TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 6]

[Localité 5]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/06564 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZU47

N° de Minute : 25/00225

JUGEMENT

DU : 04 Novembre 2025

[V] [Z]

[C] [E] épouse [Z]

C/

[W] [X]

[G] [Y]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 04 Novembre 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [V] [Z], demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

Mme [C] [E] épouse [Z], demeurant [Adresse 4]

non comparante

ET :

DÉFENDEURS

Monsieur [W] [X], demeurant [Adresse 2]

Madame [G] [Y], demeurant [Adresse 2]

représentés par Maître Daniel ZIMMERMANN, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 02 Septembre 2025

Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté de Deniz AGANOGLU, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 04 Novembre 2025, date indiquée à l’issue des débats par Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté de Sylvie DEHAUDT, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Madame [C] [E], épouse [Z], et Monsieur [V] [Z] sont propriétaires d’un ensemble immobilier, composé de plusieurs locaux à usage d’habitation, situé [Adresse 3] à [Localité 7].

Par acte sous seing privé du 29 août 2022, Madame [C] [E], épouse [Z], et Monsieur [V] [Z] ont donné à bail à Madame [G] [Y] et Monsieur [W] [X] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 7] moyennant un loyer mensuel de 980 euros.

Par acte d’huissier délivré le 16 juillet 2024, Madame [C] [E], épouse [Z], et Monsieur [V] [Z] ont fait sommation à Madame [G] [Y] et Monsieur [W] [X] de payer la somme de 1.960 euros au titre des loyers de mai et juin 2024 et la somme de 496,75 euros au titre des charges récupérables décomposée comme suit :

300,80 euros pour la consommation d’eau du 1er novembre 2023 au 14 avril 2024,

39,95 euros pour la consommation d’eau du 14 avril 2024 au 28 juin 2024,

104 euros pour la taxe d’enlèvement des ordures ménagères de l’année 2023,

52 euros pour la taxe d’enlèvement des ordures ménagères de l’année 2024, au prorata.

Par ordonnance d’injonction de payer du 1er mars 2025, le Tribunal judiciaire de LILLE a condamné Madame [G] [Y] et Monsieur [W] [X] à payer à Madame [C] [E], épouse [Z], et Monsieur [V] [Z] la somme de 2.456,75 euros.

Cette ordonnance a été signifiée aux débiteurs par acte d’huissier du 7 mai 2025.

Par lettre recommandée avec accusé de réception expédiée le 6 juin 2025, Madame [G] [Y] et Monsieur [W] [X] ont formé opposition contre ladite ordonnance.

Les parties ont été convoquées à l’audience du 2 septembre 2025.

A cette audience, Madame [C] [E], épouse [Z], n’a pas comparu et Monsieur [V] [Z] a comparu en personne.

Il a réitéré leurs demandes contenues dans la requête en injonction de payer, c’est-à-dire la condamnation des défendeurs à leur payer les sommes de 1.960 euros au titre des loyers de mai et juin 2024 et de 496,75 euros au titre des charges, en l’occurrence la consommation d’eau et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

En réponse, il conteste l’insalubrité et l’indécence du logement. S’agissant des rongeurs, il rappelle que les locaux loués correspondent à un ancien corps de ferme.

Enfin, il indique que le bail ne prévoit pas de dépôt de garantie.

Madame [G] [Y] et Monsieur [W] [X] ont comparu représentés par leur conseil.

Aux termes des conclusions déposées à l’audience, développées oralement, ils demandent de condamner les bailleurs à leur payer la somme de 2.940 euros à titre de dommages et intérêts et de 980 euros en restitution de leur dépôt de garantie, d’ordonner la compensation des sommes dues entre les parties, et de leur octroyer la somme de 1.000 euros de frais irrépétibles.

Sur le fondement de l’article 1719 du code civil, ils soutiennent avoir déménagé rapidement des lieux en raison de l’insalubrité du local loué, voire de son indécence, caractérisée par des infiltrations, une absence d’étanchéité à l’eau de plusieurs menuiseries, une circulation de l’air insuffisante, des manquements importants sur le réseau électrique et la présence de nuisibles, des rats en l’occurrence. Ils estiment, ainsi, avoir subi un préjudice de jouissance qu’ils chiffrent à trois mois de loyers.

Ils précisent que l’état des lieux de sortie ne mentionne pas de dégradations. Ils réclament la restitution de leur dépôt de garantie.

A l’issue des débats en audience publique, l’affaire a été mise en délibéré à la date 4 novembre 2025, par mise à disposition au greffe, date qui a été portée à la connaissance des parties comparantes.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’opposition à injonction de payer :

En application de l’article 1416 du code de procédure civile, l’opposition est formée dans le mois qui suit la signification de l’ordonnance. Toutefois, si la signification n’a pas été faite à personne, l’opposition est recevable jusqu’à l’expiration du délai d’un mois suivant le premier acte signifié à personne ou, à défaut, suivant la première mesure d’exécution ayant pour effet de rendre indisponibles en tout ou partie les biens du débiteur.

En l’espèce, l’ordonnance d’injonction de payer du 1er mars 2025 a été signifiée aux défendeurs par acte d’huissier délivré le 7 mai 2025.

Les bailleurs n’ont pas justifié des modalités de la délivrance.

Ils ne justifient donc pas d’une mesure d’exécution ayant pour effet de rendre indisponibles leurs biens ou d’un acte signifié à personne.

Le délai d’opposition n’a donc pas commencé à courir.

En conséquence, l’opposition des locataires est recevable. En toute hypothèse, elle est intervenue dans le mois de l’acte de signification.

Sur les loyers et les charges :

L’article 7, a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est tenu du paiement des loyers et des charges.

L’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 pose le principe selon lequel les charges récupérables sont exigibles sur justification.

Elles peuvent également donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, le bail prévoit un loyer mensuel de 980 euros. Les parties n’ont pas prévu de provisions sur charges récupérables. En revanche, elles ont convenu que la taxe d’ordures ménagères et la consommation d’eau seraient exigibles sur justification.

S’agissant des loyers, les locataires ne justifient pas du paiement des loyers de mai et juin 2024.

Ils en sont donc redevables.

S’agissant des charges, Monsieur [V] [Z] verse aux débats :

L’avis de taxe foncière pour l’année 2023 qui mentionne une taxe d’enlèvement des ordures ménagères de 384 euros,

L’avis de taxe foncière pour l’année 2024 qui mentionne une taxe d’enlèvement des ordures ménagères de 399 euros,

Une facture d’eau de 325,27 euros pour les périodes du 4 octobre 2023 au 31 décembre 2023 et du 1er janvier 2024 au 20 mars 2024.

Cependant, il ne justifie pas du mode de répartition entre les différents locaux à usage d’habitation situés à la même adresse.

Le bailleur ne justifie donc pas de sa créance au titre des charges.

Les locataires seront donc condamnés à payer aux bailleurs la somme de 1.960 euros au titre des loyers de mai et juin 2024

Sur le dépôt de garantie :

L’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, si le bail prévoit un dépôt de garantie, il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

En l’espèce, le bail ne prévoit pas de dépôt de garantie. En outre, les locataires ne rapportent pas la preuve du paiement d’un dépôt de garantie.

En conséquence, ils seront déboutés de leur demande de restitution.

Sur la décence :

L’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation

En l’espèce, les locataires produisent un rapport de visite d’un agent de l’opérateur Amelio, en charge d’une mission de service public de rénovation de l’habitat privé, qui fait état de désordres « pouvant présenter des risques pour la santé et la sécurité des occupants », qui « ne respectent pas les règles de salubrité et d’hygiène des locaux d’habitation justifiant la non décence du logement ».

La visite a été réalisée le 31 mai 2024 et le rapport communiqué le 31 juillet 2025.

L’opérateur a notamment constaté :

S’agissant de l’installation de chauffage :

une chaudière à gaz qui « présente des anomalies pouvant entraîner un risque d’intoxication au CO2 »,

S’agissant du clos et du couvert et de l’aération du logement,

des phénomènes d’infiltrations dans la salle de bain,

une absence d’étanchéité de plusieurs menuiseries à l’étage,

l’absence de détalonnage de toutes les portes du logement pour faire circuler l’air,

S’agissant du réseau et des branchements d’électricité,

de l’absence de disjoncteur différentiel 30mA,

de la présence de matériel présentant des risques de contacts directs (dominos non protégés, obturateurs manquants sur le tableau de répartition, prises sorties du mur),

de la non visibilité du piquet de terre,

S’agissant des dispositifs de retenue des personnes,

de l’absence de sécurisation du garde – corps (inférieur à 1 mètre),

de l’absence de continuité de la rampe d’escalier,

S’agissant des nuisibles,

des trous qui suggèrent la présence de rongeurs.

Les désordres constatés caractérisent des manquements à l’obligation de délivrance d’un logement décent. Ces manquements ont causé un trouble de jouissance qui sera exactement évalué à la somme de 1.960 euros compte tenu de leur nombre et de leur dangerosité.

Madame [C] [E], épouse [Z], et Monsieur [V] [Z] seront condamnés à payer à Madame [G] [Y] et Monsieur [W] [X] la somme de 1.960 euros en réparation de leur préjudice de jouissance.

Il y a lieu d’ordonner la compensation des sommes dues entre les parties.

Sur les demandes accessoires:

Il y a lieu de dire que les parties supporteront la charge des dépens qu’elles ont exposés.

Il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin et en application de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DECLARE Madame [G] [Y] et Monsieur [W] [X] recevables en leur opposition à l’encontre de l’ordonnance d’injonction de payer du Tribunal judiciaire de Lille du 1er mars 2025 ;

MET à néant ladite ordonnance ;

S’y substituant,

CONDAMNE Madame [G] [Y] et Monsieur [W] [X] à payer à Madame [C] [E], épouse [Z], et Monsieur [V] [Z] la somme de 1.960 euros au titre des loyers de mai et juin 2024 ;

DEBOUTE Madame [C] [E], épouse [Z], et Monsieur [V] [Z] de leur demande au titre des charges récupérables ;

CONDAMNE Madame [C] [E], épouse [Z], et Monsieur [V] [Z] à payer à Madame [G] [Y] et Monsieur [W] [X] la somme de 1.960 euros en réparation de leur trouble de jouissance ;

DEBOUTE Madame [G] [Y] et Monsieur [W] [X] de leur demande au titre de la restitution du dépôt de garantie ;

ORDONNE la compensation des sommes dues entre les parties ;

DIT n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE chaque partie à supporter la charge des dépens qu’elle a exposée ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 6], le 4 novembre 2025.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT