TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Service Référé

N° RG 24/01696 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YXZB

SL/ST

JUGEMENT PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

DU 21 JANVIER 2025

DEMANDEURS :

M. [O] [T]

[Adresse 4]

[Localité 9]

représenté par M^e Marion HOUZEL, avocat au barreau de LILLE

Mme [S] [T] épouse [E]

[Adresse 1]

[Localité 9]

représentée par M^e Marion HOUZEL, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDEURS :

M. [D] [T]

[Adresse 2]

[Localité 8]

représenté par M^e Marie WITTMANN, avocat au barreau de LILLE

M. [J] [T]

[Adresse 6]

[Localité 7]

représenté par M^e Marie WITTMANN, avocat au barreau de LILLE

PRÉSIDENT : Samuel TILLIE, Premier Vice-Président adjoint, suppléant le Président en vertu des articles R. 311-17 et R. 311-21 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE

DÉBATS à l’audience publique du 17 Décembre 2024

JUGEMENT mis en délibéré au 21 Janvier 2025

LE PRÉSIDENT

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

[M] [A], veuve de M. [U] [T], est décédée le [Date décès 3] 2021. De leur union sont nés quatre enfants : [S], [O], [D] et [J]. La succession comprend notamment un immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 9] (Nord).

Les héritiers sont en désaccord sur le règlement de la succession, notamment sur le sort de l’immeuble.

Par actes délivrés à leur demande les 1er et 18 octobre 2024, Mme [S] [T] et M. [O] [T] ont fait assigner devant le président du tribunal judiciaire de Lille statuant selon la procédure accélérée au fond leurs deux frères afin notamment d’être autorisés à procéder à la vente de l’immeuble dépendant de la succession à M. [X] [N] et de Mme [I] [Z] au prix de 251 000 euros net vendeur ou toute personne les substituant.

M. [D] [T] et M. [J] [T] ont constitué avocat.

Après un renvoi ordonné à la demande des parties lors de la première audience tenue le 12 novembre 2024, l’affaire a été retenue à l’audience du 17 décembre 2024 où les parties ont soutenu les demandes détaillées.

Conformément à leurs dernières écritures communiquées par voie électronique le 10 décembre 2024 déposées à l’audience, Mme [S] [T] et M. [O] [T], représentés, demandent notamment :

— l’autorisation figurant déjà dans leur assignation s’agissant de l’immeuble en cause,

— le débouté des défendeurs de leurs demandes,

— la condamnation solidaire des mêmes à leur verser à chacun 2 500 euros au titre des frais irrépétibles et au paiement des dépens,

— l’autorisation pour le notaire en charge de la succession de régler les sommes dues au titre des frais irrépétibles et les dépens sur les fonds ayant vocation à revenir aux défendeurs sur le produit net de la vente.

Conformément à leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 décembre 2024 déposées à l’audience, M. [D] [T] et M. [J] [T], représentés, sollicitent que :

— les demandeurs soient déboutés de leurs demandes,

— que les mêmes soient condamnés à leur verser à chacun 2 500 euros au titre des frais irrépétibles et au paiement des dépens.

Il est renvoyé à ces écritures pour plus de précisions sur les prétentions, moyens et arguments débattus au visa de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition du greffe le 21 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Concernant le régime légal de l’indivision, l’article 815-6 du code civil dispose :

« Le président du tribunal judiciaire peut prescrire ou autoriser toutes les mesures urgentes que requiert l’intérêt commun.

Il peut, notamment, autoriser un indivisaire à percevoir des débiteurs de l’indivision ou des dépositaires de fonds indivis une provision destinée à faire face aux besoins urgents, en prescrivant, au besoin, les conditions de l’emploi. Cette autorisation n’entraîne pas pris de qualité pour le conjoint survivant ou pour l’héritier.

Il peut également soit désigner un indivisaire comme administrateur en l’obligeant s’il y a lieu à donner caution, soit nommer un séquestre. Les articles 1873-5 à 1873-9 du présent code s’appliquent en tant que de raison aux pouvoirs et aux obligations de l’administrateur, s’ils ne sont autrement définis par le juge ».

L’article 1380 du code de procédure civile dispose notamment que les demandes faites sur le fondement de l’article 815-6 du code civil relève de la compétence du président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond.

Les demandeurs soutiennent que l’intérêt de l’indivision est que l’immeuble en cause soit vendu. Ils remarquent qu’aucun héritier n’a sollicité qu’il lui soit attribué dans le cadre du règlement successoral, qu’il est inoccupé depuis le départ de M. [O] [T] en novembre 2023 et affecté de désordres nécessitant des travaux. Ils relatent que M. [O] [T] avait proposé de se voir attribuer ce bien pour une valeur de 280 000 euros, proposition à laquelle M. [D] [T] se serait opposé. Ils font valoir que les défendeurs ont déjà refusé de régulariser, sans explications recevables, diverses offres d’achat ayant été faites. Ils évoquent un mutisme de leurs frères les ayant contraints à saisir la justice pour surmonter la situation de blocage que leur comportement entretient. Ils considèrent que leur demande répond tant à la condition d’urgence qu’à celle de l’intérêt commun.

Les défendeurs contestent que les conditions de l’autorisation demandée soient réunies. Ils font valoir que des effets de M. [O] [T] y sont toujours entreposés et qu’il a fait une fête dans la maison sans avoir préalablement recueilli leur accord. Ils estiment qu’il a conservé un usage privatif du bien et refusent d’assumer le règlement des factures afférentes aux charges courantes y correspondant. Ils réfutent avoir fait obstacle à la vente de l’immeuble et soutiennent avoir entrepris des démarches demeurées vaines afin d’avoir accès au bien notamment aux fins d’évaluation de sa valeur vénale. Ils reprochent aux demandeurs d’avoir entrepris des démarches en vue de la vente du bien sans leur accord préalable. Ils considèrent que la présentation alarmante de l’état de l’immeuble faite par les demandeurs ne correspond pas à la réalité. Ils mettent en doute les diligences que M. [O] [T] prétend avoir réalisées suite à une mise en sécurité de la chaudière. M. [D] [T] et M. [J] [T] contestent que l’intérêt commun consiste à vendre ce bien immobilier au prix envisagé par les demandeurs et rappellent notamment qu’en 2021 il était envisagé de le valoriser à 400 000 euros dans le cadre de la succession.

En l’espèce, les défendeurs produisent une évaluation unique de l’ensemble immobilier en cause du 29 octobre 2024 (pièce n°8) qui sera écartée pour être sommaire, notamment en ce qu’elle ne fait nulle mention du désordre structurel affectant l’immeuble ni de précisions sur la réalité de son état pourtant documenté, notamment par les pièces relatives à une procédure judiciaire concernant le défaut structurel.

Les demandeurs fournissent plusieurs documents concernant la valeur vénale de l’ensemble immobilier en cause :

— une première estimation réalisée par un agent immobilier le 1er septembre 2021 retenant une estimation de 230 000 euros à 240 000 euros évoquant notamment une maison « à rénover dans son intégralité, circuit électrique, assainissement, ouvertures (fenêtres et portes), cuisine, salle de bain et toute la décoration » et mentionnant « lors de sa construction en 1957, une malfaçon provenant du constructeur a occasionné un affaissement de la structure et tous les sols sont à revoir provoquant aussi des fissures dans la façade ».

— une deuxième estimation réalisée par un autre agent immobilier non datée mais portant références à l’évolution du marché immobilier jusqu’en janvier 2019 proposant une estimation de 175 000 euros à 185 000 euros et indiquant notamment des inconvénients concernant l’immeuble : « structure générale / affaissement d’origine laissant apparaître de forte variations de niveaux dans l’habitation et des fissures sur les murs extérieurs pouvant entraîner des infiltrations, raccord tout à l’égout impossible : nécessité de faire installer une station d’épuration individuelle, coût élevé, installation de plomberie relativement vétuste, installation électrique laissant apparaître l’ancien raccordement, dépendances nécessitants de lourds travaux si réhabilitation, chemin d’accès non carrossable et maison isolée »,

— une troisième estimation réalisée par un autre agent immobilier le 20 juin 2024 concluant à une estimation de 245 000 euros à 270 000 euros retenant notamment « une partie à l’étage non isolée (…) point d’attention technique concernant la maison, la toiture est à refaire en totalité (fuite avérée du toit jusqu’au rdc), les menuiseries sont à 90 % en simple vitrage, l’assainissement n’est pas aux normes et une micro-station d’épuration est à installer car non raccordable au TAE, l’électricité est vétuste mais surtout, on découvre un affaissement du sol sur la partie d’origine du RDC qui a engendré des fissures structurelles à différents endroits sur le pourtour de la maison (…) » et, à propos du hangar de 150 mètres carré « non isolé avec toiture en fibrociment amianté ». Elle précise encore concernant le contexte immobilier : peu d’acquéreurs qui sont exigeants, des taux toujours assez élevés et des coûts de matériaux et de main d’œuvre importants ». Des photographies agrémentent cette estimation.

— une quatrième estimation figure en procédure dans un courrier du notaire du 17 mai 2021 pour un montant de 300 000 euros, estimation que la qualité de l’auteur corrobore.

Le compromis de vente fourni aux débats retient une catégorie énergétique E.

Ces éléments étayent la réalité d’un défaut structurel important et d’un état de vétusté général expliquant le montant des estimations produites dont la moyenne se situe autour de 243 000 euros.

Au regard de ces éléments, le fait que le notaire aborde, dans le courrier précité, l’existence d’une proposition d’évaluation faite par M. [O] [T] très supérieure dans le cadre du règlement de la succession alors qu’il souhaite alors se voir attribuer le bien n’est pas un élément à prendre en compte au titre du marché.

Les pièces n°17 et n°18 fournies par les défendeurs pour prouver l’existence de démarches de leur part et combattre la relation des demandeurs d’un obstacle mis à la vente du bien sont dépourvues de valeur probante, aucun élément ne venant étayer ni la réalité d’un envoi, ni la date de cet envoi. Le même sort sera réservé à l’appréciation du courrier produit daté du mois de juin 2024 (pièce n°14).

Le fait que M. [O] [T] ait pu une fois organiser un moment convivial au sein de l’immeuble n’est pas susceptible de moduler l’appréciation des conditions posées par le texte précité. En revanche, cet argument illustre un climat dégradé entre les quatre héritiers.

En l’espèce, il est établi qu’aucun des indivisaires ne souhaite se voir attribuer l’immeuble dépendant de la succession, que cet immeuble est affecté de désordres structurels et dans un état de vétusté général fondant un prix de vente net vendeur à 251 000 euros comme conforme à l’intérêt de l’indivision et que, malgré des diligences renouvelées des demandeurs, les défendeurs ont fait preuve d’une inertie délibérée faisant obstacle à un règlement de la succession en cause. Les éléments soumis démontrent que l’immeuble n’est plus habité depuis plus d’un an, situation suscitant des inquiétudes quant à l’évolution de son état dès lors que des infiltrations sont objectivées, sans avoir à trancher la question de la présence d’eau stagnante dans la cave, de nature à altérer son état et sa valeur et de manière d’autant plus flagrante en présence d’une mésentente ancienne entre les héritiers.

Par conséquent, les demandeurs établissent la réalité de l’obstacle entretenu par les défendeurs, d’une urgence à réaliser la vente compte tenu de l’état de l’immeuble et des désordres l’affectant pour préserver la valeur de l’actif indivis et donc dans l’intérêt commun, il convient de les autoriser à procéder seuls pour le compte de l’indivision à la vente du bien immobilier en cause selon les modalités précisées au dispositif.

Sur les dépens

Au vu des circonstances de l’espèce, il y a lieu de mettre à la charge des défendeurs les dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Sans que cela soit contraire à l’équité, au vu des circonstances propres à l’espèce, il convient de mettre à la charge des défendeurs de verser chacun à chacun des demandeurs 750 euros au titre de leurs frais irrépétibles, soit un total de 3 000 euros.

* * *

Il n’y a pas lieu à prévoir un prélèvement directement auprès du notaire des sommes en cause qui reviendrait à accorder une compensation sans que ne soit justifié la consistance de la succession en cause.

Sur l’exécution provisoire

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire du présent jugement.

DECISION

Par ces motifs, sur délégation du président du tribunal judiciaire de Lille, par jugement contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe en premier ressort,

Autorise Mme [S] [T] et M. [O] [T] à procéder seuls, pour le compte de l’indivision, à la vente de l’ensemble immobilier dépendant de la succession de Mme [M] [A], veuve de M. [U] [T], situé [Adresse 5] à [Localité 9] au prix de 251 000 euros net vendeur au profit de M. [X] [N] et de Mme [I] [Z] ou toute personne les substituant ;

Condamne M. [D] [T] et M. [J] [T] aux dépens, chacun pour moitié ;

Condamne M. [D] [T] à verser à Mme [S] [T] 750 euros (sept cent cinquante euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [D] [T] à verser à M. [O] [T] 750 euros (sept cent cinquante euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [J] [T] à verser à Mme [S] [T] 750 euros (sept cent cinquante euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [J] [T] à verser à M. [O] [T] 750 euros (sept cent cinquante euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande tendant à autoriser un prélèvement directement sur les fonds devant revenir aux défendeurs et qui seront détenus par le notaire après la vente ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire par provision ;

Le présent jugement a été signé par le Président et le greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Sébastien LESAGE Samuel TILLIE