TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 6]

[Localité 5]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/01191 – N° Portalis DBZS-W-B7I-X7XN

N° de Minute : 24/00555

JUGEMENT

DU : 04 Novembre 2024

[C] [D]

C/

[M] [S]

[V] [B]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 04 Novembre 2024

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Mme [C] [D], demeurant [Adresse 4]

comparante en personne

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [M] [S], demeurant [Adresse 2]

M. [V] [B], demeurant [Adresse 2]

non comparants

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 02 Septembre 2024

Mélanie COCQUEREL, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 04 Novembre 2024, date indiquée à l’issue des débats par Mélanie COCQUEREL, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier

RG 24/1191 – Page – SD

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 14 octobre 2022, Mme [C] [D] a donné à bail à Mme [M] [S] et M. [V] [B] un logement situé au [Adresse 3] à [Localité 7], moyennant un loyer mensuel initial de 1 000 euros.

Par actes de commissaire de justice du 23 novembre 2023, Mme [D] a fait signifier à Mme [S] et M. [B] un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue dans le bail afin d’obtenir le paiement de la somme de 2 641,80 euros dont 2 500 euros en principal au titre des loyers et charges impayés.

Ce commandement de payer a été notifié par voie électronique à la commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 24 novembre 2023.

Par actes de commissaire de justice du 19 janvier 2024, Mme [D] a fait assigner Mme [S] et M. [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de judiciaire de Lille aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation conclu entre elles et à défaut, prononcer la résiliation du bail ;

— ordonner leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef, si besoin est, avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— condamner solidairement Mme [S] et M. [B] à lui payer :

— la somme de 4 500 euros représentant les loyers et charges impayés au jour de la résiliation du bail,

— les loyers et charges impayés à compter du jour de la résiliation du bail et jusqu’au jour du jugement,

— une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer courant et des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu’à complète libération des lieux,

— assortir ces sommes des intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

— condamner solidairement Mme [S] et M.[B] au paiement de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer.

Cette assignation a été notifiée par voie électronique à la préfecture du Nord le 22 janvier 2024.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 2 septembre 2024.

Mme [D] a comparu en personne et elle s’en est rapportée aux demandes contenues dans son acte introductif d’instance sauf à préciser que les locataires avaient quitté les lieux et à actualiser la dette arrêtée à la date de leur départ à la somme de 6 500 euros

Régulièrement assignés par dépôt des actes à l’étude d’huissier, Mme [S] et M. [B] n’ont pas comparu et ne se sont pas faits représenter.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 4 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail :

La notification de l’assignation au représentant de l’Etat dans le département est intervenue conformément aux exigences de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989.

L’action en résiliation de bail est donc recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, « le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ».

Aux termes du paragraphe I de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur à la date de souscription du bail, « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

L’article 24 V de cette même loi, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023 et applicable au présent litige, dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

En l’espèce, le bail du 14 octobre 2022 contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourra être résilié de plein droit, à l’initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Mme [D] justifie avoir fait signifier aux défendeurs, le 23 novembre 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire afin d’obtenir le règlement d’une somme de 2 500 euros au titre des loyers et charges impayés.

Il ressort, par ailleurs, du relevé de compte arrêté en mars 2024 produit par la bailleresse que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, aucun versement n’ayant été effectué par Mme [S] et M. [B].

Par conséquent, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 24 janvier 2024.

D’après le procès-verbal de constat valant état des lieux de sortie du 29 mars 2024 établi par huissier et produit par la bailleresse, les défendeurs ont quitté les lieux et remis les clés à cette date.

Il n’y a donc pas lieu de s’interroger sur une éventuelle suspension des effets de la clause résolutoire et la demande d’expulsion est désormais dépourvue d’objet.

Elle sera donc rejetée.

Sur le décompte des sommes dues

En application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus.

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

En l’espèce, l’indemnité d’occupation due à compter de la résiliation du bail doit être fixée à la même somme que le loyer dû en l’absence d’une telle résiliation, soit 1 000 euros d’après le décompte produit.

Mme [S] [M] et M. [B] [V] sont donc solidairement tenus à payer cette indemnité mensuelle d’occupation entre le 24 janvier 2024, date de la résiliation du bail, et le 29 mars 2024, date de leur départ effectif des lieux.

Il ressort du décompte produit par la bailleresse que Mme [S] et M. [B] sont redevables d’une somme totale de 6 500 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, échéance de mars 2024 incluse.

Le bail contient une clause de solidarité des preneurs (article IX).

Toutefois, les défendeurs ne sont tenus de l’indemnité d’occupation de mars 2024 qu’à mesure du temps d’occupation, soit 29 jours.

Il convient donc de retenir la somme de 789,04 euros et non de 1 000 euros au titre du mois de mars 2024.

Mme [S] et M. [B] seront donc solidairement condamnés à payer à Mme [D] la somme de 6 289,04 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, échéance de mars 2024 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter du 23 novembre 2023 sur la somme de 2 500 euros et à compter de la signification du présent jugement pour le surplus.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [S] et M. [B] qui succombent à l’instance seront condamnés in solidum aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 23 novembre 2023.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, ils seront solidairement condamnés à payer à Mme [D] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure cvile.

Enfin, en application de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14 octobre 2022 entre Mme [C] [D], d’une part, et Mme [M] [S] et M. [V] [B], d’autre part, portant sur le logement situé [Adresse 3] à [Localité 7] étaient réunies à la date du 24 janvier 2024 ;

REJETTE la demande d’expulsion de Mme [M] [S] et de M. [V] [B], compte tenu de leur départ des lieux le 29 mars 2024 ;

FIXE le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due de la résiliation du bail à la libération du logement à la somme de 1 000 euros ;

CONDAMNE solidairement Mme [M] [S] et M. [V] [B] à payer à Mme [C] [D] la somme de 6 289,04 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, échéance de mars 2024 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter du 23 novembre 2023 sur la somme de 2 500 euros et de la signification du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE solidairement Mme [M] [S] et M. [V] [B] à payer à Mme [C] [D] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Mme [M] [S] et M. [V] [B] aux entiers dépens ;

REJETTE les autres demandes ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Le Greffier Le Juge