TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 13 Juin 2024

Président : Madame ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 18 Avril 2024

GROSSE :

Le 14 juin 2024

à M^e GISBERT François

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EXPEDITION :

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N° RG 24/01403 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4ULK

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. NOTRE DAME, domiciliée : chez SAINT CHARLES IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e François GISBERT, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [U] [M]

né le 23 Janvier 1992 à [Localité 3] (ALGERIE), demeurant [Adresse 2]

non comparant

Madame [N] [D]

née le 23 Juillet 1990 à [Localité 3] (ALGERIE), demeurant [Adresse 2]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé signé le 24 janvier 2020 ayant pris effet le 1er février 2020, La SCI NOTRE DAME avec le concours de son mandataire la SAS Saint-Charles Immobilier a consenti à Monsieur [M] [U] et Madame [D] [N] un bail d’habitation portant sur un studio n° [Adresse 2] situé [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à 350 euros outre 50 euros de provisions sur charges locatives;

Alléguant des impayés de loyers, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré en conséquence au locataire le 18 septembre 2023 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 1755 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice du 28 février 2024, dénoncé le 1er mars 2024 par voie électronique au Préfet des BOUCHES DU RHONE, La SCI NOTRE DAME a fait assigner en référé Monsieur [M] [U] et Madame [D] [N] devant le juge des contentieux de la protection, et demande au juge des référés de :

— condamner solidairement Monsieur [M] [U] et Madame [D] [N] au paiement de la somme provisionnelle de 1303 € à valoir sur la somme de 1304 euros au titre des loyers et charges impayés, comptes arrêtés au 31 janvier 2024;

– constater la résiliation du bail d’habitation par l’effet de la clause résolutoire ;

– ordonner l’expulsion sans délai de Monsieur [M] [U] et Madame [D] [N] ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués et avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin ;

– condamner solidairement par provision Monsieur [M] [U] et Madame [D] [N] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée à 412,25 euros à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux ;

– condamner solidairement Monsieur [M] [U] et Madame [D] [N] au paiement de la somme de 1500 € au titre de l’indemnité de l’article 700 du Code de procédure civile, et à supporter solidairement le montant des sommes retenues par l’huissier par application de l’article A 444-32 du code de commerce ;

condamner solidairement Monsieur [M] [U] et Madame [D] [N] aux entiers dépens ; L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 18 avril 2024 ;

A l’audience, La SCI NOTRE DAME représentée par son conseil a réitéré les termes de son assignation en actualisant sa créance à la somme de 1778,76 euros au 15 avril 2024 échéance du mois d’avril 2024 incluse;

Monsieur [M] [U] et Madame [D] [N] cités par actes remis à étude n’ont pas comparu et n’ont pas été représentés;

La décision a été mise en délibéré au 13 juin 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

L’article 472 du Code de procédure civile dispose qu’il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

I – Sur la recevabilité de la demande de constatation de la résiliation

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience ;

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 28 février 2024 a été dénoncée le 1er mars 2024 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l’audience du 18 avril 2024 ;

De surcroît, La SCI NOTRE DAME étant une SCI familiale, le signalement d’impayés à la CCAPEX des BOUCHES DU RHONE n’est pas imposé à peine d’irrecevabilité, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ;

Enfin, La SCI NOTRE DAME justifie par l’acte authentique de vente reçu le 06 juin 2017 par Maître [B] [C] notaire à [Localité 4], produit aux débats, être propriétaire des biens immobiliers objets de la présente procédure, et partant, de sa qualité à agir ;

Par conséquent La SCI NOTRE DAME est recevable en ses demandes.

II – Sur le fond :

Sur les demandes en constatation de la résiliation du bail, d’expulsion et paiement d’indemnités d’occupation :

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 rappelle que le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus constitue une obligation essentielle du locataire.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Selon acte de commissaire de justice en date du 18 septembre 2023, la SCI NOTRE DAME a fait commandement à Monsieur [M] [U] et Madame [D] [N] d’avoir à payer la somme en principal de 1755 euros.

Toutefois, si le commandement de payer du 18 septembre 2023 mentionne un délai de deux mois, la clause résolutoire dont la teneur reproduite dans ledit commandement ne satisfait pas aux exigences de la loi du 06 juillet 1989 en stipulant un délai d’un mois ;

Cette clause ne stipulant pas un délai d’au moins six semaines, a pour effet de faire échec aux dispositions d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989 ;

En vertu des pouvoirs limités dont le juge des référés dispose au visa des articles 834 et 835 du Code de procédure civile, il ne peut se prononcer sur la validité de la clause résolutoire ni sur la validité du commandement de payer. Il peut en revanche apprécier si au vu de ces éléments, la demande de constatation de la résiliation de plein droit du bail ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

Au vu des développements susvisés, les demandes tendant à obtenir le constat de la résiliation du bail de plein droit par l’effet de la clause résolutoire et les demandes subséquentes tendant à obtenir l’expulsion sans délai et sous astreinte de la locataire et le paiement d’indemnités d’occupation se heurtent à l’existence de contestations sérieuses ;

Dès lors, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur ces demandes ;

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

La SCI NOTRE DAME fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail d’habitation liant les parties, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience, ainsi que deux décomptes dont un décompte actualisé à la somme de 1778,76 euros au 15 avril 2024 ;

Ce décompte actualisé ne sera pas pris en considération afin de respecter le principe du contradictoire, Monsieur [M] [U] et Madame [D] [N] n’ayant pas comparu, et la bailleresse ne justifiant pas leur avoir adressé ce nouveau décompte ;

Seule sera retenue la somme provisionnelle sollicitée dans l’assignation soit 1303 euros au 31 janvier 2024.

La créance n’étant pas sérieusement contestable à hauteur de 1303 euros au 31 janvier 2024, Monsieur [M] [U] et Madame [D] [N] seront, au vu de la clause de solidarité insérée au bail, solidairement condamnés à payer à titre provisionnel, la somme de 1303 euros à valoir sur les loyers et charges impayés, arrêtée au 31 janvier 2024;

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce Monsieur [M] [U] et Madame [D] [N] qui n’ont pas comparu ne sollicitent pas de délais de paiement ;

Sur les demandes accessoires

Monsieur [M] [U] et Madame [D] [N] qui succombent supporteront in solidum la charge des entiers dépens par application de l’article 696 du Code de procédure civile;

L’équité commande de condamner in solidum Monsieur [M] [U] et Madame [D] [N] à payer à La SCI NOTRE DAME la somme de 150 euros application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure ;

Concernant les sommes éventuellement prélevés au titre de l’article A 444-32 du Code de commerce, la partie demanderesse n’explique pas en quoi et sur quel fondement devrait reposer le transfert de la charge de ces sommes sur le débiteur. Cette demande ne saurait donc être accueillie;

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 et de l’article 514-1 du Code de procédure civile, l’ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Juge des contentieux de la protection, assisté du Greffier, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent:

DECLARONS La SCI NOTRE DAME recevable en ses demandes ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes tendant à obtenir la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, la constatation de la résiliation du bail liant les parties, l’expulsion de Monsieur [M] [U] et Madame [D] [N] et le paiement d’indemnités d’occupation ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [M] [U] et Madame [D] [N] à payer à titre provisionnel, à La SCI NOTRE DAME, la somme de 1303 euros à valoir sur les loyers et charges impayés, arrêtée au 31 janvier 2024;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [M] [U] et Madame [D] [N] à payer à La SCI NOTRE DAME la somme de 150 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTONS la SCI NOTRE DAME de sa demande au titre de de l’article A 444-32 du code de commerce ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [M] [U] et Madame [D] [N] aux entiers dépens de l’instance ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE