TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 30 Octobre 2025

Président : Monsieur Bernard GRISETI, MTT

Greffier : Madame Anaïs ALI, Greffier

Débats en audience publique le : 18 Septembre 2025

GROSSE :

Le 30 Octobre 2025

à M^e Julie CHARDONNET

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 30 Octobre 2025

à Mr [U] [M], Mr [E] [M]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/04154 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6VP7

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. ARNA, immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le n°438 585 804, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Julie CHARDONNET, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDEURS

Monsieur [U] [M]

né le 16 Juillet 1997 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

Monsieur [E] [M]

né le 28 Juin 1969 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 28 mars 2024, la société ARNA a donné à bail à Monsieur [M] [U] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] pour un loyer mensuel de 830 euros, hors charges.

Par acte sous signature privée du 28 mars 2024, Monsieur [M] [E] s’est porté caution personnelle et solidaire des sommes qui seraient dues par le locataire.

Des loyers étant demeurés impayés, la société ARNA a fait signifier à Monsieur [M] [U] par acte de commissaire de justice en date du 14 mars 2025 un commandement de payer la somme de 4 042,15 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Ce commandement a été signifié à la caution le 28 mars 2025 par acte remis en étude.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 juillet 2025, la société ARNA a fait assigner Monsieur [M] [U] ainsi que Monsieur [M] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— condamner solidairement Monsieur [M] [U] et Monsieur [M] [E] à lui payer les loyers et charges impayés au 14 mars 2025, soit la somme de 5 393,15 euros, avec intérêts légaux à compter de la signification du commandement de payer sue la somme de 4 042,15 euros ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal, à titre principale à la somme de 1 660 euros conformément aux stipulations de la clause pénale insérée au contrat de location, et à titre subsidiaire, à la somme de 830 euros, avec indexation et charges en sus,

— condamner solidairement Monsieur [M] [U] et Monsieur [M] [E] à payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, la société ARNA expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 14 mars 2025 et ce, pendant plus de deux mois.

Appelée à l’audience du 18 septembre 2025, l’affaire a été retenue.

A cette audience, la société ARNA, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 8 301,15 euros, selon décompte en date du 17 septembre, terme de septembre inclus.

Monsieur [M] [U], comparait en personne, demande des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire en faisant valoir sa situation personnelle difficile, qu’il a perdu son travail et n’a pu en retrouver à ce jour, qu’il a une petite fille et qu’il a quitté sa femme.

Conformément à l’article 474 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 30 octobre 2025.

Conformément à l’autorisation donnée par le président avant la clôture des débats, la requérante a adressé la preuve de la propriété du bien loué.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 15 juillet 2025, soit plus six semaines avant l’audience du 18 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la société ARNA justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) OU à la Caisse d’allocations familiales le 17 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 10 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 28 mars 2024 contient une clause résolutoire (article VIII) stipulant un délai de six semaines et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 14 mars 2025, pour la somme en principal de 4 042,15 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 14 mai 2025.

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l’espèce, Monsieur [M] [U] déclare percevoir le RSA. Il résulte du décompte que Monsieur [M] [U] n’a pas repris le paiement intégral du loyer avant la date d’audience

Par conséquent, la demande de délais de paiement est rejetée.

Monsieur [M] [U] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [M] [U] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, la demande de doublement de l’indemnité d’occupation en application de la clause pénale prévue au contrat de bail en date du 28 mars 2024 formulée par la société ARAN ne peut prospérer conformément aux dispositions de l’article 4 i) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 selon lequel la clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location est réputée non écrite.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [M] [U] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers hors charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 830 euros actuellement, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer et de condamner Monsieur [M] [U] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Monsieur [M] [U] reste devoir la somme de 8 301,15 euros, à la date du 17 septembre 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de septembre inclus.

Pour la somme au principal, Monsieur [M] [U] ne conteste la dette ni dans son principe ni dans son montant.

Monsieur [M] [U] est donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 8 301,15 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 4 042,15 euros à compter de la délivrance du commandement de payer et à compter du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les demandes en paiement formées à l’encontre de la caution

Aux termes de l’article 2292 du code civil, le cautionnement ne se présume point, il doit être exprès et on ne peut l’étendre au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté.

En l’espèce, il ressort de l’engagement de caution signé par Monsieur [M] [E] qu’il porte sur les loyers et les charges, les indemnités d’occupation, les dégradations et réparations locatives, les accessoires ainsi que tous les frais éventuels de procédure, dans la limite de 60 000 euros pour une durée de six années.

Le commandement de payer délivré au locataire le 14 mars 2025 lui a été signifié le 28 mars 2025.

En conséquence, Monsieur [M] [E] sera condamné solidairement avec Monsieur [M] [U] au paiement des sommes mises à sa charge par la présente décision.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [M] [U] et Monsieur [M] [E], parties perdantes, supporteront la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il n’apparaît pas inéquitable, au regard de la situation réciproque de chacune des parties, de laisser à la charge de la société ARNA les sommes exposées par lui dans la présente instance.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 mars 2024 entre la société ARNA et Monsieur [M] [U] concernant le logement, situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 14 mai 2025 ;

REJETTE la demande de délais de paiement de Monsieur [M] [U] ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [M] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [M] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société ARNA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [U] et Monsieur [M] [E] à verser à la société ARNA, à titre provisionnel, la somme de 8 301,15 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 4 042,15 euros à compter de la délivrance du commandement de payer et à compter du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [U] et Monsieur [M] [E] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel hors charges, qui sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit 830 euros à ce jour, à compter du 1er octobre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

REJETTE le surplus des demandes ;

REJETTE la demande de la société ARNA au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [U] et Monsieur [M] [E] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

La greffière, Le président