération effective des lieux.

Sur l’exécution provisoire

Vu l’article 309 du code de procédure civile de la Polynésie française.

Au vu de l’urgence, la nature de l’affaire et l’ancienneté du litige, il convient d’ordonner l’exécution provisoire.

Sur les frais irrépétibles

Il serait inéquitable de laisser à la charge d'[K] [I] la charge des sommes qu’elle a dû avancer dans la présente affaire. [J] [V] sera ainsi condamné à lui payer la somme de 250.000 F CFP au titre de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire en premier ressort :

PRONONCE la résiliation du contrat de bail du 21 aout 2019, avec effet à la date du présent jugement,

ORDONNE l’expulsion d'[J] [V] et de toute personne de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique, et ce, sous astreinte de 10.000 F CFP par jour de retard à compter d’un mois suivant la signification du présent jugement,

CONDAMNE [J] [V] à payer à [K] [I] la somme de 1.928.640 F CFP arrêtée au mois au 31 mars 2025,

CONDAMNE [J] [V] à payer à [K] [I], en deniers ou quittances, les loyers correspondant à la période du 1er avril 2025 au 4 novembre 2025,

CONDAMNE [J] [V] à payer à [K] [I] la somme de 60.000 F CFP par mois à titre d’indemnité d’occupation à compter de la date de résiliation jusqu’à libération effective des lieux,

ORDONNE l’exécution provisoire,

CONDAMNE [J] [V] à payer à [K] [I] la somme de 250.000 F CFP au titre de l’article 407 du code de procédure civile de Polynésie française,

CONDAMNE [J] [V] aux dépens.

En foi de quoi la minute a été signée par le Président et le Greffier.

Le Président, Le Greffier,

Ghislain POISSONNIER Moélanie DEANE