TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 9]

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 5]

NAC: 5AA

N° RG 24/04340

N° Portalis DBX4-W-B7I-TQNW

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 18 Décembre 2025

S.A. [Adresse 8], venant aux droits de l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE HAUTE GARONNE

C/

[W] [B]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire à

[Adresse 8]

Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties

Le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le jeudi 18 décembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Candys DUQUEROIX, Juge placée déléguée en qualité de juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de TOULOUSE, par ordonnance de Madame la Première Présidente de la Cour d’Appel de TOULOUSE en date du 09 juillet 2025, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Norédine HEDDAB greffier lors des débats et de Aurélie BLANC greffière chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 30 septembre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition le 27 novembre 2025 prorogé au 18 décembre 2025, conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

La S.A. [Adresse 8],

Venant aux droits de l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE HAUTE GARONNE,

Prise en la personne de son représentant légal en exercice,

Dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représentée par Madame [R] [G] (Chargée de recouvrement) munie d’un pouvoir spécial

ET

DÉFENDERESSE

Madame [W] [B],

demeurant [Adresse 6]

Comparante en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 15 juin 2018, l’office public de l’habitat de Haute Garonne a donné à bail à Madame [B] [W] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 452,02 euros, outre 81,76 euros à titre de provision pour charges locatives.

Par contrat du 12 juin 2018, l’office public de l’habitat de Haute Garonne a également donné à bail à madame [B] [W] un parking, au prix de 28,26 euros par mois.

Le 29 août 2024, la SA [Adresse 8] venant aux droits de l’office public de l’habitat de Haute Garonne a fait signifier à Madame [B] [W] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire, soit la somme en principale de 3326,37 euros. La SA HLM DES CHALETS venant aux droits de l’office public de l’habitat de Haute Garonne a saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 30 août 2024.

Par acte de Commissaire de justice en date du 5 novembre 2024, la SA [Adresse 8] venant aux droits de l’office public de l’habitat de Haute Garonne a ensuite fait assigner Madame [B] [W] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 10] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, outre la séquestration des meubles du logement à ses frais et périls, et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 4542,31 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date de l’assignation, soit intégrant la mensualité de septembre 2024, somme à parfaire au jour de l’audience, avec les intérêts au taux légal à compter de la décision à venir,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec indexation, jusqu’à la libération effective du logement,

— d’une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 6 novembre 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 08 avril 2025 et à fait l’objet de deux renvois, à la demande des parties puis afin de justifier de la reprise du paiement des loyers.

A l’audience du 30 septembre 2025, SA HLM DES CHALETS venant aux droits de l’office public de l’habitat de Haute Garonne, représentée par Madame [G], chargée de contentieux munie d’un pouvoir, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 640 euros. Elle expose que madame [B] a été bénéficiaire d’un effacement de la dette locative à hauteur de 10 284 euros, et a eu des difficultés pour reprendre le paiement des loyers après cet effacement.

La. SA [Adresse 8] venant aux droits de l’office public de l’habitat de Haute Garonne ne s’oppose pas à l’octroi d’un délai de paiement mais souhaiterait que la dette locative soit réglée sur un délai maximum de 6 mois, ainsi que la suspension de la clause résolutoire tant que ces mensualités sont réglées.

Madame [B], comparait en personne à l’audience, expose sa situation ainsi que l’origine de ses difficultés et propose un échelonnement sur 10 mois, au regard de ses possibilités..

L’affaire a été mise en délibéré au 27 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 6 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SA HLM DES CHALETS venant aux droits de l’office public de l’habitat de Haute Garonne justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 30 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 5 novembre 2024, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 15 juin 2018 contient une clause résolutoire reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer reproduisant cette clause a été signifié le 29 août 2024, pour la somme en principal de 3 326,37 euros.

A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 29 octobre 2024.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La SA [Adresse 8] venant aux droits de l’office public de l’habitat de Haute Garonne produit un décompte du 29 septembre 2025 démontrant que Madame [B] [W] reste devoir la somme de 640 euros, mensualité du mois d’août 2025 comprise.

Madame [B] [W] reconnaît le montant de sa dette.

Elle sera ainsi condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 640 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Compte tenu de la reprise du versement du loyer courant avant l’audience et des propositions de règlements formulées par Madame [B] [W], démontrant sa capacité à solder la dette locative, elle sera autorisée à se libérer du montant de la dette par le paiement de huit mensualités, dont sept d’un montant de 80 euros et la huitième soldant la dette au principal et en intérêts.

Les effets de la clause résolutoire, et notamment l’expulsion, seront en conséquence suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas de défaut de paiement des loyers et charges courants ou de la somme due au titre de l’arriéré, selon les modalités rappelées au dispositif, Madame [B] [W] pourra faire l’objet d’une expulsion, la clause résolutoire reprenant ses effets. En outre, elle sera alors condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [B] [W], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir SA HLM DES CHALETS venant aux droits de l’office public de l’habitat de Haute Garonne, Madame [B] [W] sera condamnée à lui verser une somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 12 et 15 juin 2018 entre l’office public de l’habitat de Haute Garonne, au droit de laquelle vient la SA [Adresse 8] et Madame [B] [W] concernant un local à usage d’habitation situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 29 octobre 2024 ;

CONDAMNONS Madame [B] [W] à verser à SA HLM DES CHALETS venant aux droits de l’office public de l’habitat de Haute Garonne à titre provisionnel la somme de 640 euros (décompte arrêté au 29 septembre 2025) avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance;

AUTORISONS Madame [B] [W] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en huit mensualités, soit sept mensualités de 80 euros chacune et une huitième qui soldera la dette en principal et intérêts;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [B] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA [Adresse 8] venant aux droits de l’office public de l’habitat de Haute Garonne puisse, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

* que Madame [B] [W] soit condamnée à verser à la SA HLM DES CHALETS venant aux droits de l’office public de l’habitat de Haute Garonne une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS Madame [B] [W] à verser à la SA [Adresse 8] venant aux droits de l’office public de l’habitat de Haute Garonne une somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [B] [W] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 27 novembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Candys DUQUEROIX, juge des contentieux de la protection, et Madame Aurélie BLANC, Greffière.

La Greffière, Le juge,