TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 8]

[Localité 7]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/13219 – N° Portalis DBZS-W-B7I-ZACH

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 30 Avril 2025

Etablissement public LMH-OPH DE LA MEL

C/

[S] [G]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 30 Avril 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Etablissement public LMH-OPH DE LA MEL, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Représentant : Mme [X] [E] (Membre de l’entrep.)

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [S] [G], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Erika FITTE, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 06 Février 2025

Magali CHAPLAIN, Juge, assisté(e) de Chelbia HADDAD, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 30 Avril 2025, date indiquée à l’issue des débats par Magali CHAPLAIN, Juge, assisté(e) de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 3 août 2016, l’établissement public [Localité 8] métropole Habitat-OPH de la métropole européenne de [Localité 8] (LMH) a donné à bail à Madame [S] [G] un logement situé [Adresse 3] [Localité 8] [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel révisable de 314,35 euros majoré d’une provision sur charges de 97,35 euros.

Le 19 juillet 2022, les parties ont signé un nouveau bail portant sur le même logement et prenant effet à compter du 31 juillet 2018, moyennant un loyer mensuel révisable de 326,65 euros et une provision sur charges de 86,58 euros.

Par acte d’huissier de justice du 4 octobre 2023, LMH a fait signifier à Madame [S] [G] un commandement de payer la somme de 813,07 euros au titre des loyers et charges impayés, ledit commandement visant la clause résolutoire stipulée au bail.

Par acte d’huissier de justice du 21 novembre 2024, LMH a fait assigner Madame [S] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir :

• constater la résiliation de la location par suite du jeu de la clause résolutoire,

• à défaut prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges,

• ordonner l’expulsion de Madame [S] [G] ainsi que celle de tout occupant de son chef dans le délai de deux mois du commandement de délaisser à intervenir et ce, au besoin, avec l’aide de l’assistance de la force publique,

• la condamner au paiement des sommes suivantes :

—  2259.26 euros représentant les loyers et charges dus au 14 novembre 2024 outre le montant des sommes dues depuis ladite date jusqu’au jour du jugement ;

— une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges et ce à compter de la résiliation jusqu’à complète libération des lieux avec revalorisation de la part correspondant aux charges si les charges réelles dépassent 12 fois la provision ;

— les intérêts au taux légal à compter du jugement ;

—  152 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens dont le coût du commandement de payer,

• certifier le jugement en tant que titre exécutoire européen,

• ordonner l’exécution provisoire.

A l’audience du 6 février 2025, date à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, LMH maintient ses demandes initiales sauf à actualiser le montant de sa créance à la somme de 1.542,47 euros. Elle indique qu’elle n’a pas connaissance d’une procédure de surendettement en faveur de la locataire. Elle ne s’oppose pas à la demande de délais de paiement.

Madame [S] [G], assistée de conseil, indique avoir effectué un règlement de 627 euros la veille de l’audience. Elle demande des délais de paiement à hauteur de 50 euros par mois en sus du loyer courant. Elle expose qu’elle est autoentrepreneur et qu’elle n’a pas d’enfant à charge. Elle sollicite le bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 30 avril 2025 par mise à disposition au greffe.

Par notes en délibéré du 7 février 2025 et du 21 février 2025 préalablement autorisés par le juge, le conseil de Madame [S] [G] et LMH ont respectivement transmis des justificatifs de paiement ainsi qu’un décompte actualisé de la dette locative.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la résiliation :

— sur la recevabilité de l’action :

LMH justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 13 octobre 2023 et ce dans les conditions de délai de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction postérieure à la loi du 27 juillet 2023.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par la voie électronique le 21 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 19 juillet 2022 contient une clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer et des charges en page 7, paragraphe VII, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 4 octobre 2023, pour la somme en principal de 813,07 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, aucun paiement n’étant intervenu dans le délai imparti.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 5 décembre 2023.

Sur le décompte des sommes dues :

En application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus.

En vertu de l’article 1240 du code civil, le préjudice de la bailleresse résultant de l’occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail sera en l’espèce réparé par l’allocation d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer de la résiliation à la libération des lieux.

LMH produit un décompte détaillé arrêté au 31 janvier 2025 démontrant que Madame [S] [G] reste devoir la somme de 1.522,47 euros après soustraction des frais de poursuite compris dans les dépens et des cotisations d’assurance en l’absence de preuve du respect de l’article 7 alinéas 11 et 12 de la loi 6 juillet 1989. Il convient également de déduire la somme de 627 euros qui ne figure pas sur le décompte du bailleur et que la locataire justifie avoir réglé par carte bancaire le 5 février 2025.

Madame [S] [G] sera dès lors condamnée à payer à LMH la somme de 895,47 euros, créance arrêtée au 6 février 2025, terme de février 2025 non inclus, avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur les délais de paiement :

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que " Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ".

Compte tenu des efforts de paiement de la locataire, de l’accord de LMH et de la reprise du paiement intégral du loyer avant l’audience, Madame [S] [G] sera autorisée à s’acquitter de sa dette en 18 mensualités de 50 euros par mois, en plus du loyer et des charges courants, selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Madame [S] [G] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer courant majoré de la provision sur charges lesquelles pourront être réajustées si les charges réelles dépassent 12 fois le montant de la part de l’indemnité mensuelle d’occupation égale à la provision et justifiera l’expulsion de Madame [S] [G] dans les conditions fixées au présent dispositif.

Sur les demandes accessoires :

Le bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire sera accordé à Madame [S] [G].

Madame [S] [G], qui succombe, supportera la charge des dépens, dont le coût du commandement de payer.

L’équité commande de dire n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 juillet 2022 entre, d’une part, l’établissement public [Localité 8] métropole Habitat-OPH de la métropole européenne de [Localité 8] et, d’autre part, Madame [S] [G] concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 9], sont réunies à la date du 5 décembre 2023 ;

CONDAMNE Madame [S] [G] à payer à l’établissement public [Localité 8] métropole Habitat-OPH de la métropole européenne de [Localité 8] la somme de 895,47 euros, créance arrêtée au 06 février 2025, terme de février 2025 non inclus, au titre des loyers et charges dus à cette date, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

AUTORISE Madame [S] [G] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 17 mensualités de 50 euros chacune, outre une dernière mensualité étant égale au solde de la dette ;

DIT que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée 15 jours après une mise en demeure demeurée infructueuse et adressée par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

— que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

— que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

— qu’à défaut pour Madame [S] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux, situés [Adresse 3] [Localité 8] [Adresse 6], dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’établissement public [Localité 8] métropole Habitat- OPH de la métropole européenne de [Localité 8] puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

— que Madame [S] [G] soit condamnée à payer à l’établissement public [Localité 8] métropole Habitat- OPH de la métropole européenne de [Localité 8], à compter du 1er février 2025 et jusque libération effective des lieux une indemnité mensuelle d’occupation, égale au montant du loyer et des provisions sur charges lesquelles pourront être réajustées si les charges réelles dépassent 12 fois le montant de la part l’indemnité mensuelle d’occupation égale à la provision ;

DIT que le présent jugement vaut titre exécutoire européen et que le Greffier du tribunal délivrera sur simple demande d’une partie le titre exécutoire européen ensemble avec l’original du jugement ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

ACCORDE le bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire à Madame [S] [G] ;

DEBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Madame [S] [G] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 30 Avril 2025.

Laure-Anne REMY, Magali CHAPLAIN,

Cadre Greffier Juge des Contentieux de la Protection