TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Chambre 04

N° RG 25/02971 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZJR3

JUGEMENT DU 10 JUILLET 2025

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE SAGA sis [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice, SERGIC SAS

[Adresse 5]

[Adresse 8]

[Localité 4]

représentée par M^e Julien BRIOUT, avocat au barreau de LILLE

DEFENDEUR :

La S.C.I. [Adresse 9] prise en la personne de ses représentants légaux

[Adresse 7]

[Localité 3]

défaillant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Ghislaine CAVAILLES, Vice-Présidente, statuant en qualité de Juge Unique, en application de l’article L 311-10 du Code de l’ Organisation Judiciaire,

GREFFIER

Yacine BAHEDDI, Greffier

DEBATS : sans audience.

Vu l’ordonnance de clôture en date du 21 Mai 2025 ;

JUGEMENT : réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 10 Juillet 2025 par Ghislaine CAVAILLES, Président, assistée de Yacine BAHEDDI, greffier.

Il existe à [Localité 10], un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété situé [Adresse 1] et nommé [Adresse 11].

Par acte d’huissier du 13 mars 2025, le syndicat des copropriétaires a fait assigner la société des [Adresse 6] devant le tribunal judiciaire de Lille en paiement de charges.

Il demande au tribunal de :

Vu les articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 régissant le statut de la copropriété,

— Condamner la société des [Adresse 6] à lui payer les sommes de :

—  43 834,61 euros, arrêtée au 4 mars 2025 (à parfaire le jour de l’audience) avec intérêts judiciaires à compter du 18 décembre 2024, date de la dernière lettre recommandée avec accusé de réception de mise en demeure,

—  1 000 euros à titre de dommages et intérêts,

—  2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— La condamner aux entiers dépens de l’instance.

A l’appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires fait valoir que la société des [Adresse 6] est propriétaire des lots 14, 15, 23, 28, 29, 42 et 48, qu’elle est tenue au paiement des charges de copropriété et provisions, qu’elle n’a rien payé depuis octobre 2023 et qu’elle est redevable d’un montant total de 43 834,61 euros selon décompte arrêté au 4 mars 2025.

Il ajoute que le comportement de la société des [Adresse 6] qui ne paye pas les charges et préfère payer d’autres créanciers et obtient ainsi des délais auxquels elle n’a pas droit, contraint les autres copropriétaires à lui faire l’avance des charges et occasionne donc au syndicat un préjudice financier distinct du simple retard de paiement.

La société des [Adresse 6] n’a pas constitué avocat.

L’affaire n’a pas été appelée en audience, avec l’accord du conseil du demandeur donné parle 20 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la qualification du jugement :

L’assignation ayant été délivrée à la société des [Adresse 6] en l’étude de l’huissier, et la décision étant susceptible d’appel, il sera statué par jugement réputé contradictoire, conformément à l’article 473 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond ; le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

Sur la demande en paiement de charges :

Les articles 10, 10-1 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énoncent que :

“ Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. […]”

“ Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

[…]

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. […]”

“ Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.”

Le syndicat verse notamment au débat :

— le relevé de propriété,

— un décompte des sommes dues, actualisé au 4 mars 2025, pour un montant total de 43 834,61

— les procès-verbaux des assemblées générales des 19 décembre 2023, 3 octobre 2024,

— les appels de fonds,

— le contrat de syndic en cours d’exécution,

— des lettres de rappel ou de mise en demeure et une facture de constitution de dossier pour l’avocat,

— une lettre recommandée de son conseil avec accusé de réception de mise en demeure de payer la somme de 14 839,47 euros du 18 décembre 2024 réceptionnée le 27 décembre 2024

Le décompte inclut des frais de :

— de relance après mise en demeure à hauteur de 28 euros (l’unité) les 28 novembre 2023, 28 mai 2024, 28 septembre 2024,

— mise en demeure à hauteur de 39 euros le 28 août 2024,

— constitution de dossier pour l’avocat à hauteur de 192 euros le 4 octobre 2024

Le contrat de syndic prévoit que la mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception est facturée 39 euros TTC et que la relance après mise en demeure est facturée 28 euros TTC. Toutefois, il n’est justifié dans les pièces versées au débat d’aucune mise en demeure qui aurait été faite par lettre recommandée avec accusé de réception ni d’aucune relance qui aurait été faite après une telle mise en demeure.

Le contrat stipule aussique les frais de constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice “(uniquement en cas de diligences exceptionnelles)” sont facturés 192 euros TTC

Toutefois, le syndicat ne justifie d’aucune diligence exceptionnelle accomplie.

En dehors de ces frais, les pièces versées au débat suffisent à établir la créance du syndicat et à défaut pour la société des [Adresse 6] d’avoir constitué avocat et justifié de l’extinction de la dette, le syndicat est bien fondé à lui réclamer la somme de 43 519,61 euros arrêtée au 4 mars 2025.

La société des [Adresse 6] sera donc condamné à lui payer cette somme, ainsi que les intérêts sur la somme de 14 839,47 à compter de la mise en demeure du 27 décembre 2024 et sur le surplus à compter de l’assignation conformément à l’article 1231-6 du code civil.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-1 du code civil :

“Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.”

Le syndicat ne fournit aucun élément de nature à établir l’existence et la consistance d’un préjudice qui ne serait déjà réparé par les intérêts de retard.

Dès lors, la demande de dommages et intérêts doit être rejetée.

Sur les dépens et les frais de l’article 700 du code de procédure civile :

Les articles 696 et 700 du code de procédure civile prévoient que :

“La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.”

“Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; […]

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. […]”

La société des [Adresse 6], qui succombe, sera condamnée à supporter les dépens de l’instance ; l’équité commande de la condamner également à payer au syndicat la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Condamne la société des [Adresse 6] à payer au syndicat des copropriétaires de les sommes de :

—  43 519,61 euros au titre des charges de copropriété, selon décompte arrêté au 4 mars 2025 avec intérêt au taux légal sur la somme de 14 839,47 à compter du 27 décembre 2024 et sur le surplus à compter 13 mars 2025,

—  1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société des [Adresse 6] à supporter les dépens de l’instance ;

Rejette le surplus des demandes.

Le Greffier, La Présidente,