TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 5]

[Localité 4]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 23/09974 – N° Portalis DBZS-W-B7H-XVM7

JUGEMENT

DU : 17 Mars 2025

[F] [J]

C/

[T] [S]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 17 Mars 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [F] [J], demeurant [Adresse 3]

représenté par Représentant : M^e Emmanuel RIGLAIRE, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [T] [S], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Charles-Arnaud DE MOEGEN, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 27 Janvier 2025

Anne FEYDEAU-THIEFFRY, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 17 Mars 2025, date indiquée à l’issue des débats par Anne FEYDEAU-THIEFFRY, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier

RG : 23/9974 PAGE 2

EXPOSE DU LITIGE

Par jugement du 2 décembre 2024, auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé du litige, le juge des contentieux de la protection de [Localité 5] a ordonné la réouverture des débats au 27 janvier 2025 pour enjoindre à M. [F] [J] de produire toute pièce susceptible d’éclairer le juge quant à l’origine et les causes de la fuite du 19 janvier 2021, réservant les dépens ainsi que les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience du 27 janvier 2025, M. [F] [J] et Mme [T] [S] étaient représentés par leurs conseils, qui ont déposé leur dossier, en se référant à leurs dernières conclusions visées par le greffe.

M. [F] [J] fait valoir qu’il ne détient au sujet de la fuite aucun autre document que ceux déjà produits et renvoie au rapport d’expertise [P] diligenté par l’assureur de la locataire. Il confirme ses demandes initiales, soit la condamnation de Mme [T] [S] à lui payer

4 739,47 euros au titre de sa responsabilité contractuelle avec intérêts au taux légal à compter du 22 décembre 20225 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive- 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC

Mme [T] [S] sollicite le rejet des prétentions de M. [F] [J] et demande reconventionnellement la condamnation de celui-ci à lui restituer le dépôt de garantie, majoré de 10% du montant du loyer par mois de retard soit la somme de 3268 euros, somme à parfaire à compter du jugement à intervenir.

Elle réclame, à titre subsidiaire, les plus larges délais de paiement et en tout état de cause, la condamnation de M. [F] [J] à lui payer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux écritures respectives des parties, visées à l’audience du 27 janvier 2025, pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 17 mars 2025 date à laquelle elle a été rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la demande tendant au remboursement du coût des travaux de remise en état consécutifs au dégât des eaux

En vertu de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

RG : 23/9974 PAGE 3

De son côté, le locataire doit, en vertu de l’article 7 de cette même loi, répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement. Il doit également prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En l’état de ces obligations respectives, les dégradations causées par un dégât des eaux ne relèvent pas nécessairement de la responsabilité du locataire.

Ainsi, en cas de fuite d’eau due à une robinetterie vétuste, un défaut de réparation des canalisations, ou d’une plomberie défaillante, les réparations incombent au propriétaire.

En l’espèce, le 19 janvier 2021, soit moins de six mois après son entrée dans les lieux, Mme [T] [S] a subi un dégât des eaux consécutif à une fuite sous le bac de douche.

La société [P], expert mandaté par la compagnie d’assurance de la locataire, s’est rendue sur les lieux le 29 mars 2021.

Sur les causes et circonstances du sinistre, il est indiqué dans le rapport :

— “Fuite sous bac à douche de la salle de bain à l’étage endommageant les embellissements en cage d’escalier et hall d’entrée”,

“cause supprimée par propriétaire non occupant”

“Recherche de fuite en cours : oui”

Mme [T] [S] a, en vain, fait sommation à M. [F] [R] de produire le rapport de fuite réalisé permettant d’identifier la cause et l’origine de la fuite survenue ainsi que toutes pièces de nature à justifier des travaux effectués pour mettre fin à la fuite.

Par jugement avant dire droit, le tribunal a demandé à M. [F] [R] de produire toute pièce susceptible d’éclairer le juge quant à l’origine et les causes de la fuite du 19 janvier 2021.

M. [F] [R] ne produit aucune pièce, en soutenant qu’il ne détient au sujet de la fuite aucun autre document que ceux déjà versés aux débats.

Toutefois, il ressort du rapport de la société [P] que la cause du dégât des eaux a été supprimée par le propriétaire, ce qui n’est d’ailleurs pas contesté par ce dernier.

Or, M. [F] [R] n’a pu effectuer les travaux sans connaître l’origine de la fuite.

Par ailleurs, le fait que M. [F] [R] ait pris en charge la réparation conforte l’idée selon laquelle la cause de la fuite n’est pas imputable à la locataire.

Enfin, le fait que la cause de la fuite ait été supprimée par le propriétaire avant les opérations d’expertise prive Mme [T] [S] de la possibilité de prouver que les dégradations trouvent leur origine dans un cas de force majeure ou la faute du bailleur.

RG : 23/9974 PAGE 4

Au vu de l’ensemble de ces éléments, M. [F] [J], dont les développements sont exclusivement fondés sur la Convention IRSI (convention d’indemnisation et de recours des sinistres immeubles), qui est une convention qui régit les rapports entre assureurs, n’est pas fondé en sa demande tendant à condamner Mme [T] [S] à payer la somme de 2 847,90 euros correspondant aux travaux de remise en état liée au dégât des eaux.

Sur les demandes relatives aux travaux d’entretien et menues réparations

Aux termes de l’article 1730 du code civil, « s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure ».

Comme il a déjà été indiqué, le locataire doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

M. [F] [J] sollicite la condamnation de Mme [T] [S] à lui payer la somme de 2 774,14, décomposée comme suit :

—  937,20 euros correspondant à des travaux sur le portillon, la porte d’entrée, la porte de la cuisine et le volet du séjour (pièces n°9-4)

—  1 164, 90 euros pour la réfection complète des murs du séjour et du sol d’une chambre (pièce n°9-9)

—  381,64 euros au titre des frais de nettoyage (pièce n°9-6)

—  213,40 euros au titre du remplacement d’une fenêtre (pièce n°9-7)

—  77 euros correspondant à l’entretien du cumulus (pièce n°9-10)

Il ressort de l’état des lieux de sortie que le portillon, la porte de la cuisine et le volet du séjour sont vétustes. Quant à la porte d’entrée, elle est décrite comme étant dans un état correct, équipée d’une serrure cinq points, de deux béquilles, d’une serrure à clé, s’ouvre et se ferme correctement.

Le remplacement de tous ces équipements, soit en raison de leur vétusté, soit en raison de leur bon état, ne peut être mis à la charge de la locataire.

Il ne peut davantage être tenu compte de la réfection complète du sol d’une chambre, alors qu’il n’est pas précisé de quelle chambre il s’agit. Il en est de même du remplacement d’une fenêtre, dont

il n’est pas précisé la localisation.

En revanche, l’état des lieux d’entrée mentionne un état neuf pour le papier peint du mur et la peinture du plafond du salon.

L’état des lieux de sortie fait ressortir l’existence de traces noiratres de passage sur la peinture blanche et relève que la tapisserie peinte est déchirée dans l’angle gauche de la pièce, et gondole à droite d’une fenêtre.

Mme [T] [S] n’a donc pas rendu la chose telle qu’elle l’a reçue, et ne prouve pas que ces dégradations résultent de la vétusté ou de la force majeure.

RG : 23/9974 PAGE 5

Il convient dès lors de retenir la somme de 790 euros correspondant au coût TTC de ces travaux (pièce n°9-9).

Par ailleurs, si la lecture de l’état des lieux de sortie fait apparaître la nécessité d’opérations de ménage et de nettoyage, la demande correspondant à une intervention de 12h00 apparaît excessive.

Il sera alloué à ce titre la somme de 150 euros.

Enfin, aux termes du contrat de bail, l’entretien annuel de la chaudière repose sur la locataire, de sorte que la demande formée à hauteur de 77 euros apparaît justifiée.

Au total, Mme [T] [S] est redevable de la somme de 1 017 euros.

Sur la demande de restitution du dépôt de garantie

L’article 22, alinéas 3 à 7, de la loi du 6 juillet 1989 dispose :

[Le dépôt de garantie] est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées .

Il restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. »

Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu’elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes de l’immeuble. Toutefois, les parties peuvent amiablement convenir de solder immédiatement l’ensemble des comptes.

Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. Il ne doit faire l’objet d’aucune révision durant l’exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.

Mme [T] [S] a réglé un dépôt de garantie de 860 euros.

M. [F] [J] était fondé à le conserver puisqu’il vient d’être jugé que Mme [T] [S] est redevable de la somme de 1017 euros au titre des réparations.

La demande de restitution n’est donc pas fondée, tout comme celle relative à la pénalité de 10%.

RG : 23/9974 PAGE 6

Il convient en revanche de déduire le dépôt de garantie des sommes dues de sorte que Mme [T] [S] reste redevable de la somme de 157 euros.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

M. [F] [J] ne prospérant que très partiellement en ses demandes, aucune résistance abusive ne peut être imputée à Mme [T] [S] de sorte que la demande de dommages et intérêts formée à ce titre doit être rejetée.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Compte tenu de la solution du litige, Mme [T] [S] supportera la charge des dépens.

L’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant après débats tenus en audience publique, par décision contradictoire, rendue en premier ressort, et mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Mme [T] [S] à payer à M. [F] [J] la somme de 157 euros

REJETTE la demande de dommages et intérêts formée par M. [F] [J]

REJETTE les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNE Mme [T] [S] aux dépens

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Le greffier La présidente

D.AGANOGLU A.FEYDEAU-THIEFFRY