TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 6]

[Localité 5]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/02430 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YDDM

JUGEMENT

DU : 24 Novembre 2025

[F] [D] [V] [R]

C/

S.A. VILOGIA

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 24 Novembre 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Mme [F] [D] [V] [R], demeurant [Adresse 4]

représentée par Représentant : M^e Sonia BERMONVILLE, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

S.A. VILOGIA, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Delphine GRAS-VERMESSE, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 08 Septembre 2025

Astrid GRANOUX, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 24 Novembre 2025, date indiquée à l’issue des débats par Astrid GRANOUX, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier

RG : 24/2430 PAGE 2

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 23 octobre 2014, la société anonyme (ci-après S.A.) VILOGIA a donné à bail à Mme [F] [R] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennent un loyer mensuel de 453,20 euros toutes charges comprises.

Un état des lieux d’entrée contradictoire a été établi le même jour.

Le 5 décembre 2023, Mme [H] [M], conciliateur de justice près le tribunal judiciaire de Lille, a dressé un procès-verbal de constat d’échec de la tentative de conciliation préalable, concernant la prise en charge par la S.A. VILOGIA de divers désordres soulevés par Mme [R], tels que la réfection de l’effondrement du plafond de la cuisine, le changement du revêtement du sol de la cuisine ainsi que le problème d’infiltration d’eau au-dessus de la gaine électrique dans les parties communes.

Par requête enregistrée au greffe le 4 mars 2024, Mme [R] a saisi le juge des contentieux de la protection d’une demande de condamnation de la S.A. VILOGIA à lui payer la somme de 5 000 euros de dommages et intérêts.

Appelée à l’audience du 1er octobre 2024 puis du 7 janvier 2025, l’affaire a été utilement renvoyée à l’audience du 24 février 2025.

Lors de cette audience, les parties, représentées respectivement par leur conseil, ont accepté de soumettre la procédure à l’article 446-2 du code de procédure civile et un calendrier de procédure a été établi fixant l’audience de plaidoiries au 8 septembre 2025.

L’affaire a été retenue et plaidée à l’audience du 8 septembre 2025.

Aux termes de ses conclusions visées à l’audience, Mme [F] [R], représentée par son conseil, demande au juge des contentieux de la protection de :

Condamner la S.A. VILOGIA au paiement des sommes suivantes : 9 000 euros au titre de la réparation de son préjudice de jouissance, 3 000 euros au titre de la réticence abusive, 5 000 euros au titre de la réparation de son préjudice moral, Condamner la S.A. VILOGIA à payer au Conseil de Mme [R] la somme de 1920 euros TTC à titre d’honoraires et frais non compris dans les dépens (articles 37 et 75 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991, et 10 de la loi n° 71-1130 du 31 décembre 1971).

A l’appui de ses demandes, Mme [F] [R] soutient avoir rencontré de nombreux désordres au sein de son logement et sollicite une indemnisation de ses préjudices causés par une absence de réparation du plafond de la cuisine de son logement, un retard de remboursement des charges, une boîte aux lettres cassée ayant engendré des vols de courriers et de colis, ainsi qu’une demande de remboursement de charges en raison d’une panne d’ascenseur pendant huit semaines. Mme [R] soutient avoir contacté son bailleur par téléphone et par courriel, sans avoir de réponse de la part de la S.A. VILOGIA.

RG : 24/2430 PAGE 3

La S.A. VILOGIA, représentée par son conseil, s’est référée à ses conclusions visées à l’audience, aux termes desquelles elle sollicite du juge des contentieux de la protection de :

Rejeter les demandes indemnitaires de Mme [F] [R] au titre de son préjudice moral et de la résistance abusive, Dire que la somme à allouer à Mme [F] [R] en réparation de son préjudice de jouissance ne saurait excéder 800 euro, Réduire la somme à allouer au titre des articles 37 et 75 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 telle que sollicitée.

En défense, la S.A. VILOGIA soutient être intervenue à de nombreuses reprises au logement de Mme [R], notamment à la suite de la notification de la requête de Mme [R] enregistrée au greffe le 4 mars 2024. La S.A. VILOGIA soutient que sa convocation à la tentative amiable de conciliation n’est nullement démontrée et qu’elle n’avait pas eu connaissance des désordres évoqués avant le dépôt de la requête au greffe. La S.A. VILOGIA ne conteste pas les désordres liés à l’infiltration d’eau dans le plafond mais demande à ce que l’indemnisation de Mme [R] soit amenée à de plus justes proportions, notamment au regard des travaux effectués au sein du logement. Elle soutient que les autres désordres allégués par Mme [R] ne sont pas avérés, notamment en ce qui concerne l’absence d’électricité et le sol endommagé dans la cuisine.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera expressément renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 24 novembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le préjudice de jouissance

Selon les dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

RG : 24/2430 PAGE 4

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet d’une clause expresse ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

Il incombe, par ailleurs, au bailleur de délivrer au locataire un logement en bon état d’usage, de réparation et qui réponde aux normes de décence prescrites par les articles 1 et 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatifs aux caractéristiques du logement décent, étant rappelé que cette obligation a un caractère d’ordre public.

En application de ce décret, le logement assure « le clos et le couvert ». Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Les éléments d’équipement et de confort doivent permettre d’assurer un chauffage normal. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

Il s’ensuit que le bailleur a l’obligation de maintenir le logement dans cet état décent et non dangereux pour le locataire, dès lors qu’il a été informé de sa dégradation à la suite d’événements non imputables au locataire.

Le bailleur est tenu d’indemniser le locataire pour les troubles occasionnés par le manquement à son obligation de délivrance ; cette indemnisation du preneur pour les troubles de jouissance subis du fait du manquement par le bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent n’est pas subordonnée à une mise en demeure du bailleur.

Sur le plafond de la cuisine

En l’espèce, Mme [R] soutient qu’en novembre 2023, des infiltrations dans le plafond de sa cuisine sont apparues suite à la tempête CIARAN. Un technicien, mandaté par la S.A. VILOGIA, aurait traversé le plafond lors de son intervention, engendrant son effondrement. Mme [R] soutient ne plus avoir d’électricité dans sa cuisine. Elle indique avoir contacté la S.A. VILOGIA dès le mois de novembre 2023 pour signaler ces désordres.

En défense, la S.A. VILOGIA ne conteste pas la réalité des désordres liés aux infiltrations et à l’effondrement du plafond.

RG : 24/2430 PAGE 5

La S.A. VILOGIA soutient avoir effectué une remise en place des tuiles de la toiture rapidement après les désordres causés par la tempête CIARAN. La date et le justificatif de ces travaux ne sont cependant pas apportés aux débats.

La S.A. VILOGIA justifie ensuite avoir mandaté la Société Nord Infiltration pour une recherche de fuites dès la déclaration de Mme [R] formée au Greffe, en mars 2024. Ladite société a rendu un rapport d’intervention le 14 mai 2024, produit par la défenderesse, qui mentionne la résolution de tout problème d’infiltration et indique que « des traces d’infiltration ont été constatées sur le plafond à notre arrivée (…). Une société spécialisée a préalablement réparé les tuiles pour remédier à la situation et aucune nouvelle infiltration n’a été signalée depuis cette intervention ». Ce rapport préconise par ailleurs des travaux d’embellissement intérieur au niveau de la cuisine et de la salle de bain, pièces dont les plafonds ont été endommagés par ces infiltrations antérieures.

La S.A. VILOGIA justifie encore d’une intervention de la société PS NETT ayant eu lieu entre le 2 et le 5 septembre 2024 au domicile de Mme [R], dont la facture, signée par Mme [R], est produite aux débats. Cette intervention avait pour objet les travaux suivants :

Dans la cuisine, pose d’une plaque de plâtre sur plafond avec bande calicot enduis 2 passes ; Dans la cuisine et la salle de bain : Lavage support + rebouchage + 2 couches de peinture sur plafond, Lavage + rebouchage + application de 2 couches de peinture sur murs.

Il est ainsi suffisamment établi que le logement de Mme [R] a connu des désordres liés aux infiltrations d’eau dans son plafond ainsi qu’à l’effondrement de celui-ci à compter du mois de novembre 2023.

Les photographies issues du rapport de la Société Nord Infiltration, rendu le 14 mai 2024, laissent apparaître des traces d’infiltration visibles et conséquentes sur les murs. Le plafond de la cuisine est également fortement endommagé.

Il est établi que la S.A. VILOGIA a mis fin à ces désordres, dans un premier temps par le remplacement des tuiles en toiture dont la date de réalisation demeure inconnue, et dans un second temps par les travaux d’embellissement effectués début septembre 2024. Ces réparations nécessaires sont cependant intervenues tardivement, les travaux d’embellissement ayant eu lieu plus de 10 mois après les désordres subis par Mme [R].

La locataire n’établit pas la persistance des désordres après l’intervention de la société PS NETT, de sorte que seule la période située entre le 3 novembre 2023 et le 5 septembre 2024 peut être prise en considération dans le cadre des présents débats.

RG : 24/2430 PAGE 6

Il convient enfin de constater que Mme [R] n’apporte aucun élément portant sur l’absence d’électricité dans sa cuisine ainsi que sur l’endommagement du sol de la cuisine, ces arguments étant dès lors écartés.

Ainsi, au regard de la période considérée, des travaux réalisés par la S.A. VILOGIA et du montant du loyer, le préjudice subi, imputable aux manquements du bailleur à son obligation de délivrance, sera justement réparé par l’allocation de dommages et intérêts à hauteur de 1 500 euros.

Sur la panne d’ascenseur

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, Mme [R] soutient que l’ascenseur a connu une panne durant huit semaines et sollicite à ce titre une indemnisation au titre du préjudice de jouissance.

La S.A. VILOGIA produit une facture en date du 13 juin 2024 concernant l’intervention de la société OTIS qui a procédé à la réparation du fond de la fosse et de remise en service de l’ascenseur suite à un sinistre pour un montant de 2 752,84 euros TTC.

Le courriel produit par la S.A. VILOGIA (pièce 8/1) laisse apparaitre une période d’indisponibilité de l’ascenseur entre le 2 avril 2024 et le 28 mai 2024, soit une période de huit semaines durant l’année 2024, comme le soutient Mme [R].

Le dysfonctionnement de l’ascenseur est donc avéré. Toutefois, la S.A. VILOGIA justifie effectivement de son intervention afin de mettre un terme à ce désordre dans un délai raisonnable.

Ainsi, au regard de la période considérée et des travaux réalisés par la S.A. VILOGIA, le préjudice subi sera justement réparé par l’allocation de dommages et intérêts à hauteur de 200 euros concernant l’impossibilité d’utiliser dans des conditions normales cet équipement.

Sur la boîte aux lettres cassée et le vol de colis

En l’espèce, Mme [R] soutient avoir subi un vol de colis au sein de l’immeuble en raison de l’état de la boîte aux lettres, dégradée.

Mme [R] produit, à l’appui de ses demandes, un compte rendu de dépôt de plainte concernant le vol de son colis en date du 14 septembre 2024.

RG : 24/2430 PAGE 7

En défense, la S.A. VILOGIA soutient être intervenue rapidement face aux sollicitations de Mme [R] et produit une facture du 20 novembre 2023 de la société UTIMETALLERIE pour un montant de 170,50 euros TTC. Cette facture fait mention d’une intervention ayant eu lieu le 25 septembre 2024 et concerne la pose d’une nouvelle serrure sur la boite aux lettres.

Il ressort de ces éléments que la S.A. VILOGIA est intervenue rapidement, soit neuf jours après le dépôt de plainte de Mme [R], afin de remédier à ce désordre.

Concernant le vol de colis évoqué par Mme [R], il sera rappelé que ce désagrément est causé par la commission d’une infraction pénale par des tiers. Ce désordre ne pourra donc pas être retenu à la charge du bailleur.

Ainsi, au regard de la rapidité de l’intervention de la S.A. VILOGIA pour effectuer le remplacement de la boîte aux lettres, la demande d’indemnisation formulée par Mme [R] concernant les désordres liées à l’état de sa boîte aux lettres sera rejetée.

Sur la restitution des frais d’enquête sociale

En l’espèce, si Mme [R] ne forme pas de demande sur ce point dans le dispositif de ses conclusions visées à l’audience, la locataire soutient, aux termes de ses développements, que la S.A. VILOGIA a diligenté une enquête sociale dont les frais de 7,62 euros ont été mis à la charge de Mme [R].

Il ressort des éléments soumis aux débats que Mme [R] a perçu un remboursement d’un montant de 30,48 euros le 11 octobre 2024, correspondant au remboursement des frais débités de manière infondée sur la période de juin à septembre 2024 (pièce 2/1 du défendeur).

Cette demande sera rejetée.

Sur la résistance abusive

Il résulte des dispositions de l’article 1240 du code civil que la résistance abusive se définit par la contrainte pour une partie d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins. La résistance d’une des parties ne peut dégénérer en abus, susceptible d’engager sa responsabilité, que lorsqu’elle présente un caractère dolosif ou malveillant.

En l’espèce, Mme [R] reproche à la S.A. VILOGIA une résistance abusive, caractérisée par son absence de réponse suite aux divers désordres rencontrés, la laissant dans une situation catastrophique.

RG : 24/2430 PAGE 8

Mme [R] ne rapporte pas la preuve du caractère dolosif ou malveillant du comportement de la S.A. VILOGIA, laquelle justifie être intervenue à plusieurs reprises suite aux sollicitations de Mme [R].

Il convient donc de débouter Mme [R] de sa demande de dommages et intérêts fondée sur une résistance abusive de la S.A. VILOGIA.

Sur le préjudice moral

Mme [R] n’apporte aucun élément au soutien de sa demande distinct de ceux d’ores et déjà évoqués au titre du préjudice de jouissance et qui n’aurait pas fait l’objet d’une indemnisation à ce titre.

Dès lors, cette demande sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, Mme [R] étant bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale, la S.A. VILOGIA sera condamnée à payer au conseil de Mme [R] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique, à charge pour elle de renoncer au bénéfice de l’aide juridictionnelle.

Au regard de la solution du litige, la S.A. VILOGIA sera condamnée aux entiers dépens de l’instance.

Enfin, le présent jugement sera assorti de l’exécution provisoire de droit par application de l’article 514 du code de procédure civile.

RG : 24/2430 PAGE 9

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en première instance, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la S.A. VILOGIA à payer à Mme [F] [R] la somme de 1 700 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance ;

REJETTE la demande d’indemnisation formulée par Mme [F] [R] au titre de la résistance abusive ;

REJETTE la demande d’indemnisation formulée par Mme [F] [R] au titre du préjudice moral ;

CONDAMNE la S.A. VILOGIA à payer à Maître Sonia Bernonville, conseil de Mme [F] [R], bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale, la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique, à charge pour elle de renoncer au bénéfice de l’aide juridictionnelle ;

CONDAMNE la S.A. VILOGIA aux entiers dépens de l’instance, qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle ;

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 6] le 24 novembre 2025.

LE GREFFIER LA JUGE

D.AGANOGLU A.GRANOUX