TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 9]

[Adresse 5]

[Adresse 7]

[Localité 6]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 25/00652 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JHEH

Section 2

CG

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 04 décembre 2025

PARTIE DEMANDERESSE :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8], sis [Adresse 3], pris en la personne de son syndic FONCIA ALSACE BOURGOGNE FRANCHE COMTE, prise en la personne de son représentant légal, ayant son siège [Adresse 1],

représentée par M^e Leslie ULMER, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 18

PARTIE DEFENDERESSE :

Madame [B] [H], demeurant [Adresse 4]

comparante en personne, assistée de sa soeur, Madame [Y] [H],

Nature de l’affaire : Demande en paiement des charges ou des contributions – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Laure FEISTHAUER : Président

Clarisse GOEPFERT : Greffier

DEBATS : à l’audience du 25 Septembre 2025

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 04 décembre 2025 et signé par Laure FEISTHAUER, juge placée près la Première Présidente de la Cour d’Appel de COLMAR, déléguée aux fonctions de juge du tribunal judiciaire de MULHOUSE, et Clarisse GOEPFERT, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Madame [B] [H] est propriétaire des lots de copropriété n°70 (Bât F garage), 95 (bât F cave) et 129 (bât F 1er étage (appartement)) situés au [Adresse 2].

Par courrier recommandé daté du 13 mars 2023, réceptionné contre signature le 20 mars 2023, le syndic, la société Foncia Alsace Bourgogne Franche Comté, a mis Madame [B] [H] en demeure de payer la somme de 1235,19 euros, dont 40 euros au titre des frais de relance, dans un délai de 10 jours.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 octobre 2023, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Entremont BAT. IF Corbières, pris en la personne de son syndic, la société Foncia Alsace Bourgogne Franche Comté, a délivré à Madame [B] [H] une mise en demeure de payer la somme principale de 2012,04 euros au titre des charges de copropriété impayées, ainsi que le coût de l’acte de 132,62 euros euros, dans un délai de 24 heures.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 février 2025 délivré à personne présente, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Entremont BAT. IF Corbières, pris en la personne de son syndic, la société Foncia Alsace Bourgogne Franche Comté, a fait assigner Madame [B] [H] devant le tribunal judiciaire de Mulhouse aux fins de paiement des charges de copropriété impayés et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de condamner la partie défenderesse à payer :

— La somme de 4830,47 € en principal au titre des provisions sur charges, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 13 mars 2023,

— La somme de 1005 € au titre des dommages et intérêts relatifs aux frais de relance, de mise en demeure, de transmission du dossier à l’avocat et au commissaire de justice, avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir,

— La somme de 500 € au titre des dommages et intérêts pour préjudice moral,

— La somme de 1200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les frais et dépens, comprenant les frais de signification de la sommation de payer de 132,62 euros.

L’affaire a été appelée à l’audience du 10 juillet 2025, où elle fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 25 septembre 2025, où elle a été retenue.

A l’audience, la partie demanderesse, représentée par son avocat, sollicite oralement le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle sollicite la condamnation de la partie défenderesse en deniers et quittances, selon les paiements à intervenir. Elle a été autorisée à produire une note en délibéré en cas d’accord ou de paiement de la dette en cours de délibéré.

Madame [B] [H] comparaît assistée de sa sœur. Elle expose qu’elle a décidé de vendre le garage pour payer les dettes au titre des charges de copropriété impayées. Elle indique qu’elle a un acheteur, et que la vente devrait avoir lieu durant le mois d’octobre. Concernant sa situation, elle explique qu’elle a été hospitalisée en raison d’une tumeur au cerveau et qu’elle perçoit une pension de retraite de 1600 euros par mois environ.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience par application de l’article 455 du code de procédure civile.

Le jugement a été mis en délibéré à la date du 4 décembre 2025.

Aucune note n’a été transmise en cours de délibéré.

MOTIVATION

Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10, dans sa version en vigueur, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs, ainsi qu’à celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.

Enfin, il y a lieu de rappeler qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, des relances justifiées, des droits et émoluments facturés par les huissiers de justice et des frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs.

Seuls les frais nécessaires, c’est-à-dire ceux exposés pour l’avancement de la procédure sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n’est pas le cas à titre d’exemple des frais de syndic intitulés « frais de relance », de contentieux, ou des frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux huissiers, qui correspondent à des frais d’honoraires du syndic. En effet, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoie une rémunération spécifique de cette activité, à titre d’honoraires supplémentaires, n’en change pas la nature.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Entremont BAT. IF Corbières, pris en la personne de son syndic, la société Foncia Alsace Bourgogne Franche Comté, verse notamment aux débats :

— Un relevé de propriété (extrait du livre foncier)

— Le contrat de syndic,

— Quatre procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires (1er juin 2022, 20 juin 2023, 5 septembre 2024, 18 novembre 2024),

— Les appels de fonds trimestriels, du 1er trimestre 2022 au 1er trimestre 2025,

— Les deux appels de fonds « remplacement porte palière ascenseur »,

— La régularisation de charges « travaux de mise en conformité ascenseur »,

— Les bilans annuels de charges 2022/2023 et 2023/2024,

— Les relevés généraux des dépens, de 2021 à 2024,

— Un décompte en date du 30 janvier 2025.

— Trois mises en demeure : le 13 mars 2023, le 5 mai 2023, 7 août 2023,

— Une relance le 2 juin 2023,

— Une sommation par commissaire de justice le 26 octobre 2023,

— Une mise en demeure par avocat le 25 novembre 2024.

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Entremont BAT. IF Corbières, pris en la personne de son syndic, la société Foncia Alsace Bourgogne Franche Comté, justifie ainsi que Madame [B] [H] n’a pas acquitté dans son intégralité de sa quote-part des charges de copropriété dues, ce que cette dernière reconnaît par ailleurs à l’audience.

La dette de Madame [B] [H] à ce titre doit ainsi être fixée à un montant de 4830,47 euros, après déduction des frais de transmission du dossier à l’avocat et à l’huissier, ainsi que des frais de mise en demeure, de relance, de signification par commissaire de justice qui seront recouvrés au titre des dépens, et des intérêts, conformément à la demande.

Il convient, en conséquence, de condamner Madame [B] [H] au paiement de la somme de 4830,47 euros, au titre des charges et provisions de charges dues pour la période allant jusqu’au 30 janvier 2025, selon décompte arrêté à cette date, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 13 mars 2023 pour la somme de 1235,19 euros, et avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur les demandes de dommages et intérêts

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires.

S’agissant du préjudice financier relatif aux frais de recouvrement

Il y a lieu de rappeler qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, des relances justifiées, des droits et émoluments facturés par les huissiers de justice et des frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs.

Seuls les frais nécessaires, c’est-à-dire ceux exposés pour l’avancement de la procédure sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n’est pas le cas à titre d’exemple des frais de syndic intitulés « frais de relance », de contentieux, ou des frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux huissiers, qui correspondent à des frais d’honoraires du syndic. En effet, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoie une rémunération spécifique de cette activité, à titre d’honoraires supplémentaires, n’en change pas la nature.

Dès lors, le syndicat des copropriétaires ne saurait contourner l’application de l’article précité concernant les frais pouvant être mis à la charge du copropriétaire défaillant en sollicitant le remboursement de ces frais au titre d’une demande de dommages et intérêts.

Ainsi, en l’espèce, il apparaît que le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Entremont BAT. IF Corbières, pris en la personne de son syndic, la société Foncia Alsace Bourgogne Franche Comté, est fondé à solliciter, au titre des dommages et intérêts s’agissant d’un préjudice financier concernant les frais de recouvrement, la somme de 160 euros au titre de quatre courriers de mise en demeure, conformément au décompte et aux justificatifs produits. Les deux autres mises en demeure figurant au décompte ne sont pas justifiées par la production des courriers afférents. En outre, la relance n’est pas justifiée en l’espèce au regard du nombre de mises en demeure effectuées.

Les autres frais sollicités étant soit injustifiés, soit superfétatoires, et donc non nécessaires au sens de l’article 10-1 susvisé, tels que les frais de transmission du

dossier à l’avocat et au commissaire de justice sollicités à hauteur de deux fois 399 euros, ainsi que les intérêts de retard appliqués non justifiés.

Par conséquent, Madame [B] [H] sera condamnée à payer la somme de 160 euros au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Entremont BAT. IF Corbières, pris en la personne de son syndic, la société Foncia Alsace Bourgogne Franche Comté à titre de dommages et intérêts s’agissant du préjudice financier lié aux frais de recouvrement nécessaires, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

S’agissant du préjudice moral

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Entremont BAT. IF Corbières, pris en la personne de son syndic, la société Foncia Alsace Bourgogne Franche Comté, soutient que la défenderesse a fait preuve de résistance abusive dans le paiement de ses charges de copropriétaire et que l’impayé a généré des difficultés de gestion et des difficultés de trésorerie.

Il ressort du décompte produit que si Madame [B] [H] n’a pas soldé sa dette, elle a tout de même effectué plusieurs paiements, le dernier datant du 25 juillet 2023. En outre, elle a fait part à l’audience de difficultés de santé, et a démontré sa bonne volonté dans l’apurement de sa dette.

Dès lors, le demandeur ne rapporte pas la preuve d’une faute distincte du simple retard de paiement qui est déjà couvert par le prononcé des intérêts moratoires. En tout état de cause, le syndicat des copropriétaires procède par voie d’affirmations générales et ne caractérise pas in concreto son préjudice moral.

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Entremont BAT. IF Corbières, pris en la personne de son syndic, la société Foncia Alsace Bourgogne Franche Comté, sera donc débouté de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [B] [H], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens en ce compris les sommes dues au titre de la signification de la mise en demeure et de l’assignation.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des circonstances du litige, il convient de condamner Madame [B] [H] à payer au le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Entremont BAT. IF Corbières, pris en la personne de son syndic, la société Foncia Alsace Bourgogne Franche Comté la somme de 1200 euros en application de l’article précité, somme qui est justifiée par la production de la note d’honoraires d’avocat.

Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire du présent jugement est de droit, conformément à l’article 514 du code de procédure.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

CONDAMNE Madame [B] [H] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Entremont BAT. IF Corbières, pris en la personne de son syndic, la société Foncia Alsace Bourgogne Franche Comté, la somme de 4830,47 euros (quatre mille huit cents trente euros et quarante-sept centimes), au titre des charges et provisions de charges dues pour la période allant jusqu’au 30 janvier 2025, selon décompte arrêté à cette date, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 13 mars 2023 pour la somme de 1235,19 euros, et avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE Madame [B] [H] à payer la somme de 160 (cent soixante) euros au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Entremont BAT. IF Corbières, pris en la personne de son syndic, la société Foncia Alsace Bourgogne Franche Comté, à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement;

DÉBOUTE le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Entremont BAT. IF Corbières, pris en la personne de son syndic, la société Foncia Alsace Bourgogne Franche Comté, de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral;

CONDAMNE Madame [B] [H] aux dépens de la présente instance en ce compris les sommes dues au titre de la signification de la mise en demeure et de l’assignation ;

CONDAMNE Madame [B] [H] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Entremont BAT. IF Corbières, pris en la personne de son syndic, la société Foncia Alsace Bourgogne Franche Comté, la somme de 1200 (mille deux cents) euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 04 décembre 2025, par Laure FEISTHAUER, Président et Clarisse GOEPFERT, Greffier.

La Greffière, La Présidente,