AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 4]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 15 SEPTEMBRE 2025

N° RG 25/00195 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LI3A

Minute JCP n° 358/2025

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A. BATIGERE HABITAT

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Séréna KASTLER, avocat au barreau de THIONVILLE

PARTIE DÉFENDERESSE :

Madame [U] [C]

demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Lisa KIBANGUI

GREFFIER lors des débats : Nathalie ARNAULD

GREFFIER lors du prononcé : Amélie KLEIN

Débats à l’audience publique de référé du 19 juin 2025

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à Me [K] (+pièces)

— copie certifiée conforme délivrée le à Mme [C]

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 25 novembre 2021, BATIGERE GRAND EST devenue la S.A. BATIGERE HABITAT, a consenti à Madame [U] [C] un bail d’habitation sur un logement situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 430,92 euros ainsi que 86,51 euros pour les charges.

Par avenant au contrat de location le 4 janvier 2022, BATIGERE GRAND EST devenue S.A. BATIGERE HABITAT, a consenti à Madame [U] [C] un bail portant sur un garage situé [Adresse 2], référencé 1750038800 pour un loyer mensuel de 15,33 euros.

En raison de loyers qui seraient demeurés impayés, BATIGERE GRAND EST devenue S.A. BATIGERE HABITAT a fait signifier à Madame [U] [C] le 01 juillet 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 1.986,06 euros.

Par acte de commissaire de justice du 27 janvier 2025 remis à étude, la S.A. BATIGERE HABITAT a fait assigner Madame [U] [C] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz, afin d’obtenir la résiliation du bail, l’expulsion du locataire et sa condamnation au paiement des arriérés de loyers.

L’affaire a été appelée à l’audience du 19 juin 2025.

Aux termes de son assignation, la S.A. BATIGERE HABITAT demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de, notamment :

Constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire ;Ordonner l’expulsion de Madame [U] [C] ;La condamner à titre provisionnel au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 1.517,28 euros suivant décompte du 13 juin 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;La condamner au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 711,74 euros pour le logement et 17,13 euros pour le garage à titre d’indemnité d’occupation provisionnelle représentant les loyers et charges à compter de la date d’expiration du délai prévu au commandement visant la clause résolutoire, tout mois commencé étant dû en intégralité. Cette indemnité étant révisable conformément aux dispositions contractuelles du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux avec intérêts de droit à compter de chaque échéance mensuelle ; La condamner à payer la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que tous les frais et dépens du procès dans lesquels seront compris les frais du commandement de payer ; Rappeler que l’ordonnance à intervenir est exécutoire par provision.

Au soutien de ses demandes, la S.A. BATIGERE HABITAT précise que la locataire n’a pas régularisé l’arriéré de loyers et charges dans le délai de deux mois postérieurement à la délivrance du commandement de payer.

A l’audience, la S.A. BATIGERE HABITAT était représentée par son conseil, qui a fait savoir que depuis quelques mois Madame [U] [C] réglait en sus de son loyers la somme de 40 euros par mois, et qu’elle ne s’opposait pas à la demande de délai de paiement.

En défense, Madame [U] [C], présente à l’audience, reconnaît être tenue d’une dette locative, mais elle demande à être autorisée à régler sa dette selon des délais de paiement, proposant de payer la somme mensuelle de 50 euros en supplément du loyer courant et à pouvoir se maintenir dans le logement en bénéficiant de la suspension des effets de la clause résolutoire.

Par ailleurs Madame [U] [C] explique avoir signé un compromis de vente pour la vente d’un bien immobilier lui appartenant. Enfin, elle expose percevoir l’aide au retour à l’emploi (ARE) pour un montant de 1.500 euros, et rembourser des crédits dont les mensualités globales seraient d’environ 1.500 euros.

L’affaire était mise en délibéré au 21 juillet 2025, prorogé au 15 septembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité des demandes :

Le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à la locataire le 01 juillet 2024, et une fiche signalétique d’impayé locatif a été notifiée le 04 juillet 2024 à la Caisse d’Allocations Familiales, soit deux mois au moins avant l’assignation délivrée le 27 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La saisine de la CCAPEX est réputée constituée lorsqu’une saisine des organismes payeurs des aides au logement a été préalablement effectuée afin de maintenir les aides au logement, ce qui a été fait en l’espèce.

L’assignation a été notifiée le 28 janvier 2025 à l’autorité préfectorale, soit six semaines au moins avant la première audience fixée au 19 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

Par conséquent, les demandes en constat d’acquisition de la clause résolutoire, expulsion du locataire et condamnation au paiement des arriérés de loyers ainsi que d’une indemnité d’occupation, doivent être déclarées recevables.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

Il résulte de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ces dispositions relèvent de l’ordre public de protection et, à ce titre, les stipulations contractuelles plus favorables prévoyant un délai plus large pour s’acquitter de la dette priment.

En l’espèce, le bail portant sur le logement contient une clause résolutoire qui prescrit un délai de deux mois pour régulariser le défaut de paiement, et le commandement de payer signifié au locataire le 01 juillet 2024 et visant cette clause résolutoire mentionne une somme due en principal de 1.986,06 euros.

Il ne résulte d’aucun élément des débats que cette somme aurait été réglée dans le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement de payer.

Par conséquent, il y a lieu de retenir que les conditions pour constater l’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 02 septembre 2024.

Sur le montant de l’arriéré locatif :

Il résulte de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile que le juge du contentieux de la protection, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier.

La S.A. BATIGERE HABITAT produit un décompte actualisé au 13 juin 2025, aux termes duquel Madame [U] [C] lui doit, après déduction d’office des frais de poursuite en application de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la somme de 1.517,28 euros.

Madame [U] [C] ne produit aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de sa dette, qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience. Elle sera par conséquent condamnée, à titre provisionnel, à verser à la S.A. BATIGERE HABITAT cette somme de 1.517,28 euros, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1.986,06 euros à compter de la délivrance du commandement de payer et sur le surplus à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les délais de paiement et la demande d’expulsion :

Il résulte des articles 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, et 1343-5 du code civil que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il est rappelé qu’en vertu des articles 21, 128 et 129-1 du code de procédure civile, il entre dans la mission du juge de concilier les parties, que les parties peuvent se concilier, d’elles-mêmes ou à l’initiative du juge, tout au long de l’instance et qu’elles peuvent toujours demander au juge de constater leur conciliation.

En considération des éléments versés aux débats ainsi que de la proposition de règlement présentée à l’audience par Madame [U] [C], cette dernière sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Si la demande d’expulsion devient nécessairement sans objet, il sera toutefois décidé que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et d’autre part de la dette locative selon les délais de paiement accordés, justifiera le rétablissement des effets de la clause résolutoire, et ce, dès le premier impayé, ainsi que la condamnation provisionnelle de Madame [U] [C] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à son départ définitif des lieux.

Sur l’incidence d’une procédure de surendettement :

Il résulte de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 que le juge invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Le juge n’a recueilli à l’audience aucun élément de nature à indiquer que Madame [U] [C] faisait l’objet d’une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens des articles L711-1 et suivants du code de la consommation.

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [U] [C] , partie perdante, sera condamnée aux dépens, qui comprendront de plein droit le coût du commandement de payer, sans qu’il y ait lieu de répartir autrement ces dépens.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, Madame [U] [C] , tenue aux dépens, sera condamnée à payer à la S.A. BATIGERE HABITAT la somme de 250 euros, au titre des frais non compris dans les dépens, en considération de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

La présente ordonnance est de plein droit assortie de l’exécution provisoire, en vertu de l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Lisa KIBANGUI, juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Metz, statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort, rendue après débats en audience publique par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d’habitation conclu le 25 novembre 2021 puis l’avenant portant sur un garage conclu le le 04 janvier 2022 entre BATIGERE GRAND EST devenue S.A. BATIGERE HABITAT et Madame [U] [C] concernant le logement et le garage référencé 1750038800 situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 02 septembre 2024;

CONDAMNONS, à titre provisionnel, Madame [U] [C] à payer à la S.A. BATIGERE HABITAT la somme de 1.517,28 euros au titre des loyers et des charges, incluant l’échéance de juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 01 juillet 2024 sur la somme de 1.986,06 euros et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

AUTORISONS Madame [U] [C] , tenu par ailleurs de payer les loyers et charges courants, à régler cette dette en 30 mensualités de 50 euros, et une dernière mensualité pour solder la dette ;

DISONS que le paiement de chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois, et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant la durée d’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail d’habitation pourra se poursuivre ;

DISONS que dans le cas contraire, toute mensualité, concernant tant les loyers et charges courants que le règlement de la dette locative, aura pour effet :

que la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;

que le solde de la dette locative mentionnée ci-dessus deviendra aussitôt exigible;

qu’à défaut pour Madame [U] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la S.A. BATIGERE HABITAT pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique le cas échéant ;

que Madame [U] [C] sera condamnée, à titre provisionnel, à verser à la S.A. BATIGERE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, et ce jusqu’à la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs ;

DISONS que, sous ces réserves, les demandes de la S.A. BATIGERE HABITAT tendant à l’expulsion de Madame [U] [C] et à sa condamnation à une indemnité d’occupation sont sans objet ;

CONSTATONS qu’aucun élément des débats ne permet de retenir que Madame [U] [C] bénéficierait des effets d’une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens des articles L711-1 et suivants du code de la consommation ;

REJETONS toute autre demande ;

CONDAMNONS Madame [U] [C] à payer à la S.A. BATIGERE HABITAT la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [U] [C] aux dépens, en ce compris de plein droit le coût du commandement de payer du 01 juillet 2024 , de l’assignation en référé du 27 janvier 2025 et le cas échéant de sa notification à l’autorité préfectorale du 28 janvier 2025 ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire conformément à l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 15 septembre 2025 et signé par Lisa KIBANGUI, Juge, et Amélie KLEIN, Greffière.

La greffière La juge